契稅征管中存在的問(wèn)題及對(duì)策分析

■徐建明

契稅征管中存在的問(wèn)題及對(duì)策分析

■徐建明

契稅是指在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)，國(guó)家按照當(dāng)事人雙方簽訂合同，以其所確定價(jià)格的一定比例，向承受權(quán)屬者一次性征收的一種行為稅。它具有非流動(dòng)性、普遍性和獨(dú)立性的特點(diǎn)。按照稅收受益原則，地域性特征明顯，特別是“營(yíng)改增”后，地方稅收的主體稅種尚未建立完善的情況下，契稅成為地稅收入的重要稅種和地方財(cái)政收入的固定來(lái)源。但是，由于宏觀經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展變化，在調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展、支持城市改造和發(fā)展的大面積拆遷過(guò)程中，契稅減免和優(yōu)惠政策的類型不斷增多，出現(xiàn)了一些新情況和新問(wèn)題。如何加強(qiáng)契稅征管，加快地方稅體系建設(shè)正成為擺在我們面前的一項(xiàng)重要課題。

一、紅谷灘新區(qū)契稅征收管理現(xiàn)狀

隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、快速的發(fā)展，國(guó)有土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓的范圍不斷擴(kuò)大，房產(chǎn)交易也日益活躍，房產(chǎn)價(jià)格一路走高，特別是“營(yíng)改增”后重要性更加突出。

1.契稅的征收情況。契稅自2011年由財(cái)政部門劃轉(zhuǎn)地稅部門征管以來(lái)，在組織收入、保障民生、規(guī)范交易行為、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展中起到了積極作用。2011年以來(lái)共受理6萬(wàn)多戶次，日均受理近40戶次，征收稅款20億元。

2.契稅優(yōu)惠政策執(zhí)行及落實(shí)情況。

（1）契稅減免情況。根據(jù)江西省地方稅務(wù)局2011年6月2日發(fā)布的《耕地占用稅和契稅減免稅管理辦法（試行）》中第二條“兩稅”減免稅范圍及標(biāo)準(zhǔn)：個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房，符合契稅減免稅政策的，暫按2%稅率征收；購(gòu)買面積在90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房，暫按1%稅率征收。其后江西省地方稅務(wù)局及南昌市人民政府根據(jù)房屋交易市場(chǎng)實(shí)際情況多次調(diào)整普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2011年至2015年五年間，我局落實(shí)減免7000多戶次，減免契稅金額7500多萬(wàn)元。

為支持南昌市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，在舊城改造和軌道交通建設(shè)中因房屋拆遷而帶來(lái)的稅收優(yōu)惠政策，也導(dǎo)致契稅的減免力度加大。自2011年至2017年9月，共受理減免戶次1900多戶，合計(jì)減免契稅金額4900多萬(wàn)元。

（2）優(yōu)惠政策執(zhí)行情況。為落實(shí)國(guó)家去庫(kù)存政策，2016年2月22日，稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕23號(hào)）文件，對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。相比以往政策，該《通知》對(duì)于家庭購(gòu)買改善性住房及家庭購(gòu)買大面積住房在契稅方面有著相當(dāng)大力度的優(yōu)惠。自該《通知》實(shí)施以來(lái)，共落實(shí)契稅優(yōu)惠戶數(shù)26500余戶，契稅優(yōu)惠金額35600余萬(wàn)元。

二、契稅征收管理中存在的問(wèn)題與風(fēng)險(xiǎn)

契稅作為一個(gè)以自然人為主要征收對(duì)象的稅種，因其納稅人群體的特殊性、稅源分布的廣泛性、交易方式的多樣性和交易價(jià)格的隱蔽性等特點(diǎn)，給整個(gè)征收管理工作帶來(lái)了很大的挑戰(zhàn)。自2011年征管職能劃轉(zhuǎn)以來(lái)，不斷完善征管制度，強(qiáng)化管理措施，契稅征管逐步走上了規(guī)范化的軌道。但在目前的征收管理中還存在一些不容忽視的問(wèn)題和涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

1.納稅人納稅意識(shí)淡薄，政策宣傳難奏效。契稅屬一次性課征稅收，征收對(duì)象大多是自然人。由于廣大納稅人對(duì)契稅認(rèn)識(shí)不足、政策不清，意識(shí)不到繳納契稅是自己的法定義務(wù)，從而直接影響了納稅申報(bào)的主動(dòng)性，大大增加了征管的難度。同時(shí)，與其他稅種相比，契稅的宣傳對(duì)象事先難以確定，日常宣傳缺乏有力抓手，政策宣傳針對(duì)性不強(qiáng)，難以達(dá)到預(yù)期的效果。

2.房產(chǎn)信息查詢渠道不暢，執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)難控制。根據(jù)總局下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕23號(hào)） 要求，從2016年2月22日起納稅人在房屋交易繳納契稅過(guò)程中，能夠提供購(gòu)房所在地的房地產(chǎn)主管部門出具納稅人家庭首套、二套住房情況書(shū)面查詢結(jié)果的，可享受減免契稅的稅收優(yōu)惠。但在實(shí)際工作中，一方面房管部門所出具的查詢結(jié)果只能查到已辦理房產(chǎn)證和不動(dòng)產(chǎn)證的房屋，對(duì)于購(gòu)房合同已在房管部門備案，暫未下發(fā)不動(dòng)產(chǎn)證的不能查詢到，造成有些納稅人鉆系統(tǒng)漏洞，同一時(shí)間段內(nèi)辦理多套房屋契稅業(yè)務(wù)，重復(fù)享受優(yōu)惠政策。另一方面僅從身份證、戶口本、結(jié)婚證這三樣證件很難準(zhǔn)確認(rèn)定購(gòu)房人婚姻狀況和家庭成員關(guān)系，且民政部門已于2015年10月申明不再出具《婚姻證明》，因此僅能依靠“個(gè)人聲明”或“個(gè)人承諾”來(lái)認(rèn)定其首套、二套住房，可信度無(wú)從考量，涉稅風(fēng)險(xiǎn)較大。

3.信用體系不完善，交易價(jià)格難監(jiān)管。新建商品房交易中，購(gòu)房人從開(kāi)發(fā)商處購(gòu)房，雙方從網(wǎng)上簽訂格式化合同，交易行為受房產(chǎn)管理部門監(jiān)督，交易金額真實(shí)，契稅的征收能夠足額入庫(kù)。但在二手房交易中，交易雙方在房產(chǎn)中介達(dá)成交易，議定交易價(jià)格，并草簽中介提供的格式化合同，這其中的交易價(jià)格是真實(shí)的。但在中介不能完成實(shí)質(zhì)交易，要到房管局完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。雙方在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶過(guò)程中，要么不提供交易價(jià)格，要么提供大大低于市場(chǎng)價(jià)格的虛假交易價(jià)格。房管部門在此過(guò)程中只能依據(jù)評(píng)估公司給出的公式化的評(píng)估價(jià)并據(jù)此征收契稅，但實(shí)際成交價(jià)往往高于指導(dǎo)價(jià)，極易造成稅收流失。

4.資料提供不嚴(yán)謹(jǐn)，真實(shí)性難確認(rèn)。契稅有別于其他稅種的一大特點(diǎn)是需開(kāi)具契稅完稅憑證才能到土地、房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù),具有保障性。但同時(shí)稅務(wù)部門執(zhí)行政策過(guò)程中,也需要從其他部門獲取第三方資料或證明,比較常見(jiàn)的有結(jié)婚證、離婚證、離婚協(xié)議、拆遷協(xié)議等。這些證明資料沒(méi)有統(tǒng)一格式及編號(hào),開(kāi)具的隨意性較大，地稅部門很難核實(shí)其真實(shí)性。

5.部門協(xié)作不到位，綜合治稅難落實(shí)。契稅的征管，需要國(guó)土、房管、財(cái)政等部門強(qiáng)有力的支持和配合。而現(xiàn)行的法律、法規(guī)對(duì)部門間協(xié)作配合要求的很籠統(tǒng)，散見(jiàn)于零星的文件中，缺乏統(tǒng)一性和嚴(yán)肅性，造成各部門從自身利益出發(fā)，相互推諉、敷衍塞責(zé)，信息資源不能共享，協(xié)作配合成為空談，很難落到實(shí)處，也給征管工作帶來(lái)了一定的難度。

三、加強(qiáng)契稅征收管理的對(duì)策及建議

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展壯大，契稅收入的規(guī)模不斷擴(kuò)大，逐漸成為地方稅收收入的重要增長(zhǎng)點(diǎn)，成為地方財(cái)政收入的重要來(lái)源。

1.加強(qiáng)部門間的協(xié)調(diào)配合。契稅征收處于房地產(chǎn)管理的中間環(huán)節(jié)，要實(shí)現(xiàn)源頭控稅,落實(shí)“以證控稅”、“先稅后證”的程序，必須與土地、房屋管理部門及房地產(chǎn)企業(yè)等部門保持緊密合作。要通過(guò)立法明確房屋、土地等部門在契稅管理中的義務(wù)與責(zé)任，加強(qiáng)第三方數(shù)據(jù)管理平臺(tái)建設(shè)，保證土地、房屋等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)質(zhì)量，深化第三方信息數(shù)據(jù)的應(yīng)用。加強(qiáng)地稅部門間的協(xié)作,定期組織契稅征管聯(lián)席會(huì)議，深入分析契稅征管工作中的問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn),共同研究解決措施。一是加強(qiáng)與國(guó)土部門的聯(lián)系，對(duì)國(guó)土部門上報(bào)的用地項(xiàng)目、經(jīng)營(yíng)性拍賣用地情況要做到心中有數(shù)；同時(shí)通過(guò)對(duì)國(guó)土部門提供的有關(guān)報(bào)表資料的審核，嚴(yán)格把好政策關(guān)。二是強(qiáng)化新建商品房契稅的征管，將已在房管部門備案的新建商品住房信息納入住房查詢系統(tǒng)，避免納稅人同一時(shí)間段內(nèi)多套房屋享受相同契稅減免政策。建議房管部門針對(duì)貨幣補(bǔ)償協(xié)議能夠有統(tǒng)一的管理及網(wǎng)絡(luò)信息共享，方便征稅部門通過(guò)統(tǒng)一查詢編碼進(jìn)入查詢貨幣補(bǔ)償信息及被拆遷房屋信息。三是建立與房產(chǎn)中介和評(píng)估機(jī)構(gòu)的溝通聯(lián)系機(jī)制，及時(shí)掌握二手房的市場(chǎng)行情及交易情況，增強(qiáng)對(duì)二手房交易的監(jiān)控力度和稅源預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性，堵塞征管漏洞，提高征管質(zhì)量，牢牢把握稅收征管的主動(dòng)權(quán)。四是加強(qiáng)部門間婚姻登記信息及家庭成員信息的共享核對(duì)工作，盡量減少執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。

2.加快信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)。

一是開(kāi)發(fā)相應(yīng)房產(chǎn)交易自助申報(bào)稅費(fèi)軟件，便捷納稅人也還責(zé)于納稅人。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近十幾年愈來(lái)愈火熱，而每一次的房產(chǎn)交易都涉及到契稅及其他相關(guān)稅種（包括增值稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅等），房產(chǎn)交易行為所產(chǎn)生的稅費(fèi)申報(bào)也可參照企業(yè)網(wǎng)絡(luò)申報(bào)模式，開(kāi)發(fā)相應(yīng)房產(chǎn)交易自助申報(bào)稅費(fèi)軟件，以買賣雙方身份證或稅務(wù)登記證號(hào)碼為納稅人識(shí)別號(hào)，并將該房產(chǎn)交易稅費(fèi)軟件與房管部門的房屋備案系統(tǒng)和住房查詢系統(tǒng)對(duì)接，系統(tǒng)內(nèi)自行調(diào)取房屋交易價(jià)格和家庭住房查詢情況，并以此為依據(jù)網(wǎng)絡(luò)申報(bào)、誠(chéng)信納稅。

二是多部門聯(lián)手打造房產(chǎn)、土地交易信息網(wǎng)絡(luò)，從源頭把關(guān)。契稅征收工作的涉及面非常廣，僅憑征收機(jī)關(guān)落實(shí)稅源、組織征收難度較大，針對(duì)契稅涉及點(diǎn)多、面廣、任務(wù)重、專業(yè)征管人員少等實(shí)際情況，應(yīng)加強(qiáng)互聯(lián)網(wǎng)建設(shè)，進(jìn)一步加強(qiáng)稅收征管的硬件投入，盡快建立契稅征管部門、房產(chǎn)管理部門、土地管理部門三家契稅征管信息網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)信息全面共享，建立起完整的信息檔案，使征管部門及時(shí)獲取房地產(chǎn)權(quán)屬變更信息。同時(shí)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂的合同要在網(wǎng)上備案，采用條形碼掃描技術(shù)，在征稅時(shí)只要將合同號(hào)掃入電腦，就能自動(dòng)顯示購(gòu)房時(shí)真實(shí)的成交價(jià)格，從而識(shí)別虛假的購(gòu)房合同。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳稅情況進(jìn)行納稅評(píng)估，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并及時(shí)采取有效措施解決，對(duì)追繳稅款進(jìn)行及時(shí)跟蹤，對(duì)契稅征管缺口加以預(yù)防。

三是將二手房交易行為納入交易信息網(wǎng)絡(luò)，形成關(guān)系鏈。原房主必須在交易信息網(wǎng)絡(luò)中的產(chǎn)生交易行為才能將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)與他人，并可借鑒網(wǎng)上購(gòu)物情形，對(duì)網(wǎng)購(gòu)雙方交易的確認(rèn)及設(shè)立第三方資金監(jiān)管平臺(tái)的經(jīng)驗(yàn)，將中介機(jī)構(gòu)的中介信息從源頭置入由房管局監(jiān)控的統(tǒng)一軟件，將買賣雙方的交易價(jià)格明確下來(lái)；將交易資金、各項(xiàng)稅費(fèi)以及中介機(jī)構(gòu)應(yīng)向交易雙方收取的中介費(fèi)均在房管局構(gòu)建的第三方監(jiān)管平臺(tái)暫存，待交易雙方在房管局確認(rèn)交易成功，再按資金歸屬分流，以杜絕虛假報(bào)價(jià)。

3.加大契稅征管的宣傳力度。契稅作為一項(xiàng)重要的稅種，對(duì)提高地方經(jīng)濟(jì)實(shí)力，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有積極的作用。由于契稅的納稅人多為自然人，對(duì)契稅相關(guān)政策的了解并不多，導(dǎo)致日常咨詢頻率比較高，我們既要做好對(duì)納稅人的宣傳，堅(jiān)持多樣性、靈活性和有效性的原則，把征收宣傳擺在突出的地位，切實(shí)增強(qiáng)廣大群眾的政策觀念和納稅意識(shí)，又要注重對(duì)各級(jí)政府和相關(guān)部門的宣傳，營(yíng)造良好氛圍，形成工作合力；既做好稅收政策的宣傳和解讀，深入到企業(yè)、住宅小區(qū)、裝飾城、家具城等稅源集中的地方做好契稅宣傳、咨詢工作，通過(guò)政策宣傳不斷提高廣大群眾對(duì)契稅政策的知曉度，又注重做好納稅服務(wù)和辦稅輔導(dǎo)；加強(qiáng)與房地產(chǎn)企業(yè)合作,定期對(duì)銷售人員進(jìn)行契稅專題培訓(xùn)，在簽約、交房等環(huán)節(jié)開(kāi)展宣傳,發(fā)放契稅宣傳資料，第一時(shí)間將契稅相關(guān)知識(shí)授予納稅人，既督促、提醒納稅人及時(shí)申報(bào)，又告知不按規(guī)定申報(bào)繳納稅款應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任及后果；既優(yōu)化服務(wù)，又加強(qiáng)管理，加大對(duì)違法行為的處罰力度。

（作者單位：南昌市紅谷灘新區(qū)地方稅務(wù)局）