對廣州港集團(tuán)太古倉碼頭二期項目開發(fā)經(jīng)營的幾點建議

戚丹華

摘 要 太古倉碼頭是廣東省“三舊”改造重點項目，一期項目自2010年初運作至今。筆者結(jié)合太古倉碼頭一期項目運行情況，對如何從“海絲之路”節(jié)點和廣州城市景觀建設(shè)的高度，高標(biāo)準(zhǔn)、高規(guī)格設(shè)計、開發(fā)、經(jīng)營二期項目和如何在商業(yè)地產(chǎn)遍地開花、競爭異常激烈的互聯(lián)網(wǎng)時代保持健康持續(xù)發(fā)展提出幾點建議。

關(guān)鍵詞 太古倉碼頭 商業(yè)物業(yè) 經(jīng)營

太古倉碼頭由原英商太古洋行建于1904年，3座T字形碼頭、7座倉庫構(gòu)成，是清末民初外資進(jìn)入中國的歷史見證，也是中國古代海上絲綢之路文化和廣州近代十三行對外貿(mào)易及商埠文化的延續(xù)。2007年，業(yè)主廣州港集團(tuán)根據(jù)廣州市白鵝潭地區(qū)城市規(guī)劃的要求，對太古倉碼頭前沿和倉庫進(jìn)行轉(zhuǎn)型改造，在保留太古倉原有碼頭區(qū)完整性、真實性和歷史內(nèi)涵的基礎(chǔ)上，注入新的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)態(tài)，引進(jìn)國際葡萄酒采購中心、展示庫、創(chuàng)意設(shè)計工作室、電影院、五鉆大酒樓、游艇會、特色酒吧等業(yè)態(tài)，將太古倉碼頭轉(zhuǎn)型打造成為一個集文化創(chuàng)意、展貿(mào)、觀光旅游、休閑娛樂等功能于一體的廣州新“城市客廳”。從2010年逐步投入經(jīng)營至今，經(jīng)營逐步穩(wěn)定，同時二期項目的開發(fā)也提上日程。筆者結(jié)合太古倉碼頭一期項目運行情況，對廣州港集團(tuán)如何站在“海絲之路”的節(jié)點和廣州城市景觀建設(shè)的高度，高標(biāo)準(zhǔn)、高規(guī)格設(shè)計、開發(fā)、經(jīng)營二期項目，如何在商業(yè)地產(chǎn)遍地開花、競爭異常激烈的互聯(lián)網(wǎng)電商時代保持健康持續(xù)發(fā)展提出幾點建議。

一、尋找品牌合作者，共同開發(fā)運行

廣州港集團(tuán)在“十二五”規(guī)劃中將商業(yè)地產(chǎn)列入主營業(yè)務(wù)板塊之一，起步較晚。從集團(tuán)擁有的地塊看，大都是珠江岸邊最稀缺的資源，具有先天優(yōu)勢。如果商業(yè)物業(yè)板塊要在短期內(nèi)迅速成長，形成與傳統(tǒng)港口主業(yè)共同支撐集團(tuán)公司“做強做大”的發(fā)展格局，可以與行業(yè)巨頭合作打造一個經(jīng)典項目，成為打開市場和提升品牌的突破口。太古倉碼頭是集團(tuán)第一個自主改造項目，是商業(yè)物業(yè)開發(fā)經(jīng)營的試水。2010年開業(yè)以來，在老碼頭“三舊”改造方面具有一定的影響力，也已成為廣州市“城市客廳”，但由于項目交通可達(dá)性較差、體量小、業(yè)態(tài)不豐富，無論是社會效益還是經(jīng)濟效益都有待提升。但同時，筆者認(rèn)為太古倉碼頭具有特定的區(qū)位優(yōu)勢，擁有濃郁的歷史元素，目前也有一定的影響力，如果能夠與合作方共同努力，理清合作責(zé)權(quán)關(guān)系、業(yè)態(tài)精準(zhǔn)定位、打造精品項目，同時規(guī)范現(xiàn)代的商業(yè)運作模式，可能是廣州港集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域樹立品牌最合適的項目。

二、業(yè)態(tài)精準(zhǔn)定位，設(shè)計招商靠前

近幾年，雖然國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度較快，但對商業(yè)地產(chǎn)準(zhǔn)確定位的經(jīng)驗仍然不足，特別是在商業(yè)項目的業(yè)態(tài)方面，盲目投資和同質(zhì)競爭現(xiàn)象嚴(yán)重。而準(zhǔn)確的商業(yè)地產(chǎn)項目定位可以有效地幫助開發(fā)商認(rèn)清項目所在區(qū)域的商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，掌握區(qū)域消費者的消費心理及行為，明確項目的競爭對手及目標(biāo)客戶。業(yè)態(tài)定位之后“招商先行”，根據(jù)客戶的需求進(jìn)行設(shè)計和建設(shè)，避免所建商業(yè)物業(yè)因不能滿足客戶的需求而產(chǎn)生的招商難、空置率高等問題，確保商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)健康運營。筆者認(rèn)為二期項目在進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)計時，有特色和體驗性消費業(yè)態(tài)是主要方向。

第一，設(shè)置有黏性的業(yè)態(tài)，延長消費鏈條，如精品酒店。依托太古倉碼頭良好的濱江景觀資源，設(shè)置一所規(guī)模適中的高水準(zhǔn)精品酒店，吸引本地和外地的高端人士入住，在享受酒店本身高端服務(wù)的同時，帶動其他項目的消費。比如，成都太古里博舍酒店，糅合現(xiàn)代設(shè)計與傳統(tǒng)川式建筑風(fēng)格，貴在精、雅、韻。

第二，配置互動體驗業(yè)態(tài)，增加現(xiàn)場趣味性。商業(yè)物業(yè)發(fā)展到互聯(lián)網(wǎng)時代，體驗互動業(yè)態(tài)已經(jīng)顯示出其優(yōu)勢?？梢岳米陨韮?yōu)勢和特點設(shè)置水上摩天輪、蹦極、水幕電影等業(yè)態(tài)，成為太古倉碼頭區(qū)別于廣州其他商業(yè)體的標(biāo)識性體驗項目和景點，進(jìn)一步擴大本地游客回頭的次數(shù)，成為外地游客的必到之處。比如，新加坡克拉碼頭的G-Max彈跳綁緊跳，以時速200米的高速彈至60米的高空，回落時如墜入河中，短短5分鐘的體驗，絕對是喜歡刺激的民眾的不二之選。

第三，深挖歷史文化元素并加以延伸創(chuàng)新。廣州港是海上絲綢之路的主港，是中國海上絲綢之路歷史上最重要的港口，是世界海上交通史上唯一的2000多年長盛不衰的大港，可以稱為“歷久不衰的海上絲綢之路東方發(fā)祥地”。太古倉碼頭本身有一定的歷史厚重感，目前是3A旅游景區(qū)，可以在二期項目中設(shè)置港口博物館或展示廳，集中展示廣州港的前世今生。比如，安特衛(wèi)普港位于目前城市中心的老碼頭，修建了MAS博物館，利用現(xiàn)代手法展示港口真實的作業(yè)場景，講述港口世家故事，為參觀者提供欣賞城市與港口的新視角。

第四，有效整合上下鏈資源，聯(lián)動發(fā)展。廣州港集團(tuán)“珠江游”“游艇會”等資源，分別由不同的子公司打理，具備聯(lián)動發(fā)展的便利性。比如，將“珠江游”目前的路線延伸到太古倉碼頭，跟岸上各業(yè)態(tài)進(jìn)行互動，讓游客在觀賞美麗珠江、了解廣州市區(qū)人文建筑的同時，體驗餐飲娛樂。比如，新加坡克拉碼頭的游船，順河游覽，成為初訪新加坡的游客了解新加坡市區(qū)的首選之旅。

三、創(chuàng)新商業(yè)模式，兼顧監(jiān)管和效益

國有企業(yè)在經(jīng)濟運行中受到的限制相對較多，決策程序較長，但商業(yè)地產(chǎn)又是最貼近市場的業(yè)態(tài)，對市場的風(fēng)向變化需要作出及時靈活的反應(yīng)，否則商機稍縱即逝。目前，國有企業(yè)商業(yè)物業(yè)的出租方式、出租期限、合同期內(nèi)租金調(diào)整尤其受到國有資產(chǎn)管理部門的嚴(yán)格限制，影響物業(yè)出租效率和效益。鑒此，在太古倉碼頭二期的招商經(jīng)營過程中，創(chuàng)新商業(yè)模式尤為重要。比如，租金的收取模式，改變租金的單一形式，根據(jù)項目實際情況采用聯(lián)營扣點或保底加聯(lián)營扣點的模式，與客戶共同培育市場的模式，減少客戶在運營初期的經(jīng)營壓力，經(jīng)營效益向好時雙方的效益相應(yīng)水漲船高。租期方面，因不能突破政府監(jiān)管部門要求的期限，可以考慮相應(yīng)承擔(dān)租戶二次裝修的投資，避免高端客戶因裝修投入巨大而要求的租期過長。

四、利用信息化互聯(lián)網(wǎng)手段，提高物業(yè)經(jīng)營和管理水平

商業(yè)物業(yè)的業(yè)務(wù)主要有三大板塊：一是核心板塊，包括租賃業(yè)務(wù)、客戶服務(wù)、設(shè)備資產(chǎn)；二是后勤板塊，包括物資采購、保安保潔；三是管理板塊，包括人力資源、行政、合同管理、領(lǐng)導(dǎo)決策和商業(yè)智能分析。信息化系統(tǒng)，不僅能夠收集客戶所有大數(shù)據(jù)，更體現(xiàn)在無紙化、高效性、可跟蹤、可預(yù)警、降成本等方面。在大數(shù)據(jù)信息化時代，能否很好地利用信息化手段，已經(jīng)成為決定一個商業(yè)體物業(yè)高效經(jīng)營運作和管理水平、服務(wù)質(zhì)量重要因素。目前，廣州港集團(tuán)的物業(yè)經(jīng)營和管理系統(tǒng)局限于合同的網(wǎng)上存檔備查，尚未涉及其他領(lǐng)域。筆者建議太古倉碼頭二期項目可以作為物業(yè)經(jīng)營和管理全鏈條信息化的嘗試，在項目啟動之初，設(shè)計一套物業(yè)運營管理信息系統(tǒng)，功能板塊涵蓋上述三大板塊，特別是項目招商和客戶服務(wù)兩大板塊，將優(yōu)質(zhì)客戶“引進(jìn)來”并“留得住”，再到“推薦來”。

總之，互聯(lián)網(wǎng)電商時代的商業(yè)物業(yè)，面臨挑戰(zhàn)又充滿商機，通過強強合作、資源共享，精準(zhǔn)定位、高效招商，同時不斷創(chuàng)新經(jīng)營模式，利用互聯(lián)網(wǎng)提高經(jīng)營效益和品牌形象，或許是商業(yè)物業(yè)經(jīng)營的可循之道。

（作者單位為廣州港集團(tuán)商貿(mào)發(fā)展有限公司）

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