淺析個(gè)人住房貸款困境與政策性住房金融

淺析個(gè)人住房貸款困境與政策性住房金融

崔宇飛

我國個(gè)人住房貸款面臨的困境與長久以來信貸粗放式增長密切相關(guān)，同時(shí)還與銀行內(nèi)外壓力相關(guān)聯(lián)。本文基于個(gè)人住房貸款面臨困境的特征探討了真正的癥結(jié)所在，并就如何化解困境、積極改革制定了科學(xué)對(duì)策。對(duì)全面推動(dòng)公積金體制發(fā)展改革，創(chuàng)建全國住房銀行系統(tǒng)，有重要的實(shí)踐意義。

個(gè)人住房貸款；困境；政策性住房

1.個(gè)人住房貸款困境顯現(xiàn)的特征

縱觀我國個(gè)人住房貸款面臨的困境問題，可體現(xiàn)出明顯的特征。首先按揭放款需要經(jīng)歷較長的周期，而停貸則波及到較廣的范圍。由初期的一線城市隨后波及到二、三線城市。由此可見，房貸趨緊并非政策層面的限制，而是由銀行自身角度的決策傾向。隨著停貸銀行總量的提升，其購房按揭享受的優(yōu)惠量也在逐步下降，其變相導(dǎo)致房貸利率的增長，表明銀行定價(jià)的增長以及對(duì)個(gè)人住房消費(fèi)的高度審慎性以及調(diào)整資產(chǎn)配置的決心。

2.個(gè)人住房貸款困境癥結(jié)所在

2.1 銀行控制自身流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

以往，銀行顯現(xiàn)出的流動(dòng)性問題，由于未能在短期時(shí)間解決，導(dǎo)致其對(duì)占用流動(dòng)性時(shí)間過長的個(gè)人住房貸款顯現(xiàn)出極為謹(jǐn)慎的態(tài)度。而每每到年末銀行貸款也會(huì)趨于緊張，因而出于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)與優(yōu)化資金的目標(biāo)，銀行會(huì)控制貸款總量。而不斷增長的信貸量也導(dǎo)致了通貨膨脹、金融風(fēng)險(xiǎn)的加劇，并引發(fā)了產(chǎn)能過剩問題，這些問題在短期時(shí)間無法真正解決。當(dāng)前，我國銀行正處于信貸粗放擴(kuò)張向貨幣緊縮的過度時(shí)期，因而，其不斷會(huì)表現(xiàn)出錢荒的不適應(yīng)癥狀。

2.2 銀行預(yù)控房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)量價(jià)的同步提升，銀行為預(yù)防房貸風(fēng)險(xiǎn)，在國家沒有限貸規(guī)定的狀況下，提升信貸門檻。此前，我國個(gè)人住房貸款雖然利率低，卻被銀行主力搶奪，成因在于，持久以來的房地產(chǎn)市場(chǎng)旺盛環(huán)境下，住房按揭始終為銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，其無需承擔(dān)較大的違約風(fēng)險(xiǎn)，還可給銀行創(chuàng)造豐富的客戶群體。在銀行以及房地產(chǎn)行業(yè)利益共生的發(fā)展中，資金供求互相刺激與推高的階段中，進(jìn)一步令我國高房價(jià)風(fēng)險(xiǎn)迅速積累。

2.3 銀行調(diào)節(jié)內(nèi)部經(jīng)營結(jié)構(gòu)

利率市場(chǎng)化發(fā)展步伐的持續(xù)提速使得銀行不得不更新以往存貸差盈利方法，利用調(diào)節(jié)資產(chǎn)配置完成這一目標(biāo)。面對(duì)影子銀行的不斷壯大，商業(yè)銀行通過上線管控實(shí)現(xiàn)攬儲(chǔ)目標(biāo)的水平不斷下降，這也直接導(dǎo)致當(dāng)前商業(yè)銀行持續(xù)的發(fā)展多樣化理財(cái)產(chǎn)品。

另外，民營資本入駐銀行，導(dǎo)致金融市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，各類金融機(jī)構(gòu)可以在市場(chǎng)中自由發(fā)揮，而銀行門檻的下降，使其資金來源成本持續(xù)提升，最終會(huì)倒逼價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，該狀態(tài)下使負(fù)債資金不斷投放至高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目中，或是在利差無法覆蓋成本的前提下，不得不更新以往的粗放經(jīng)營管理方式，而是投向至中間領(lǐng)域或是表外領(lǐng)域。

3.引入政策性住房金融化解個(gè)人住房貸款困境

3.1 政策性住房金融可為銀行減壓

我國央行頒布的《政策性住房信貸業(yè)務(wù)管理暫行規(guī)定》以及自營住房貸款管理辦法、個(gè)人住房貸款管理辦法進(jìn)一步明確，對(duì)居民買房能力有限的狀況下對(duì)其進(jìn)行必要的金融支持，將購房變化為有效需要。并針對(duì)低收入人群的房貸給予了更好的政策支持，體現(xiàn)了公益性的一面。同時(shí)我國制定商業(yè)銀行法，由法律層面進(jìn)一步明確，銀行要把握效益、流動(dòng)與安全的原則，達(dá)到自主經(jīng)營、承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)以及管理約束。這足以證明，無論獨(dú)資銀行或是商業(yè)銀行需要實(shí)現(xiàn)利潤最大化。同時(shí)銀行盈利同個(gè)人房貸公益性實(shí)屬兩對(duì)矛盾沖突，也就是季節(jié)性或是經(jīng)常出現(xiàn)房貸荒。伴隨市場(chǎng)價(jià)格的完善以及競(jìng)爭(zhēng)的加劇，如果管理部門對(duì)其放任，則會(huì)使房貸荒逐步常態(tài)化。

再者，個(gè)人房貸證券和市場(chǎng)尚未創(chuàng)建，銀行累計(jì)較多欠缺流動(dòng)性房貸資產(chǎn)，其具備了長期、變現(xiàn)效果不佳的特征。對(duì)該類業(yè)務(wù)，我國沒能創(chuàng)建專項(xiàng)擔(dān)保以及保險(xiǎn)制度，也就是說商業(yè)銀行自擔(dān)所有風(fēng)險(xiǎn)。一旦房地產(chǎn)呈現(xiàn)出下行發(fā)展趨勢(shì)，則會(huì)令房貸違約量不斷增長，銀行會(huì)面臨較大風(fēng)險(xiǎn)，甚至?xí)纬烧麄€(gè)金融體系的風(fēng)險(xiǎn)問題。

3.2 政策性住房金融滿足中低收入人群住房需要

“房貸荒”現(xiàn)象在某種層面反應(yīng)出我國經(jīng)濟(jì)的平衡以及金融系統(tǒng)的完善，目前經(jīng)濟(jì)體制下，這一現(xiàn)象無法規(guī)避。面對(duì)銀行轉(zhuǎn)變經(jīng)營管理方式與利率不斷市場(chǎng)化的環(huán)境，個(gè)人房貸價(jià)格會(huì)持續(xù)調(diào)節(jié)。通過該自然過程最終供需雙方通過博弈引領(lǐng)變化的方向。由2010限購、限貸，較多投機(jī)現(xiàn)象被排擠出市場(chǎng)，首套房與改善房購買量占據(jù)了較大比例，使得房貸荒將影響更多合理住房需要，特別是低收入人群需要。

商業(yè)性住房金融看重的是最大利潤，面對(duì)資金有限的狀況，將會(huì)首先將收益率低的項(xiàng)目進(jìn)行壓縮。即便沒引發(fā)房貸荒，也較難滿足購買者的穩(wěn)定預(yù)期。一方面國家對(duì)商業(yè)銀行要求給予個(gè)人住房信貸支撐，另一方面，商業(yè)銀行面臨價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的影響，最終僅能利用降低利率折扣、提升按揭利率的方法對(duì)房貸量進(jìn)行控制。很明顯信貸價(jià)格提升會(huì)率先排擠低收入人群。

一旦購房者被排除于商業(yè)住房金融以外，便要利用政策住房金融的制度，希望獲取合理的首付比例以及貸款利率。例如，美國聯(lián)邦住房銀行、日本金融公庫、德國合同儲(chǔ)蓄，該 類專項(xiàng)發(fā)放貸款的部門體現(xiàn)了明顯的政策性，給予低收入人群合理的支持。另外，還建設(shè)形成了完備的融資系統(tǒng)、運(yùn)行方法、擔(dān)保與控制制度，一些政策性住房金融將深入到更多的居民買房、建房以及房屋裝修等領(lǐng)域之中。

4.更新政策性住房金融對(duì)策

為有效應(yīng)對(duì)房貸荒現(xiàn)象，創(chuàng)建獨(dú)立政策性住房金融系統(tǒng)是有效的解決對(duì)策。首先，應(yīng)合理擴(kuò)充住房公積金范疇，確保其經(jīng)費(fèi)來源的可靠穩(wěn)定。同時(shí)，應(yīng)擴(kuò)充繳納人員群體的范疇，盡可能快速完成由制度覆蓋發(fā)展成人員覆蓋。例如，新加坡住房公積金受惠人員比例占到人口總量的百分之八十。為此，我國依照經(jīng)濟(jì)水平以及收入增長態(tài)勢(shì)，應(yīng)動(dòng)態(tài)化提升繳納公積金的百分比。同時(shí)，還可不斷擴(kuò)充公積金應(yīng)用范疇，開創(chuàng)出自身更加專業(yè)、科學(xué)的管理資金團(tuán)隊(duì)。在管控風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，通過多途徑符合公積金不斷增值的要求。在住房貸款上應(yīng)給予有力的支撐，由消費(fèi)不斷擴(kuò)充至建設(shè)領(lǐng)域，由商品住房擴(kuò)充至保障性住房，由購買住房擴(kuò)充至房屋租賃。

再者，應(yīng)進(jìn)一步提升公積金貸款量以及期限等標(biāo)準(zhǔn)，合理縮減首付款百分比，豐富貸款項(xiàng)目種類。在公積金來源不斷擴(kuò)充以及持續(xù)穩(wěn)定的狀況下，應(yīng)合理提升公積金貸款政策支持性，例如給予中低收入人群更多的優(yōu)惠政策。政府職能單位應(yīng)承擔(dān)住房公積金不足以及虧損的部分。

另外，應(yīng)圍繞住房公積金為根本，積極創(chuàng)建形成我國住房銀行體系以及住房儲(chǔ)蓄體系。通過政府住房管理單位，加強(qiáng)央行的統(tǒng)籌引領(lǐng)作用，提升財(cái)政支持，強(qiáng)化后援保障。通過應(yīng)用現(xiàn)代化、信息化銀行治理系統(tǒng)，構(gòu)建成我國一致標(biāo)準(zhǔn)的、機(jī)構(gòu)分開、業(yè)務(wù)獨(dú)立、管理權(quán)責(zé)清晰的政策性住房金融系統(tǒng)。對(duì)于中低收入人群買房需要，應(yīng)給予重點(diǎn)支持，大力開發(fā)建設(shè)公共租金房項(xiàng)目，落實(shí)我國住房發(fā)展長遠(yuǎn)目標(biāo)規(guī)劃。

5.結(jié)語

總之，針對(duì)我國個(gè)人住房貸款面臨的困境以及日益明顯的房貸荒問題，唯有積極引入政策性住房金融，滿足中低收入人群住房需要，降低銀行壓力，擴(kuò)充住房公積金范疇，方能真正優(yōu)化金融環(huán)境，緩解貸款壓力，惠及更多購房人群，優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)又好又快的全面發(fā)展。

(中國建設(shè)銀行股份有限公司遼寧省分行，遼寧 沈陽 110002)

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