共有產(chǎn)權(quán)房初始產(chǎn)權(quán)比例研究

摘 要：住房問題是關(guān)系國計民生的重大經(jīng)濟問題和社會問題，傳統(tǒng)的產(chǎn)權(quán)型保障房出現(xiàn)的弊端導致住房保障資源在一定程度上存在缺位，迫切需要探索一種新型產(chǎn)權(quán)式保障性住房。本文界定了共有產(chǎn)權(quán)房概念，首先闡明確立初始產(chǎn)權(quán)比例的原則，介紹產(chǎn)權(quán)比例計算方式，選擇出資比例式開始本文的研究，然后分析初始產(chǎn)權(quán)比例需要考慮的因素，最終建立考慮雙方支付能力的購房者初始產(chǎn)權(quán)承擔比例范圍。

關(guān)鍵詞：共有產(chǎn)權(quán)，剩余收入法，初始產(chǎn)權(quán)比例

引言：

為有效緩解部分中低收入群體的購房困難問題，我國建立起經(jīng)濟適用房制度，然而，近年經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)不清引發(fā)的弊端越發(fā)凸顯，一些地方探索將共有產(chǎn)權(quán)引入保障性住房供應體系，共有產(chǎn)權(quán)房的進一步推廣和可持續(xù)發(fā)展，需要對一些關(guān)鍵問題展開深入研究，如共有產(chǎn)權(quán)房如何確定共有人之間比例。

一、共有產(chǎn)權(quán)房概念

共有產(chǎn)權(quán)房是指政府與中低收入家庭按一定的出資比例，按份共有房屋產(chǎn)權(quán)的一類具有社會保障性質(zhì)的住房。這類住房的保障性體現(xiàn)在如下兩個方面：一是在房屋定價方面，有部分稅費優(yōu)惠，并采用了政府指導價，在房屋總價上有優(yōu)惠；二是政府以一定比例出資，減少了中低收入家庭首次出資額，使這部分家庭能夠提前買上房，解決居住問題。

共有產(chǎn)權(quán)房作為一種新型住房保障模式，最大的亮點在于將租賃與自有、保障與市場結(jié)合，從而有效銜接住房保障體系和商品房市場體系，體現(xiàn)了創(chuàng)新住房供給的思路。政府與個人產(chǎn)權(quán)比例的明確劃分是體現(xiàn)這一亮點的關(guān)鍵，因此，制定一個既考慮政府承受能力又滿足購房家庭可支付能力的初始產(chǎn)權(quán)比例至關(guān)重要。

二、確立初始產(chǎn)權(quán)比例的原則

（一）產(chǎn)權(quán)比例明確

產(chǎn)權(quán)分配涉及共有產(chǎn)權(quán)“質(zhì)”的分離和“量”的分離，這里產(chǎn)權(quán)比例是針對“量”的分離。政府和個人按比例完全分割共有產(chǎn)權(quán)房全部產(chǎn)權(quán)，要求產(chǎn)權(quán)比例明晰，是共有產(chǎn)權(quán)房區(qū)別其他類別保障房的重要特點。

（二）購房者可負擔能力

共有產(chǎn)權(quán)房意味著購房者需要出資一部分來獲得部分產(chǎn)權(quán)，因此初始產(chǎn)權(quán)比例設計應充分考慮購房者的首次支付能力。共有產(chǎn)權(quán)房對象是中低收入家庭，但是中低收入階層內(nèi)部的收入狀況、家庭規(guī)模、資本積累等不同，其持有的產(chǎn)權(quán)比例也應不同，保證首次出資額與家庭住房支付能力相當。

（三）政府資金回籠有效

共有產(chǎn)權(quán)房雖屬保障房，但政府作為共有產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)持有者之一，也須考慮政府的保障能力。購房者購買的初始產(chǎn)權(quán)份額的大小直接關(guān)系到政府建設資金的回籠情況，為有效保證保障房建設的可持續(xù)性，必須保證政府資金快速回籠以便建設更多的保障房。

（四）產(chǎn)權(quán)比例動態(tài)可調(diào)整

購買共有產(chǎn)權(quán)房實際上是一個階梯式購房過程，購房者隨著家庭經(jīng)濟狀況的改善，可以逐步購買剩余房屋產(chǎn)權(quán)，最終獲得全部房屋產(chǎn)權(quán)。當購房者家庭遇到特殊狀況，需變現(xiàn)其資產(chǎn)才可渡過難關(guān)時，允許購房者減少產(chǎn)權(quán)持有比例甚至退出共有產(chǎn)權(quán)房等，都需要共有產(chǎn)權(quán)房具有靈活的產(chǎn)權(quán)調(diào)整機制。

三、產(chǎn)權(quán)比例計算方式

從試點看，共有產(chǎn)權(quán)住房的產(chǎn)權(quán)份額計算的形式主要有2種。

（一）出資比例式

按份共有人擁有的產(chǎn)權(quán)份額根據(jù)其出資部分占總房價的比例確定。這是最常見的一種形式并具有法律基礎。我國《物權(quán)法》第104 條規(guī)定，“按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定”。

（二）產(chǎn)權(quán)面積式

將共有人出資額折算成擁有的產(chǎn)權(quán)面積，通過產(chǎn)權(quán)面積的形式體現(xiàn)產(chǎn)權(quán)份額。這種方式需要經(jīng)過計算得到，略顯繁瑣。

從產(chǎn)權(quán)分配的明確程度看，出資比例式是最理想的，住戶可明確自己享有的產(chǎn)權(quán)比例，有助于計算出期望購買的產(chǎn)權(quán)數(shù)量與需要支付的金額，值得推廣。

四、初始產(chǎn)權(quán)比例需要考慮的因素分析

共有產(chǎn)權(quán)房政府和個人初始比例大小，關(guān)系到雙方出資比例，主要影響到政府和個人的出資額的大小以及所獲得權(quán)益的大小。本文對初始產(chǎn)權(quán)比例的研究從中低收入住房支付能力與政府財政保障能力兩方面入手。

（一）中低收入家庭住房支付能力

中低收入家庭住房可支付能力，是指一個家庭可以通過價格或者租金享有住房，而不會給家庭帶來非合理的負擔。本文采用剩余收入法測算中低收入家庭實際支出和住房支付能力。

剩余收入法是測試家庭可支配收入減去除住房外必需品支出即剩余收入是否能滿足住房消費支出，如果能滿足，則該家庭有住房可支付能力，否則不具備住房可支付能力。

要確定剩余收入首先要確定非住房基本消費和住房消費支出。非住房基本支出可以通過擴展線性支出系統(tǒng)模型（ELES）來確定，住房消費支出則依據(jù)居民住房貸款償還公式測定。

1.非住房基本支出測算

擴展線性支出系統(tǒng)模型表達式：

該式表示居民的非住房基本消費。

根據(jù)統(tǒng)計年鑒中食品、衣著、家庭設備用品及服務、醫(yī)療保健、交通和通信、教育文化娛樂服務、居住、其他商品和服務八類支出求得非住房基本消費支出。

每月剩余收入 = 每月家庭可支配收入 - 每月非住房基本消費

2.住房消費支出

假設所有房款都以按揭貸款方式支付，每月住房消費支出等于每月還貸額。

3.住房支付能力測算

①每月剩余收入 每月還貸額 具備住房支付能力，不在保障范圍內(nèi)。

②每月剩余收入< 每月還貸額不具備住房支付能力，納入保障范圍。

4.基于住房支付能力的最大產(chǎn)權(quán)比例

（二）政府財政保障能力

本文主要從共有產(chǎn)權(quán)房價格構(gòu)成來研究政府可承擔產(chǎn)權(quán)。將政府讓利的稅款、行政事業(yè)收費、土地出讓金等可以顯化為政府投資的部分視為政府承擔的產(chǎn)權(quán)份額β。

（三）初始產(chǎn)權(quán)比例確立

由上可知，1-β為政府期望購房者承擔產(chǎn)權(quán)比例，將α與1-β比較，有如下情況：

1.α>1-β 說明購房者住房支付能力滿足政府對其期望，最終購房者初始產(chǎn)權(quán)比例可為[1-β，α]

2.α<1-β 說明政府讓渡的收益不足以承擔保障對象支付不足部分，購房者需要選擇更小面積的住房。

3.α=1-β 說明購房者最大產(chǎn)權(quán)支付能力恰好等于政府對其期望，最終購房者初始產(chǎn)權(quán)比例為其最大產(chǎn)權(quán)比例。

結(jié)語：

建立一個靈活合理的初始產(chǎn)權(quán)比例范圍對于共有產(chǎn)權(quán)住房制度的良性發(fā)展具有重要意義，從而完善多元化住房保障體系，早日實現(xiàn)多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

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作者簡介：

高睿雯（1994—），女，山西財經(jīng)大學2016屆社會保障專業(yè)研究生.