長(zhǎng)租公寓：下一個(gè)風(fēng)口？

方臻子

在貫徹落實(shí)中央提出“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房制度過(guò)程中，杭州的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)迎來(lái)了爆發(fā)性的發(fā)展。

“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！?017年10月18日，黨的十九大報(bào)告擲地有聲。

此前，住建部等九部委于2017年7月發(fā)文，要求加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，深圳、杭州等12個(gè)城市被選為首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)的城市。在貫徹落實(shí)中央提出“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房體系過(guò)程中，杭州的長(zhǎng)租公寓走在了前列。

最好的時(shí)代

“沒(méi)想到政策來(lái)得這么快。”杭州長(zhǎng)租公寓“拎包客”CEO華杰最近感觸良多。關(guān)于發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的政策文件頻頻發(fā)布，讓這個(gè)已經(jīng)觀察長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域近十年、又奮力跳入其中拼殺的創(chuàng)業(yè)者感到“風(fēng)口”將至：“雖然這個(gè)行業(yè)還存在各種各樣的問(wèn)題，但我看到希望已經(jīng)越來(lái)越近。”

許多長(zhǎng)租公寓的創(chuàng)業(yè)者、從業(yè)者，都與華杰有相同的感受：“最好的時(shí)代”終于要來(lái)了。

曾經(jīng)，住房租賃市場(chǎng)這只“蛋糕”，雖有萬(wàn)億級(jí)別，卻只淪為房地產(chǎn)饕餮盛宴上的最后一道甜點(diǎn)，不太受人重視。但隨著一二線城市房?jī)r(jià)的持續(xù)走高，國(guó)家對(duì)住房租賃市場(chǎng)的態(tài)度由鼓勵(lì)變?yōu)橹С?，長(zhǎng)租公寓成為房地產(chǎn)發(fā)展新的風(fēng)向標(biāo)。

一方面，人口凈流入的大中城市，住房租賃市場(chǎng)需求旺盛、發(fā)展?jié)摿Υ蟆?guó)家衛(wèi)計(jì)委發(fā)布的《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告（2016）》稱，未來(lái)一二十年，中國(guó)仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》的進(jìn)程，2020年我國(guó)仍有2.5億以上的流動(dòng)人口，將帶來(lái)巨大的居住需求。據(jù)杭州我愛(ài)我家的研究，雖然處于租房淡季，但7月杭州租賃市場(chǎng)平均租金為3920元/套，相比6月上漲1.6%。

另一方面，租賃房源總量不足、市場(chǎng)秩序不規(guī)范、政策支持體系不完善，租賃住房解決城鎮(zhèn)居民特別是新市民住房問(wèn)題的作用沒(méi)有充分發(fā)揮。

怎樣讓城市新人“住有所居”？推動(dòng)租賃市場(chǎng)發(fā)展的利好政策頻出，黨的十九大報(bào)告中的相關(guān)表述更讓從業(yè)者吃下了一顆“定心丸”。

其實(shí)，早在7月底，住建部聯(lián)合九部委就圈定了12座城市作為首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)的城市，杭州位列其中。住建部等九部門(mén)的文件，明確鼓勵(lì)國(guó)有、民營(yíng)的機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立子公司拓展住房租賃業(yè)務(wù)。在長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)者們眼里，這無(wú)疑是一劑“強(qiáng)心劑”。

“化解了之前魔方公寓在發(fā)展過(guò)程中遇到?jīng)]有政策支持的尷尬，也讓長(zhǎng)租公寓企業(yè)有了更多的物業(yè)選擇?！蹦Х缴罘?wù)集團(tuán)副總裁錢(qián)智康認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓這個(gè)“風(fēng)口”，風(fēng)力更強(qiáng)勁了。

雖然杭州的試點(diǎn)細(xì)則還沒(méi)出臺(tái)，但相關(guān)人士透露，九部委的文件中“培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)”“增加租賃住房有效供應(yīng)”等大原則肯定會(huì)得到體現(xiàn)，這都將為杭州長(zhǎng)租公寓的發(fā)展“保駕護(hù)航”。

又一個(gè)“風(fēng)口”

早在2002年，長(zhǎng)租公寓就已出現(xiàn)。2014年，雷軍的順為基金聯(lián)合聯(lián)創(chuàng)策源向YOU+國(guó)際青年公寓投入1億元人民幣，自此拉開(kāi)了長(zhǎng)租公寓爆發(fā)式增長(zhǎng)的序幕，短短3年，有近100億元資本流向這個(gè)領(lǐng)域。而從2016年開(kāi)始，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)加速興起。

隨著住房租賃市場(chǎng)政策的明朗化，資金實(shí)力雄厚的房企也摩拳擦掌，龍湖的“冠寓”、萬(wàn)科的“泊寓”、本土大悅資管的“群島”等有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商背景的長(zhǎng)租公寓，紛紛在杭州亮相。

“長(zhǎng)租公寓是一個(gè)全新的市場(chǎng)，一個(gè)萬(wàn)億級(jí)的市場(chǎng)。一方面是國(guó)家在推，另一方面也是房企自身發(fā)展的需要，我們得為將來(lái)自持的土地找到一條出路。”在位于杭州城西留和路的龍湖地產(chǎn)杭州首家“冠寓”里，杭州“冠寓”負(fù)責(zé)人葉忠表示。

2016年12月1日，萬(wàn)科低價(jià)拍下了北京土地招拍掛史上首宗100%自持土地。此后，很多城市陸續(xù)在土拍中加入了全部或部分自持的條款。

2017年3月，杭州跟進(jìn)這一政策，當(dāng)溢價(jià)超過(guò)70%后競(jìng)拍自持面積。上半年，杭州共計(jì)20宗涉宅地塊出讓，其中13宗有一定比例的自持，在大江東更是出現(xiàn)了100%自持的宅地。就在7月底，上海首批兩幅租賃用地的成交，要求所建物業(yè)嚴(yán)格按照“只租不售”模式管理。上海還明確提出，“十三五”期間，預(yù)計(jì)新增住房供應(yīng)170萬(wàn)套，其中租賃住房占比要超過(guò)60%。

這也意味著，未來(lái)房企手中必將自持大量住宅，長(zhǎng)租公寓將成為房企重要的業(yè)務(wù)類型。

“冠寓”在杭州的試水，獲得了不錯(cuò)的市場(chǎng)反響。據(jù)葉忠介紹，6月30日試營(yíng)業(yè)后開(kāi)始招租，一個(gè)月時(shí)間，254間房已達(dá)到90%的招租率，“大家愿意為這樣的產(chǎn)品買(mǎi)單”。

房企們的進(jìn)入絕非偶然，這是目前長(zhǎng)租公寓火爆的一個(gè)縮影。

2016年初進(jìn)入杭州的魔方公寓，目前已運(yùn)營(yíng)8家門(mén)店，擁有1700個(gè)房間；“拎包客”有5家門(mén)店；萬(wàn)科2019年將在良渚、拱墅、余杭等建設(shè)自有產(chǎn)權(quán)的“泊寓”；“群島”儲(chǔ)備項(xiàng)目9家；“冠寓”的目標(biāo)是2000個(gè)房間。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年初杭州的長(zhǎng)租公寓規(guī)模在5000間左右，而到今年12月，這一數(shù)量或?qū)⒊尸F(xiàn)十倍增長(zhǎng)。

“長(zhǎng)租公寓行業(yè)，看似非常簡(jiǎn)單，就是賺取物業(yè)裝修改造后的溢價(jià)，但還是需要非常精確的內(nèi)部測(cè)算、資金運(yùn)作、管理團(tuán)隊(duì)等。在行業(yè)大浪淘沙的過(guò)程中，必定會(huì)有小的、生意不好的、內(nèi)部管理混亂的公寓，也肯定會(huì)有人認(rèn)為公寓是風(fēng)口而去盲目投資。”錢(qián)智康說(shuō)，雖然“蛋糕”很大，但并非誰(shuí)都能分到一杯羹。

對(duì)長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，商業(yè)模式的落腳點(diǎn)必須是規(guī)模和贏利。一方面，行業(yè)被視為藍(lán)海，資本大量進(jìn)入，大舉擴(kuò)張；另一方面，市場(chǎng)仍普遍受困于贏利模式不清晰、贏利難等問(wèn)題。有業(yè)內(nèi)人士指出，這一點(diǎn)，像極了共享單車——今年6月開(kāi)始共享單車迎來(lái)“倒閉潮”，行業(yè)的兩家領(lǐng)跑者進(jìn)入了比拼資本和規(guī)模的階段，二三線梯隊(duì)的共享單車企業(yè)即將面臨的選擇有限：要么在某個(gè)局部市場(chǎng)站穩(wěn)腳跟尋求行業(yè)巨頭并購(gòu)，要么退出市場(chǎng)。endprint

存在諸多隱憂

繁榮背后，長(zhǎng)租公寓的發(fā)展模式，也隱藏著諸多隱憂。

最大難題是“不賺錢(qián)”。如果單靠租金收入，長(zhǎng)租公寓的贏利往往無(wú)法支撐其擴(kuò)張的速度。YOU+在獲得A輪融資的兩年后，因在風(fēng)口上遲遲“飛不起來(lái)”而更換CEO，并宣布去“公寓化”。新CEO郁珽認(rèn)為，“公寓從大勢(shì)上是不賺錢(qián)的，去公寓化一定是必然的趨勢(shì)?！?/p>

在實(shí)力雄厚的地產(chǎn)系長(zhǎng)租公寓看來(lái)，重資產(chǎn)型地持有物業(yè)，也是一種發(fā)展模式。物業(yè)的增值部分，或?qū)⑹俏磥?lái)的重要收益之一。

而對(duì)于租賃物業(yè)運(yùn)營(yíng)的輕資產(chǎn)模式長(zhǎng)租公寓企業(yè)來(lái)說(shuō)，賺錢(qián)這回事，得分不同的維度。

“因?yàn)榻^大多數(shù)的魔方公寓是直營(yíng)店，前期會(huì)有比較大的租金、裝修投入，按照現(xiàn)在的開(kāi)店速度，投入巨大，所以從整個(gè)公司層面上來(lái)說(shuō)目前是不賺錢(qián)的?！卞X(qián)智康說(shuō)，“但對(duì)單個(gè)項(xiàng)目的贏利情況來(lái)看，一般過(guò)了爬坡期的門(mén)店，都處于贏利狀態(tài)。杭州的8家店中，除了2家處于爬坡?tīng)顟B(tài)，其余6家都已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了單店的贏利。贏利主要是通過(guò)租金差、增值服務(wù)而來(lái)?！?/p>

蜂擁而上的長(zhǎng)租公寓創(chuàng)業(yè)者，也助長(zhǎng)了存量物業(yè)的價(jià)格，擠壓了利潤(rùn)空間。特別是背靠地產(chǎn)的長(zhǎng)租公寓，資金實(shí)力相比其他“玩家”來(lái)說(shuō)具有碾壓性優(yōu)勢(shì)。華杰認(rèn)為：“開(kāi)發(fā)商進(jìn)入長(zhǎng)租公寓行業(yè)的沖擊作用巨大，短期抬升了租金成本。”據(jù)他估算，一些物業(yè)的價(jià)格漲幅超過(guò)40%。

“在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)后，競(jìng)爭(zhēng)變得更加慘烈，取得物業(yè)的成本越來(lái)越高。”葉忠認(rèn)為。

除獲取物業(yè)的成本正在攀升外，長(zhǎng)租公寓行業(yè)還面臨同質(zhì)化嚴(yán)重的問(wèn)題，都在互相抄襲互相模仿一些基礎(chǔ)性東西，比如小清新風(fēng)格的設(shè)計(jì)，設(shè)置有廚房、健身、休閑等公共區(qū)域，單純比拼裝修設(shè)計(jì)、地段位置。如何避免同質(zhì)化，創(chuàng)造差異化優(yōu)勢(shì)，是這些出身不一、血統(tǒng)不同的長(zhǎng)租公寓品牌不得不面臨的問(wèn)題。

在華杰看來(lái)，未來(lái)3至5年這一行業(yè)必然會(huì)洗牌，兼并重組無(wú)法避免，小企業(yè)想要在“巨頭”陰影下生存，必須拋棄同質(zhì)化，擁有自身的核心優(yōu)勢(shì)。對(duì)“拎包客”來(lái)說(shuō)，這個(gè)核心優(yōu)勢(shì)指其全力營(yíng)造的“社區(qū)”標(biāo)簽。

“長(zhǎng)租公寓就是社群經(jīng)濟(jì)，是人賦予了居住價(jià)值，和誰(shuí)一起住更重要?！比A杰說(shuō)，精細(xì)化的管理，人文化的社區(qū)，對(duì)未來(lái)的長(zhǎng)租公寓非常重要，所以“拎包客”投入了大量心血在人與人關(guān)系的營(yíng)造上，它的公共區(qū)域面積非常大，擁有一個(gè)小型創(chuàng)業(yè)孵化器，并且在其他長(zhǎng)租公寓追求極致“人房比”時(shí)，花費(fèi)極大的人力舉辦各種社群活動(dòng)、創(chuàng)業(yè)交流。

在“拎包客”濱江南環(huán)路社區(qū)，由濱江區(qū)政府與其聯(lián)合打造，是濱江區(qū)人才用房。為什么政府將人才用房交給了“拎包客”托管，而不是實(shí)力更強(qiáng)的地產(chǎn)系長(zhǎng)租公寓？在華杰看來(lái)，正是它的這個(gè)核心優(yōu)勢(shì)打動(dòng)了政府：“政府不是讓我們來(lái)管房子的，而是來(lái)服務(wù)人的。”endprint