日本房地產(chǎn)市場，海外資產(chǎn)掘金與配置的下一個(gè)風(fēng)向標(biāo)

對(duì)國人來說，海外置業(yè)最早期只是高凈值人群的專有名詞，富豪們的擲金游戲。而隨著現(xiàn)在越來越多的海外房地產(chǎn)產(chǎn)品浮上水面，加上中國一二線城市紛紛限購，三線以下城市投資風(fēng)險(xiǎn)不減，商住房40年大限懸而未決，實(shí)體經(jīng)濟(jì)疲軟，人民幣內(nèi)外交困，海外置業(yè)開始成為中產(chǎn)階級(jí)甚至工薪階層資產(chǎn)配置中一個(gè)關(guān)鍵的選擇項(xiàng)。

其中，日本房地產(chǎn)在全球房地產(chǎn)投資產(chǎn)品的熱門指數(shù)并不排名前列。對(duì)比北美、英國、澳大利亞被國人爆炒的房地產(chǎn)市場，日本顯得尤為低調(diào)。作為市場總值排名全球第三的不動(dòng)產(chǎn)市場，同時(shí)擁有全球最大人口與GDP產(chǎn)值（來源：聯(lián)合國數(shù)據(jù)）的大東京都市圈，日本房地產(chǎn)由于獨(dú)有的地緣因素和文化隔離，一直處于一個(gè)被國人輕易低估的尷尬地位。日本房產(chǎn)經(jīng)歷了房地產(chǎn)泡沫崩潰、2008年金融危機(jī)、2011年福島地震后，開始走向房價(jià)上升期。2020年東京即將舉辦奧運(yùn)會(huì)，日本政府大力放開簽證，并實(shí)行負(fù)利率政策，都是日本房地產(chǎn)市場整體復(fù)蘇的利好因素。同時(shí)也成為了許多先知先明的國人提前去價(jià)值洼地買房占位的契機(jī)。

日本房地產(chǎn)市場屬性

與北美房產(chǎn)相比，日本的房地產(chǎn)投資門檻低，租金回報(bào)更高；與澳洲對(duì)外國人二手房買賣限購相比，日本對(duì)外國人完全沒有任何購買上的限制；對(duì)比歐洲不少置業(yè)與移民捆綁的小型安邦樂土式國家，日本高度城市化，房產(chǎn)流動(dòng)性極強(qiáng)。與馬來西亞、泰國等發(fā)展中國家相比，日本房地產(chǎn)市場容量大、流動(dòng)性高，貨幣流通性廣，房產(chǎn)帶有更強(qiáng)的資產(chǎn)穩(wěn)定型保值屬性。

從福岡20萬人民幣的小型公寓，到東京六本木5000萬人民幣的高級(jí)家庭公寓，日本房地產(chǎn)的選擇很廣。無論預(yù)算高低都可以找到合適的房產(chǎn)產(chǎn)品。因?yàn)檫M(jìn)場門檻低，投資穩(wěn)定性高，日本房地產(chǎn)也在近年來甚至成為工薪階層海外置業(yè)的首選。

根據(jù)日本國土交通省報(bào)道，日本預(yù)計(jì)到2020年的房地產(chǎn)資產(chǎn)總值將達(dá)到3000億美金星級(jí)，預(yù)計(jì)為2015年的2倍。而日本房地產(chǎn)的外資占比卻非常小。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，東京房地產(chǎn)近年外資占比僅為30%左右，對(duì)比倫敦70-80%房產(chǎn)外資占比，東京的外資占比增長空間仍舊巨大而誘人。

與其他一些國家的海外置業(yè)以房價(jià)上漲預(yù)期為投資目的而短線投資不同，日本房地產(chǎn)以三重福利吸引本國乃至全球的更趨理性的長線投資者。第一，日本租售比高。第二，日本大城市的區(qū)域地價(jià)仍保留有每年3-8%的上漲幅度。第三，日本貨幣因?yàn)槠洫?dú)有的高流通性和避險(xiǎn)性質(zhì)，成為資產(chǎn)配置中尤為重要的考量因素。同時(shí)，日本土地私有制完善，資產(chǎn)安全有保障。政府干預(yù)低，交易限制少。嚴(yán)格的房產(chǎn)交易制度、土地公開制度、和不動(dòng)產(chǎn)登記制度使日本成為世界最發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場之一。

日本除了東京這個(gè)巨型房地產(chǎn)市場以外，大阪、福岡、北海道的房產(chǎn)也各有千秋。例如大阪府和大阪市將在夢(mèng)洲具有390公頃之廣的場地內(nèi)招致IR（包括賭場的綜合型娛樂地），在完備了召開國際會(huì)議和舉行商品交易會(huì)的MICE設(shè)施的基礎(chǔ)上，進(jìn)行著創(chuàng)出1萬億日?qǐng)A規(guī)模賭場市場的構(gòu)想。而政令指定都市其一的福岡市，是日本今年來大力扶持的國家戰(zhàn)略特區(qū)和“新興企業(yè)家的搖籃”，在開店率和創(chuàng)業(yè)者總數(shù)中年輕人所占的比率、年輕人口增長比率，國際會(huì)議召開的次數(shù)、福岡市都具有為數(shù)不少的“NO.1”。從今后的發(fā)展來看，福岡市將是一個(gè)前途無可限量的都市。

1.日木房屋自有率極低

據(jù)日本總務(wù)省統(tǒng)計(jì)，日本房屋自有率大概只有60%多，大部分人都在租房子。日本年輕人會(huì)到不同城市工作及外來讀書的人多，購房意欲極低，因此，成為日本業(yè)主收租的天堂。

2.小套房最搶手

日本一個(gè)畢業(yè)生的工資大約每月20萬日?qǐng)A，通常會(huì)花三分一去租房子，小套房正符合他們的需求。同時(shí)，日本的單身家庭也在逐漸增長，然而供給端小套房的數(shù)量卻有下降趨勢(shì)，導(dǎo)致了租賃市場上“一房難求”的局面。保證了小套房的投資收益率。

3.日本人喜歡簽長租約

日本人有一個(gè)普遍的租房習(xí)慣，喜歡一次簽長期的租約。日本是個(gè)不愛搬家的民族，并且搬屋的成本極高。租客需要支付感謝金給新房東，同時(shí)還要支付租房中介費(fèi)和押金，退租時(shí)，要負(fù)責(zé)專業(yè)清潔公司打掃。因此日本人不會(huì)隨意搬家。同時(shí)房東也不能隨意趕租客走。

日本房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)鏈

從縱向看，日本房產(chǎn)投資的業(yè)務(wù)鏈條包括貸款、交易、托管等各大環(huán)節(jié)。其中買賣交易是最為標(biāo)準(zhǔn)化的一環(huán)，通常由執(zhí)中介經(jīng)營牌照（日語：宅地建物取引業(yè)者票）中介公司全權(quán)代理。

完成交易環(huán)境之后，中國投資者成為日本房東，因?yàn)槿嗽诋惖?、語言障礙、文化差異等問題，通常會(huì)交由日本當(dāng)?shù)胤课葙Y產(chǎn)管理公司處理，花錢解決招租、修繕、應(yīng)對(duì)建管公司與租客的大小事宜等麻煩，省下管理庶務(wù)的時(shí)間，寬心等著收房租就好。

委托房屋資產(chǎn)管理公司是日本投資物業(yè)的慣用作法。不但對(duì)跨境投資客，即便是日本本國國民也常常委托資產(chǎn)管理公司處理，日語里叫做“賃貨管理”。房東完全不用出面，即可享用日本資產(chǎn)管理公司提供的租金評(píng)估、招租中介服務(wù)、房屋維護(hù)整修、大樓建管溝通、退租后的清潔復(fù)原、乃至跨國租金匯款，投資收支現(xiàn)金表和財(cái)務(wù)報(bào)告等“一條龍”服務(wù)。

提供跨境房屋資產(chǎn)管理服務(wù)的公司，與服務(wù)日本當(dāng)?shù)厝说馁Y產(chǎn)管理公司，業(yè)務(wù)大同小異。但跨境房屋資產(chǎn)管理的服務(wù)內(nèi)容會(huì)更周到考慮投資家“遠(yuǎn)距管理”的服務(wù)需求。日本株式會(huì)社RJC Research的社長川田隆太感慨，如何將“看不見摸不著”的對(duì)象管理變得透明化，是服務(wù)海外投資家最根本需求的關(guān)鍵。川田社長表示，作為一家擁有50年歷史的日本公司，RJC Research在傳統(tǒng)的房屋資產(chǎn)管理服務(wù)領(lǐng)域深耕多年，為滿足跨境投資者的需求，RJC Research近年開發(fā)了一款手機(jī)App，能幫助房東隨時(shí)隨地用App查看現(xiàn)金流、投資收益、及實(shí)時(shí)匯款情況。此外，App上附有類似于微信的實(shí)時(shí)通訊功能，方便房東與自己的私人物業(yè)管家溝通。同時(shí)，RJC Research會(huì)幫助房東把關(guān)于物業(yè)的各類繁瑣的檔合約分門別類存檔于App里，房東觸指間就能立刻了解關(guān)于自己物業(yè)的方方面面。

結(jié)語

對(duì)于當(dāng)下面臨“投資荒”的中國中產(chǎn)階級(jí)大軍，投資不應(yīng)有國界，而是一件理性的逐利行為。

擁有穩(wěn)定性樓市環(huán)境與高品質(zhì)的成熟物業(yè)回報(bào)的日本房地產(chǎn)，對(duì)于中國的個(gè)人房地產(chǎn)投資者而言，認(rèn)識(shí)深度尚在萌芽期。作為一個(gè)成熟的發(fā)達(dá)市場，日本樓市或許不如某些新興市場那樣短期內(nèi)價(jià)格迅速走強(qiáng)，而是以保值增值的長線投資作為下一個(gè)國人海外資產(chǎn)配置的熱點(diǎn)選擇。同時(shí)，即將來臨的奧運(yùn)會(huì)與博彩業(yè)也為日本樓市添上一絲未知的投機(jī)色彩。

筆者認(rèn)為，因?yàn)槿毡痉康禺a(chǎn)的獨(dú)有特性，售后資產(chǎn)管理是整個(gè)投資業(yè)務(wù)鏈條中時(shí)間周期最長、客戶粘性最大的環(huán)節(jié)。同近年來因?yàn)槿A人資金大量涌入日本樓市而雨后春筍般出現(xiàn)的華人系房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司一樣，資產(chǎn)管理行業(yè)也同樣面臨著良幣驅(qū)除劣幣的洗牌式產(chǎn)業(yè)整合，使日本的個(gè)人外資房產(chǎn)投資市場變得更為健康和良性。