透過日本房地產(chǎn)泡沫看我國房地產(chǎn)

馮文穎　成偉

【摘要】本文通過回顧日本房地產(chǎn)泡沫從萌發(fā)到破滅的全過程，發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與日本泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期的情況極其相似，有明顯的泡沫跡象。為了實(shí)現(xiàn)我國經(jīng)濟(jì)社會的持續(xù)健康發(fā)展必須堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策，讓房地產(chǎn)業(yè)重歸理性。

【關(guān)鍵詞】日本 中國房地產(chǎn) 泡沫 經(jīng)濟(jì)

一、日本房地產(chǎn)泡沫回顧

二戰(zhàn)后，日本以“加工貿(mào)易立國”為基本國策實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)的高速增長，一躍成為僅次于美國的世界第二經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展大量人口涌入城市，對住宅和公共設(shè)施產(chǎn)生了巨大的需求，日本國內(nèi)土地價(jià)格開始上漲。1985年9月22日美國聯(lián)合日本、聯(lián)邦德國、法國以及英國的財(cái)政部長和中央銀行行長在紐約廣場飯店舉行會議，達(dá)成五國政府聯(lián)合干預(yù)外匯市場，引導(dǎo)美元對主要貨幣的匯率有序貶值的協(xié)議，即“廣場協(xié)議”。協(xié)議簽訂后不到三年的時(shí)間里日元對美元升值了一倍?！皬V場協(xié)議簽訂后日元大幅升值，伴隨著日本政府寬松的貨幣政策，日本房地產(chǎn)泡沫開始迅速膨脹。國際熱錢大量涌入日本投向日本的股市、房市。針對流動性的快速擴(kuò)張，日本央行起初采取了緊縮措施，試圖控制貨幣供給的快速增長。但受廣場協(xié)議的約束和美國、日本政府相關(guān)部門的反對，這些緊縮政策很快就退出了，日本央行繼續(xù)向市場提供大量的流動性。流動性泛濫而日用品價(jià)格上漲受限，房地產(chǎn)市場和股票市場就成了大量資金的蓄水池。日本房市和股市的泡沫就此開始膨脹。隨著房地產(chǎn)熱潮的興起，金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)大肆買地?cái)U(kuò)張，大量實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)和普通民眾也加入到房地產(chǎn)投機(jī)的大潮中，所有人都期待著通過房地產(chǎn)價(jià)格的暴漲大賺一筆。寬松的貨幣政策下極低的貸款利率助長了房地產(chǎn)的投機(jī)行為。金融機(jī)構(gòu)大量放款給土地投資者，買下來的土地可以作為抵押品再抵押給銀行以獲得新的資金，新的資金則被用于繼續(xù)買地。商業(yè)銀行同時(shí)鼓勵(lì)居民加杠桿買房。股市樓市的繁榮讓整個(gè)日本社會都陷入到一片欣欣向榮的非理性繁榮之中。媒體將買房炒地的行為鼓吹為經(jīng)濟(jì)繁榮的象征。當(dāng)時(shí)日本社會盛行兩個(gè)觀點(diǎn)：第一，日本經(jīng)濟(jì)繁榮、人多地少，因此日本的土地永遠(yuǎn)不會貶值；第二，東京作為日本的首都，全日本甚至全世界的人都在涌入，因此東京的房價(jià)會永遠(yuǎn)上漲。

隨著大量資金涌入房地產(chǎn)業(yè)，日本的土地價(jià)格開始快速上漲。根據(jù)日本國土廳公布的數(shù)據(jù)，從1985年開始，東京、大阪、名古屋、京都、橫濱和神戶六大城市的土地價(jià)格每年以兩位數(shù)上升。1987年住宅用地價(jià)格上漲了30.7%，商業(yè)用地價(jià)格上漲了46.8%。1990年，六大城市中心的地價(jià)指數(shù)比1985年上漲了約90%。東京都市圈地價(jià)從1986開始瘋狂上漲，1990年的地價(jià)是1983年的2.5倍。日本城市住宅價(jià)格也隨著地價(jià)的瘋狂上漲而水漲船高。1990年東京都市圈的住宅價(jià)格與年收入之比超過了10倍，核心地區(qū)達(dá)到了接近20倍的水平。日本泡沫經(jīng)濟(jì)達(dá)到頂峰的1989年，東京帝國廣場下面一平方英里土地的價(jià)格超過了整個(gè)加利福尼亞州的土地價(jià)值。東京銀座四丁目的地價(jià)達(dá)到了每坪（3.3平方米）1.2億日元。媒體上出現(xiàn)了“把東京的地皮全部賣掉就可以買下美國，然后再把美國土地出租給美國人住”的說法，很多日本人都接受這種狂熱的論調(diào)并引以自豪。日元不斷升值、房地產(chǎn)泡沫不斷膨脹導(dǎo)致大量資金脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)，日本經(jīng)濟(jì)的增長開始變得乏力。

面對高高在上的資產(chǎn)價(jià)格和日益嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)前景，為了將日本經(jīng)濟(jì)帶回正軌，日本政府做出了主動刺破泡沫的選擇。1989年5月開始日本央行五次加息，將基準(zhǔn)利率從2.5%提高到1990年8月的6%。日本政府大藏省在1990年10月確定了以設(shè)立地價(jià)稅為支柱的土地稅制改革方案，制定了《土地基本法》，1990年12月日本土地政策審議會決定壓低地價(jià)，1991年4月開始征收地價(jià)稅。受這些強(qiáng)硬調(diào)控政策的影響，日本房地產(chǎn)市場于1991年見頂，隨后崩盤。房地產(chǎn)企業(yè)倒閉、銀行倒閉，房地產(chǎn)投機(jī)客手里的住房淪為負(fù)資產(chǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房價(jià)暴跌導(dǎo)致日本國民財(cái)富損失1500萬億日元，相當(dāng)于日本三年的GDP之和。八十年代這段瘋狂的時(shí)光被日本人稱為“泡沫經(jīng)濟(jì)”。房地產(chǎn)泡沫破滅后大量資源回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)，通過堅(jiān)持技術(shù)創(chuàng)新和走出國門，一大批日本企業(yè)開始擁有了全球影響力和競爭力，并至今保持著較大的技術(shù)優(yōu)勢。日本企業(yè)在海外經(jīng)營的成功相當(dāng)于在海外“再造了一個(gè)日本”，讓日本的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人民生活水平一直處于全球領(lǐng)先水平。

二、中國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

回顧日本房地產(chǎn)泡沫時(shí)期的表現(xiàn)我們會發(fā)現(xiàn)其與中國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀有很多相似之處。中國自改革開放以來經(jīng)濟(jì)也經(jīng)歷了一輪長期快速的發(fā)展，大量人口進(jìn)入城市生活，產(chǎn)生了對房地產(chǎn)消費(fèi)的巨大需求。2003年8月12日，《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》獲準(zhǔn)通過，文中提到“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，對于全面實(shí)現(xiàn)小康社會，加快推進(jìn)社會主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義”。從18號文開始，住房的居住屬性被削弱，作為投資品的房屋價(jià)格開始飛速上漲。2005年我國實(shí)行匯率制度改革，匯改后的十年里人民幣的實(shí)際有效匯率升值了逾40%，大量國際熱錢涌入我國房地產(chǎn)業(yè)，助推了中國房地產(chǎn)價(jià)格水平的快速上漲。2008年我國為了應(yīng)對美國次貸危機(jī)帶來的不利影響實(shí)行了四萬億財(cái)政刺激政策。2009年中國的M2余額已經(jīng)超過了美國，天量的流動性讓中國房地產(chǎn)價(jià)格水平逐年暴漲。同日本當(dāng)年的情況一樣，資金流向房地產(chǎn)帶來的賺錢效應(yīng)逐漸將各行各業(yè)和居民部門都裹挾進(jìn)了房地產(chǎn)投機(jī)的熱潮里。像當(dāng)年日本的豐田汽車、日立重工一樣，我國的大批實(shí)體企業(yè)如國美、格力、海爾、五糧液，紛紛加入到房地產(chǎn)業(yè)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門不得不承受地價(jià)房價(jià)快速上漲帶來的嚴(yán)重負(fù)面效應(yīng)，我國出口企業(yè)的出口優(yōu)勢不斷下降，大量制造業(yè)企業(yè)步履維艱。房價(jià)的過快上漲也帶來了我國居民貧富差距的擴(kuò)大，由于我國的住房跟戶籍掛鉤，從而加劇了教育、醫(yī)療等公共產(chǎn)品分配的不公平，伴隨房地產(chǎn)開發(fā)而來的貪污腐敗、強(qiáng)征土地、甚至逼人自焚等社會事件層出不窮。這一切，都給我國經(jīng)濟(jì)、社會的穩(wěn)定健康造成了嚴(yán)重?fù)p害。

近期由上海易居研究院發(fā)布的《50城房租收入比研究》引起了社會熱議。該報(bào)告顯示，2017年6月全國50個(gè)城市超七成房租相對收入較高，其中北京、深圳、上海、三亞等4個(gè)城市房租收入比高于45%，屬于租金嚴(yán)重過高城市。以北京為例，北京的房租收入比是58%，月平均房租是2748元。根據(jù)公開數(shù)據(jù)當(dāng)前北京房價(jià)租售比已經(jīng)達(dá)到1：625。而國際上合理的租售比應(yīng)該在1：100至1：230之間。對于北京等一線城市來說，絕大部分人僅憑自己誠實(shí)勞動所得已經(jīng)不可能買得起一套可以維持體面生活的房子。和泡沫時(shí)期的日本一樣，本國房價(jià)的高企使得正常估值的境外房地產(chǎn)變得格外有吸引力，和八十年代狂買美國房產(chǎn)的日本人一樣，中國人也開始奔赴美國、加拿大、澳大利亞、英國、日本等國大肆購買房地產(chǎn)。

狂飆突進(jìn)的“房價(jià)”是我們這個(gè)時(shí)代的關(guān)鍵詞，當(dāng)下的中國也開始流行類似于日本八十年代的說法：

（1）中國的土地一級市場是一個(gè)賣方市場，唯一的“莊家”就是地方政府，地方政府可以通過控制土地供給，維持節(jié)節(jié)攀升的土地溢價(jià)，使中國的土地價(jià)格永遠(yuǎn)上漲。

（2）中國經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)，而且中國已經(jīng)充分吸取了日本、美國房地產(chǎn)泡沫的教訓(xùn)，因此不會刺破泡沫，中國房價(jià)不可能出現(xiàn)下跌。

這些說法被廣為傳播，甚至被視為真理?？駸岬姆績r(jià)造就了一大批富翁，2017華人富豪榜顯示房地產(chǎn)業(yè)是中國富豪最多的行業(yè)，每5.3個(gè)華人富豪中就有1個(gè)搞房地產(chǎn)。一面是眾多炒房客身價(jià)倍增，另一面是腳踏實(shí)地、誠實(shí)勞動越來越被人輕視。當(dāng)年日本選擇主動刺破房地產(chǎn)泡沫結(jié)束了泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)代，房地產(chǎn)泡沫破滅之后日本的資金和土地重新投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)和制造業(yè)的創(chuàng)新，而匯率大幅升值又迫使日本企業(yè)走出國門，在海外再造了一個(gè)日本。日本此舉雖然導(dǎo)致房價(jià)大幅下跌，卻促進(jìn)了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，保住了國家的核心競爭力。

當(dāng)下的中國和當(dāng)年的日本一樣，都需要在實(shí)體經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)投機(jī)之間做出選擇，我國政府也終于做出了決定，2017年2月中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議提出要建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制，堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。隨后采取了樓市調(diào)控政策，此后房地產(chǎn)新增貸款增速明顯回落。中國人民銀行日前發(fā)布的《2017年上半年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，6月末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額29.72萬億元，同比增長24.2%，增速比上季末低1.9個(gè)百分點(diǎn)；上半年增加3.04萬億元，占同期各項(xiàng)貸款的38.1%，比一季度占比低2.3個(gè)百分點(diǎn)。

為了避免房價(jià)暴跌，我國政府并沒有采取日本當(dāng)年那般強(qiáng)硬的措施。但是我國房地產(chǎn)調(diào)控的方向是堅(jiān)定的，我國通過運(yùn)用調(diào)控政策來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，在防止房地產(chǎn)價(jià)格水平在短期內(nèi)出現(xiàn)暴漲暴跌的基礎(chǔ)上加快建立房地產(chǎn)長效機(jī)制。上述政策路線若能順利實(shí)現(xiàn)，則我國房地產(chǎn)泡沫有望得到抑制并最終讓房地產(chǎn)回歸理性。今后房地產(chǎn)仍然會是我國經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，但過去二十年的房地產(chǎn)造福神話必將終結(jié)，房屋回歸居住屬性，而不再是投機(jī)者牟取暴利的工具。隨著大量資源回流實(shí)體經(jīng)濟(jì)，我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)行業(yè)必將涅槃重生，在完成結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級之后我國經(jīng)濟(jì)必將實(shí)現(xiàn)更加持久和健康的發(fā)展。