建行進(jìn)軍沈陽住房租賃市場SWOT分析和戰(zhàn)略選擇

建行進(jìn)軍沈陽住房租賃市場SWOT分析和戰(zhàn)略選擇

文/張博，中國建設(shè)銀行遼寧省分行

十九大報(bào)告強(qiáng)調(diào)房子是用來住的、不是用來炒的，租購并舉的住房制度在逐步落實(shí)和完善，租賃市場藍(lán)海正式開啟?；ヂ?lián)網(wǎng)巨頭阿里宣布參與租賃平臺(tái)建設(shè)，隨后多家銀行乃至銀聯(lián)在內(nèi)的金融機(jī)構(gòu)與地方職能部門簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。本文通過SWOT分析方法，剖析建行進(jìn)軍沈陽住房租賃市場的各方面因素，然后根據(jù)建行自身優(yōu)勢做出戰(zhàn)略選擇，使其能夠揚(yáng)長避短，最終達(dá)到既定目標(biāo)。

住房租賃市場；按居貸；戰(zhàn)略合作

2017年7月，住建部等八個(gè)部門聯(lián)合印發(fā)了一份加快住房租賃市場發(fā)展的通知，并選取了包括沈陽在內(nèi)的12個(gè)城市作為首批試點(diǎn)單位，這個(gè)通知的意義是巨大的，說明國家真正貫徹落實(shí)了 “房子是用來住的“觀點(diǎn)。11月初，建行在深圳舉辦了住房租賃戰(zhàn)略合作簽約儀式，并推出首個(gè)住房租賃貸款產(chǎn)品“按居貸”，標(biāo)志著建行正式進(jìn)入住房租賃市場。那么，建行進(jìn)軍沈陽住房租賃市場前景怎樣呢？

1 SWOT戰(zhàn)略分析

SWOT是一種戰(zhàn)略分析方法，本文用這種方法去分析建行在沈陽推行住房租賃貸款優(yōu)勢（S）、劣勢(W)、機(jī)會(huì)(O)和風(fēng)險(xiǎn)(T)，其中S、W是內(nèi)部因素，O、T是外部因素。

1.1 優(yōu)勢分析

第一，建行的品牌價(jià)值?！耙I房，到建行”的口號已經(jīng)深入人心。遼寧省建行個(gè)人住房貸款余額在工、農(nóng)、中、建四大行中占比將近四成，而且每年新增貸款也是遙遙領(lǐng)先，所以說建行成了買房貸款的首選。建行作為房貸市場的“帶頭大哥“，有著舉足輕重的地位。作為貸款投放的主力軍，自然要擔(dān)負(fù)起更大的社會(huì)責(zé)任。雖說目前投放額度已經(jīng)非常緊張了，但對租賃貸款的投放額度也要有所保障的。

第二，建行存量客戶預(yù)授信。因?yàn)樽》孔赓U貸款屬于無抵押貸款，所以貸款發(fā)放人員必須是存量客戶或者其他優(yōu)質(zhì)客戶。滿足貸款發(fā)放的條件大致有以下幾類：建行代發(fā)工資戶、繳存公積金達(dá)到規(guī)定基數(shù)或有穩(wěn)定工作的證明等。建行存量客戶眾多，系統(tǒng)很容易判斷是否滿足租賃貸款條件和確定貸款額度，其高效快捷的辦事效率滿足客戶需求。

第三，建行與開發(fā)商的合作密切。沈陽地區(qū)，建行遼寧省分行與一些大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)諸如萬科、碧桂園等形成了長期合作關(guān)系。萬科“泊寓”已于2016年初率先入駐沈陽，致力打造青年人的品質(zhì)公寓?！渡蜿柺凶》孔赓U試點(diǎn)方案》中提到，到2017年底前，新增3-5家住房租賃企業(yè)，到2020年，住房租賃企業(yè)將達(dá)到50家。政府出臺(tái)一系列鼓勵(lì)政策，引導(dǎo)房企向租售并舉的方式轉(zhuǎn)變，建行作為住房貸款投放量最大的銀行，理應(yīng)成為這些開發(fā)商戰(zhàn)略合作的首選銀行。

1.2 劣勢分析

第一，市場響應(yīng)不夠迅速。建行一方面要搶占市場份額，一方面還要把控資產(chǎn)質(zhì)量，把不良率控制在合理范圍內(nèi)，這就導(dǎo)致有些開發(fā)商的需求要層層上報(bào)給總行。例如之前有些信用良好的開發(fā)商樓盤，提出條件是“免階段性擔(dān)?！保诎验_發(fā)商需求上報(bào)總行期間，中小銀行已經(jīng)用各種優(yōu)惠政策進(jìn)駐重點(diǎn)開發(fā)商樓盤。這就說明建行在重點(diǎn)客戶響應(yīng)效率不如中小銀行。

第二，金融創(chuàng)新不足。這是由東北落后于南方的經(jīng)濟(jì)所決定的。國家推行試點(diǎn)往往在深圳、上海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市開展，資金充足加上人們可接受的程度高。建設(shè)銀行廣東分行和深圳分行行動(dòng)迅速，攜手當(dāng)?shù)卣推髽I(yè)將佛山和深圳住房租賃試點(diǎn)落地，并發(fā)布個(gè)人住房租賃貸款“按居貸”。緊接著湖北省分行和重慶市分行也相繼簽訂住房租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議。

1.3 機(jī)會(huì)分析

第一，在 房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的背景下，傳統(tǒng)的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)必然緊縮，調(diào)整貸款結(jié)構(gòu)，尋找新的利潤增長點(diǎn)成為必然。比如個(gè)人消費(fèi)類貸款“快貸”，截止到7月份，遼寧新增已經(jīng)超過20億， 是順應(yīng)時(shí)代的金融創(chuàng)新類產(chǎn)物，而傳統(tǒng)消費(fèi)貸款產(chǎn)品卻是負(fù)增長。國家為房地產(chǎn)市場發(fā)展指明了方向，加快建立多渠道保障、租購并舉的住房制度，建行要抓住這個(gè)時(shí)代賦予的機(jī)遇，搶占沈陽地區(qū)租賃市場份額。

第二，沈陽自貿(mào)區(qū)位于渾南和蘇家屯兩個(gè)行政區(qū)，是國家全面創(chuàng)新改革實(shí)驗(yàn)區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā) 區(qū)。沈陽將成為振興東北的實(shí)驗(yàn)基地，匯集高端制造業(yè)和航運(yùn)以及商貿(mào)物流等產(chǎn)業(yè)。沈陽政府出臺(tái)一系列激勵(lì)政策，有利于引進(jìn)外來人才和吸引東北人才回歸，將會(huì)有大量的青年人來沈陽發(fā)展和創(chuàng)業(yè)。住房租賃貸款定位剛畢業(yè)不久的大學(xué)生群體，他們對住房要求較高，喜歡有獨(dú)立的空間和優(yōu)質(zhì)的住房環(huán)境，而且愿意接受新生事物，但目前來說收入水平又不是很高。建行住房租賃貸款正好解決他們的住房要求，保證住房品質(zhì)的同時(shí)又不增加生活負(fù)擔(dān)。

1.4 威脅分析

第一，互聯(lián)網(wǎng)金融的敏銳嗅覺。以互聯(lián)網(wǎng)巨頭阿里巴巴為例，早在8月初，就與杭州房管局簽訂里戰(zhàn)略合作協(xié)議，預(yù)打造全國首個(gè)“智慧住房租賃平臺(tái)”。阿里的 租賃金融優(yōu)勢也很明顯，客戶群體眾多，而且大部分是年輕人；貸款門檻低，通過芝麻信用來評定是否符合貸款條件和貸款金額；互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)操作簡單、便捷、高效。建行的租賃貸款條件相對互聯(lián)網(wǎng)金融要嚴(yán)格一些，但利率低很多，所以要嚴(yán)格把控資產(chǎn)質(zhì)量?；ヂ?lián)網(wǎng)金融貸款利率高，貸款條件寬泛，隨之承擔(dān)的違約風(fēng)險(xiǎn)也高。建行提供的租賃貸款面向優(yōu)質(zhì)客戶群體，信用資質(zhì)良好且對貸款利率比較敏感。

第二，市場對房屋租賃貸款的接受程度。住房租賃貸款前景良好，但年輕人是否認(rèn)可這個(gè)新興事物呢？在北京、上海、廣州、深圳等一線發(fā)達(dá)城市，房子動(dòng)輒幾萬一平，租房也要幾千一個(gè)月，對于初入社會(huì)的年輕人來說壓力很大，那么租賃貸款算是緩解緊張經(jīng)濟(jì)的一個(gè)手段。有些人可能會(huì)有不同的看法，認(rèn)為租賃貸款也在無形中增加住房成本，租不起條件好的房子，可以租環(huán)境差一些或者地點(diǎn)偏一些的房子。一線城市尚且如此，那新一線城市沈陽呢？沈陽購房價(jià)格不算高，平均八千一平，租房每月一千多可以租個(gè)單間，這種新興的租賃模式必然要區(qū)別于傳統(tǒng)的租房模式，使年輕人更樂于接受。

2 建行在沈陽開展住房租賃戰(zhàn)略選擇

2.1 銀政戰(zhàn)略合作。沈陽政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)已于2017年10月份正式發(fā)布，現(xiàn)有板塊大體功能包括查找住房、發(fā)布房源信息和政策資訊等。有部分板塊還在不斷建設(shè)中，預(yù)計(jì)12月底前實(shí)現(xiàn)全部功能。已經(jīng)有芒果、銘家和瑞家地產(chǎn)等中介機(jī)構(gòu)參與其中。建行作為按揭貸款投放量最大的銀行，理應(yīng)參與到住房租賃市場建設(shè)中，提供一攬子金融解決方案，為租購并舉提供全方位的金融服務(wù)支持，既幫助政府來指導(dǎo)和規(guī)范市場，也為建行今后開展住房租賃貸款打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

2.2 首選與優(yōu)質(zhì)開發(fā)商簽訂住房租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議。如萬科、碧桂園、金地等大的開發(fā)商，特別是萬科已經(jīng)在沈陽推出了長租公寓業(yè)務(wù)品牌”泊寓’，建行要先行搶占市場份額，確?！鞍淳淤J“順利落戶沈陽。已經(jīng)有了萬科 的先例，那么其他開發(fā)企業(yè)也會(huì)盡快響應(yīng)國家號召，全力開展租售并舉。以前開發(fā)商不愿意介入住房租賃市場，主要因?yàn)橘Y金回籠時(shí)間太長。但簽署住房租賃戰(zhàn)略協(xié)議是項(xiàng)雙贏的合作，開發(fā)商一方面能夠得到更多的金融支持，”按居貸“產(chǎn)品一次性支付全部租房資金；一方面也能緩解去庫存的壓力，加快轉(zhuǎn)型進(jìn)程。

2.3 加大宣傳力度。習(xí)近平強(qiáng)調(diào)：“房子是用來住的，不是用來炒的”。時(shí)任萬科董事長王石也曾經(jīng)提出“40歲之前租房為好”的概念。促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展，不僅僅要用政策手段來調(diào)控房價(jià)，抑制房子價(jià)格過快增長，更要深化改革，建立長效機(jī)制。把房子的投機(jī)屬性回歸到居住本身，政府要大力推動(dòng)人才住房建設(shè)，建行也要做好相關(guān)的金融服務(wù)工作，向社會(huì)積極傳導(dǎo)“租房挺好”這一新觀念。銀行應(yīng)該更加關(guān)注長遠(yuǎn)利益，只有房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)的發(fā)展，才能把住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

2.4 建行住房租賃貸款惠民政策。建行要傳承服務(wù)住房市場的優(yōu)勢，著力打造“要租房，到建行”的服務(wù)品牌?！卑淳淤J“執(zhí)行較為優(yōu)惠的利率政策，低于同期按揭貸款，而且低于信用卡分期和互聯(lián)網(wǎng)金融貸款，使年輕人更樂于接受這個(gè)新興品牌。以后是否可以推出租房貸款滿一定年限，且信用良好的客戶，給予按揭貸款優(yōu)惠利率政策，這個(gè)優(yōu)惠條件可以作為吸引客戶的一種方式。

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[4]周景彤、梁倩、范若瀅.”租購?fù)瑱?quán)“重在落實(shí)[J].中國金融，2017（17）.

張博（1984—）男，籍貫：吉林農(nóng)安，職務(wù)：客戶經(jīng)理，現(xiàn)職稱：經(jīng)濟(jì)師，研究方向：銀行或相關(guān)的金融方面，單位：中國建設(shè)銀行遼寧省分行。