實(shí)證會(huì)計(jì)三大假說在房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用

實(shí)證會(huì)計(jì)是根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)等有關(guān)理論，設(shè)立相關(guān)影響會(huì)計(jì)事務(wù)因素的假設(shè)，在此基礎(chǔ)上采用一定的科學(xué)方法，進(jìn)行實(shí)際的調(diào)查研究，以證明這些假設(shè)的現(xiàn)實(shí)性。本文分析了西方實(shí)證會(huì)計(jì)理論三大假說在房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用情況。實(shí)證會(huì)計(jì)理論的三大假說在房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用和加強(qiáng)，有助于研究房地產(chǎn)企業(yè)各種博弈行為，有助于構(gòu)建新型的房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績?cè)u(píng)價(jià)體系。

實(shí)證會(huì)計(jì)首先要提出理論假說和有關(guān)的假設(shè)條件，這是實(shí)證會(huì)計(jì)研究最主要也是最復(fù)雜的一步，其核心是從一定抽象程度上合理簡化，并據(jù)此建立理論模型并得出主要結(jié)論。

實(shí)證會(huì)計(jì)不同于規(guī)范會(huì)計(jì)。規(guī)范會(huì)計(jì)理論的內(nèi)涵是闡述會(huì)計(jì)應(yīng)當(dāng)是什么，從既定的目標(biāo)和一定的價(jià)值判斷出發(fā)，依據(jù)一定的原則準(zhǔn)則實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)不斷優(yōu)化而至規(guī)范化。實(shí)證會(huì)計(jì)理論則著眼于會(huì)計(jì)現(xiàn)在和將來“是什么”和“為什么”，它為解釋和預(yù)測(cè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)提供了理論依據(jù)。規(guī)范會(huì)計(jì)是以價(jià)值判斷為基礎(chǔ)，規(guī)范研究的結(jié)論帶有主觀性，無法用事實(shí)來驗(yàn)證，而實(shí)證會(huì)計(jì)理論則強(qiáng)調(diào)實(shí)證研究，要回答：什么是最優(yōu)會(huì)計(jì)政策，解釋和預(yù)測(cè)不同公司會(huì)計(jì)政策的選擇，不同組織結(jié)構(gòu)的公司其會(huì)計(jì)政策又有何不同。

實(shí)證會(huì)計(jì)依據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究方法，提出管理層薪酬假說、債務(wù)契約假說和政治成本假說這三大假說。本文通過分析西方實(shí)證會(huì)計(jì)理論的三大假說在國內(nèi)企業(yè)的應(yīng)用情況以及影響其適用性的制度根源，以期有助于實(shí)證會(huì)計(jì)理論在國內(nèi)的實(shí)踐和發(fā)展。

一、管理層薪酬假說的應(yīng)用分析

該假設(shè)是由代理人理論演化而來。代理人理論強(qiáng)調(diào)人們的行為為其自身利益所驅(qū)動(dòng)，不同利益團(tuán)體又受制于多種契約關(guān)系的約束。經(jīng)營者在符合自身利益情況下采取行動(dòng)促使企業(yè)資本增值。但是，在缺乏有效的監(jiān)控機(jī)制時(shí)，經(jīng)營者可能通過將企業(yè)資源轉(zhuǎn)移給自己或者逃避職責(zé)而追求自身利益最大化。若其他條件不變，在實(shí)施分紅計(jì)劃的公司中，經(jīng)理人員更有可能選擇將報(bào)告收益從未來期間轉(zhuǎn)至當(dāng)期的會(huì)計(jì)程序。

目前我國房地產(chǎn)項(xiàng)目有不少是政府招商引資項(xiàng)目，投資方則為民營房地產(chǎn)公司。目前我國民營房地產(chǎn)公司的管理層多為市場(chǎng)招聘沒有公司股份，多采取財(cái)務(wù)高薪激勵(lì)的管理辦法，但是實(shí)質(zhì)效果并不理想。由于集團(tuán)公司對(duì)下屬企業(yè)多采用利潤指標(biāo)考核業(yè)績，導(dǎo)致管理層有動(dòng)機(jī)根據(jù)當(dāng)期相對(duì)業(yè)績水平來調(diào)整增大當(dāng)前收益，在沒有有效的審計(jì)監(jiān)督情況下，造成大量虛設(shè)利潤，成本不入賬，不少公司即使瀕臨破產(chǎn)，但是管理者卻收益豐厚，然后借著各種理由離職，給公司健康持續(xù)發(fā)展造成極大困擾。

據(jù)此筆者提出，對(duì)投資機(jī)會(huì)較多的房地產(chǎn)企業(yè)，管理者薪酬考核中應(yīng)選擇增加未來收益的應(yīng)計(jì)項(xiàng)目。

二、債務(wù)契約假說的應(yīng)用分析

財(cái)務(wù)契約理論假說是采用博弈分析方法，探討各種融資渠道的控制權(quán)、收益權(quán)和清算權(quán)等特征，以及如何將這些特征結(jié)合起來，給投資者以積極投資的激勵(lì)，給管理者以提高效率的激勵(lì)或控制。如要求房地產(chǎn)公司流動(dòng)比率要達(dá)到某一水平、限制現(xiàn)金股利發(fā)放等等，來限制管理層對(duì)債權(quán)人的不利行為。違反債務(wù)契約的房地產(chǎn)企業(yè)還伴隨著財(cái)務(wù)狀況的惡化和盈利能力下滑，但違反債務(wù)契約的房產(chǎn)企業(yè)并不意味著企業(yè)一定出現(xiàn)了財(cái)務(wù)困境。會(huì)計(jì)方法、政策、程序等具有契約的特性，股東或者管理層通常通過改變會(huì)計(jì)政策、方法等來達(dá)到債務(wù)契約中的限制性條件，避免違背債務(wù)契約的限制性條款。

目前房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要有：發(fā)行債券、向銀行、非金融機(jī)構(gòu)舉債和商業(yè)信用三種形式。每一種舉債都有一定形式的債務(wù)契約。因?yàn)槊恳环N舉債所面對(duì)的信息環(huán)境不同，因而對(duì)管理者的約束程度也就不同。因?yàn)榘l(fā)行債券的條件過于苛刻，因此一般房地產(chǎn)企業(yè)均忽略這種融資渠道。我國銀行的貸款通則包括了債務(wù)契約限制性條款的基本內(nèi)容，是企業(yè)與銀行之間的貸款契約標(biāo)準(zhǔn)。銀行可通過銀行業(yè)務(wù)了解企業(yè)的現(xiàn)金流量，預(yù)測(cè)企業(yè)未來的盈利信息及對(duì)債務(wù)契約的約束程度。第三種是商業(yè)信用，其債務(wù)契約的約束程度因債權(quán)人與債務(wù)人信息不對(duì)稱的程度而異。現(xiàn)實(shí)經(jīng)營中房地產(chǎn)公司的融資渠道主要是銀行貸款，為從銀行獲得貸款，房地產(chǎn)公司可以與會(huì)計(jì)事務(wù)所形成默契，高估抵押物的市值掩飾債務(wù)危機(jī)，以滿足金融系統(tǒng)的借貸標(biāo)準(zhǔn)。盡管我國銀行的債務(wù)契約比較規(guī)范，但由于監(jiān)督制約不足造成銀行大量呆帳的存在、企業(yè)嚴(yán)重的債務(wù)拖欠、經(jīng)營者在職高消費(fèi)等，說明對(duì)房地產(chǎn)公司債務(wù)契約的監(jiān)督、執(zhí)行機(jī)制急待加強(qiáng)。

依據(jù)各方利益最大化的原則，根據(jù)債務(wù)契約假說有必要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績?cè)u(píng)級(jí)系統(tǒng)重構(gòu)。為化解房產(chǎn)公司各種財(cái)務(wù)沖突，通過財(cái)務(wù)契約的指導(dǎo)和業(yè)績?cè)u(píng)價(jià)的反饋，形成有機(jī)循環(huán)體系，保持業(yè)績?cè)u(píng)價(jià)的持續(xù)性，克服傳統(tǒng)業(yè)績?cè)u(píng)價(jià)的滯后性，保證房產(chǎn)企業(yè)各利益相關(guān)者所做決策，服從利益相關(guān)者利益最大化的目的。所以業(yè)績?cè)u(píng)價(jià)時(shí)應(yīng)綜合考慮各方要求，這種要求具體體現(xiàn)于評(píng)價(jià)指標(biāo)的設(shè)計(jì)。評(píng)價(jià)指標(biāo)的選取從財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)相關(guān)者的利益影響考慮，兼顧企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的非財(cái)務(wù)指標(biāo)，以保證各方利益的均衡，達(dá)到建立和諧財(cái)務(wù)的目的。

房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績可以分為三大模塊：財(cái)務(wù)業(yè)績（體現(xiàn)股權(quán)契約、報(bào)酬契約、債務(wù)契約完成情況）、社會(huì)業(yè)績（體現(xiàn)業(yè)主、施工企業(yè)、員工、政府利益相關(guān)者契約完成情況）、環(huán)境業(yè)績（體現(xiàn)社會(huì)公眾契約完成情況）。本文在現(xiàn)行的業(yè)績?cè)u(píng)價(jià)體系與框架下，吸收了經(jīng)濟(jì)附加值和平衡計(jì)分卡優(yōu)點(diǎn)，將財(cái)務(wù)指標(biāo)擴(kuò)展分析到為實(shí)現(xiàn)該方面財(cái)務(wù)目標(biāo)所需的各種非財(cái)務(wù)指標(biāo)中，構(gòu)建一個(gè)基于財(cái)務(wù)契約理論的企業(yè)業(yè)績?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)體系。如下式所示：

A = αΣXi + βΣYi + δΣZi

其中：A、Xi、Yi、Zi分別表示企業(yè)業(yè)績分值總和、第i期財(cái)務(wù)業(yè)績得分、第i期社會(huì)業(yè)績得分；第i期企業(yè)環(huán)境業(yè)績得分；α、β、δ為X、Y、Z業(yè)績權(quán)重。

房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)體系的設(shè)置可以進(jìn)一步拓展分析研究到客戶、技術(shù)創(chuàng)新、環(huán)境保護(hù)等非財(cái)務(wù)指標(biāo)領(lǐng)域中去，設(shè)置為達(dá)到財(cái)務(wù)目標(biāo)所需的各種非財(cái)務(wù)指標(biāo)，最終形成一個(gè)相對(duì)完善的業(yè)績?cè)u(píng)價(jià)體系，以有效地克服傳統(tǒng)業(yè)績?cè)u(píng)價(jià)體系的缺陷，有利于房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

三、政治成本假說的應(yīng)用分析

房地產(chǎn)企業(yè)可能因政治程序而加大經(jīng)營成本。地方政府可能為提高自身利益，通過行政或立法手段干預(yù)企業(yè)行為（如安置房、拆遷房的分配，土地的分配和稅收政策的優(yōu)惠等），從而增加企業(yè)的經(jīng)營成本。但房地產(chǎn)企業(yè)必須要與政府建立良好的關(guān)系，以保證拿到理想的地塊、得到優(yōu)惠的政策，為降低其在與地方政府博弈中承受的政治風(fēng)險(xiǎn)或政治成本，企業(yè)在會(huì)計(jì)報(bào)告中均傾向于選擇可能減少報(bào)告盈利的會(huì)計(jì)方法（如多計(jì)費(fèi)用、遞延收益等）。雙方為達(dá)到預(yù)期目的，很容易導(dǎo)致這種政治成本博弈成為困獸式的零和博弈。

總體而言，實(shí)證會(huì)計(jì)理論的三大假說在房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用將逐步加強(qiáng)。未來的研究除了區(qū)分企業(yè)控制人差異、各地市場(chǎng)化發(fā)育程度的差異，還應(yīng)考慮依據(jù)行業(yè)特征、生產(chǎn)者行為、消費(fèi)者行為等對(duì)企業(yè)行為進(jìn)行細(xì)分研究，而不僅僅拘泥于對(duì)實(shí)證會(huì)計(jì)理論的三大假說研究。（作者單位分別新疆建城新雨工程建設(shè)集團(tuán)有限公司）

作者簡介：蔣婕（1969-9-2），漢，四川省三臺(tái)縣，大專，職稱：中級(jí)會(huì)計(jì)師，工作單位：新疆建城新雨工程建設(shè)集團(tuán)有限公司，研究方向：市政工程建設(shè)、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理、物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理、商品零售業(yè)財(cái)務(wù)管理、工程建設(shè)材料生產(chǎn)財(cái)務(wù)管理及集團(tuán)化綜合財(cái)務(wù)管理。