高速鐵路土地綜合開發(fā)利用的商業(yè)規(guī)劃研究

朱麗

摘 要 我國高速鐵路的不斷發(fā)展建設(shè)，也給周邊經(jīng)濟的發(fā)展帶來了機會。本文就京滬高速鐵路土地綜合開發(fā)利用的商業(yè)規(guī)劃進行一定的研究。

關(guān)鍵詞 高速鐵路 土地綜合開發(fā)利用 商業(yè)規(guī)劃

一、引言

近年來，我國的高速鐵路事業(yè)獲得了飛速的發(fā)展，也對周邊經(jīng)濟起到了一定的帶動作用。國務(wù)院出臺的《關(guān)于改革鐵路投融資體制加快推進鐵路建設(shè)的意見》（國發(fā)〔2013〕33號）明確指出，要加大力度盤活鐵路用地資源，鼓勵土地綜合開發(fā)利用，通過開發(fā)收益的活動對鐵路發(fā)展提供支持，這可以說是鐵路運營、融資的新模式。本文將以京滬高速鐵路為例，對其綜合開發(fā)利用以及商業(yè)規(guī)劃情況進行一定的研究。

二、土地資產(chǎn)基本情況

京滬高鐵項目是我國原鐵道部引入社會資金、探索多元化投資開展市場化運作的示范項目，是我國鐵路融資體制改革當中的一項重要突破與創(chuàng)新。土地資產(chǎn)方面，其具有區(qū)域廣泛連續(xù)以及相對獨立的特點，屬于國家劃撥方式提供的建設(shè)用地。在引入社會資本之后，作為京滬高鐵公司核心資產(chǎn)，土地則因此具有了高收益以及低收入的經(jīng)濟屬性。具體的土地資產(chǎn)包括地下空間以及地下具有投入運營的設(shè)施設(shè)備，如車站、警務(wù)設(shè)施以及橋梁等，目前已經(jīng)形成了具有較高可利用價值的地塊。在國家驗收之前，京滬高鐵土地經(jīng)過土地確權(quán)登記的方式將沿線土地都登記在公司名下，以此保證土地權(quán)屬具有界址清楚、產(chǎn)權(quán)明晰以及來源合法的特征。同時，在運營過程中，公司通過市場手段方式的應(yīng)用對土地進行開發(fā)利用，在對土地資源進行盤活的基礎(chǔ)上實現(xiàn)多元經(jīng)營活動的發(fā)展，為社會資本進入鐵路帶來了希望。

三、開發(fā)利用前景

京滬高鐵在開通運營之后，在客流穩(wěn)步提升、便于群眾出行的同時，在地方經(jīng)濟拉動方面也獲得了較好的效果。地方政府圍繞高鐵車展，目前已經(jīng)逐漸實施了綜合配套、環(huán)境整治以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等工程。在高鐵建設(shè)期間，高鐵車站周邊大量土地已經(jīng)由政府主導(dǎo)進行了收儲，目前已經(jīng)獲得了土地增值的紅利。此外，圍繞京滬高鐵周邊綜合交通樞紐的居住、商貿(mào)以及辦公等設(shè)施也在此過程中不斷完善，部分站點周邊形成高鐵新區(qū)的商業(yè)圈已經(jīng)規(guī)模化。

四、開發(fā)利用商業(yè)規(guī)劃實施

對于京滬高鐵在土地資產(chǎn)方面的特征表現(xiàn)，對于橋下可利用土地，京滬高鐵主要以安全保障為目的，通過圍護措施的應(yīng)用對其進行保護，并對開發(fā)利用方案進行慎重的研究，如農(nóng)作物種植以及綠化等。對于鄰近線路存在的限制土地，同運輸服務(wù)被委托方一起進行聯(lián)合開發(fā)利用，由其負責(zé)日常土地巡查以及安全管理工作，選擇不會對行車安全產(chǎn)生影響的項目。鐵路站場特定區(qū)域?qū)ν恋貙崿F(xiàn)綜合開發(fā)，將高鐵站作為城市規(guī)劃當中的優(yōu)勢位置，對高鐵站場以及周邊地區(qū)進行科學(xué)的規(guī)劃編制。同時，其科學(xué)地把握和識別車展周邊商業(yè)機會，通過資源組合配置、開發(fā)合作以及適當回報給予等方式實現(xiàn)土地的開發(fā)利用，在對地下、地上空間進行充分利用的基礎(chǔ)上形成城鎮(zhèn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)同鐵路建設(shè)的良性互動，進而實現(xiàn)鐵路可持續(xù)發(fā)展的目標。

（一）商業(yè)開發(fā)定位

京滬高鐵開始運營之后，即因其較高的舒適度以及方便、快捷的特征受到了人們的歡迎，并成為百姓出行的首選。同時，高鐵的存在也在改變?nèi)藗兊纳罘绞剑哞F沿線部分站點逐漸成為上班族的重要出發(fā)點，并逐漸形成了生活、娛樂以及工作城鎮(zhèn)一體化的格局，實現(xiàn)城市多功能的科學(xué)融合。對此，在對高鐵區(qū)域進行商業(yè)規(guī)劃定位時，需要做好高鐵新區(qū)城市綜合體系的圍繞，在此過程中尋找與運作具有最大價值的項目。

（二）商業(yè)運營模式

第一，土地資產(chǎn)開發(fā)。土地資產(chǎn)方面，京滬高鐵公司主要是國家劃撥而來的，根據(jù)其土地用途的限定性以及土地性質(zhì)，根據(jù)我國現(xiàn)有法規(guī)政策要求，如果不重新出讓競得，則很容易形成只有自主經(jīng)營性的物業(yè)，不僅交易流通性較差、投資回收期長，且將具有較高的經(jīng)營風(fēng)險。對于該種方式來說，其僅僅適合應(yīng)用在上海、北京以及天津等具有較好的經(jīng)濟基礎(chǔ)以及具有較高商業(yè)價值的城市當中。而對于其他城市，在同當?shù)卣献饕酝恋爻鲎尭們r回來開發(fā)的方式處理后，則可以進行出售型物業(yè)的開發(fā)，能夠更好地實現(xiàn)公司投資收益期望以及現(xiàn)金流平衡目標。

第二，運營模式選擇。地方政府圍繞京滬高鐵周邊商貿(mào)、辦公以及居住等相關(guān)設(shè)施都趨于完善，在部分站點周邊逐漸形成了具有規(guī)模化特征的商業(yè)圈，已經(jīng)逐步顯現(xiàn)出了中央商務(wù)區(qū)雛形。對于該中央商務(wù)區(qū)來說，具體項目從最初的規(guī)劃設(shè)計、前期準備以及開發(fā)管理等環(huán)節(jié)都需要具有非常高的管理經(jīng)驗以及技術(shù)能力。在相關(guān)資源開發(fā)中，通過確立運輸服務(wù)委托管理架構(gòu)，也代表著公司定位于運輸監(jiān)管、安全監(jiān)督以及資產(chǎn)管理方面。在該職能之下，公司并不會配備較多的開發(fā)專業(yè)人才以及從事商業(yè)規(guī)劃的人才，且在職業(yè)經(jīng)理人培育方面也需要較長時間的積累和周期。對此，在公司具體開發(fā)經(jīng)營當中，需要做好戰(zhàn)略合作伙伴的優(yōu)先選擇，以此建立起項目可行性研究、規(guī)劃設(shè)計、商業(yè)運營以及建設(shè)一站式綜合服務(wù)體系，以此顯現(xiàn)出公司以及商業(yè)地產(chǎn)的核心競爭優(yōu)勢。

（三）商業(yè)開發(fā)模式

具體商務(wù)開發(fā)模式方面，需要從以下方面入手：一是對于在我國經(jīng)濟、政治當中具有主導(dǎo)地位、較強輻射帶動能力以及重要地位的大都市，如上海和北京，可以選擇自主經(jīng)營、控股開發(fā)的模式，即通過現(xiàn)有土地資產(chǎn)的應(yīng)用聯(lián)系具有較強開發(fā)經(jīng)驗以及資金實力的開發(fā)商開展合作。對于大都市來說，其在綜合經(jīng)濟實力、信息交流能力、城市發(fā)展水平、科技創(chuàng)新能力以及國際競爭能力方面都處在較高的水平，對此，公司則將具有較高的土地資產(chǎn)價值，在考慮企業(yè)品牌創(chuàng)立的基礎(chǔ)上，需要優(yōu)先選擇自持委托經(jīng)營以及控股開發(fā)方式。二是對于二線城市以及區(qū)域性中心城市，需要以合作開發(fā)出售型物業(yè)為主。在這部分地區(qū)當中，通常具有較強的房地產(chǎn)開發(fā)收益抗風(fēng)險性，對出售型物業(yè)進行開發(fā)不僅可以贏利，也具有較高的保障。在地價、地段以及區(qū)位等方面都合適的基礎(chǔ)上，可以對具有較大體量的地塊進行選擇，同具有政府關(guān)系以及資金實力的開發(fā)商加強合作，對以銷售型物業(yè)為規(guī)劃建設(shè)主體的物業(yè)進行開發(fā)，在形成公司資產(chǎn)快速變現(xiàn)資金池的基礎(chǔ)上使其成為公司人才獲得鍛煉與培養(yǎng)的實戰(zhàn)場地。股權(quán)安排方面，從原則角度來說需要進行控股，但在具體實施方面需要同土地資產(chǎn)地價評估值相結(jié)合進行確定。同時，在受到體量方面限制的情況下，其擁有的開發(fā)資金相對較少，也可以通過公司對投入資金追加的方式繼續(xù)開發(fā)，該模式也是現(xiàn)階段公司較為適合應(yīng)用的主流模式。

五、結(jié)語

京滬高鐵對沿線地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展起到了重要的均衡以及推進作用。本文以京滬高鐵為例，對高速鐵路土地綜合開發(fā)利用的商業(yè)規(guī)劃進行了一定的分析研究，在今后的高速鐵路建設(shè)發(fā)展當中，可以充分借鑒京滬高鐵的商業(yè)規(guī)劃方式，在不斷創(chuàng)新的基礎(chǔ)上實現(xiàn)更好的發(fā)展。

（作者單位為武漢鐵路局土地管理辦公室）

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