建筑物區(qū)分所有形態(tài)下的車位權(quán)屬認(rèn)定

劉 歡

（中國人民大學(xué) 法學(xué)院，北京100872）

一、車位獨(dú)立性分析

根據(jù)“物權(quán)客體特定原則”，物權(quán)的客體必須是單個的、特定的。只有能夠被獨(dú)立地加以支配的物才能成為獨(dú)立的物權(quán)客體。對于不動產(chǎn)來說，必須能夠運(yùn)用測繪手段從地理空間上將不動產(chǎn)的位置或坐落加以確定，并明確該不動產(chǎn)的四至、面積等狀況，使之成為獨(dú)立的、特定的物，才能成為物權(quán)支配的標(biāo)的物并依法登記備案。[1]因此，具備獨(dú)立性是車位能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記的前提。然而，對于小區(qū)車位是否具有獨(dú)立性，能否成立獨(dú)立的物權(quán)客體，學(xué)界意見不一。

有的學(xué)者認(rèn)為，小區(qū)車位沒有封閉，不具有構(gòu)造上的遮蔽性、特定性和獨(dú)立性，因而無法通過登記表彰其四至，所以不能成為單獨(dú)的所有權(quán)客體。[2]而很多學(xué)者的觀點(diǎn)認(rèn)為車位具備獨(dú)立性，可以作為區(qū)分所有權(quán)的專有部分。

觀點(diǎn)上有這樣的差別，是因?yàn)椤段餀?quán)法》的頒布和施行，學(xué)界對于車位權(quán)屬和登記的研究從立法論轉(zhuǎn)向了解釋論。在《物權(quán)法》施行以前，以王利明教授和楊立新教授[3]為代表的學(xué)者認(rèn)為車位不具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，無法登記成為獨(dú)立的物權(quán)客體。車位或者附屬于房屋，隨房屋一起移轉(zhuǎn)其權(quán)屬，或者作為整體車庫的一部分確定其權(quán)屬。無論如何，單獨(dú)的車位均不具有獨(dú)立性。而《物權(quán)法》實(shí)施以后，《物權(quán)法》第74條專門對車位、車庫權(quán)屬作了單獨(dú)的規(guī)定，確定了車位、車庫能夠成立所有權(quán)，且權(quán)利能夠移轉(zhuǎn)。立法者潛在的含義已然是承認(rèn)車位具備獨(dú)立性。2009年最高人民法院發(fā)布的《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》明文規(guī)定了建筑物專有部分的三個構(gòu)成要件。依其規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)符合以下條件的房屋以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為建筑物的專有部分。專有部分要件有三：1.具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；2.具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；3.能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。最高人民法院不僅明文認(rèn)可車位能夠作為專有部分進(jìn)行保護(hù)，而且確定其成立要件為能夠明確區(qū)分和可以排他使用。

因此，即便在部分地區(qū)不予登記，車位仍然具有獨(dú)立性，能夠成為獨(dú)立的物權(quán)客體，能夠作為建筑物區(qū)分所有的專有部分進(jìn)行移轉(zhuǎn)和登記。首先，車位具有構(gòu)造上的獨(dú)立性。車位以明顯劃定的界線作為區(qū)隔彼此的標(biāo)志，每個車位都有獨(dú)立的三維空間，具備觀念上的封閉性和隔斷性。在此基礎(chǔ)上，每個車位被賦予了一個唯一的、確定不變的號碼，具備了地理空間上的確定性與唯一性，從而車位符合了構(gòu)造上的獨(dú)立性。其次，車位具有使用上的獨(dú)立性。車位的目的是停放車輛，具有獨(dú)立的使用價值和能夠滿足人們停車目的的獨(dú)立功能，其使用上的獨(dú)立性不言而喻。

二、住宅區(qū)中車位的權(quán)屬認(rèn)定

現(xiàn)有法律中已經(jīng)有了足夠的依據(jù)能夠準(zhǔn)確判斷車位的權(quán)屬。而登記制度的不完善則主要是行政部門設(shè)置比較混亂的原因，與民法關(guān)系不大。從《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定看，住宅區(qū)中的車位的權(quán)屬分為“專有”與“共有”兩種不同的形式。專有車位屬于建設(shè)單位所有，并有權(quán)處分。共有的車位則屬于全體業(yè)主。然而，哪些車位應(yīng)當(dāng)屬于專有，哪些屬于共有？應(yīng)當(dāng)如何區(qū)分這兩種不同權(quán)屬的車位？

《物權(quán)法》第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！痹摋l文第2款規(guī)定，規(guī)劃內(nèi)的車位，建設(shè)單位有權(quán)出售、出租、附贈，表示規(guī)劃內(nèi)車位的產(chǎn)權(quán)是屬于建設(shè)單位所有；而第3款規(guī)定的屬于業(yè)主共有的車位，沒有“規(guī)劃用于”的表述，也就是說這一部分車位指的是規(guī)劃外的車位。由此，可以以規(guī)劃為標(biāo)準(zhǔn)將車位區(qū)分為兩類：規(guī)劃內(nèi)的車位和規(guī)劃外的車位。依據(jù)就是《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的標(biāo)示及附圖?！对S可證》及附圖上標(biāo)示的車位是規(guī)劃內(nèi)的車位；沒有標(biāo)示的是規(guī)劃外的車位。規(guī)劃內(nèi)的車位屬于業(yè)主專有部分，產(chǎn)權(quán)屬于建設(shè)單位所有。

規(guī)劃外屬于業(yè)主共有的車位有2種情況。一是法定共有。如第3款規(guī)定，占用業(yè)主共有道路和場地設(shè)立的車位屬于業(yè)主共有，等等。在法律有明確直接規(guī)定的情況下，建設(shè)單位對于車位的原始所有權(quán)受到法律的限制。二是約定共有。建設(shè)單位將自己的原始所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、贈與或者拋棄。如果通過合同等約定方式直接表明某些車位為業(yè)主共有，則所有權(quán)自然移轉(zhuǎn)至受讓人即業(yè)主手中。

除了以上兩種情況外，規(guī)劃外車位的原始所有權(quán)也都屬于建設(shè)單位所有，建設(shè)單位依據(jù)建造等事實(shí)行為原始取得所建造房屋和車位的所有權(quán)。除此之外的規(guī)劃外車位和所有的規(guī)劃內(nèi)車位都屬于專有車位，由建設(shè)單位原始取得所有權(quán)，再以出售、出租、附贈等形式，將權(quán)利移轉(zhuǎn)給業(yè)主。

三、人防工程中車位的權(quán)屬認(rèn)定

和平年代，為了促進(jìn)商品的流通和有效利用，人防建設(shè)實(shí)行了在戰(zhàn)時防空的總目的下，還要考慮到平時經(jīng)濟(jì)建設(shè)、城市建設(shè)和人民生活需要的（《人民防空法》第2條）政策。由企事業(yè)組織、社會團(tuán)體和個人投資建設(shè)的人防工程由投資者決定其如何利用及如何管理。因此，有的房地產(chǎn)開發(fā)商投資建設(shè)的地下人防工程被設(shè)計(jì)為車位、車庫。但是，法律、行政法規(guī)等都未對人防工程的權(quán)屬進(jìn)行規(guī)定。實(shí)踐中，人防工程中的地下車位、車庫到底歸誰所有爭議頗多。一是認(rèn)為人防車位屬于國防資產(chǎn)。[4]二是認(rèn)為歸屬于小區(qū)業(yè)主共有。這兩種觀點(diǎn)都是值得商榷的。

第一，不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為國防資產(chǎn)。根據(jù)《國防法》第37條①《國防法》第37條對國防資產(chǎn)進(jìn)行了界定：“國家為武裝力量建設(shè)、國防科研生產(chǎn)和其他國防建設(shè)直接投入的資金、劃撥使用的土地等資源，以及由此形成的用于國防目的的武器裝備和設(shè)備設(shè)施、物資器材、技術(shù)成果等屬于國防資產(chǎn)。國防資產(chǎn)歸國家所有?！币?guī)定，認(rèn)定為國防資產(chǎn)需要滿足兩個要件：1.用于國防目的。包括國家武裝力量建設(shè)、國防科研生產(chǎn)和其他國防建設(shè)。2.國家直接投入。國家直接投入的形式包括直接資金形式投入和土地資源劃撥。資金、土地資源以及由此形成的武器裝備和設(shè)備設(shè)施、物資器材、技術(shù)成果等都屬于國防資產(chǎn)。滿足這兩項(xiàng)要件的資產(chǎn)才能算作國防資產(chǎn)。

但是，由開發(fā)商投資建設(shè)的人防車位、車庫并不符合這兩個要件。1.由開發(fā)商興建的車位、車庫并非完全用于國防，而是具有雙重目的：戰(zhàn)時防空，平時民用。和平年代尤其要發(fā)揮其服務(wù)于經(jīng)濟(jì)建設(shè)、人民生活的目的。在戰(zhàn)爭時期，國家可以通過合法的征收、征用手段首先將人防車位、車庫收歸國有。產(chǎn)權(quán)歸屬于開發(fā)商不會影響國防目的的實(shí)現(xiàn)。2.人防車位、車庫由開發(fā)商投資建設(shè)，國家并沒有直接投入資金，也沒有劃撥土地供開發(fā)商使用。有學(xué)者認(rèn)為，國家在開發(fā)商興建人防車位、車庫時減免了有關(guān)稅費(fèi)，給予了種種優(yōu)惠條件，因此國家有間接投入。但是，《國防法》明確規(guī)定國防資產(chǎn)的要件是國家直接投入，目的就是限制國防資產(chǎn)對公民私權(quán)的侵犯。認(rèn)為國家間接投入也能形成國防資產(chǎn)將會極大地?fù)p害公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)。由于法律規(guī)定專屬于國家所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，任何單位和個人不能取得所有權(quán)，出于保護(hù)公民財(cái)產(chǎn)權(quán)的目的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格解釋國防資產(chǎn)的界定和范圍。

第二，不屬于小區(qū)業(yè)主共有。根據(jù)《區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第3條，共有部分包括：[5]1.法定共有部分。法律和行政法規(guī)明確規(guī)定屬于業(yè)主共有的部分為法定共有部分。2.天然共有部分。指沒有法律規(guī)定，也沒有合同約定，從其屬性上看自然屬于共有的部分。如建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分。3.約定共有部分?！俺シǘü灿胁糠?、天然共有部分之外，其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施，就屬于約定共有部分?！盵6]而人防車位不屬于其中的任何一種。因此，人防車位也不屬于小區(qū)業(yè)主共有。

在不屬于國防資產(chǎn)，也不屬于小區(qū)業(yè)主共有的情況下，人防車位只能由建設(shè)單位原始取得所有權(quán)。與一般車位不同的地方只在于人防車位增加了一項(xiàng)戰(zhàn)時防空的功能?；诖斯δ?，開發(fā)商需承擔(dān)三項(xiàng)義務(wù)：第一，在《人民防空法》和各地防空條例的規(guī)定下投資建設(shè)人防工程的義務(wù)；第二，在平時利用人民防空工程為經(jīng)濟(jì)建設(shè)和人民生活服務(wù)時不得影響其防空效能；第三，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定和程序在戰(zhàn)爭時期供國家征收、征用的義務(wù)。

[1]程嘯.不動產(chǎn)登記法研究[M].北京:法律出版社,2011:93-94.

[2]王利明.論物權(quán)法中車庫的歸屬及相關(guān)法律問題[J].現(xiàn)代法學(xué),2006(5).

[3]楊立新.停車位的權(quán)屬爭議及解決規(guī)則[EB/OL].http：//www.civi llaw.com.cn/wenzhang/default.asp?id=18884,2012-10-09.

[3]全國人大常委會法制工作委員會民法室.物權(quán)法立法背景與觀點(diǎn)全集[M].北京:法律出版社,2007:385.

[4]陳華彬.建筑物區(qū)分所有權(quán)[M].北京:中國法制出版社,2011:127.

[5]杜萬華,辛正郁,楊永清.最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》、《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的理解與適用[J].法律適用,2009(7).