小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬問題研究

◎劉甄琦

小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬問題研究

◎劉甄琦

隨著城市化的不斷發(fā)展，越來越多的商品住宅小區(qū)修建起來，私家車數(shù)量也在逐年激增，而關(guān)于小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬問題一直極富爭(zhēng)議，并由此衍生出了很多其他的問題。雖然我國(guó)的物權(quán)法關(guān)于判斷停車位歸屬有相關(guān)的規(guī)律，但是由于不同的主體站在不同的角度理解，其意義也發(fā)生了偏差，這就為產(chǎn)權(quán)糾紛埋下了隱患。本文筆者主要從停車位的概念、小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬存在的問題以及小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬法律完善等方面進(jìn)行詳細(xì)闡述。

私家車數(shù)量的不斷增加，停車位則成為了不可缺少的存在，在我國(guó)的物權(quán)法正式實(shí)施之前，關(guān)于小區(qū)的停車位﹑地下車庫和車位到底歸誰所有的問題始終沒有明確的答案。目前關(guān)于商品房住宅小區(qū)的停車位歸屬主要有四種觀點(diǎn)：一是由合同確定，即停車位的產(chǎn)權(quán)有：開發(fā)商與業(yè)主在簽訂購(gòu)房合同的時(shí)候約定清楚車位的產(chǎn)權(quán)所屬；二是推定歸屬，也就是如果雙方?jīng)]有明確約定，那么就推定車位產(chǎn)權(quán)屬于兩方中的其中一方；三是由銷售成本決定，如果開發(fā)商并未將小區(qū)停車位的建設(shè)成本及相關(guān)利潤(rùn)計(jì)入房屋銷售成本中，車位產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有，反之亦可成立；四是憑借登記確權(quán)，小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)在房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)確權(quán)之后，由持證者所有，不然車位產(chǎn)權(quán)依舊不明確，由此還會(huì)引發(fā)更多的問題。原以為物權(quán)法的頒布可以很好地解決停車位的歸屬問題，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十四條明確規(guī)定，小區(qū)內(nèi)占用業(yè)主共享的道路或者其他地方的停車位屬于全體業(yè)主共有，而建筑區(qū)劃內(nèi)的其他停車位則由當(dāng)事人規(guī)定所有。該法律經(jīng)過一段時(shí)間的落實(shí)發(fā)現(xiàn)，看似清晰的規(guī)定在實(shí)際的操作過程中仍然存在著諸多阻礙，這就要求行業(yè)內(nèi)的相關(guān)人員對(duì)這一問題進(jìn)行更加深入的思考，尋找更加可靠的解決方案。

停車位概念

停車位指的是在停車場(chǎng)所中只能提供一輛汽車存放的空間單元，與其相關(guān)的概念還有停車場(chǎng)或者車庫等，車庫的產(chǎn)權(quán)屬于整個(gè)住宅區(qū)，它是一個(gè)專門用于存放車輛的獨(dú)立空間。車庫的概念與車位完全不同，它具備建筑物的一般屬性，而且車庫不是利用土地使用權(quán)的地表修建的。我國(guó)的物權(quán)法將車位和車庫的概念并列起來，說明它們本就存在差別。停車場(chǎng)是用于停放各種機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車的露天場(chǎng)所，雖然停車位﹑車庫和停車場(chǎng)在定義上存在差異，但它們之間也有內(nèi)在聯(lián)系，都是以停車位作為基本元素存在的，也就是說，停車位是停車場(chǎng)所的基本組成，而停車場(chǎng)所即停車位的表現(xiàn)形式。

小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬存在的問題

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》和《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）關(guān)于住宅小區(qū)停車位的歸屬問題作了相關(guān)的補(bǔ)充說明，但是由于理解上的差異，在實(shí)際操作中仍然存在許多問題。

如何“首先滿足業(yè)主的需求”。因?yàn)椤笆紫葷M足”并沒有提出一個(gè)具體的時(shí)間判斷標(biāo)準(zhǔn)，有的開發(fā)商和業(yè)主在關(guān)于停車位究竟是出售還是出租始終沒有達(dá)成統(tǒng)一的意見，致使業(yè)主無力購(gòu)買停車位，開發(fā)商則理所當(dāng)然地將停車位或者車庫以極高的價(jià)格出售給小區(qū)外的人使用。這樣的做法是“首先滿足業(yè)主需要”嗎？物權(quán)法實(shí)施的初衷是想極力維護(hù)業(yè)主的利益，可實(shí)際上卻是收效甚微。

如何認(rèn)定車位所有權(quán)。《物權(quán)法》第七十四條第二款是以約定的方式規(guī)定住宅小區(qū)的車位和車庫歸屬，但是如果雙方并沒有明確約定，如何認(rèn)定車位的所有權(quán)就是一個(gè)關(guān)鍵的問題。《物權(quán)法》的規(guī)定是“建筑區(qū)劃內(nèi)用于停放汽車的車位和車庫的歸屬應(yīng)由當(dāng)事人通過約定的方式確定”。所以如果在最初購(gòu)房的時(shí)候開發(fā)商沒有作出關(guān)于車位歸屬的約定，那他就將獲得車位的所有權(quán)，或者推定為業(yè)主所有。在規(guī)定不明的情況下，停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬問題仍然是個(gè)謎題，而司法機(jī)關(guān)又不能給出合適的解釋，糾紛依舊得不到妥善解決。

小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬法律完善

關(guān)于車位歸屬的法條完善。關(guān)于“首先滿足業(yè)主需要”中的“首先”，應(yīng)指不管任何條件都要優(yōu)先考慮業(yè)主的需要。目前城市中的車位供不應(yīng)求，價(jià)格也是節(jié)節(jié)攀升，在這種情況下，開發(fā)商則會(huì)抬高車庫價(jià)格將車庫出售給第三方，獲取更多的利潤(rùn)。鑒于這種情況，各級(jí)政府要嚴(yán)格規(guī)范停車位的出售和出租定價(jià)，以免出現(xiàn)開發(fā)商隨意哄抬價(jià)格的情況，破壞市場(chǎng)秩序，影響業(yè)主的權(quán)益。

對(duì)于“需要”的界定，應(yīng)該首先限制車庫的利用功能，車庫的作用必須是停放汽車。其次是數(shù)量上，每位房屋購(gòu)買人只能購(gòu)買或者租用一個(gè)停車位，最大程度滿足業(yè)主的需要，這也符合當(dāng)前我國(guó)的國(guó)情，有利于社會(huì)和諧。

如果開發(fā)商與業(yè)主之間對(duì)于車位未作約定或者約定不明，應(yīng)將車位產(chǎn)權(quán)推定為業(yè)主共有。首先開發(fā)商具有極大的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，應(yīng)通過合同的形式爭(zhēng)取到自身的最大利益，但如果沒有作相關(guān)規(guī)定，應(yīng)視為開發(fā)商主動(dòng)放棄車庫產(chǎn)權(quán)。其次從合同的角度分析，如果在車位產(chǎn)權(quán)問題上開發(fā)商和業(yè)主之間意見存在分歧，應(yīng)該維護(hù)業(yè)主的利益，這在《物權(quán)法》中有相關(guān)規(guī)定。

物業(yè)收取停車費(fèi)的歸屬。物業(yè)管理公司收取的停車費(fèi)應(yīng)該歸誰所有的問題，是全部給物業(yè)公司還是要分一部分到業(yè)主委員會(huì)，一直存在著較大的爭(zhēng)議。小區(qū)停車費(fèi)包括物業(yè)管理費(fèi)和車位占用費(fèi)，物業(yè)公司踐行了相關(guān)的職責(zé)，理應(yīng)獲得一定的報(bào)酬。然而事實(shí)是有些物業(yè)公司將小區(qū)的公共區(qū)域開辟成停車場(chǎng)，還向業(yè)主收取停車費(fèi)，這樣一來，物業(yè)公司就構(gòu)成了侵權(quán)行為。針對(duì)這種情況，如果業(yè)主和物業(yè)公司形成了相關(guān)的約定，就按約定執(zhí)行；如果沒有約定，則實(shí)施合理原則，除開物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司將剩余的租金歸還給物業(yè)委員會(huì)。因此，業(yè)主和物業(yè)公司都應(yīng)該強(qiáng)化法律維權(quán)意識(shí)，促進(jìn)物業(yè)公司合法規(guī)范經(jīng)營(yíng)的同時(shí)，也保證小區(qū)業(yè)主的生活更加安穩(wěn)和諧，營(yíng)造良好的小區(qū)氛圍。

青島第十七中學(xué)）