論廣西經(jīng)濟(jì)下行與房地產(chǎn)增長(zhǎng)的關(guān)系

周湘中

[摘要]2017年以來，廣西房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)良好，在廣西經(jīng)濟(jì)發(fā)展中一枝獨(dú)秀，但由于廣西經(jīng)濟(jì)下行，影響了廣西房地產(chǎn)市場(chǎng)未來的發(fā)展。文章以房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系為切入點(diǎn)，結(jié)合廣西近年來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，提出解決廣西經(jīng)濟(jì)發(fā)展及加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的對(duì)策。

[關(guān)鍵詞]廣西經(jīng)濟(jì)；經(jīng)濟(jì)下行；房地產(chǎn)增長(zhǎng)

廣西經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況和全國(guó)其他發(fā)達(dá)地區(qū)相比，仍顯不足，目前廣西經(jīng)濟(jì)情況下行較為嚴(yán)重。今年第一季度廣西GDP增長(zhǎng)6.370，全國(guó)為6.970，近15年來首次低于全國(guó)。相反，在廣西經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況走下坡路的同時(shí)，廣西的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻走勢(shì)良好。第一季度，廣西房地產(chǎn)開發(fā)投資完成464.05億元，同比增長(zhǎng)31.9%，比上年同期提高了17.4個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)13個(gè)月保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，增速比全國(guó)平均水平（9.1%）高22.8個(gè)百分點(diǎn)，在全國(guó)排第2位，市場(chǎng)投資熱度不減。

一、廣西經(jīng)濟(jì)運(yùn)行仍在下滑

從最近廣西統(tǒng)計(jì)部門發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)來看，廣西第一季度GDP增長(zhǎng)6.3%，全國(guó)為6.9%，近15年來首次低于全國(guó)。廣西GDP增速在全國(guó)排第26位，比上年同期后移5位，比2016年全年后移3位。在西部排第11位，比上年同期后移2位，與2016年全年同位。

（一）廣西經(jīng)濟(jì)運(yùn)行增速減緩

廣西經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷“十五”時(shí)期年均增長(zhǎng)10.8%，“十一五”時(shí)期增長(zhǎng)13.9%，2009年14.2%的增長(zhǎng)高峰后，自2010以來開始逐年回落，2014年回落到8.5%，跌出2位數(shù)的增長(zhǎng)區(qū)間，2015年繼續(xù)回落到8.1%，2016年回落到7.3%，今年第一季度進(jìn)一步回落到6.3%，為1990年以來最低值。（如圖所示）

（二）工業(yè)、投資增速大幅回落

1.第二產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)力減弱

從增長(zhǎng)速度看，第二產(chǎn)業(yè)回落最大。第一季度，第一產(chǎn)業(yè)增加值同比增長(zhǎng)2.9%，比上年同期提高0.9個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)5.870，比上年同期回落1.7個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)7.870，比上年同期提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。

第一產(chǎn)業(yè)開局良好，不過種植業(yè)增速同比有回落，其主要原因是香蕉產(chǎn)量增速回落。第二產(chǎn)業(yè)的工業(yè)、建筑業(yè)增速雙雙回落。第一季度，第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)5.870，增速跌至2000年以來的谷底。工業(yè)增加值增長(zhǎng)5.870，增速比上年同期回落1.5個(gè)百分點(diǎn)，是2001年以來的最低點(diǎn)。

第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部七個(gè)行業(yè)“四升三降”。與上年同期相比，增速提高的4個(gè)行業(yè)分別是：批發(fā)和零售業(yè)，增長(zhǎng)6.8%，提高1.0個(gè)百分點(diǎn)；交通運(yùn)輸倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)，增長(zhǎng)5.2%，提高1.2個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)業(yè)，增長(zhǎng)9.9%，提高3.2個(gè)百分點(diǎn)；營(yíng)利性服務(wù)業(yè)，增長(zhǎng)16.2%，提高5.4個(gè)百分點(diǎn)。

2.投資增幅大幅回落，發(fā)展后勁不足

第一季度，全區(qū)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)0.5%，比上年同期回落13.6個(gè)百分點(diǎn)，比上年全年回落12.3個(gè)百分點(diǎn)，比全國(guó)低8.7個(gè)百分點(diǎn)。消費(fèi)品市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。第一季度，廣西消費(fèi)品市場(chǎng)繼續(xù)保持平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，增幅與上年同期持平，實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額1762.99億元，同比增長(zhǎng)9.9%。

（三）經(jīng)濟(jì)增幅15年來首次低于全國(guó)

第一季度GDP增長(zhǎng)6.3%，全國(guó)為6.9%，從三次產(chǎn)業(yè)看，第一、第二產(chǎn)業(yè)增速低于全國(guó)，第三產(chǎn)業(yè)增幅全國(guó)排位靠后。第一產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)2.9%，比全國(guó)低0.1個(gè)百分點(diǎn)，增速在全國(guó)排22位，比去年同期退后2位。第二產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)5.870，比全國(guó)低0.6個(gè)百分點(diǎn)，增速在全國(guó)排24位，比去年同期退后11位。第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)7.870，比全國(guó)高0.1個(gè)百分點(diǎn)，在全國(guó)排26位，比去年同期退后1位。

二、廣西房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)良好

在2016年全年房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷回暖的基礎(chǔ)上，2017年第一季度廣西房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)均實(shí)現(xiàn)加速增長(zhǎng)，呈現(xiàn)全面持續(xù)向好的良好開局。房地產(chǎn)投資增速、銷售面積增速均高于全國(guó)平均水平，商品房去化周期較去年同期小幅縮短，房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)程加快，房屋新開工面積、竣工面積、企業(yè)到位資金等指標(biāo)均呈現(xiàn)較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

（一）廣西房地產(chǎn)開發(fā)投資及銷售面積全國(guó)排名靠前

1.房地產(chǎn)開發(fā)投資全國(guó)第2

房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)31.9%，排全國(guó)第2位。第一季度，廣西房地產(chǎn)開發(fā)投資完成464.05億元，同-比增長(zhǎng)31.9%，比上年同期提高了17.4個(gè)百分點(diǎn)，比1-2月提高5.9個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)13個(gè)月保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，增速比全國(guó)平均水平（9.1%）高22.8個(gè)百分點(diǎn)，在全國(guó)排第2位，市場(chǎng)投資熱度不減。

2.商品房銷售面積全國(guó)第5

商品房銷售面積增長(zhǎng)35.9%，排全國(guó)第5位。第一季度，廣西商品房銷售面積803.11萬平方米，同比增長(zhǎng)35.9%，比上年同期提高了17.5個(gè)百分點(diǎn)，比1-2月回落6.8個(gè)百分點(diǎn)，比全國(guó)平均水平高16.4個(gè)百分點(diǎn)，在全國(guó)排第5位。

（二）廣西房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)銷兩旺

1.房屋新開工面積快速增長(zhǎng)

2017年第一季度，廣西房屋新開工面積1078.54萬平方米，比上年增長(zhǎng)51.9%，比去年同期提高了44.7個(gè)百分點(diǎn)，比全國(guó)平均水平（11.6%）高40.3個(gè)百分點(diǎn)，在全國(guó)排第5位。

2.房屋竣工面積增速由負(fù)轉(zhuǎn)正

2017年第一季度，廣西房屋竣工面積564.36萬平方米，比上年增長(zhǎng)40.2%，比上年同期提高了41.5個(gè)百分點(diǎn)，比全國(guó)平均水平（15.1名）高25.1個(gè)百分點(diǎn)，在全國(guó)排第11位。

3.房地產(chǎn)開發(fā)資金額度充裕

第一季度，廣西房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金715.67億元，同比增長(zhǎng)18.5%，比上年同期提高12.6個(gè)百分點(diǎn)，比全國(guó)平均水平（11.5%）高7.0個(gè)百分點(diǎn)。

三、房地產(chǎn)行業(yè)未能助長(zhǎng)廣西GDP增長(zhǎng)endprint

房地產(chǎn)行業(yè)沒有助長(zhǎng)廣西GDP，與影響廣西經(jīng)濟(jì)發(fā)展的因素有關(guān)。因?yàn)橹苯佑绊憦V西經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的是第一產(chǎn)業(yè)農(nóng)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)工業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)這三大產(chǎn)業(yè)。與全國(guó)和其他省市比較，由于這三大產(chǎn)業(yè)都有不同程度的短板，從而影響廣西經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（一）第一產(chǎn)業(yè)占比高，速度低

近3年來，廣西第一產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重在15%左右，僅低于海南省、黑龍江省、新疆維吾爾自治區(qū)、貴州省，位居全國(guó)第5。第一季度，廣西第一產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)2.9%，低于全國(guó)0.1個(gè)百分點(diǎn)，增速在全國(guó)排22位，增速低于第一產(chǎn)業(yè)占比較大的海南?。?.9%）、黑龍江?。?.9%）、新疆維吾爾自治區(qū)（4.7%）和貴州?。?.1%）。廣西第一產(chǎn)業(yè)增速比較低的主要原因是畜牧業(yè)增速較低。

（二）第二產(chǎn)業(yè)增幅回落，拉動(dòng)力減弱

工業(yè)增加值增速下降，影響GDP增長(zhǎng)回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。第一季度工業(yè)增加值增長(zhǎng)5.8%，增速比上年同期回落1.5個(gè)百分點(diǎn)；拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)2.5個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)力比上年同期回落0.7個(gè)百分點(diǎn)，影響GDP增長(zhǎng)回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。從廣西14個(gè)地級(jí)市來看，工業(yè)占比較大的市增幅回落較大。

建筑業(yè)不變價(jià)增幅回落，影響GDP增長(zhǎng)回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。建筑業(yè)不變價(jià)增加值增速回落主要受價(jià)格因素上漲影響。第一季度，建筑業(yè)現(xiàn)價(jià)增加值增長(zhǎng)11.0%，比上年同期提高了4.6個(gè)百分點(diǎn)。

（三）第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展落后，潛力不足

第一季度，廣西第三產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為48.6%，比全國(guó)低了13.1個(gè)百分點(diǎn)；拉動(dòng)力為3.1個(gè)百分點(diǎn)，比全國(guó)低了1.2個(gè)百分點(diǎn)。批發(fā)和零售業(yè)、交通運(yùn)輸倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)、住宿和餐飲業(yè)、金融業(yè)、非營(yíng)利性服務(wù)業(yè)是廣西服務(wù)業(yè)發(fā)展的短板。

值得一提的是居民收入水平低，影響消費(fèi)支出。收入水平是消費(fèi)的基礎(chǔ)。2016年，廣西居民人均可支配收入為18305元，比全國(guó)低5516元，而2015年低于全國(guó)5093元，兩年間差距擴(kuò)大了423元。廣西城鄉(xiāng)居民收入水平偏低是制約消費(fèi)增長(zhǎng)的重要因素。

（四）居民收入與房?jī)r(jià)比較高，房地產(chǎn)虛火顯露

影響第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)雖然一枝獨(dú)秀，走在全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的前列，但對(duì)廣西經(jīng)濟(jì)下行仍回天無力。相反，由于廣西經(jīng)濟(jì)下行，也影響到了廣西房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

就目前來看，廣西房屋銷售均價(jià)偏高，與居民收入不適應(yīng)。2017年第一季度，廣西全區(qū)商品住宅平均銷售價(jià)格為5495元/平方米，比上年上漲6.5%，與湖南省、貴州省相比分別高了377/平方米和747元/平方米。2016年全區(qū)城鎮(zhèn)居民可支配收入28324元，以當(dāng)前人均住房面積36.9平方米計(jì)算，房?jī)r(jià)收入比達(dá)到7.2倍。而按照國(guó)際通行的看法，房?jī)r(jià)收入比在3-6倍之間為合理區(qū)間，廣西已明顯偏高。

此外，今年第一季度全區(qū)土地成交均價(jià)為269.14萬元/畝，比去年同期提高86.28萬元/畝，房?jī)r(jià)仍然存在上升預(yù)期。

四、提升廣西經(jīng)濟(jì)發(fā)展及加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的對(duì)策建議

（一）推進(jìn)農(nóng)業(yè)平穩(wěn)較快發(fā)展

密切關(guān)注畜禽產(chǎn)品的價(jià)格動(dòng)向，采取有效措施防治流感疫情，加強(qiáng)畜牧業(yè)生產(chǎn)的預(yù)測(cè)預(yù)警，穩(wěn)定畜牧產(chǎn)品的生產(chǎn)。加快農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革步伐，進(jìn)一步壯大富硒農(nóng)業(yè)，大力打造富硒農(nóng)產(chǎn)品品牌。大力發(fā)展鄉(xiāng)村休閑旅游產(chǎn)業(yè)“旅游+”“生態(tài)+”等模式，創(chuàng)建休閑農(nóng)業(yè)示范點(diǎn)。積極抓好農(nóng)業(yè)綠色發(fā)展，打造一批國(guó)內(nèi)外知名地理標(biāo)志農(nóng)產(chǎn)品。

（二）推動(dòng)工業(yè)生產(chǎn)回穩(wěn)

要緊抓當(dāng)前工業(yè)品價(jià)格持續(xù)走高、產(chǎn)品市場(chǎng)回暖機(jī)遇，分業(yè)施策，精準(zhǔn)發(fā)力，加快汽車制造、黑色金屬冶煉和非金屬礦物制品等行業(yè)生產(chǎn)。要以項(xiàng)目為指導(dǎo)，以產(chǎn)業(yè)為主線，以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為載體，開展更大范圍、更多領(lǐng)域、更多類型的招商引資和宣傳推介，進(jìn)一步提高工業(yè)發(fā)展后頸。加快政府投資引導(dǎo)基金直投項(xiàng)目的資金投放，加快專項(xiàng)資金安排，研究設(shè)立廣西工業(yè)新興產(chǎn)業(yè)擔(dān)保基金，全力幫助企業(yè)解決融資難題。抓緊抓實(shí)國(guó)家降成本工作方案和廣西降成本4l條的全面落實(shí)，全面降低企業(yè)生產(chǎn)成本。

（三）挖掘消費(fèi)增長(zhǎng)新潛力

要拓展稅源，增強(qiáng)財(cái)政實(shí)力，加強(qiáng)支出預(yù)算管理，加快資金支付進(jìn)度，提高公共服務(wù)支出對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)力。著力抓好郵政電信、零售業(yè)、住宿業(yè)、金融保險(xiǎn)等行業(yè)發(fā)展，加大對(duì)汽車等重要消費(fèi)品促銷力度，進(jìn)一步挖掘消費(fèi)熱點(diǎn)，確保支撐服務(wù)業(yè)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)指標(biāo)回升。

（四）全力抓好投資項(xiàng)目建設(shè)

積極推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，強(qiáng)化重大項(xiàng)目投資帶動(dòng)作用，其中5000萬元以上項(xiàng)目要加快工程進(jìn)度，增加投資量，保持較快增長(zhǎng)；500-5000萬元的中小項(xiàng)目要爭(zhēng)取開工建設(shè)一批，形成投資量，促進(jìn)投資常態(tài)化回升。尤其要突出抓好一批工業(yè)投資項(xiàng)目，促進(jìn)當(dāng)前大幅下降的工業(yè)投資增速回升。

（五）融進(jìn)發(fā)展地區(qū)，尋求區(qū)域合作

廣西東面是廣東省，東北面是湖南省，北面是貴州省，西北是云南省、四川省，西南面是越南社會(huì)主義共和國(guó)。改革開放之初，廣西與相鄰的幾個(gè)省經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平都差不多，越南則較落后，所以周邊誰也沒有能力輻射帶動(dòng)廣西的發(fā)展。經(jīng)過近40年的改革開放，東面的泛珠江三角區(qū)等地已經(jīng)成為發(fā)達(dá)的地區(qū)。因此廣西要發(fā)展，建議向廣東借勢(shì)，融進(jìn)珠三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展圈，承接廣東的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。

（六）發(fā)展廣西硬經(jīng)濟(jì)

數(shù)據(jù)表明，作為硬經(jīng)濟(jì)代表的第二產(chǎn)業(yè)是廣西的弱項(xiàng)，沒有壯實(shí)的工業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，缺少可持續(xù)性發(fā)展的根基。例如房地產(chǎn)業(yè)，在沒有工業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)達(dá)作為可持續(xù)性發(fā)展經(jīng)濟(jì)動(dòng)能，很容易造成大批新起的樓房無人購(gòu)買，或無力購(gòu)買。沒有工業(yè)、新興互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)鏈接來拉動(dòng)，吸引不到人氣，很難形成房地產(chǎn)良性發(fā)展的生態(tài)鏈。

五、結(jié)語

要讓廣西房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)性發(fā)展，只有先發(fā)展工業(yè)，發(fā)展硬經(jīng)濟(jì)，用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的發(fā)展。綜上廣西經(jīng)濟(jì)發(fā)展較緩的原因是沒有規(guī)?；募庸ぶ圃鞓I(yè)等。廣西要發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)，通過不斷自我積累，遵循市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，才能帶動(dòng)房產(chǎn)業(yè)的持續(xù)性繁榮。

[責(zé)任編輯：農(nóng)媛媛]endprint