政府助力REITs加速落地

宋慧芳

隨著開發(fā)商對拓寬融資渠道的要求，以及投資者對投資的現(xiàn)時回報、資產(chǎn)增值、流動性、專業(yè)性等的要求與日俱增，各種金融工具應(yīng)運(yùn)而生。

在今年7月全國金融工作會議中，國家主席習(xí)近平對中國金融市場發(fā)展提出新的要求，他強(qiáng)調(diào)金融制度是經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中重要的基礎(chǔ)性制度，并提出服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)、防控金融風(fēng)險、深化金融改革三項任務(wù)，在國家隊進(jìn)入頂層設(shè)計的定位推動下，地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的政策紅利也在近年來逐步落地。

據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者獲悉，近日，證監(jiān)會正在加緊研究制定相關(guān)的政策法規(guī)，而在國家鼓勵住房租賃市場發(fā)展和多地推進(jìn)租賃新政加大金融支持的大背景下，租賃運(yùn)營類、公寓類以及公租房等相關(guān)企業(yè)的REITs將成為政策最先鼓勵的方向。此舉標(biāo)志著，在業(yè)內(nèi)呼吁和醞釀多年之后，我國面向個人投資者的公募REITs產(chǎn)品的啟動已經(jīng)進(jìn)入軌道。

從存量地產(chǎn)ABS到真REITs時代

自2014年以來市場多元融資渠道陸續(xù)開閘，企業(yè)ABS（非金融機(jī)構(gòu)）融資也逐漸放開，從2014年至今，市場累計發(fā)行企業(yè)ABS融資860例，合計發(fā)行規(guī)模達(dá)到10693.7億，截止到目前企業(yè)存量ABS仍有742例，合計規(guī)模9498.8億，從底層資產(chǎn)來看，租賃租金類ABS的發(fā)行規(guī)模最大，共208支，合計1942.2億，占當(dāng)前市場存量ABS的20.4%，其他小額貸款、應(yīng)收賬款、信托受益權(quán)等ABS的發(fā)行規(guī)模也相對靠前。

2016年以來，華夏幸福、碧桂園、金科、融信中國、世茂集團(tuán)等房企陸續(xù)以購房尾款、物業(yè)費收入、租金等作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，開展資產(chǎn)證券化融資，成為房企創(chuàng)新融資的新動向。目前從房企發(fā)行ABS的情況來看，主要ABS融資方式有：運(yùn)營收益權(quán)ABS、商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）、類REITs、購房尾款A(yù)BS和物業(yè)費ABS等類型。

由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、國土資源部等多部委聯(lián)合牽頭，為加大對住房租賃行業(yè)的金融支持力度，進(jìn)而推進(jìn)的鼓勵住房租賃企業(yè)不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品的推出，加速房地產(chǎn)投資信托基金試點，鼓勵地方政府出臺相關(guān)優(yōu)惠政策等舉措。

今年1月份，魔方公寓發(fā)行了國內(nèi)首單公寓行業(yè)ABS產(chǎn)品，該計劃系以魔方公寓在8個一線、二線城市運(yùn)營的30處物業(yè)4014間公寓為底層基礎(chǔ)資產(chǎn)，發(fā)行規(guī)模達(dá)3.5億元，期限為3年。這是中國ABS發(fā)行歷史上首單公寓行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。8月15日，長租公寓品牌自如以資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)身份，成功發(fā)行租房市場首單房屋租金分期類ABS。自如ABS產(chǎn)品期限為2年，首期發(fā)行規(guī)模達(dá)5億元，其中優(yōu)先級獲得AAA信用評級，占比高達(dá)90%。

中國存量地產(chǎn)的投資潛力遠(yuǎn)不僅于此，其價值將通過真REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）得以更大體現(xiàn)。正是在國內(nèi)REITs相關(guān)法規(guī)還未完善出臺的背景下，ABS和類REITs成為了一種過渡形態(tài)。

據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者了解，魔方公寓此單ABS認(rèn)購方有國有銀行、地方銀行和基金等金融機(jī)構(gòu)。但目前交易所掛牌的ABS流動性還較弱，且沒有個人投資者參與。以租約為底層資產(chǎn)、租金為現(xiàn)金流回報的ABS，也被認(rèn)為是類REITs的一種形式。

據(jù)德晟資本REITs事業(yè)部總經(jīng)理車陽觀察，國內(nèi)所謂的“類REITs”，實質(zhì)是“資產(chǎn)支持專項計劃”（也就是通常說的“ABS”）模式，即由合格證券公司/基金子公司設(shè)立資產(chǎn)支持專項計劃，在公開市場發(fā)售專項計劃份額募集資金，投資于持有不動產(chǎn)資產(chǎn)的項目公司股權(quán)，專項計劃份額在交易所公開交易。

目前，國內(nèi)個人投資房地產(chǎn)的主要方式是購買房產(chǎn)，且主要是住宅，而收益型房產(chǎn)，如零售、辦公、酒店等，配置比例極低。而且購買房產(chǎn)資金占用大，流動性相對也較弱。

而REITs恰能解決上述問題。一方面通過“基金化”或“份額化”將投資門檻降低，而且可通過公開市場的擴(kuò)容解決流動性問題。另一方面，通過引入專業(yè)的資產(chǎn)管理團(tuán)隊，包括對各類存量商業(yè)房產(chǎn)的專業(yè)化運(yùn)營，可以在控制風(fēng)險的前提下為房產(chǎn)投資人提升投資回報。

2017年國內(nèi)REITs法規(guī)政策方面或有實質(zhì)性推進(jìn)。車陽表示，在現(xiàn)有政策框架下，公募基金+c資產(chǎn)支持證券計劃將是國內(nèi)REITs較為可行的模式。

其實在很多發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，REITs已經(jīng)是一種相當(dāng)成熟的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，向個人投資者開放，且具有很高的流動性，而國內(nèi)REITs才起步不久。

國內(nèi)REITs或迎發(fā)展契機(jī)

作為國內(nèi)最早推動REITs發(fā)展的中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長孟曉蘇，他曾在不久前的博鰲房地產(chǎn)論壇上透露，最近中國證監(jiān)會以中國證券行業(yè)基金業(yè)協(xié)會的名義組織了專門委員會，來推動不動產(chǎn)證券化。

“現(xiàn)在REITs的啟動已經(jīng)進(jìn)入了軌道，根據(jù)證監(jiān)會有關(guān)負(fù)責(zé)同志的設(shè)想，在十九大前做好準(zhǔn)備，在明年政府換屆之后，再擼起袖子加油干，爭取讓REITs在中國早日落地?！泵蠒蕴K說。

據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者了解，目前，證監(jiān)會做出了要深市、滬市加快做好流通準(zhǔn)備的決定。國家發(fā)改委也于2016年發(fā)文，要求把各地建設(shè)的PPP項目轉(zhuǎn)成REITs。今年財政部亦發(fā)文表示，要推動不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）的發(fā)展。

此前各省市也紛紛出臺文件支持REITs試點，自上而下推進(jìn)金融創(chuàng)新。2016年下半年起，廣東、福建、四川等十余個省份在國務(wù)院意見的基礎(chǔ)上出臺了本省的加快培育和發(fā)展住房租賃市場的文件，從省一級政策層面支持REITs試點，為中國版REITs奠定了政策基礎(chǔ)。以REITs為代表的資產(chǎn)證券化模式是地產(chǎn)金融創(chuàng)新的主流之一。隨著國家與省一級支持力度的加大，REITs發(fā)展有望進(jìn)入發(fā)展快車道。

在企業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品備案規(guī)模突破萬億元之際，作為備案機(jī)構(gòu)的中基協(xié)，在今年7月26日水到渠成地“推出了”資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)專業(yè)委員會。此次設(shè)立的ABS專委會下設(shè)專委會主席1人（由申萬宏源董事長儲曉明擔(dān)任）、聯(lián)席主席3人，委員、專家顧問各9人。

在中基協(xié)成立大會暨第一次全體會議上，證監(jiān)會債券部主任蔡建春表示，“下一步債券部將加強(qiáng)資產(chǎn)證券化的規(guī)則體系建設(shè)，強(qiáng)化事中事后監(jiān)管，完善信息披露制度，加快推動REITs等具有重要意義的創(chuàng)新產(chǎn)品盡快落地，進(jìn)一步加強(qiáng)對PPP等重點領(lǐng)域的支持力度”。中基協(xié)協(xié)會長洪磊表示，“基金業(yè)協(xié)會要在《基金法》和《證券法》的框架下研究推動不動產(chǎn)投資基金（公募REITs）相關(guān)規(guī)則制度方案，為監(jiān)管機(jī)構(gòu)提供政策建議?！?/p>

“REITs最大的作用是解決開發(fā)商退出渠道問題，REITs的成熟和推出將極大的推動租賃市場前進(jìn)?！眹┚沧C券認(rèn)為，海外成熟經(jīng)驗已然表明，在存量地產(chǎn)時代，房地產(chǎn)的金融化將進(jìn)一步走向縱深，會出現(xiàn)更為成熟的金融體系來承載存量。而REITs則是整個房地產(chǎn)金融化進(jìn)程中最重要的一環(huán)。隨著租金回報率的逐漸提高，國家鼓勵政策的逐漸出臺，租賃住房證券化，包括租房REITs一旦興起，將為開發(fā)商提供強(qiáng)大的融資支持，有助于開發(fā)商的現(xiàn)金回流，從而做大規(guī)模。同時也有助于開發(fā)商輕資產(chǎn)化的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，盤活存量，提高投資收益率。

在我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下半場以后，重資產(chǎn)證券化、輕量化是行業(yè)發(fā)展的必然趨勢。同時近期頻頻吹風(fēng)的發(fā)展租賃市場、保障租售并舉等租房市場新政也同樣需要不動產(chǎn)金融化的支持。相信在ABS專委會成立的背景下，REITs試點推進(jìn)和相關(guān)法律法規(guī)有望加速落地，也將推動我國地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的加速。租房市場的資產(chǎn)證券化充分響應(yīng)了國家要求加快培育和發(fā)展住房租賃市場的號召，也體現(xiàn)了資產(chǎn)證券化服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)的要求，為租賃市場輕資產(chǎn)運(yùn)營擴(kuò)充了融資渠道。隨著未來租賃政策紅利的不斷釋放，住房租賃企業(yè)不動產(chǎn)證券化和租賃市場將實現(xiàn)雙贏發(fā)展。endprint