“營(yíng)改增”對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理的影響

現(xiàn)階段，“營(yíng)改增”稅制變革受到人們的高度重視，這一變革能夠在一定程度上緩解納稅人和相關(guān)企業(yè)的納稅幅度，對(duì)于保障企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)效益等方面也起到無(wú)可替代的作用。在對(duì)“營(yíng)改增”進(jìn)行深入研究的過(guò)程中，了解到這一稅制變革對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理有很大的影響，在特定的條件下會(huì)導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理發(fā)生變化。針對(duì)于這一點(diǎn)，必須深入分析“營(yíng)改增”對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理的影響，并按照相應(yīng)影響制定房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理改善措施，確?！盃I(yíng)改增”在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理過(guò)程中發(fā)揮自身最大的作用。

一、“營(yíng)改增”的主要內(nèi)容及應(yīng)用

從字面上來(lái)看，“營(yíng)改增”主要內(nèi)容在于將營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)換為增值稅，嚴(yán)格控制重復(fù)納稅現(xiàn)象，從根本的角度上保障納稅人和相關(guān)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。理論上來(lái)說(shuō)，在進(jìn)行稅制改革的過(guò)程中，需要相關(guān)人員對(duì)企業(yè)和納稅人應(yīng)納稅種和其他外在條件綜合分析，并按照分析結(jié)果制定合理的稅制改革方案。我國(guó)自2012年開(kāi)始在上海部分行業(yè)進(jìn)行試點(diǎn)，到2016.5月完成建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融、生活服務(wù)業(yè)改革，至此我國(guó)全面完成營(yíng)改增稅制改革工作。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理受到“營(yíng)改增”的影響

就目前來(lái)看，我國(guó)各大房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中不同程度受到“營(yíng)改增”的影響，而且“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理的影響表現(xiàn)在多個(gè)方面，在這種條件下必須對(duì)相關(guān)影響綜合分析，借以了解房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理變化趨勢(shì)，借以為后期制定相關(guān)改善措施提供有效參考依據(jù)。

（一）“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)的稅負(fù)影響

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其自身稅負(fù)狀況與企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)之間存在緊密的聯(lián)系，因此，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，必須對(duì)企業(yè)內(nèi)部稅負(fù)狀況實(shí)施有效分析，盡可能保證房地產(chǎn)企業(yè)中相關(guān)稅負(fù)的合理性。從“營(yíng)改增”稅制變革中可以看出，這一變革會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)中稅負(fù)狀況發(fā)生變化，其中營(yíng)業(yè)稅下的5%變?yōu)樵鲋刀愊碌?1%和5%，由價(jià)內(nèi)稅改為價(jià)外稅，計(jì)稅基數(shù)不同程度的降低。開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)稅務(wù)總局公告2016第18號(hào)公告結(jié)合本公司項(xiàng)目情況，老項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易征收，新項(xiàng)目起用一般計(jì)稅方法，我們可以發(fā)現(xiàn)，計(jì)稅基數(shù)以100元為例，在營(yíng)業(yè)稅下計(jì)稅基數(shù)是100元，在增值稅下，采用一般計(jì)稅方法下計(jì)稅依據(jù)為1/（1+11）=0.9009。

（二）“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理核算的影響

營(yíng)改增前，企業(yè)交納營(yíng)業(yè)稅，會(huì)計(jì)科目一般只涉及營(yíng)業(yè)稅金及附加、應(yīng)交稅金-應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅。“營(yíng)改增”后，企業(yè)在“應(yīng)交稅金”科目下設(shè)“應(yīng)交增值稅”、“未交增值稅”、“預(yù)交增值稅”、“待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”、“待認(rèn)證進(jìn)項(xiàng)稅額”、“待轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅額”、“增值稅留抵稅額”、“簡(jiǎn)易計(jì)稅”、“轉(zhuǎn)讓金融商品應(yīng)交增值稅”、“代扣代交增值稅”等明細(xì)科目，在“應(yīng)交增值稅”下“進(jìn)項(xiàng)稅額”、“銷項(xiàng)稅額抵減”、“已交稅金”、“轉(zhuǎn)出未交增值稅”、“減免稅款”、“出口抵減內(nèi)銷產(chǎn)品應(yīng)納稅額”、“銷項(xiàng)稅額”、“出口退稅”、“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”、“轉(zhuǎn)出多交增值稅”等專欄，加大了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的復(fù)雜性。

（三）“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表的影響

報(bào)表是評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和自身經(jīng)濟(jì)效益的重要憑證，營(yíng)改增指標(biāo)也發(fā)生了變化。例如，在利潤(rùn)表中，收入變?yōu)椴缓愂杖?，成本及營(yíng)業(yè)稅金會(huì)有下降，但這兩項(xiàng)下降的幅度比收入要低，在期間費(fèi)用不變的情況下，營(yíng)改增后的凈利潤(rùn)要比之前低，在計(jì)算企業(yè)銷售凈利率時(shí)，銷售凈利率=凈利潤(rùn)/銷售收入，由于銷售收入比之前下降11%，在這種情況下，銷售凈利率反而提升，這對(duì)企業(yè)起到一定激勵(lì)作用。再如，在現(xiàn)金流量表中我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，在營(yíng)改增后不管是采用一般計(jì)稅還是簡(jiǎn)易計(jì)稅方法下，增值稅采用預(yù)繳時(shí)要比在營(yíng)業(yè)稅時(shí)代有所降低，在這種情況下，企業(yè)的現(xiàn)金流會(huì)增加，無(wú)形中暫時(shí)降低了企業(yè)資金壓力。

三、“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理的改善措施

綜合上述，了解到“營(yíng)改增”這一稅制改革對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理產(chǎn)生的影響非常大，在這種條件下，必須按照房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展要求制定企業(yè)會(huì)計(jì)管理改善措施，降低“營(yíng)改增”對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)管理產(chǎn)生的影響，從根本的角度上提升房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性。

（一）健全房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系，加強(qiáng)內(nèi)部控制管理

理論上來(lái)說(shuō)，保證房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理體系的健全性，能夠在一定程度上實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部控制管理水平提升的目的。在這種條件下要求房地產(chǎn)企業(yè)管理人員對(duì)房地產(chǎn)日常交易活動(dòng)等方面數(shù)據(jù)信息實(shí)施有效記錄，確保相關(guān)數(shù)據(jù)信息記錄的合理性和準(zhǔn)確性。此后，還應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部相關(guān)成本實(shí)施有效管理，盡可能采取適當(dāng)?shù)募夹g(shù)手段降低企業(yè)采購(gòu)成本，這就要求財(cái)務(wù)與成本部門相互溝通，在對(duì)供貨對(duì)象的選擇要根據(jù)企業(yè)的需求，選擇供貨單位為一般納稅人還是小規(guī)納稅人，避免選擇不當(dāng)導(dǎo)致企業(yè)成本上升。此外，還應(yīng)對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)活動(dòng)稅率變化趨勢(shì)實(shí)施有效分析，從根本的角度上提升房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)核算的準(zhǔn)確性。

（二）妥善保管和使用房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅發(fā)票，防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行日常交易的過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生大量業(yè)務(wù)發(fā)票，這些業(yè)務(wù)發(fā)票與房地產(chǎn)企業(yè)后期業(yè)務(wù)核算效果之間存在緊密的聯(lián)系。為保證房地產(chǎn)企業(yè)后期業(yè)務(wù)核算有合理的參考依據(jù)，必須妥善保管房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)時(shí)所產(chǎn)生的增值稅發(fā)票，避免企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)核算時(shí)出現(xiàn)問(wèn)題。企業(yè)根據(jù)自身情況建立增值稅管理制度。在業(yè)務(wù)流程梳理的基礎(chǔ)上，及時(shí)制定房地產(chǎn)業(yè)增值稅管理制度及常見(jiàn)問(wèn)題手冊(cè)、發(fā)票管理手冊(cè)、業(yè)務(wù)流程操作手冊(cè)等，例如、《增值稅操作規(guī)范指引》、《增值稅發(fā)票管理辦法》等，為業(yè)務(wù)部門提供指導(dǎo)。只有這樣才能提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)監(jiān)管核算效果，避免企業(yè)會(huì)計(jì)管理核算過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題，降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該科學(xué)合理地進(jìn)行稅收籌劃，降低稅負(fù)及稅收風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用構(gòu)成復(fù)雜，在實(shí)施“營(yíng)改增”稅制改革之后，房地產(chǎn)企業(yè)納稅業(yè)務(wù)發(fā)生空前變化，房地產(chǎn)企業(yè)商品房的銷售價(jià)格確定后，相應(yīng)的銷項(xiàng)稅也就確定，所以只能把籌劃的重點(diǎn)放在進(jìn)項(xiàng)稅上。房地產(chǎn)企業(yè)如何增大進(jìn)項(xiàng)稅額并在合理的時(shí)間內(nèi)得到全額抵扣是降低企業(yè)稅負(fù)的重點(diǎn)，比如企業(yè)的供應(yīng)商、施工方等上游企業(yè)的開(kāi)票時(shí)間、增值稅稅率、結(jié)算方式的選擇及進(jìn)項(xiàng)稅認(rèn)證時(shí)間的籌劃等都是進(jìn)項(xiàng)稅籌劃的重要切入點(diǎn)。項(xiàng)目從開(kāi)工至售罄，在增值稅抵扣鏈條上，根據(jù)各行業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)點(diǎn)科學(xué)、合法制定正確的籌劃步驟，做出最符合企業(yè)要求的有效籌劃方案，有效降低企業(yè)稅負(fù)。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，了解到“營(yíng)改增”這一稅制改革對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)管理有非常嚴(yán)重的影響，在這種條件下，需要按照企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和其他方面要求對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)中會(huì)計(jì)管理實(shí)施優(yōu)化改善，避免“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理造成的影響，使得房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)效益得以保障。（作者單位為天津房信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）