抵押貸款中存在的問題及對策

文/張程程 胡東旭 鄧兵，遼寧科技大學(xué)經(jīng)濟與法律學(xué)院

項目編號：201710146000283

抵押貸款中存在的問題及對策

文/張程程 胡東旭 鄧兵，遼寧科技大學(xué)經(jīng)濟與法律學(xué)院

項目編號：201710146000283

在經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展下，人們傳統(tǒng)的融資模式也在發(fā)生著悄然改變。對于銀行來講，貸款是其傳統(tǒng)主要業(yè)務(wù)，這為銀行帶來了豐厚利潤。其中貸款模式主要形式有抵押貸款、質(zhì)押貸款、擔(dān)保貸款，而最為常見的又是抵押貸款。本文主要研究目前銀行抵押貸款中存在的諸多現(xiàn)實問題，分析這些問題及來源，并提出了一些建議。

抵押貸款；抵押貸款風(fēng)險；貸款的防范

1 我國抵押貸款現(xiàn)狀

近幾年來，我國貸款市場不斷發(fā)展，貸款交易量不斷增加，無論是企業(yè)還是個人貸款都隨之增加，此時貸款的案件也不斷增多。其中多數(shù)案件集中于抵押貸款上，可見，抵押貸款這一塊存在著極大問題。最近十年來，中國大部分商業(yè)銀行接受的抵押物和客戶集中度均值逐年上升，甚至極個別商業(yè)銀行的集中度都超過了40%。目前我國抵押貸款市場還處于發(fā)展的初創(chuàng)期，抵押貸款法律制度不完善，個人信用征信體系不健全，商業(yè)銀行風(fēng)險管理水平較低，實際的抵押貸款違約率高，用于估測抵押物價值的指標(biāo)滯后性非常明顯，掩蓋了實際風(fēng)險狀況?？v使我國抵押貸款市場還未出現(xiàn)大的波動，但是防范之心不可無，不斷加強對風(fēng)險的監(jiān)控，才會使我國抵押貸款市場不斷良性發(fā)展。

2 抵押貸款存在的問題

最近幾年，我國抵押貸款中存在的問題日益顯露。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示：信用貸款、抵押貸款和保證貸款在我國貸款中占主體地位，質(zhì)押貸款和票據(jù)貼現(xiàn)等所占比重較小。與質(zhì)押貸款等其他貸款的風(fēng)險相比，抵押貸款的資產(chǎn)質(zhì)量最差，貸款不良率最高，風(fēng)險最大。尤其體現(xiàn)在抵押物中使用土地使用權(quán)和房產(chǎn)抵押貸款中。具體而言，我國商業(yè)銀行抵押貸款主要有幾個方面風(fēng)險:

2.1 信用風(fēng)險

這類風(fēng)險在抵押貸款風(fēng)險中信用風(fēng)險是最直接的風(fēng)險，它可以分為以下兩類:

一是被迫違約。被迫違約是指借款人在抵押后，因其他因素，例如房價下降或突發(fā)事件的發(fā)生，導(dǎo)致抵押物價值降低，而銀行要求提供其他擔(dān)保，但貸款人無法提供其他擔(dān)保而造成的違約。要知道目前銀行中大部分抵押貸款是發(fā)放給了房地產(chǎn)行業(yè)，而房地產(chǎn)行業(yè)的景氣與否直接關(guān)系到抵押貸款的違約率。一旦房價下降，那么抵押的房屋價值就會減少，銀行就會要求提供其他擔(dān)保，有關(guān)企業(yè)個人資金受限，被迫違約幾率便會大大升高。

二是理性違約。理性違約可以說是貸款人主動違約。如果貸款人所借的資金有更好的投資方向，那么他便會主觀上將貸款用于能帶來更大的收益的項目，當(dāng)所借資金到期時，由于收益大于違約的成本，借款人便會會理性違約，以便獲得更大收益。

2.2 抵押物風(fēng)險

抵押物的風(fēng)險也比較常見，與信用風(fēng)險相比，它的不確定因素更大，主要有以下三種。

一是抵押物價格風(fēng)險，抵押物的價格尤其房屋等不動產(chǎn)的價格會隨著市場變化出現(xiàn)下跌，這類風(fēng)險在實踐中經(jīng)常發(fā)生。其次，還有一些抵押物價格上還存在一些人為風(fēng)險，例如在其抵押期限內(nèi)，抵押人對物的故意損壞，造成抵押物價值下降，這一點更突出表現(xiàn)在在房產(chǎn)抵押上。

二是抵押物損失風(fēng)險，在抵押貸款期間，由于一些不可抗力的發(fā)生，例如火災(zāi)、地震、洪水等，這會造成抵押物的損失，甚至是抵押物滅失，此時抵押權(quán)僅僅成了一句空話，一旦收不回貸款，貸款人就不能獲得任何補償。

三是抵押物處置風(fēng)險，如果抵押人以物或者權(quán)利作抵押，則抵押權(quán)人看重的是其消費、保值、增值的作用。為了實現(xiàn)自身資金的安全性和盈利性，抵押權(quán)人會非常看重抵押物的風(fēng)險。當(dāng)?shù)盅喝顺^規(guī)定抵押期限不能償付貸款時，抵押權(quán)人便會將將抵押物處分變現(xiàn)，從而彌補自己的損失。一旦抵押物不能及時變現(xiàn)，就會影響銀行資金的回收和再利用，同樣如果不能足額變現(xiàn)，那么作為抵押權(quán)人的銀行受到損失。

2.3 欺詐性風(fēng)險

欺詐性風(fēng)險是指貸款人采取捏造事實、隱瞞真相或其他非法手段，欺騙銀行，從而獲取非法利益的行為，從而導(dǎo)致銀行貸款收不回來，而造成經(jīng)濟損失的風(fēng)險。縱使銀行已經(jīng)采取各種方法來降低風(fēng)險，但是由于欺詐的發(fā)生是不確定的，仍有可能損害銀行利益。在商業(yè)銀行發(fā)放抵押貸款資產(chǎn)時，由于信貸資產(chǎn)的數(shù)目多、復(fù)雜程度較高，使一些不合要求的資產(chǎn)包含在所出售的抵押貸款資產(chǎn)中中，而且不容易被發(fā)現(xiàn)，會使銀行遭受損失。

3 抵押貸款的防范

抵押貸款中的風(fēng)險不可能消除，要知道風(fēng)險與收益是相伴的，因此我們所要做的就是如何盡可能多的規(guī)避風(fēng)險，這就需要政府、社會、個人一起努力，為此我提出以下幾點建議。

第一：加強貸款方面的法律法規(guī)，從制度上有所保障

國家應(yīng)制定抵押辦法及與抵押貸款相關(guān)的法律法規(guī)，構(gòu)成了抵押貸款的法律基本框架。因此，我們建議制定《抵押貸款法》、《抵押物法》、《同等信用機會法》等配套法律法規(guī),具體規(guī)范抵押貸款的各項行為,化解銀行抵押貸款風(fēng)險。

第二：進一步規(guī)范抵押貸款市場，建立統(tǒng)一監(jiān)管機構(gòu)

首先，建立統(tǒng)一監(jiān)管主體和建立行業(yè)自律協(xié)會，使之從社會層面和政府層面共同監(jiān)督，相互配合；再者，面向社會招募相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜页鋵嵶月蓹C構(gòu)，加強自律機構(gòu)人才建設(shè)，全面提高人員素質(zhì)，保證監(jiān)管實施效果。

第三：加強銀行自身管理，內(nèi)部防范風(fēng)險

首先，加強職工職業(yè)技能和相關(guān)政策法規(guī)知識培訓(xùn),樹立牢固的風(fēng)險意識,對每一筆業(yè)務(wù)都要做到嚴格審查貸款條件,嚴格按規(guī)定程序辦理。其次，在銀行內(nèi)部管理中,樹立以優(yōu)質(zhì)服務(wù)競爭的理念,加強對國家宏觀經(jīng)濟預(yù)測,對市場利率預(yù)測、對房地產(chǎn)市場價格預(yù)測,建立銀行個人住房抵押貸款質(zhì)量靜態(tài)與動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)。最后,銀行還應(yīng)建立風(fēng)險基金,當(dāng)風(fēng)險發(fā)生時,用風(fēng)險基金彌補損失。

[1]姚捷.我國住房抵押貸款借款人提前還款行為分析「J].商業(yè)研究，2005(23).

[2]劉開瑞，張馨元.個人住房抵押貸款證券化的設(shè)計研究[J].經(jīng)濟經(jīng)緯，2010(3).