合法房屋買賣協(xié)議，卻隱藏?fù)p害他人合法權(quán)益

案例：2015年2月10日，原告衛(wèi)某與被告崔某簽訂了房屋買賣合同，合同約定被告收款后將出售的房屋交付給原告，待甲方辦理房產(chǎn)證后3個(gè)月內(nèi)為原告辦理房屋過戶手續(xù)。同年11月30日，被告辦理了房產(chǎn)證，原告知道后多次催促被告辦理房產(chǎn)證過戶手續(xù)，但被告未為該房辦理過戶。綜上，為維護(hù)原告合法權(quán)益，提起訴訟，請求法院依法判令被告立即辦理房屋過戶手續(xù)。訴訟中被告同意原告主張，本來案件到此應(yīng)該結(jié)束，然而法院在庭審中發(fā)現(xiàn)，第三人王某、王玉某、周某、趙某共同述稱，原告被告屬于虛假買賣，惡意訴訟轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，原被告有惡意轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的行為。涉案房屋早已經(jīng)通過抵賬的方式由雙方簽訂房屋買賣協(xié)議，被告將房屋交付第三人王某，王某目前已經(jīng)實(shí)際對房屋進(jìn)行裝修和控制，他本打算提起訴訟要求被告履行協(xié)議的約定辦理過戶手續(xù)，在立案時(shí)得知原告提出了類似的訴訟，我們才以有獨(dú)立請求權(quán)的第三人身份參加訴訟，第三人的訴訟目的是要求確認(rèn)原告與被告簽訂的房屋買賣合同無效，判令被告將爭議的房屋過戶到第三人名下。經(jīng)法庭釋明，第三人均同意變更訴訟請求為被告向原告返還借款并在涉案房屋拍賣價(jià)款中優(yōu)先受償。

主持人：河南省魯山縣人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為，本案爭議的焦點(diǎn)為：一、衛(wèi)某與崔某于2015年2月10日所簽訂的房屋買賣合同是否真實(shí)有效，該合同是否應(yīng)該履行？二、王某等人與崔某簽訂的房屋買賣合同是否有效，是否應(yīng)該履行？

本案的特殊之處在于有兩份所謂的《商品房買賣合同》，特別是原告衛(wèi)某以2015年2月10日的房屋買賣合同首先提起訴訟，其間案外人王某等欲起訴要求被告崔某履行交付房屋義務(wù)時(shí)發(fā)現(xiàn)，案外人轉(zhuǎn)而以有獨(dú)立請求權(quán)第三人身份加入到原訴訟中，從而將兩份商品房買賣合同置于“一房二賣”的尷尬境地中，兩份商品房買賣合同是否真實(shí)有效，如何取舍成了首要解決的關(guān)鍵性問題。首先，衛(wèi)某與崔某簽訂合同當(dāng)天，崔某向衛(wèi)某出具收到條一份，載明現(xiàn)金交付，但通過審理查明，衛(wèi)某并沒有在當(dāng)天向崔某交付現(xiàn)金，而庭審中原告衛(wèi)某提供證據(jù)證明已經(jīng)履行交付購房款義務(wù)，2011年11月19日和2011年12月29日的18萬元，是衛(wèi)某之前租用崔某房屋繳納的租金。2013年9月1日的“借條”僅能證明崔某借衛(wèi)某現(xiàn)金26萬元整，以上三份證據(jù)不足以證明衛(wèi)某履行交款義務(wù)，可以認(rèn)定崔某向衛(wèi)某出具的“收到條”屬于惡意串通損害其他債權(quán)人利益的行為。2015年5月1日的“債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書”上也沒有約定此款抵作欠崔某購房款，反而該債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書上，有明確約定崔某向衛(wèi)某還款的期限。2015年11月12日、11月21日、11月22日原告連續(xù)向崔某轉(zhuǎn)款四筆合計(jì)106萬元，也不足以證明是否系履行2015年2月10日的合同價(jià)款。同時(shí)，崔某與衛(wèi)某于2015年5月16日簽訂“補(bǔ)充合同書”，也印證了原被告之間存在的是租賃合同關(guān)系，而非房屋買賣合同關(guān)系。綜上，原告衛(wèi)某提供的證據(jù)不足以證明原被告之間存在真實(shí)的房屋買賣合同關(guān)系，故原告請求崔某履行合同義務(wù)的理由不成立，本院不予支持。

本案爭議的另一焦點(diǎn)為：第三人王某等人與崔某簽訂的房屋買賣合同是否有效，是否應(yīng)該履行？庭審可以查明，在第三人與崔某簽訂房屋買賣合同之前，崔某合計(jì)拖欠第三人借款85萬元不能償還，為還賬，崔某才和第三人簽訂了房屋買賣協(xié)議，雖然以房抵債協(xié)議系雙方自愿簽訂，不違反法律規(guī)定，被告崔某也不能舉證證明系受到脅迫簽訂的，但從雙方買賣房屋的價(jià)值看，與第三人的欠款差距較大，且從買賣合同兩次推遲生效時(shí)間看，第三人簽訂合同的真實(shí)目的是為被告償還借款作擔(dān)保，故本院認(rèn)為，該房屋買賣合同系為履行第三人債務(wù)提供的擔(dān)保符合實(shí)際情況，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條，當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能償還，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。故第三人請求被告履行合同，本院經(jīng)釋明后，第三人變更訴訟請求為，請求被告崔某還款本金85萬元及相應(yīng)利息，并請求在合同標(biāo)的物價(jià)款范圍優(yōu)先受償，于法有據(jù)。

欄目主持：王保軍 娟子

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案源提供：河南省魯山縣人民法院 劉志強(qiáng)