農(nóng)村土地資產(chǎn)評估存在的問題及對策研究
——以廬江縣為例

楊卉，吳紅玲

（皖西學(xué)院經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，安徽六安237012）

農(nóng)村土地資產(chǎn)評估存在的問題及對策研究
——以廬江縣為例

楊卉，吳紅玲

（皖西學(xué)院經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，安徽六安237012）

隨著農(nóng)村土地“拋荒”問題的逐漸加重，越來越多的農(nóng)村土地進(jìn)入流轉(zhuǎn)的過程中.合理的開展農(nóng)村土地資產(chǎn)評估可以有效地規(guī)范土地流轉(zhuǎn)過程，保護(hù)農(nóng)民和企業(yè)的權(quán)益.文章以廬江縣為例，對農(nóng)村土地資產(chǎn)評估存在的問題做出一定探討，在對廬江縣農(nóng)村土地評估的現(xiàn)狀分析等基礎(chǔ)上，著重討論廬江縣農(nóng)村土地評估存在的問題及原因，并據(jù)此提出規(guī)范廬江縣農(nóng)村土地市場的對策和建議，以期對未來廬江縣農(nóng)村土地評估工作的具體實(shí)施起到參考作用.

農(nóng)村土地；資產(chǎn)評估；廬江縣

20世紀(jì)80年代末我國進(jìn)行了土地使用制度改革之后，國家開放了土地流轉(zhuǎn)制度，國有土地也陸續(xù)地進(jìn)入了流轉(zhuǎn)的范疇之中.與此同時(shí)，一些土地流轉(zhuǎn)使用問題也逐漸暴露出來，在農(nóng)村集體土地中，集體土地使用權(quán)和歸屬權(quán)相關(guān)的法律法規(guī)相對缺失，沒有形成一個(gè)合理而完備的體系.2014年，廬江縣在政府的相關(guān)政策中成了全省中少有的二十余個(gè)農(nóng)村改革試點(diǎn)，也是全國最早一批進(jìn)行農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)改革的試點(diǎn).在這樣的背景之下，逐步開展廬江縣農(nóng)村土地資產(chǎn)評估，通暢廬江縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場的相關(guān)信息，對于維護(hù)廬江縣農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)過程之中合法合理的利益，推進(jìn)廬江縣農(nóng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)程，具有重要意義.

1 調(diào)研區(qū)域概況和樣本選擇

1.1 調(diào)研區(qū)域概況

廬江縣屬于亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，夏季來自太平洋的暖濕氣流帶來了豐沛的降水，且山地降水也較為充足，年降水量較大，適合農(nóng)業(yè)種植.在2014年廬江縣進(jìn)入農(nóng)業(yè)改革試點(diǎn)之一，受到了安徽省乃至全國的關(guān)注與扶持.由于農(nóng)田較多且肥沃，農(nóng)民人數(shù)較多.

自廬江縣劃歸合肥市管轄之后，其土地價(jià)值也有了較大的提升，越來越多的土地進(jìn)入了土地流轉(zhuǎn)市場之中.并且2016年以來受合肥整體房價(jià)暴漲的因素影響，很多工業(yè)企業(yè)由于受到地價(jià)和合肥市政府的相關(guān)政策的影響，將企業(yè)從合肥市遷出，向周圍城鎮(zhèn)（如廬江縣）進(jìn)行轉(zhuǎn)移[1].

1.2 樣本選擇

根據(jù)本次調(diào)研的具體需要，筆者調(diào)查并走訪了廬江縣的多個(gè)城鎮(zhèn)如廬城鎮(zhèn)、冶父山鎮(zhèn)、湯池鎮(zhèn)、金牛鎮(zhèn)、同大鎮(zhèn)、盛橋鎮(zhèn)、礬山鎮(zhèn)、泥河鎮(zhèn)、羅河鎮(zhèn)、樂橋鎮(zhèn)下的農(nóng)村的100多個(gè)農(nóng)戶.因?yàn)檎{(diào)查選擇的都是擁有土地使用權(quán)的對象，大多均為純農(nóng)戶，所以采用了以調(diào)查問卷和走訪當(dāng)?shù)卮逦瘯姆绞竭M(jìn)行實(shí)地調(diào)研.

2 廬江縣農(nóng)村土地資產(chǎn)評估現(xiàn)狀分析

表1 廬江縣農(nóng)村問卷調(diào)查統(tǒng)計(jì)表

由表1能夠看出，40.38%的農(nóng)戶擁有者參與了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，占近被調(diào)查農(nóng)戶的一半左右，表明廬江縣已存在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場，79.81%的農(nóng)戶愿意流轉(zhuǎn)土地，他們普遍認(rèn)為，在廬江縣社會保障體系的漏洞已經(jīng)不斷的補(bǔ)全完善的條件之下，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不僅不會對他們的生活造成負(fù)面的影響，而且會給廬江縣的農(nóng)民帶來更多的經(jīng)濟(jì)收入.

通過與農(nóng)戶的溝通，很多農(nóng)戶對于土地承包法了解甚微，部分地方進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，僅僅依靠口頭上的交流就確定了土地的價(jià)值，沒有紙質(zhì)版的合同書，哪怕是有合同，合同的內(nèi)容也不夠完備，沒有專業(yè)人士的指導(dǎo)，很有可能沒有充足的法效益，有的還沒有經(jīng)過村委會等組織機(jī)構(gòu)審查同意.并且，在土地流轉(zhuǎn)的過程之中，有些合同并沒有經(jīng)過公證機(jī)關(guān)公證、審查等[2].

最重要的一點(diǎn)是，當(dāng)筆者和他們解釋了土地資產(chǎn)評估這個(gè)概念時(shí)，也僅有24.03%的農(nóng)戶覺得進(jìn)行土地資產(chǎn)評估是有必要的，調(diào)查之后的分析數(shù)據(jù)表明，廬江縣農(nóng)民很少有人能夠較為清晰的了解農(nóng)村土地相關(guān)資產(chǎn)評估工作的必要性和現(xiàn)實(shí)意義，廬江縣的農(nóng)村土地評估的思想教育和基礎(chǔ)知識的宣傳和普及亟待開展.

近些年來，廬江縣大多數(shù)村莊在進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)時(shí)并沒有進(jìn)行土地資產(chǎn)評估，筆者當(dāng)?shù)氐拇逦瘯柮骶売?，村委會的主任解釋，目前還沒有他們村關(guān)于土地評估的檔案，而在廬江縣他們也找不到專門的人員和機(jī)構(gòu)來對廬江縣農(nóng)村土地來進(jìn)行資產(chǎn)評估，一般在土地流轉(zhuǎn)時(shí)，都是按照國家的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行征地補(bǔ)償，但是大多數(shù)農(nóng)戶對征地補(bǔ)償并不是很滿意.

通過以上調(diào)查，讓筆者了解到，廬江縣農(nóng)村土地市場之中實(shí)際的土地流轉(zhuǎn)價(jià)格波動(dòng)較大，缺少比較具體、合法合理的對農(nóng)村用地進(jìn)行資產(chǎn)評估的嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，因此造成了廬江縣農(nóng)村土地市場發(fā)展情況不盡人意，從長遠(yuǎn)來看，較為嚴(yán)重地阻礙了廬江縣農(nóng)村土地市場的持續(xù)的良性的發(fā)展.

在現(xiàn)今的市場經(jīng)濟(jì)體系之中，我國一直使用的家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制的制度已經(jīng)隨著生產(chǎn)力水平的提高而存在一定的缺陷和問題，在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的過程中逐漸暴露出來.通過本次調(diào)查問卷發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)農(nóng)戶對土地的使用權(quán)、所有權(quán)的相關(guān)知識缺乏基本的認(rèn)識，對土地流轉(zhuǎn)與土地評估問題沒有清晰的認(rèn)知，以及流轉(zhuǎn)過程中程序的執(zhí)行和保護(hù)自身利益的渠道架空甚至缺失保護(hù)意識[3].因此，穩(wěn)定和完善廬江縣農(nóng)村土地評估制度，引導(dǎo)和規(guī)范廬江縣農(nóng)村土地有序合理進(jìn)行流轉(zhuǎn)，成為保護(hù)農(nóng)民利益的關(guān)鍵.

3 農(nóng)村土地資產(chǎn)評估存在的問題

3.1 廬江縣農(nóng)村集體土地所有權(quán)在法律上不完善，土地制度供給不足

廬江縣土地的所有權(quán)問題在國家制度層面可以依靠的政策、法律法規(guī)較少，缺乏相應(yīng)層面的土地制度的供給，農(nóng)村農(nóng)民的集體用地的開發(fā)、使用以及流轉(zhuǎn)都缺乏法律與制度層面相應(yīng)的保障，企業(yè)在購入或開發(fā)集體用地缺乏信心，致使廬江縣農(nóng)村土地價(jià)格一直被低估，也妨礙了廬江縣農(nóng)村土地入市.

3.2 廬江縣農(nóng)村土地評估機(jī)構(gòu)良莠不齊

廬江縣農(nóng)村土地評估事務(wù)所之間的規(guī)模、綜合能力、業(yè)務(wù)水平等，均存在著較大差異.而就整個(gè)中國的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)而言，安徽省缺乏具有大量優(yōu)秀評估人員的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu).根據(jù)近幾年中評協(xié)公布的相關(guān)數(shù)據(jù)，全國前100家資產(chǎn)評估事務(wù)所之中，安徽省僅有一所入榜.而廬江縣更是沒有一家實(shí)力較強(qiáng)的評估機(jī)構(gòu)，不僅如此，在廬江縣的資產(chǎn)評估事務(wù)所之中，專業(yè)人員的數(shù)量和專業(yè)能力也存在著較大的差距，很可能導(dǎo)致多家機(jī)構(gòu)對同一塊土地的估價(jià)存在較大的差異，這也給其農(nóng)村土地的評估工作帶來了不便.

3.3 政府信息不暢，基礎(chǔ)設(shè)施不夠完備

廬江縣農(nóng)村經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)覆蓋面積和普及力度不夠，基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施建設(shè)缺乏.評估機(jī)構(gòu)及其工作人員在評估的過程之中難以通過網(wǎng)絡(luò)或?qū)嶓w資料查詢到充分的、具有一定參考價(jià)值的信息.而政府和村民委員會只有關(guān)于土地的基礎(chǔ)信息，缺乏關(guān)鍵性的交易信息.而信息的不暢通，給廬江縣土地資產(chǎn)評估的實(shí)際操作帶來了較大的壓力.

4 評估問題的對策研究

4.1 完善農(nóng)村土地資產(chǎn)評估的法律法規(guī)，明晰產(chǎn)權(quán)界限

2016年7月2日新頒布的《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》已經(jīng)給資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及相關(guān)工作的發(fā)展與運(yùn)行指明了方向，但仍然需要不斷完善相應(yīng)的法律法規(guī)及其評估細(xì)則，建立健全相應(yīng)的法律體系，進(jìn)行資產(chǎn)評估的基礎(chǔ)準(zhǔn)則、具體準(zhǔn)則、指南、指導(dǎo)辦法以及相關(guān)的職業(yè)道德準(zhǔn)則建設(shè)，以明確農(nóng)村土地所有權(quán)究竟歸誰所有.避免在廬江縣農(nóng)村土地評估過程中出現(xiàn)糾紛時(shí)不知如何依法行使權(quán)利，切實(shí)做到有法可依[4].不僅僅可以給農(nóng)民提供切實(shí)的法律支持，也能讓企業(yè)主和政府在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的過程中受益.

4.2 建立農(nóng)村土地資產(chǎn)評估體系，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化發(fā)展

在第十八屆全國人民代表大會中，明確了要深化經(jīng)濟(jì)體制改革，健全現(xiàn)代土地市場.而想要一個(gè)合理而完善的農(nóng)村的土地市場，需要建立配套的農(nóng)村相關(guān)土地資產(chǎn)評估體系，加強(qiáng)對資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)綜合實(shí)力的提升以及評估人員的培訓(xùn)，提升資產(chǎn)評估人員的專業(yè)素養(yǎng).同時(shí)應(yīng)該加強(qiáng)農(nóng)村城市化的不斷推進(jìn)，完善農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施的配備，推動(dòng)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，有利于廬江縣農(nóng)村土地的市場的發(fā)育，市場信息完善通暢[5]，為廬江縣農(nóng)村土地資產(chǎn)評估的具體實(shí)施提供充分的依據(jù).

4.3 規(guī)范農(nóng)村土地估價(jià)機(jī)構(gòu)，提升從業(yè)人員的素質(zhì)

確立中介機(jī)構(gòu)為農(nóng)地估價(jià)機(jī)構(gòu)，由非集體經(jīng)濟(jì)組織的、專業(yè)的土地評估機(jī)構(gòu)對農(nóng)村土地進(jìn)行評估.政府可以為專業(yè)人士的培訓(xùn)提供一定的補(bǔ)貼，鼓勵(lì)高校建立相關(guān)專業(yè)課程，招聘時(shí)應(yīng)嚴(yán)格設(shè)立準(zhǔn)入門檻，盡可能地招聘具有較高專業(yè)素養(yǎng)的工作人員.與此同時(shí)，專業(yè)性的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)也應(yīng)該提供比較專業(yè)性的資產(chǎn)評估培訓(xùn)，以期提升資產(chǎn)評估從業(yè)人員的專業(yè)水準(zhǔn)，使從事資產(chǎn)評估工作的在職人員能夠與時(shí)俱進(jìn)[6]，根據(jù)廬江縣農(nóng)村的具體實(shí)際，提升自己的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)能力.

4.4 進(jìn)一步完善政務(wù)信息公開，加強(qiáng)廬江農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

農(nóng)村土地的評估較大的依賴于充分的政務(wù)信息，而現(xiàn)行的資產(chǎn)評估方法也很大程度上參考了政府公布的土地基準(zhǔn)地價(jià)信息.所以，需要政府更加完善和發(fā)展農(nóng)村或基層的政務(wù)信息公開制度，進(jìn)一步加強(qiáng)政府相關(guān)的服務(wù)職能，使政府的相關(guān)信息更加公開透明.同時(shí)，應(yīng)進(jìn)一步加快農(nóng)村的基本的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，保證其市場交易信息的傳播更加迅速、準(zhǔn)確.

〔1〕合肥市政府招商引資項(xiàng)目報(bào)告.廬江縣概況[R].廬江縣政府，2016.

〔2〕楊夕,邱道持,蔣敏.農(nóng)村土地資產(chǎn)評估面臨的挑戰(zhàn)與政策研究——以重慶市為例[J].湖北農(nóng)業(yè)科學(xué),2014，53（15）:3683-3687.

〔3〕趙梓琰,邱道持,王靜,蔡進(jìn).農(nóng)村土地資產(chǎn)評估研究進(jìn)展[J].中國土地科學(xué),2013（7）:86-92.

〔4〕甘璐.棗莊市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)模式研究[D].山東農(nóng)業(yè)大學(xué),2015.

〔5〕丁明.農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格形成機(jī)制研究[D].安徽大學(xué),2016.

〔6〕譚文兵.構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場的新制度的經(jīng)濟(jì)學(xué)研究[D].中國地質(zhì)大學(xué)，2015.

F301.3

A

1673-260X（2017）11-0095-02

2017-09-19

2016年皖西學(xué)院校級哲學(xué)社科項(xiàng)目：提升地方政府融資創(chuàng)新能力研究——以“六安茶谷”建設(shè)中的資金需求為背景（WXSK201603）