房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的變化與發(fā)展趨勢(shì)

◎吳沛晟

房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的變化與發(fā)展趨勢(shì)

◎吳沛晟

房地產(chǎn)在性質(zhì)上來(lái)看屬于資產(chǎn)密集型，同金融業(yè)之間的關(guān)系非常密切。我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的從改革開(kāi)放之后發(fā)生了很大的變化，尤其是近幾年房地產(chǎn)發(fā)展非常迅速，在這一過(guò)程中也存在了許多的問(wèn)題。本文分析了我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的趨勢(shì)和問(wèn)題，提出了具體的對(duì)策，希望可以為相關(guān)研究人員提供參考意見(jiàn)。

房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的主體是資金供求雙方，是一種雙方合理運(yùn)用金融工具開(kāi)展與房地產(chǎn)相關(guān)的各種資金交易活動(dòng)。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)既可以通過(guò)固定的場(chǎng)所進(jìn)行交易，也可以采用無(wú)形交易方式進(jìn)行。交易方式有直接和間接之分。隨著經(jīng)濟(jì)技術(shù)的發(fā)展和進(jìn)步，信用工具的水平得到了提高，同時(shí)出現(xiàn)了更多的信用工具，這些都對(duì)房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)范圍擴(kuò)大有幫助。

房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的變化以及存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)金融工具單一。我國(guó)的房地產(chǎn)目前存在的問(wèn)題很多，但是表現(xiàn)最為明顯的是金融工具單一這一點(diǎn)，總體上來(lái)看主要是因?yàn)檫^(guò)分依賴信貸資金，導(dǎo)致一旦信貸資金這一個(gè)渠道出現(xiàn)了問(wèn)題之后毫無(wú)退路的情況。我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)具有獨(dú)特性，這是由我國(guó)的國(guó)情決定的，比如債權(quán)金融工具的種類不多或者可以說(shuō)稀少。常見(jiàn)的只有三種，一是個(gè)人住房按揭貸款，二是住房?jī)?chǔ)蓄貸款，三是住房公積金貸款。房地產(chǎn)中商業(yè)銀行的信貸比較普遍，目前來(lái)看屬于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最重要的資金提供者。住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目比較依賴商業(yè)銀行，由此產(chǎn)生的信貸資金關(guān)系是最主要的，也可以說(shuō)是唯一的。所以一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生了狀況，商業(yè)銀行的貸款就無(wú)法收回，對(duì)商業(yè)銀行的造成的影響將會(huì)非常大。

房地產(chǎn)金融體系不健全。房地產(chǎn)主要是集中于一級(jí)市場(chǎng)，目前我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的體系非常不健全。市場(chǎng)操作始終不能跟上理論研討的成果。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)金融市場(chǎng)的體系不夠完善，缺乏專業(yè)性的住房融資機(jī)構(gòu)，也比較缺乏為住房融資提供擔(dān)保和保險(xiǎn)的機(jī)構(gòu)。這樣的情況存在之后，最容易發(fā)生的問(wèn)題就是令金融創(chuàng)新始終不足，受到的監(jiān)管限制太多，或者發(fā)生政策引導(dǎo)不利。

房地產(chǎn)金融資金存在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)的房地產(chǎn)金融存在很多風(fēng)險(xiǎn)，資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是其中的一種。形成這種風(fēng)險(xiǎn)的原因是房地產(chǎn)金融資金運(yùn)作的問(wèn)題，就我國(guó)目前的情況來(lái)看，金融資金的運(yùn)作效率不高。從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)很多方面來(lái)看，都可以發(fā)現(xiàn)它本身存在的問(wèn)題很多，尤其是金融機(jī)構(gòu)不健全，明顯缺乏科學(xué)合理性。正是因?yàn)檫@一問(wèn)題始終得不到徹底解決，所以導(dǎo)致了現(xiàn)在的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的資金配置效率低迷。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)也是因?yàn)檫@一原因才存在的，發(fā)生短存長(zhǎng)貸的結(jié)果。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)具有很明顯的不穩(wěn)定性和不確定性，房地產(chǎn)如果遭遇了經(jīng)濟(jì)危機(jī)，銀行會(huì)立即受到影響。

房地產(chǎn)金融忽視了低收入者。房地產(chǎn)發(fā)展得非常迅速，住房的價(jià)格一直在往上漲，購(gòu)買住房的人集中于高收入人群。低收入人群的住房公積沒(méi)有得到應(yīng)有的金融支持。我國(guó)目前還是一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，國(guó)家中的低收入人群占了很大的比重。我國(guó)一直以來(lái)都在不斷關(guān)注低收入人群，但是房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注不夠，我國(guó)低收入人群的住房資金支持一直得不到保障，表現(xiàn)在渠道不健全，住房公積金政策存在某些缺陷上面。住房公積金的有一個(gè)很重要的特點(diǎn)，即繳納住房公積金的人群比較少，也就說(shuō)一部分的低收入人沒(méi)有得到應(yīng)該的利益。收入分配不合理的問(wèn)題投射到了住房分配上面，形成了二次分配不公的情況，這樣的情況之下收益的始終是高收入人群。

房地產(chǎn)法制建設(shè)不完善。我國(guó)目前存在的房地產(chǎn)金融法規(guī)非常的不完善，沒(méi)有一套合理的法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)管和監(jiān)督。盡管在基本法中對(duì)房地產(chǎn)有簡(jiǎn)單的規(guī)定，但是無(wú)法滿足現(xiàn)代我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的速度。比如房地產(chǎn)抵押貸款難的問(wèn)題上面，沒(méi)有明確的法律進(jìn)行規(guī)范，尤其是住房按揭貸款，明顯缺乏相應(yīng)的法律依據(jù)。這些都在無(wú)形有形中影響了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康發(fā)展。

房地產(chǎn)金融市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)以及對(duì)策

構(gòu)建多元融資渠道。發(fā)展多元化的融資結(jié)構(gòu)，改變目前我國(guó)單一的融資渠道，在未來(lái)應(yīng)當(dāng)不僅僅是采用銀行信貸的辦法進(jìn)行融資。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展和進(jìn)步會(huì)使得融資政策變得放松，融資市場(chǎng)出現(xiàn)了三種形式，一種是產(chǎn)業(yè)投資資金，一種是銀行信貸，另外一種是房地產(chǎn)信托。因此在未來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展中必須要通過(guò)解決房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的資金來(lái)源單一問(wèn)題，達(dá)到多元化融資結(jié)構(gòu)的目標(biāo)。拓展房地產(chǎn)市場(chǎng)資金融資渠道，通過(guò)擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資的比重，實(shí)現(xiàn)提高自有資金比例的目的。針對(duì)我國(guó)大型優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)，可以選擇用項(xiàng)目債券的發(fā)行方法改善負(fù)債結(jié)構(gòu)。

增強(qiáng)房地產(chǎn)金融體系的統(tǒng)一開(kāi)放性。為了形成統(tǒng)一開(kāi)放的房地產(chǎn)金融體系可以通過(guò)在中國(guó)人民銀行下面設(shè)立政策性的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，這種金融機(jī)構(gòu)的性質(zhì)可以偏向于住房公積金管理中心那樣，主要的責(zé)任是制定和管理房地產(chǎn)金融問(wèn)題，主要的目的是為了給我國(guó)的中低收入人群提供基本的按揭擔(dān)保，能夠保證總體管理我國(guó)的住房公積金。等到所有需要的條件達(dá)成之后，可以通過(guò)合理利用二級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)放實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系的完善目標(biāo)。我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)在未來(lái)的發(fā)展中必然面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)和壓力，但是同時(shí)趨勢(shì)總是向上的。通過(guò)大力提升房地產(chǎn)類的投資基金和管理公司以及儲(chǔ)蓄銀行的專業(yè)性，也是一個(gè)不錯(cuò)的方法。

提高房地產(chǎn)監(jiān)管和調(diào)控力度。我國(guó)的經(jīng)濟(jì)水平因?yàn)榈赜虿煌煌?，在沿海城市的?jīng)濟(jì)水平比西部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)水平要高得多。表現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)上就是呈現(xiàn)出區(qū)域性以及差異消費(fèi)等特點(diǎn)。因此為了改變這一問(wèn)題，必須要通過(guò)建立多元多層次的房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管和調(diào)控指標(biāo)體系。從體制上面開(kāi)始完善，從金融監(jiān)管的方式進(jìn)行健全，最終實(shí)現(xiàn)提高金融監(jiān)管效能的目標(biāo)?？傊S護(hù)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的秩序是非常重要的，加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)管理的建立應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的高風(fēng)險(xiǎn)。在未來(lái)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)帶動(dòng)科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和進(jìn)步，房地產(chǎn)的發(fā)展會(huì)出現(xiàn)很多不同的形式，對(duì)于此種問(wèn)題要積極構(gòu)建監(jiān)督金融創(chuàng)新的機(jī)構(gòu)和機(jī)制。

構(gòu)建完善的住房保障體系。住房公積金是一種保障制度，與國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策相關(guān)。就我國(guó)的住房公積金來(lái)看，主要是為了保證我國(guó)的中低收入人群的住房需求。但是這種政策在我國(guó)盡管確實(shí)起到作用，但是在實(shí)施的過(guò)程中也表現(xiàn)出了許多的問(wèn)題。我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)要想得到全面發(fā)展，并保證其健康有序性，除了從住房公積金政策覆蓋面著手進(jìn)行擴(kuò)大之外，還需要從住房公積金本身的使用范圍上面下功夫，最主要的是要加強(qiáng)我國(guó)住房公積金的使用效率。具體實(shí)施策略上來(lái)講，可以從其繳存比例入手，采用限定高低比例的方法。

完善房地產(chǎn)金融方面的法律。通過(guò)規(guī)范房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中各個(gè)主體的金融行為，注重金融主體之間的信用，以及從住房公積金貸款和其他的住房?jī)?chǔ)蓄等方面著手，努力做好房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中的細(xì)節(jié)之處，實(shí)現(xiàn)完善我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)制度的目標(biāo)。通過(guò)完善的法律規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的秩序，監(jiān)管房地產(chǎn)行業(yè)的金融活動(dòng)，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)中各個(gè)主體的權(quán)益受到保護(hù)，讓整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)以一種健康有序的方式發(fā)展進(jìn)步。為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)帶來(lái)積極力量，同時(shí)為我國(guó)的人民帶來(lái)利益，為我國(guó)建立一個(gè)和諧社會(huì)做出貢獻(xiàn)。

我國(guó)住房建設(shè)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，房地產(chǎn)方面的金融業(yè)務(wù)隨著金融業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步，業(yè)務(wù)范圍飛速發(fā)展。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展非?？欤源嬖诘膯?wèn)題不僅多而且會(huì)發(fā)生各種各樣的變化。為了讓我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，必須要做好各方面的工作。

（作者單位：甘肅省蘭州市甘肅建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院招生就業(yè)處）