石河子市居民收入對住房價格承載能力的分析

何玉嶺　呂瓊　張風(fēng)麗

一座城市的繁榮和發(fā)展?jié)摿梢詮娜藗內(nèi)粘３宰⌒械然鞠M(fèi)中得以體現(xiàn)，而住房是基本消費(fèi)中最重要項目。隨著日益增長的居民收入水平，人們對于住房的需求不再限于滿足遮蔽風(fēng)雨，將購房目的轉(zhuǎn)移到投資持有，從而激活了房地產(chǎn)市場繁榮、城市人口聚集、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展、住房價格上漲等。住房價格的變化對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場發(fā)展起到衡量作用。住房價格的高低是否與當(dāng)?shù)鼐用褓徺I力水平適當(dāng)，能否活躍房地產(chǎn)市場，能否為國家增加財稅等問題需要思考。

本文研究居民購買力對住房價格承載水平，源于發(fā)現(xiàn)邊疆縣級市的住房價格與內(nèi)地二三線城市房價不相上下。從我國地域分布上來看，邊疆屬于較為偏遠(yuǎn)地方；從經(jīng)濟(jì)發(fā)展和自然環(huán)境上看，邊疆屬于發(fā)展緩慢且自然氣候較差地區(qū)，為何其住房價格趕超內(nèi)地二三線城市？當(dāng)?shù)鼐用褓徺I力水平是否能夠承載這一水平住房價格？對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場發(fā)展有何影響？等等問題提出了思考。以期通過調(diào)查分析找出影響當(dāng)?shù)刈》績r格的影響因素，以及當(dāng)?shù)鼐用駥ψ》繉嶋H購買力水平。以點見面，分析特殊差異，找出原因，為房地產(chǎn)企業(yè)和當(dāng)?shù)卣o予一定啟示。

一、石河子城市概況

石河子市是新疆維吾爾自治區(qū)直轄的縣級市，曾經(jīng)是新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)總部所在地，現(xiàn)為兵團(tuán)第八師師部所在地，實行師市合一的管理體制。石河子市在經(jīng)濟(jì)上以農(nóng)場為依托、以工業(yè)為主導(dǎo)，工農(nóng)結(jié)合、城鄉(xiāng)結(jié)合、農(nóng)工商一體化，三產(chǎn)增加值逐年上漲，居民消費(fèi)價格也在逐年提升。在文化領(lǐng)地上擁有學(xué)科一流的石河子大學(xué)。石河子是絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶上一座重要的城市。

二、石河子市居民住房與購買力狀況分析

石河子市分為市中心附近區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和老城區(qū)。因城市住宅價格是居民基本消費(fèi)中最重要和變化最大的項目，本文就選擇這三個區(qū)域的居民和住房情況進(jìn)行調(diào)查和分析。采用調(diào)查問卷法和實地訪談法，走訪各區(qū)域房產(chǎn)公司和生活住宅小區(qū)獲取數(shù)據(jù)，共發(fā)放調(diào)查問卷200份，有效問卷180份。本文圖表數(shù)據(jù)均來自調(diào)查問卷分析。

1.研究區(qū)域住房狀況分析。2000年-2008年商品房主要建設(shè)在政府大樓的四周，老城區(qū)極少有擬建項目及在建項目。2009年以后經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)往南新建的主要是住宅小區(qū)，匯集了絕大多數(shù)小區(qū)建設(shè)項目。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)成為客戶看好，同類物業(yè)競爭的熱點區(qū)域，是39%居民購房的首選地區(qū)，也是主要購房趨向地，較大的需求必將導(dǎo)致開發(fā)區(qū)房價漲高。

2.石河子市房產(chǎn)平均價格狀況。本文調(diào)查的房產(chǎn)平均價格為一手經(jīng)濟(jì)適用房的房價，不包括二手房房價，也不包括別墅和復(fù)式結(jié)構(gòu)的房價。2009年至2016年石河子市平均住房價格一路上漲，由2009年的1800元/平米上漲到2016年6500元/平米。2016年，接近商業(yè)繁華區(qū)域和優(yōu)勢教育資源區(qū)域的房價基本在8000元/平米左右；而舊城區(qū)和西工業(yè)區(qū)房價也由1000元/平米上漲到3000元/平米；即使南開發(fā)區(qū)新建小區(qū)均價也在4500元/平米（因南區(qū)為新開發(fā)區(qū)域，地理位置較偏遠(yuǎn)，配套基礎(chǔ)設(shè)施正在建設(shè)中，購房入住者較少）。由此可見，石河子市的住房價格處于上漲趨勢，近年來漲勢趨緩，但價格上漲的空間仍然很大。

3.居民月收入和家庭支出狀況分析。石河子市周邊遍布各農(nóng)業(yè)團(tuán)場，市西區(qū)、北區(qū)、東區(qū)分散著天業(yè)、天富、康師傅等大中型企業(yè)，本市居民多就職于企業(yè)、行政事業(yè)單位和自營。因近年國家出臺政策對新疆地區(qū)人員工資待遇普遍加薪，當(dāng)?shù)鼐用袷杖胗兴嵘彝ラ_支項目增加。石河子市居民家庭月收入偏低，且貧富差距較大，多數(shù)家庭2009年到2016年月收入變化區(qū)間在2000-4000元，家庭購買力水平較低；家庭月收入較高的變化區(qū)間是8000-20000元以上，多為自營生意者、房產(chǎn)營銷人員、金融單位人員或單位高管?；诰用袷杖敫叩筒坏?，家庭開支項目存在一定差異，本市居民用于住房支出占家庭總開支的53.92%，居民飲食和教育方面的支出占19.61%和13.73%，這三項基本支出占比較大。另有5.88%的居民主要支出在證券投資方面，旅游開支僅占2.94%。調(diào)查結(jié)果說明石河子市民的生活水平和質(zhì)量不是太高，住房需求仍然是家庭總需求的重點方面。

4.房價收入比分析。房價收入比是指住房價格與城市居民家庭年收入之比，通過不同年份的房價收入比，就可以看出這個城市居民購買住宅的支付能力是提高還是下降。1995年8月，聯(lián)合國可持續(xù)發(fā)展委員會通過了“關(guān)于可持續(xù)發(fā)展指標(biāo)體系的決議”。聯(lián)合國認(rèn)為：“房價收入比是住房可支付能力的關(guān)鍵性衡量指標(biāo)，提供了住房市場的總體績效信息，還能及時反映住房市場的運(yùn)作不良和政策失效。”國內(nèi)外文獻(xiàn)中較多采用這一比值來衡量城市住房價格與居民購買力的水平，如：盧高文（2008）發(fā)現(xiàn)低收入階層的房價收入比變化情況在惡化，其收入增長速度低于居民收入平均增長速度，也低于房價。下表為調(diào)查訪談的數(shù)據(jù)經(jīng)過整理分析后得到的結(jié)果：

世界銀行給出平均房價與家庭年均收入的比值合理區(qū)間是3-6倍，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布2015年度《全國35個大中城市房價收入比排行榜》，房價收入比排名前十位是：深圳27.7、上海20.8、北京18.1、廈門16.6、福州14.7、太原12.2、天津11.7、杭州11.3、南京11.3、廣州11.1。從上表我們可以看出本市2009年-2016年間居民年收入房價比處于很高的區(qū)間，雖然略低于深圳和上海兩市，但和其他八個一線、二線城市相近，甚至更高。這表明石河子市近年來的住房價格偏高，且居民購買力水平對住房價格的承載力低于全國平均水平。這一比值也說明我市房地產(chǎn)可能存在泡沫，高出越多，則存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。

三、影響因素分析

基于以上數(shù)據(jù)結(jié)果探尋石河子市房價收入比高增長的影響因素，對新疆城市發(fā)展建設(shè)、當(dāng)?shù)厥袌鼋?jīng)濟(jì)發(fā)展、政府宏觀調(diào)控等有著重要意義。影響石河子市房價變化的因素主要有地理位置、自然環(huán)境、文化傳播等長期因素的作用所致，也有社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中短期和突發(fā)事件等因素的影響。endprint

1.房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)控房價的影響。房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展是推動房價升高的重要因素，房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)控房價主要參考當(dāng)?shù)鼐用袷杖?、建筑材料成本、房產(chǎn)供求情況、國家各項政策等因素。石河子市居民收入是影響住房價格的最重要因素，居民收入水平?jīng)Q定居民購買力，居民收入水平越高則其對住房價格的承載力越強(qiáng)；供求關(guān)系和建筑材料的價格決定了房地產(chǎn)企業(yè)建造成本。這些因素很大程度受物價上漲的影響，房地產(chǎn)企業(yè)建筑房產(chǎn)的成本就會增加，房企會相應(yīng)在考慮居民承受價格能力的基礎(chǔ)上調(diào)高房價，從而降低了石河子居民購買力對住房價格的承載力。

2.居民對房價的預(yù)期分析。據(jù)調(diào)查，石河子市居民購房用于結(jié)婚的購房者最多，占到26.83%，主要是傳統(tǒng)理念的影響，年輕人能承受較高的房價。以長期居住為目的的購房者選擇住房會考慮地理位置、環(huán)境、交通等因素，他們也能承受較高的房價。另外，具有投資動機(jī)的購房者的加入加大了社會對住房的需求，加劇了房價上漲。除此之外，還有購買學(xué)區(qū)房、過渡房及為父母購置住房的購買者。這些需求房子的購買者及潛在購買者對房價的發(fā)展態(tài)勢都有一定的預(yù)期。數(shù)據(jù)結(jié)果顯示，石河子市居民可接受的房價為3000-4000元/m2。近年，隨著西部開發(fā)戰(zhàn)略實施和中央援疆工作的推進(jìn)，眾多內(nèi)地人及周邊團(tuán)場人涌入城市，石河子市人口也大量增加，而且隨著人民生活水平的不斷提高，改善居住環(huán)境的愿望與日俱增，住房需求明顯增加，房價也持續(xù)高漲。但本地區(qū)居民以低收入人群為主，居民對房價的期望值也較低，這表明石河子市居民購買力對住房價格的承載力比較低。

另有數(shù)據(jù)結(jié)果表明50%的居民認(rèn)為近年來商品房價格基本穩(wěn)定，而認(rèn)為房價會下跌和上漲的居民各占25%，67.35%居民認(rèn)為未來3-5年石河子商品房價格還是會漲。在一定程度上說明石河子市居民購買力對住房價格的承載力不高。

3.政府房產(chǎn)政策和城市規(guī)劃推動。房地產(chǎn)行業(yè)是受到政府政策影響較大的行業(yè)。近年來，石河子市政府在持續(xù)加強(qiáng)城鄉(xiāng)規(guī)劃統(tǒng)籌，不斷加大城市建設(shè)力度。2015年投入13.7億元，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和民生工程，投入建成科技館、圖書館、軍墾文化等廣場、石河子支線機(jī)場；拆除危舊房屋；南山新區(qū)市政建設(shè)；“城中村”改造；景觀河建設(shè)等等。城市發(fā)展建設(shè)也極大地推動石河子市周邊縣市人口的購房欲望，對石河子市房價的上漲起到了一定的促進(jìn)作用。

4.其他因素。石河子是國家文明城市，獲得全國最佳宜居城市獎，交通便利，地理位置上處于優(yōu)勢，且石河子大學(xué)在石河子市建校有著68年的歷史，引領(lǐng)著當(dāng)?shù)氐奈幕l(fā)展建設(shè)重任。在自然環(huán)境、地理位置和文化傳播等方面，石河子市除首府外較周圍其他城市具有極大的發(fā)展優(yōu)勢。

四、石河子市居民收入對住房價格的承載能力分析

石河子市居民的收入及家庭開支相對住房價格的上漲已經(jīng)基本達(dá)到一定水平，盡管國家出臺各種政策對新疆地區(qū)人員工資待遇調(diào)薪，但從房價收入比的結(jié)果來看，石河子市區(qū)住房價格比較高，居民用于住房的開支較大。雖然本市房價仍有上漲空間，但居民收入?yún)s變化不大，居民對房價的承載能力越來越低，盡管當(dāng)前國家反腐嚴(yán)查官員房產(chǎn)，但房價只是上漲速度趨緩，并未停止上漲。即使國家放開二胎政策，但家庭在生活和教育上的投入支出也會加大，對城市住房的需求并不會增加太快。石河子市仍有大量空房未入住，周邊城鎮(zhèn)也在快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)環(huán)境也不斷在改造，且周邊城市的房價都低于石河子市。目前推測，石河子市住房供求不平衡，居民的收入水平難以承載較高的房價。

雖然本研究只是著眼在邊疆小城，但石河子作為兵團(tuán)重要的城市，它的經(jīng)濟(jì)發(fā)展對兵團(tuán)和新疆的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重要的意義和影響。房地產(chǎn)市場的發(fā)展已構(gòu)成城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可小覷的部分，了解房地產(chǎn)市場發(fā)展，關(guān)注城市民生動態(tài)，才能更好地推動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。

（作者單位：新疆石河子大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院 新疆瑪電有限責(zé)任公司）endprint