房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目技術(shù)設(shè)計(jì)階段的成本控制

顧晉

摘要：通過對房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目技術(shù)設(shè)計(jì)階段成本控制的特征、條件、方向和措施的分析，闡述了房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制在技術(shù)設(shè)計(jì)階段的關(guān)鍵性和可操作性。

關(guān)鍵詞：工程設(shè)計(jì)；成本控制

過去的十年，中國的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展相當(dāng)迅猛。房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展和房價(jià)的迅速上漲使市場明顯過熱。投資、投機(jī)和政府過度依賴土地財(cái)政使中國的房地產(chǎn)過熱。國家還出臺了許多調(diào)控政策和措施。隨著許多消費(fèi)者因?yàn)橄拶?、限貸政策無法購房，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部競爭越來越激烈。目前房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中工程成本的控制，他們大多在施工階段，通常只注重施工預(yù)算，忽視施工前的設(shè)計(jì)控制，造成成本控制效果不理想。投資成本增加，利潤相對來說減小。在這樣一種宏觀背景下，本文提出了一個(gè)研究課題，希望通過對房地產(chǎn)公司在技術(shù)設(shè)計(jì)階段的成本控制的探討，使部分房地產(chǎn)公司走出成本控制的誤區(qū)，得到更好的發(fā)展。

一、技術(shù)設(shè)計(jì)階段成本控制的特征

在中國房地產(chǎn)公司的成本控制可分為：前期投資決策階段、技術(shù)設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目實(shí)施階段、竣工驗(yàn)收及運(yùn)維階段。而技術(shù)設(shè)計(jì)階段的又可細(xì)分如下：

1、方案階段

根據(jù)計(jì)劃藍(lán)圖和說明書，對項(xiàng)目開發(fā)的投資成本進(jìn)行詳細(xì)估算，其中包含了所有的專業(yè)。

2、初步設(shè)計(jì)階段

根據(jù)方案階段的設(shè)計(jì)文件和成本估算，編制初步概算。而一般認(rèn)為項(xiàng)目運(yùn)作的成本最大限額即可是初步設(shè)計(jì)階段定案的目標(biāo)成本。

3、擴(kuò)大初步技術(shù)設(shè)計(jì)階段

初步設(shè)計(jì)的總預(yù)算應(yīng)根據(jù)技術(shù)設(shè)計(jì)的圖紙、規(guī)格以及估算標(biāo)準(zhǔn)編制。這一階段通常是針對相對復(fù)雜的技術(shù)和相對較大的項(xiàng)目進(jìn)行的。

4、施工圖設(shè)計(jì)階

根據(jù)該階段的設(shè)計(jì)文件、政策法規(guī)、清單和相應(yīng)的定額編制的預(yù)算，可以以驗(yàn)證施工圖的費(fèi)用是否超過定案的目標(biāo)成本。

技術(shù)設(shè)計(jì)階段的成本控制是以各階段的成本測算相互補(bǔ)充，而形成的一個(gè)有機(jī)的整體。前者控制后者，后者補(bǔ)充前者，共同形成房地產(chǎn)公司工程成本的控制體系。

二、成本控制的源頭在技術(shù)設(shè)計(jì)階段

成本控制是一種動(dòng)態(tài)的控制，也是伴隨項(xiàng)目全周期的控制。應(yīng)該說，控制成本必須從投資決策階段開始，但由于投資決策中缺乏計(jì)劃，確定投資金額并不容易。

技術(shù)設(shè)計(jì)階段的成本控制充分體現(xiàn)了預(yù)控理念。項(xiàng)目實(shí)施階段，經(jīng)常因設(shè)計(jì)文件錯(cuò)、漏、缺等等原因，導(dǎo)致不必要的修改，增加相應(yīng)的返工費(fèi)用，耽誤項(xiàng)目工期，同時(shí)也往往容易造成連鎖反應(yīng)。另外，往往技術(shù)設(shè)計(jì)質(zhì)量降低，成本就容易失控，而施工階段的成本大幅度調(diào)整將對目標(biāo)成本系統(tǒng)產(chǎn)生很大的負(fù)面影響。因此，必須把成本控制重點(diǎn)緊緊的轉(zhuǎn)移到技術(shù)設(shè)計(jì)階段，提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，做好成本控制事前控制，才能有效的降低成本。

技術(shù)設(shè)計(jì)階段的控制成本不僅是表面意義上的控制預(yù)算，而且更重要的意義在于通過控制各階段的預(yù)算，來提高設(shè)計(jì)質(zhì)量和降低項(xiàng)目的成本，即獲得真實(shí)的項(xiàng)目工程投資預(yù)算額度。所以，控制項(xiàng)目工程成本的源頭在于技術(shù)設(shè)計(jì)階段。

三、技術(shù)設(shè)計(jì)階段控制成本的條件

雖然在技術(shù)設(shè)計(jì)階段的成本控制要遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于施工階段的成本控制，但并非任何條件下都可以實(shí)施。經(jīng)濟(jì)利益永遠(yuǎn)是開發(fā)商、承包商和設(shè)計(jì)院的追求目標(biāo)，因此，目前的市場經(jīng)濟(jì)條件，為在技術(shù)設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本控制創(chuàng)造了得天獨(dú)厚的條件。

技術(shù)設(shè)計(jì)階段控制成本的主觀條件是房地產(chǎn)開發(fā)公司對成本的控制是非常真誠和緊迫的。優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位不僅具有非常高的設(shè)計(jì)水平，而且對成本業(yè)務(wù)的細(xì)分也有很好的掌握。這樣，業(yè)主工程師、設(shè)計(jì)師、成本工程師可以圍繞核心利益控制技術(shù)設(shè)計(jì)階段的成本，也為技術(shù)設(shè)計(jì)階段的成本控制提供了必要條件。

行政主管部門的相應(yīng)明確的政策法規(guī)是技術(shù)設(shè)計(jì)階段控制成本的客觀條件。特別是在市場經(jīng)濟(jì)條件下，編制概算、概算和預(yù)算已成為大部分項(xiàng)目參與方的必做的功課，另外項(xiàng)目各參與方也會建立嚴(yán)格的預(yù)算審查制度和設(shè)計(jì)審查制度，同時(shí)各參與方也會對員工的各階段的成本控制進(jìn)行考核，責(zé)任到人。

因此實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)公司技術(shù)設(shè)計(jì)階段的成本控制，必須在以上主觀條件和客觀條件有機(jī)結(jié)合的情況下，也即是項(xiàng)目工程實(shí)際的成本控制的開端。

四、技術(shù)設(shè)計(jì)階段成本控制方向的確定

顯然，房地產(chǎn)開發(fā)公司在技術(shù)設(shè)計(jì)階段的成本控制具備前提條件后，必須再明確技術(shù)設(shè)計(jì)階段控制成本的方向。

技術(shù)設(shè)計(jì)階段控制成本的目標(biāo)一般是以方案階段審批的成本測算作為項(xiàng)目設(shè)計(jì)的控制指標(biāo)。以初步設(shè)計(jì)階段的成本測算作為技術(shù)設(shè)計(jì)改進(jìn)設(shè)計(jì)方案的最高限額，最總修正后的限額指標(biāo)將作為施工圖預(yù)算的控制的目標(biāo)成本。當(dāng)然，如果針對沒有初步設(shè)計(jì)的小型項(xiàng)目，施工圖預(yù)算也可直接參照方案設(shè)計(jì)階段調(diào)整后的成本測算作為控制的目標(biāo)成本。

總之，房地產(chǎn)開發(fā)公司的成本控制應(yīng)以項(xiàng)目部開發(fā)全過程為一個(gè)有機(jī)整體進(jìn)行成本控制，并且應(yīng)在總成本控制體系內(nèi)，確定技術(shù)設(shè)計(jì)階段的成本控制指標(biāo)。應(yīng)根據(jù)不同的情況確定技術(shù)設(shè)計(jì)階段成本控制的方向，而方向的訂立應(yīng)總成本控制為原則、以市場平均水平為基準(zhǔn)，通過一定努力而能實(shí)現(xiàn)情況作為最終指標(biāo)點(diǎn)。

五、技術(shù)設(shè)計(jì)階段成本控制的措施

在合理確定技術(shù)設(shè)計(jì)階段成本控制的指標(biāo)點(diǎn)后，必須采用科學(xué)的措施來保證成本控制的有效運(yùn)轉(zhuǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)公司在進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)要求交底時(shí)，目標(biāo)成本限額應(yīng)作為設(shè)計(jì)方進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)考核目標(biāo)之一，同時(shí)，也應(yīng)作為設(shè)計(jì)文件的成本控制依據(jù)，應(yīng)由開發(fā)商的技術(shù)主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)督該工作的的有效落實(shí)。另外，在設(shè)計(jì)文件完成之后的較短時(shí)間內(nèi)，開發(fā)商的技術(shù)主管部門應(yīng)負(fù)責(zé)組織對設(shè)計(jì)文件進(jìn)行嚴(yán)格而全面的審查，確保設(shè)計(jì)方嚴(yán)格執(zhí)行了開發(fā)商委托設(shè)計(jì)交底的限額要求，才能實(shí)現(xiàn)對設(shè)計(jì)的成本控制。然而，隨意的報(bào)數(shù)或總額調(diào)整并非真正的限額設(shè)計(jì)，更為關(guān)鍵的是要對設(shè)計(jì)文件進(jìn)行定性、定量的分析，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目具體情況按單體進(jìn)行拆分，或按分項(xiàng)工程進(jìn)行拆解，形成單項(xiàng)的目標(biāo)成本，而該目標(biāo)成本的拆分過程在技術(shù)設(shè)計(jì)階段尤為重要。

房地產(chǎn)開發(fā)公司項(xiàng)目成本控制實(shí)際操作過程中，設(shè)計(jì)初期的成本測算不準(zhǔn)確，導(dǎo)致后期施工圖測算的造價(jià)與初步設(shè)計(jì)時(shí)測算的目標(biāo)成本相去甚遠(yuǎn)，主要原因是設(shè)計(jì)初期的文件較為粗線條、設(shè)計(jì)深度無法與施工圖相比較。其次要原因?yàn)闃I(yè)主成本部門、造價(jià)咨詢單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位相關(guān)人員責(zé)任心較差或未能消化規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件和企業(yè)限額。最后，勘探測量的誤差、定額套用的差異、取費(fèi)不一致等問題，也可導(dǎo)致施工圖預(yù)算與目標(biāo)成本差距較大。因此，為了提高設(shè)計(jì)階段成本控制的質(zhì)量，必須要使開發(fā)商成本部門和造價(jià)咨詢單位的相關(guān)人員要深度消化設(shè)計(jì)文件、明確設(shè)計(jì)意圖，同時(shí)應(yīng)對相應(yīng)的企業(yè)限額、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行詳細(xì)的交底，使各方人員統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，另外對相關(guān)人員的責(zé)任心培養(yǎng)應(yīng)常態(tài)化進(jìn)行，加強(qiáng)成本、設(shè)計(jì)、工程人員的相互交流，減少人為誤差。此外，需建立完善的設(shè)計(jì)、成本審查體系，通過對設(shè)計(jì)文件、目標(biāo)成本系統(tǒng)的自查、互查、復(fù)審。

六、結(jié)論

簡而言之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)以預(yù)控的思想指導(dǎo)技術(shù)設(shè)計(jì)階段的成本控制，它可以較小努力獲得較大的成果，并達(dá)到花小錢的目的。始終把握住技術(shù)設(shè)計(jì)階段的成本控制是整個(gè)項(xiàng)目成本控制系統(tǒng)的源頭和重點(diǎn)，利用有限的資源創(chuàng)造合適環(huán)境，根據(jù)具體的環(huán)境確立正確的方向，并通過可行、有效的措施保障，必將能在技術(shù)設(shè)計(jì)階段的成本控制中有所斬獲。

當(dāng)然，限于工作領(lǐng)域?qū)I(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)的嚴(yán)重不足，難免有許多疏漏和欠缺之處，也懇請各位專家、學(xué)者批評指正。

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