淺談社區(qū)業(yè)主委員會

姜皓明

摘要：當(dāng)房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，社會的城市化進程步步推進。隨之而來的是中國社區(qū)的出現(xiàn)。社區(qū)日常管理需要除物業(yè)管理企業(yè)之外的第三方介入，以協(xié)調(diào)小區(qū)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的矛盾，業(yè)主委員會應(yīng)運而生。業(yè)委會的出現(xiàn)有其必然性，但現(xiàn)階段仍面臨種種問題。本文梳理了中國業(yè)委會的產(chǎn)生、發(fā)展、面臨的問題和未來的前景。希望能對業(yè)主委員會的發(fā)展都些許幫助。

關(guān)鍵詞：社區(qū) 業(yè)主委員會 產(chǎn)生和發(fā)展 不足與前景

當(dāng)房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，社會的城市化進程步步推進。隨之而來的是中國社區(qū)的出現(xiàn)。社區(qū)日常管理的需求催生了物業(yè)企業(yè)，但企業(yè)追逐最大利潤的本性又使得在處理社區(qū)事物時總會產(chǎn)生與小區(qū)業(yè)主的糾紛。于是，社區(qū)日常管理需要除物業(yè)管理企業(yè)之外的第三方介入，以協(xié)調(diào)小區(qū)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的矛盾，業(yè)主委員會應(yīng)運而生。業(yè)委會的出現(xiàn)有其必然性，但現(xiàn)階段仍面臨種種問題。于是，本文對中國業(yè)委會的產(chǎn)生、發(fā)展、面臨的問題和未來的前景進行了梳理，希望能對業(yè)主委員會的發(fā)展都些許幫助。

一、社區(qū)業(yè)主委員會的產(chǎn)生

隨著改革開放的發(fā)展，中國的房地產(chǎn)進入發(fā)展的高峰期。人們在滿足了自身溫飽的基本需求后，開始向更高層次的居住方面衍生出更多要求。許多人離開了鄉(xiāng)村，結(jié)束了面朝黃土背朝天的生活，進入城市。人口激增使得城市對樓房的需求量急劇增大，我國城市住宅小區(qū)的規(guī)模也逐漸增大。于是，房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展起來。但是，任何一種事物的發(fā)展都不會是一步到位的，都是在一邊發(fā)展一邊暴露問題的路上前行。社會在解決各種問題的過程中不斷完善法律制度，從而推進我國法律制度建設(shè)的進程。

新興事物的發(fā)展往往是“硬件”快于“軟件”，一座座高樓平地而起，一個個小區(qū)如雨后春筍般出現(xiàn)。隨著小區(qū)管理和服務(wù)的需要，物業(yè)公司作為一種滿足小區(qū)住戶要求的新興產(chǎn)業(yè)隨之發(fā)展起來。但是，不久之后矛盾漸漸顯現(xiàn)。物業(yè)公司的終極運行目標(biāo)是獲得最大可能利潤，畢竟它是一種企業(yè)。物業(yè)公司在小區(qū)管理過程中處理問題時往往會不自覺的對自身利益有所傾向，而引發(fā)小區(qū)住戶的不滿。當(dāng)這種矛盾發(fā)展到一定程度，代表小區(qū)業(yè)主權(quán)益的業(yè)主委員會應(yīng)運而生。

二、社區(qū)業(yè)主委員會的發(fā)展

雖然業(yè)主委員會的出現(xiàn)在一定程度上解決了小區(qū)物業(yè)管理與業(yè)主群體的部分矛盾。但是，一直以來，萌發(fā)于房地產(chǎn)市場的業(yè)主委員會卻面臨著種種問題，如法律地位不明、民間性多于政府性、自發(fā)性多于制度性、缺乏法律保障等問題，以致業(yè)主委員會在解決實際問題時運行不暢，沒有強有力的制度支撐和權(quán)力支撐。

2003年，在《物業(yè)管理條例》第一次提出了“業(yè)主大會”這一概念，并且把“業(yè)主委員會”定為“業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)”。業(yè)主委員會第一次有了自己的法律地位。2007年的《物業(yè)管理條例》和《物權(quán)法》進一步明確了業(yè)主大會和業(yè)主委員會的權(quán)利和職責(zé)。

業(yè)主大會是指在物業(yè)所在地的區(qū)縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下、由同物業(yè)管理區(qū)域所有業(yè)主組成，對關(guān)系到整體業(yè)主利益的事情進行決議，依法成立的自治組織，是建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施的管理機構(gòu)。業(yè)主委員會，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間組織。

三、社區(qū)業(yè)主委員會的不足

任何一種新型事物的發(fā)展都需要經(jīng)歷一個由不完善到完善、由不成熟到成熟的過程。中國的業(yè)主委員會亦是如此。我國社區(qū)自治中業(yè)主業(yè)委會的困境主要包括以下幾個方面。

首先，相關(guān)法律法規(guī)等制度不健全。作為社區(qū)自治的民間組織，業(yè)主委員會的產(chǎn)生是源于物業(yè)管理企業(yè)與小區(qū)業(yè)主的矛盾。作為在區(qū)縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下的，主要職責(zé)在于溝通小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)與小區(qū)業(yè)主的民間組織，它在職責(zé)劃分、運作程序等方面都還沒有成熟，形成一種健全的制度。

其次，作為一種民間自發(fā)組織，其中成員的管理與事物的協(xié)商都存在一定困難。成員身份、地位、需求都很復(fù)雜，如此復(fù)雜的成員組成，在利益協(xié)調(diào)上必然存在矛盾。

再次，業(yè)主委員會的工作缺少政府的支持與指導(dǎo)。《物權(quán)法》中規(guī)定，政府對業(yè)主委員會有指導(dǎo)和協(xié)調(diào)職能，但是現(xiàn)實中業(yè)主委員會如果不能成立，政府對業(yè)主委員會的指導(dǎo)和協(xié)調(diào)就成了空談。在物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主矛盾沒有尖銳到不可調(diào)和時，會被默認(rèn)為沒有矛盾，于是政府對業(yè)主委員會的支持與指導(dǎo)就成了鏡花水月。

最后，業(yè)主委員會缺少自身的資金來源，許多業(yè)委會成員在處理矛盾糾紛時，如果金額較小，大都是自掏腰包，一是成員們素質(zhì)較高，二是業(yè)委會沒有自己的活動資金，如果要收繳活動經(jīng)費，需要花費大量的精力和時間，得不償失。

四、社區(qū)業(yè)主委員會發(fā)展的展望

雖然中國業(yè)主委員會的運行還存在種種或大或小的問題，但是瑕不掩瑜，業(yè)主委員會正以一種蓬勃發(fā)展的姿態(tài)立于社會之中。因為業(yè)委會的出現(xiàn)本身就是源于中國社區(qū)運行的需要。在各項規(guī)章制度不斷完善的今天，相信問題雖在，但是我們可以通過不斷的摸索與磨合，健全相關(guān)法律制度，完善業(yè)主委員會的組織與活動規(guī)程，明確業(yè)主委員會的合法地位，規(guī)范業(yè)委會的內(nèi)部建設(shè)，加強政府對業(yè)主委員會的指導(dǎo)和管理。種種措施的實行，定會使業(yè)主委員會的運行更加規(guī)范更加完善，使業(yè)主委員會在社區(qū)自治中發(fā)揮積極的作用，為塑造社會主義和諧社會貢獻自己的一份力量。

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（作者單位：山東省淄博市臨淄中學(xué)）endprint