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    當(dāng)前我國房地產(chǎn)供給側(cè)改革的思路與對策

    2017-12-06 03:41唐曉旺郭小燕
    決策探索 2017年22期
    關(guān)鍵詞:供地稅費(fèi)庫存

    唐曉旺+郭小燕

    在經(jīng)濟(jì)下行壓力進(jìn)一步加大的背景下,作為橫跨消費(fèi)與投資兩大領(lǐng)域的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對穩(wěn)增長具有舉足輕重作用。習(xí)近平總書記在中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十五次會議上指出,要緊緊把握“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位,深入研究短期和長期相結(jié)合的長效機(jī)制和基礎(chǔ)性制度安排。未來一個時期,我們要積極適應(yīng)房地產(chǎn)形勢的新變化,加快房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,加速房地產(chǎn)去庫存,推動全國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

    一、我國房地產(chǎn)行業(yè)的新變化

    近年來,隨著城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn),我國房地產(chǎn)市場告別了多年來的短缺況狀,全國性的普漲普跌時代基本結(jié)束。當(dāng)前,在房地產(chǎn)總體供過于求的情況下,不同城市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)加速分化的特征。一二線城市房地產(chǎn)供給不足與三四線城市房地產(chǎn)相對過剩并存,成為我國房地產(chǎn)市場的新常態(tài)。

    二、當(dāng)前房地產(chǎn)面臨的潛在風(fēng)險

    從本質(zhì)上看,房價其實(shí)是一種貨幣現(xiàn)象。隨著2016年為保增長而出現(xiàn)的貨幣過量投放以來,我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了多輪的上漲,與此同時,房地產(chǎn)信貸大量增加。隨著國家對房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)加碼,房價上漲的動能逐漸弱化,一些地方已經(jīng)出現(xiàn)了量價齊跌的現(xiàn)象,房地產(chǎn)信貸風(fēng)險也逐漸加大。

    (一)邊去邊增

    2016年下半年以來,一二線城市如北上廣深及省會城市房價飆升,帶動著房地產(chǎn)投資快速回升,這背后其實(shí)是“地王”頻出、樓市過熱的結(jié)果。由于一線城市、部分基本面較好的二線城市地價成本的大幅回升,這些城市的樓市也將面臨投資風(fēng)險,也就是未來這些“地王”項目在銷售的時候勢必會遇到問題,這也是當(dāng)前上述城市房地產(chǎn)投資回升背后較大的投資“陷阱”。在一線城市的帶動下,部分二線城市、大部分三四線城市房地產(chǎn)投資也呈現(xiàn)回升態(tài)勢,這并不是好事情,因?yàn)楸緛磉@些城市就存在去庫存壓力,如果此時房地產(chǎn)投資再次回升,也就意味著樓市庫存也會進(jìn)一步增加,這些城市未來將面臨更大的去庫存壓力。

    (二)信貸違約

    目前,我國房地產(chǎn)領(lǐng)域貸款風(fēng)險總體呈上升趨勢,未來隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)加碼,可能存在房地產(chǎn)信貸違約的問題。一是房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈脆弱。由于三四線城市房地產(chǎn)銷售疲軟,開發(fā)商回籠資金緩慢,直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈脆弱,一些地方甚至出現(xiàn)了開發(fā)商“跑路”、樓盤爛尾的問題。二是個人住房次貸量增加。房地產(chǎn)企業(yè)為了去庫存,紛紛提出低首付甚至“0首付”購房,一些中介機(jī)構(gòu)也提出了“首付貸”等業(yè)務(wù),這些措施的大范圍推行,大大增加了房地產(chǎn)市場的杠桿,增大了房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。三是房地產(chǎn)風(fēng)險向上下游傳導(dǎo)。雖然當(dāng)前房地產(chǎn)貸款不良率整體較低,但房地產(chǎn)企業(yè)借道融資、拖欠、擔(dān)保等行為普遍,容易形成金融和房地產(chǎn)泡沫,導(dǎo)致風(fēng)險在上下游領(lǐng)域集中體現(xiàn),危害金融系統(tǒng)安全。

    (三)泡沫破裂

    當(dāng)前中國作為一個以住房投資者為主導(dǎo)的市場,如果投資者退出市場,那么住房的供求關(guān)系便會失衡,住房的嚴(yán)重過剩會更嚴(yán)重。目前不少三四線以下的城市,住房價格即使降到很低水平,也是無人問津。而在一二線城市,即使房價如此之高,可是因房地產(chǎn)市場的暴利也會驅(qū)使供給出更多的住房,而且這種趨勢不會停止。在這種情況下,國內(nèi)房地產(chǎn)市場的問題只能是越來越大,風(fēng)險也越來越高。

    三、加快房地產(chǎn)供給側(cè)改革的思路與對策

    在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下,推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,需要改變過去單純依靠刺激或者抑制居民住房需求的方法,從供給和需求兩側(cè)同時發(fā)力,完善房地產(chǎn)供地制度,推進(jìn)房地產(chǎn)稅費(fèi)改革,優(yōu)化房地產(chǎn)結(jié)構(gòu),加快形成有利于房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的長效機(jī)制。

    (一)推動房地產(chǎn)供需兩側(cè)同時發(fā)力

    房地產(chǎn)去庫存效果難遂人愿,在筆者看來,政府推行購房降稅、購房補(bǔ)貼、公積金貸款、降低購房首付比例等措施,實(shí)際上都沒有超出刺激消費(fèi)需求側(cè)范圍,在改善房地產(chǎn)供給側(cè)方面著力不多。而目前我國房地產(chǎn)高庫存的真正原因在于房地產(chǎn)開發(fā)供給側(cè)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡,致使新增商品房大大超出城市居民消費(fèi)需求量,尤其是高房價超出城鎮(zhèn)居民經(jīng)濟(jì)承受能力。這是我國房地產(chǎn)去庫存始終難于走出困局的根本原因,也是去庫存陷入“邊去邊增”致命怪圈的原因。顯然,僅寄希望于刺激消費(fèi)側(cè)來解決去庫存問題,只能是治標(biāo)不治本之舉。因此,當(dāng)前房地產(chǎn)去庫存化,既要在刺激消費(fèi)側(cè)用力,更要在供給側(cè)使勁,只有推出系列改善房地產(chǎn)供給側(cè)過硬的長效措施,才能為切除房地產(chǎn)高庫存“病灶”提供良方。

    (二)優(yōu)化房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)

    當(dāng)前,隨著人們生活水平的提高,消費(fèi)者對住房的需求不再僅僅停留在一座好房子、一個好地段、一種好戶型的層面,而是需要享受高品牌的樓盤,包括高品質(zhì)的建筑及配套設(shè)施和高品位的生活,即便捷的生活配套服務(wù),不僅要綠色環(huán)保,更要有與眾不同的人文情懷。為此,政府和開發(fā)商要適應(yīng)這一要求,優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu),提高住房質(zhì)量和品質(zhì),讓住戶得到更舒適的居住體驗(yàn),回歸住宅本身的居住價值。地方政府和存有滯銷樓盤的開發(fā)企業(yè)要卯足勁做好改進(jìn)產(chǎn)品質(zhì)量的“功課”,特別是二三線乃至四線城市,應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貧v史脈絡(luò)、文化特色、資源稟賦等人文與自然條件,重新規(guī)劃設(shè)計、改造、優(yōu)化滯銷樓盤乃至爛尾樓,做出自己的特色,用以創(chuàng)造需求,讓本地或是外來人口在旅游、養(yǎng)老、商業(yè)、文化等特色地產(chǎn)上萌發(fā)需求,消化庫存。這樣才能讓滯銷的樓盤重新煥發(fā)青春,釋放光彩。

    (三)推進(jìn)房地產(chǎn)稅費(fèi)改革

    當(dāng)前,我國房地產(chǎn)征稅主要在交易環(huán)節(jié),而在房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)則不征稅,這就出現(xiàn)了部分居民囤積住房炒作牟利的問題,客觀上導(dǎo)致了房價過快增長。為此,從供給側(cè)入手,需要調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)稅費(fèi)政策。具體思路是,降低房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅費(fèi),開征房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)。事實(shí)上,房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)稅費(fèi)較重是導(dǎo)致房價過快增長的間接原因。開發(fā)商在住宅定價時,通常要把稅費(fèi)成本加上,無形中拉高了住房價格。降低房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅費(fèi),能夠降低開發(fā)商的開發(fā)成本,為開發(fā)商合理定價提供空間。開征房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi),能夠抑制房地產(chǎn)投資炒作行為,也是防止房價過快增長的重要手段。同時,考慮到三四線城市居民收入較低的現(xiàn)實(shí),對居民首套房、小戶型等住房交易和持有環(huán)節(jié)稅費(fèi)予以減免優(yōu)惠,有利于降低居民購房的稅費(fèi)負(fù)擔(dān),對于提高居民的購房支付能力從而加速三四線及以下城市房地產(chǎn)去庫存具有積極意義。

    (四)完善房地產(chǎn)相關(guān)制度

    一是建立與市場需求相匹配的供地機(jī)制。建議政府相關(guān)部門可根據(jù)各市(縣)前三年商品房平均成交規(guī)模、新增人口、庫存量等因素,分配各年商品房用地供地的上限規(guī)模,對庫存量特別大、去化周期特別長的地方必須停止給予供地指標(biāo)。地方政府再根據(jù)不同層級的區(qū)域與板塊市場的銷售量、庫存量、合理的去化速度科學(xué)安排規(guī)劃指標(biāo)和供地節(jié)奏,提高供需匹配度,從供地的源頭就開始防止供給的過量。二是打通保障房與商品住房對接通道。在商品住房供大于求的城市,政府要下決心停止建設(shè)保障房,全面推進(jìn)貨幣化補(bǔ)貼和貨幣化安置,讓居民拿錢直接到市場上購房或租房,既可以減輕政府建設(shè)與管理壓力,又可以加快去庫存。三是加快實(shí)施百城建設(shè)提質(zhì)工程。提高縣城規(guī)劃建設(shè)水平,完善城市功能,改善人居環(huán)境,增強(qiáng)綜合承載能力和吸納力,實(shí)現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化加快發(fā)展,形成城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展新格局。

    【本文系河南省哲學(xué)社會科學(xué)規(guī)劃項目“河南房地產(chǎn)供給側(cè)改革與農(nóng)民工市民化協(xié)同聯(lián)動機(jī)制研究”(2016BJJ025)、河南省社會科學(xué)院2017年度基本科研費(fèi)項目“傳統(tǒng)農(nóng)區(qū)中小城市綜合承載力評價及提升策略研究”(17E36)的階段性成果】

    (作者單位分別系河南省社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所、河南省社會科學(xué)院中州學(xué)刊雜志社)endprint

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