對土地開發(fā)整理項目管理問題的一些探討

文/何晚晴,西南財經(jīng)大學(xué)

對土地開發(fā)整理項目管理問題的一些探討

文/何晚晴,西南財經(jīng)大學(xué)

土地開發(fā)從廣義上來講指因人類生產(chǎn)建設(shè)和生活不斷發(fā)展的需要，采用一定的現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的經(jīng)濟(jì)手段，擴(kuò)大對土地的有效利用范圍或提高對土地的利用深度所進(jìn)行的活動，包括對尚未利用的土地進(jìn)行開墾和利用，以擴(kuò)大土地利用范圍，也包括對已利用的土地進(jìn)行整治，以提高土地利用率和集約經(jīng)營程度。土地開發(fā)一般分為一級開發(fā)和二級開發(fā)。本文主要從土地一級開發(fā)的角度，對開發(fā)整理項目的管理進(jìn)行一些探討。

土地開發(fā);一級開發(fā);有效利用;集約經(jīng)營;可持續(xù)發(fā)展

土地開發(fā)整理是一項綜合性的系統(tǒng)工程，涉及到很多的方面，比如行政與管理、工程與技術(shù)、經(jīng)濟(jì)與法律等等。它是促進(jìn)區(qū)域生態(tài)環(huán)境改善和土地資源可持續(xù)利用的有效途徑，同時也是推動地方區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和吸引人才的必要方式。

1 土地整理項目管理的現(xiàn)行模式

目前土地整理項目管理的一般開發(fā)模式是：土地利用總體規(guī)劃-土地調(diào)規(guī)（把不符合土地利用總體規(guī)劃的土地調(diào)整成為符合土地利用總體規(guī)劃的用地）-征地拆遷-項目建設(shè)-驗收-移交。在這個過程中，很多環(huán)節(jié)都存在實際的問題。

2 開發(fā)整理項目管理存在的問題及解決策略建議

2.1 過于理想的規(guī)劃設(shè)計

在土地開發(fā)規(guī)劃過程中規(guī)劃設(shè)計與實際實施不一致，導(dǎo)致部分規(guī)劃過于理想化，忽視了當(dāng)?shù)氐淖匀坏乩項l件、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)土民情和生活習(xí)慣。有的規(guī)劃因與當(dāng)?shù)厮淖匀画h(huán)境不符合無法實現(xiàn)；有的規(guī)劃好大喜功、一味拔高規(guī)劃立意和標(biāo)準(zhǔn)而忽略了區(qū)域本身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力和水平；有的規(guī)劃違背了區(qū)域內(nèi)本土居民的生活習(xí)慣，進(jìn)行了看似很好卻不切實際的規(guī)劃。

2.2 多個相沖突的矛盾利益體

2.2.1 政府與地方百姓：

開發(fā)主體的服務(wù)對象是政府，換言之一級開發(fā)是由政府為主導(dǎo)的綜合城鎮(zhèn)開發(fā)項目，是以長遠(yuǎn)性、可持續(xù)發(fā)展的綜合性考慮為出發(fā)點的，是以宏觀大局為重。因而實施過程漫長、細(xì)節(jié)繁多冗雜。對地方百姓而言，他們更關(guān)注對自身利害有何直接影響，更關(guān)心微觀的、眼前能見的實際措施。而這兩方出于不同角度就會出現(xiàn)不和諧的因素和矛盾，影響整個項目的進(jìn)程。

2.2.2 政府與投資開發(fā)方：

以國內(nèi)一級開發(fā)的現(xiàn)狀，大多由政府授權(quán)單位實施，資金來源、實施主體大部分來源于投資方和開發(fā)企業(yè)。政府以宏觀思想、長遠(yuǎn)發(fā)展為出發(fā)點所做出的宏觀性指導(dǎo)方針，而投資開發(fā)方更注重的經(jīng)濟(jì)利益，這兩方的矛盾沖突不言而喻。

舉例而言，在我國現(xiàn)階段提倡綠色生態(tài)城市建設(shè)的大前提下，政府所主導(dǎo)的新城鎮(zhèn)開發(fā)項目都會更多的將聚焦點關(guān)注點放在綠色生態(tài)建設(shè)和可持續(xù)發(fā)展上，自然希望開發(fā)方投入更多來提高基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的質(zhì)量，包括市政設(shè)施、智能化、優(yōu)質(zhì)生態(tài)景觀資源打造、便捷交通設(shè)施和公共服務(wù)配套設(shè)施等。這些措施不僅需要提高建設(shè)經(jīng)濟(jì)成本，更重要是需要花費更多的精力去深入研究、貫徹、實施。而開發(fā)方為追求經(jīng)濟(jì)利益，會精準(zhǔn)的計算經(jīng)濟(jì)賬。如何降低成本，包括經(jīng)濟(jì)成本、時間成本、機(jī)會成本等，如何能在相對時間范圍內(nèi)獲取更高的經(jīng)濟(jì)利益，或能夠在一段較長時間段內(nèi)持續(xù)的獲取經(jīng)濟(jì)利益，是開發(fā)方更多考慮的方面。

3 項目具體協(xié)調(diào)管理的問題

如果說上述要點為外部帶來的問題，那么開發(fā)項目本身內(nèi)部同樣存在更多更加具體的問題和矛盾。以建設(shè)實施方和分包單位的管理協(xié)調(diào)問題為例。

一級土地開發(fā)通常都是綜合性開發(fā)項目，涉及到的面廣而多，繁而雜。從規(guī)劃、設(shè)計、行政報建審批，到清單編制、招投標(biāo)，再到施工建設(shè)管理，最后到竣工驗收移交，都是一套漫長繁雜的管理過程。開發(fā)方往往需要和各個環(huán)節(jié)的分包方進(jìn)行“斗智斗勇”的協(xié)調(diào)管理工作。

從開發(fā)者管理角度，建議遵循一個管理思路，“總體把控、分而治之、各個擊破”。具體而言，以下展開一二。

總體把控，指的是重大問題的決策和事前的總體計劃。決策是指為了實現(xiàn)組織的某一特定目標(biāo)，在兩個以上的備選方案中選擇一個并組織實施的全過程。包含了三層含義：決策的依據(jù)是要實現(xiàn)的一定目標(biāo)；決策的對象是一系列可行的實施方案；決策完成的是在諸多可行方案中擇優(yōu)的任務(wù)。計劃是指確定目標(biāo)和確定實現(xiàn)目標(biāo)的一系列管理活動的總稱。以事先的思考作為未來行動的基礎(chǔ)。

分而治之，換言之就是針對不同環(huán)節(jié)不同項目采取不同的管理策略和措施。從組織設(shè)計方面，以工程管理為例，專業(yè)化的管理顯的尤為重要。工作專門化具體而言就是采用分工管理的方式提高效率，使各種工作簡單化；專業(yè)人員能掌握專業(yè)化的操作技能，并運用自身的專業(yè)技能進(jìn)行專業(yè)化管理，提高效率；專業(yè)化管理有利于更多更好的創(chuàng)新。進(jìn)一步來說，采取部門化管理將取得更高的效率。部門化（functional departmentalization）是通過管理分工，將不同的管理人員安排在不同的管理崗位和部門，形成一個有機(jī)的整體。可以分類為：職能部門化（functional departmentalization）產(chǎn)品部門化（product departmentalization）地區(qū)部門化（regional departmentalizat ion）顧客部門化（customer departmentalization）流程（過程）部門化（process departmentalization）。而適合一級開發(fā)的模式就是職能部門化和流程（過程部門化）。

職能部門化是一種最常見的方法，是按履行的只能組合工作活動。按錐形組織結(jié)構(gòu)，可分為三個管理層級。高層管理人員（即總經(jīng)理），中層管理人員（部門總經(jīng)理），基層人員（執(zhí)行層）。比如設(shè)置一個工程總經(jīng)理，中層分設(shè)財務(wù)經(jīng)理、造價經(jīng)理、招標(biāo)合約經(jīng)理、采購經(jīng)理、工程經(jīng)理。按各個不同分工和專業(yè)進(jìn)行職能部門劃分，按專業(yè)分工安排基層員工，各司其職，并逐層向上級進(jìn)行豎向的信息溝通專遞匯報。平級部門之間也需要加強橫向溝通。

綜上，土地開發(fā)管理是一個綜合性的、長期性的工作，其中存在的管理問題并不是一成不變的，隨著項目的推進(jìn)，隨著舊問題的解決，也會產(chǎn)生和帶來新的問題，總而言之這是一個動態(tài)發(fā)展的過程，需要在實踐過程中不斷發(fā)現(xiàn)問題、提出解決思路、落實解決方案，在這一過程中完成項目的推進(jìn)。本文意在淺談輒止，起到拋磚引玉的作用，希望不斷在未來的工作中進(jìn)行更加深入的探索和研究。

[1]黃永強.淺議土地開發(fā)整理項目管理存在的問題和對策,2011年05月.

[2]百度文庫.土地開發(fā)的定義.