十九大后房地產(chǎn)市場趨勢判斷

丁祖昱

“十九大”再次明確，“房子是用來住的、不是用來炒的”。住建部部長也表示，堅持調(diào)控目標不動搖、力度不松勁，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。

受數(shù)輪調(diào)控政策作用疊加，“金九”樓市成色略顯不足，整體市場“量價齊跌”。盡管房企季末全力沖業(yè)績，9月全國商品房銷售面積環(huán)比增加43%，但同比卻下降2%，增幅年內(nèi)首次由正轉負，前9個月的累積同比增速也加速下滑，三四線城市市場成交比重也小幅下降。與此同時，15個熱點城市房價環(huán)比繼續(xù)下降或持平，同比漲幅全部回落。受到土地成交量提升的影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長8.1%，較前8個月提高0.2個百分點。

在當前市場節(jié)點上，就未來房地產(chǎn)市場走勢，談一下我的幾點判斷：

行業(yè)政策展望

“十九大”報告給未來5—10年的房地產(chǎn)市場定調(diào)，未來調(diào)控政策、市場走勢都將緊緊圍繞“房住不炒”展開。

同時，房地產(chǎn)長效機制將加快推出，主要涉及土地、金融、稅收、租購并舉等四個方面。

其一，著力增加土地供應，但供地結構將會調(diào)整，重點保障租賃、保障性住房土地供應。尤其是租賃用地，供應將大量增加。

其二，金融政策保持穩(wěn)健中性，有序推進去杠桿，尤其是居民杠桿率不能繼續(xù)提升。房企資金周轉壓力將會在年底進一步顯現(xiàn)。

其三，房地產(chǎn)稅將加速推出。房地產(chǎn)稅也是取代短期行政手段的重要方式。

其四，租購并舉的住房制度。目前正在加速推進租賃住房供應，上海、杭州等市密集掛牌并出讓多宗純租賃用地，后期增加操作性的政策將進一步出臺。

市場趨勢判斷

其一，成交低迷走勢將持續(xù)3—6個月，但全年商品房銷售仍將再創(chuàng)新高，同比增長5%左右。

其二，一二線城市房價穩(wěn)步回落趨勢會持續(xù)到年底，但隨著“基數(shù)效應”的到來，加上高端項目限價形成的“堰塞湖”終要解決，2018年房價翹頭向上的壓力將越來越大。

其三，土地市場將更為理性，合作、收并購的比例將進一步增加。土地市場將再次出現(xiàn)“國進民退”，中海、華潤等國有房企在核心一二線城市不惜重金拿地，各城市租賃住宅用地更是被地方國企壟斷；民企拿地主要集中在三四線城市，收并購的案例也持續(xù)增多。鑒于三四線城市土地成交占比較高，四季度三四線城市供地規(guī)模將持續(xù)高位運行，但企業(yè)異常高漲的拿地熱情較難維系，三四線城市土地行情將進一步回落。

其四，企業(yè)業(yè)績集中度將進一步提升。9月份以來房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，但部分房企業(yè)績依舊高歌猛進。以融創(chuàng)為例，9月實現(xiàn)銷售業(yè)績430.4億元，與碧桂園、萬科和恒大相差不大。TOP10房企業(yè)績表現(xiàn)優(yōu)異，與其市場布局合理、在售項目眾多密不可分，譬如恒大半年度公布的在售項目多達546個，為恒大業(yè)績持續(xù)高增長奠定了堅實的市場基礎。

放眼長遠，租購并舉的住房制度正在加速推進，以萬科、龍湖、旭輝為代表的品牌房企正在加緊布局這一市場，預計租賃市場將是企業(yè)競爭的下一個主戰(zhàn)場。

丁丁點評：

住房和城鄉(xiāng)建設部官網(wǎng)披露，10月30日至11月30日將在全國范圍內(nèi)開展商品房銷售價格行為聯(lián)合檢查，檢查對象為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介機構，重點查處捂盤惜售、炒賣房號、操縱市場價格等行為。

點評：一查再查

10月23日，保利集團發(fā)行國內(nèi)首單央企租賃住房REITs、首單儲架發(fā)行REITs，發(fā)行總額不超過50億元，首期發(fā)行自《無異議函》出具之日起6個月內(nèi)完成，其余各期發(fā)行自《無異議函》出具之日起24個月內(nèi)完成。

點評： 意義重大

國家統(tǒng)計局發(fā)布了2017年9月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，一線城市房價環(huán)比持續(xù)下降，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比均下降0.2%；二三線城市環(huán)比漲幅繼續(xù)回落。

點評：效果顯現(xiàn)

近日，北京住建委對9月出臺的《北京市共有產(chǎn)權住房管理暫行辦法》進行了解讀，指出共有產(chǎn)權住房購房人取得不動產(chǎn)權證未滿5年的，不允許轉讓房屋產(chǎn)權份額。

點評：理應如此

10月23日，團結香港基金會于港麗酒店發(fā)布“土地房屋政策研究”系列的第三份報告指出，目前香港土地房屋短缺問題非常嚴重，特別是公營房屋供不應求的情況在短中期尤為突出，建議透過公私營合作，釋放私人土地儲備的發(fā)展?jié)摿?；該基金會建議，政府應繼續(xù)在維港以外進行大規(guī)模填海。

點評：增加供應

10月17日，央行上?？偛抗紨?shù)據(jù)顯示，前三季度上海地區(qū)新增本外幣各項貸款6107.41億元，同比多增1704.23億元，其中9月份增加854.68億元，同比少增40.99億元。

點評：差異不大

國家統(tǒng)計局發(fā)布的2017年9月份全國居民消費價格指數(shù)（CPI）顯示，CPI同比上漲1.6%，環(huán)比上漲0.5%。其中，居住類同比價格上漲2.8%。

點評：繼續(xù)穩(wěn)定

10月16日，信報援引消息人士稱，長實集團以402億港元出售中環(huán)中心75%權益，買方是以內(nèi)地石油系統(tǒng)機構為首的財團。若消息屬實，此次交易將成為香港商廈最高成交價。

點評：寸樓寸金

綠地控股發(fā)布了健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃，旗下綠地康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)集團正式揭牌。據(jù)了解，綠地康養(yǎng)居酒店首期將落子上海、武漢兩地，2年內(nèi)在全國一線城市、省會城市及周邊、旅游度假區(qū)等區(qū)域開工100家，5年內(nèi)在國內(nèi)外形成500家連鎖，計劃總投資200億元。

點評：概念不錯

國土資源部中國土地勘測規(guī)劃院發(fā)布今年第三季度全國主要城市地價監(jiān)測報告，數(shù)據(jù)顯示，全國48個主要城市第三季度地價漲幅進一步收窄。今年第三季度，全國主要監(jiān)測城市地價總體水平為每平方米4012元，商服、住宅、工業(yè)地價分別為每平方米7164元、6359元和799元，環(huán)比增速分別為1.07%、2.56%、0.76%。

點評：價格失真

優(yōu)客工場與首旅如家進行共享辦公合作。10月17日，優(yōu)客工場與首旅如家酒店集團舉辦簽約儀式，此次合作擬將酒店閑置空間擴展成共享辦公空間。

點評：各取所需endprint