房屋租賃合同無效時占有使用費的實證研究

尚夢

【摘要】：合同被認(rèn)定無效時，合同雙方應(yīng)返還各自因合同所取得的財產(chǎn)。房屋租賃合同在被確認(rèn)或者宣告無效后，在適用《合同法》相關(guān)規(guī)定時，存在操作上或者技術(shù)上的特殊性。本文在對近五年北京法院相關(guān)案例進(jìn)行實證分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國《合同法》中合同無效的規(guī)定和《房屋租賃合同糾紛司法解釋》第五條房屋占有使用費的規(guī)定，對房屋租賃合同無效時的占有使用費進(jìn)行實證研究。

【關(guān)鍵詞】：房屋租賃；合同無效；占有使用費；不當(dāng)?shù)美?/p>

《城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛司法解釋》第五條規(guī)定：“房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費的，人民法院應(yīng)予支持。當(dāng)事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理?！痹撍痉ń忉屧?009年9月1日開始實行，本文就針對第五條在近五年實際應(yīng)用后的法院判決進(jìn)行實證分析。

一、法院相關(guān)裁判的分析

房屋租賃合同糾紛在法院實踐中多是以違約和轉(zhuǎn)租問題為主，房屋占有使用費是房屋租賃合同無效時產(chǎn)生的結(jié)果之一。本文對最高院與北京法院的30份有關(guān)房屋租賃合同無效時占有使用費的處理的判決進(jìn)行了分析，以下通過幾個典型案例進(jìn)行說明。

[案例1]北京市第二中院審理徐長海訴雷云峰房屋租賃合同糾紛[2016）京02民終10456號）]一案，原審原告在一審中起訴要求被告騰退房屋、繳納水費、支付房屋使用費，被告辯稱合同欺詐、存在無效事由，要求被告返還房租，賠償損失。一審法院審查合同效力后，認(rèn)定合同無效，故作出原告騰退房屋的訴訟請求，法院予以支持。涉訴房屋因被告一直正常使用，其應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)的房屋使用費即按租金標(biāo)準(zhǔn)支付。被告訴求于法無據(jù)，不予采納的判決。

[案例2]北京市第一中院審理北京市北安裝飾工程公司訴范欣等房屋租賃合同糾紛[（2016）京01民終3962號]一案，原審原告請求法院判令被告繼續(xù)履行合同、賠償損失，被告反訴請求雙方合同因原告違約而解除、承擔(dān)違約責(zé)任、返還房屋。法院主動審查租賃合同效力后認(rèn)定合同無效，結(jié)合案件事實，判決關(guān)于占有使用費的數(shù)額，考慮到訴爭庫房已經(jīng)有一部分垮塌，原告在使用上受到限制，故一審法院酌定原告按每年2萬元（房租4萬元）的標(biāo)準(zhǔn)支付使用費。

[案例3]北京市第三中院審理北京同天龍煤炭運銷站與北京金悅州餐飲公司租賃合同糾紛[（2015）三中民再終字第00214號]一案，原告要求法院判令解除租賃合同、返還房屋、支付租金及違約金，被告反訴要求判令合同無效、返還租金保證金、賠償裝修費用。法院審查判令租賃合同無效，關(guān)于占有使用費的數(shù)額，涉訴房屋一二層正常經(jīng)營，按租金標(biāo)準(zhǔn)；三層在消防停止使用前因經(jīng)營按租金，停止使用后到騰退因無法經(jīng)營，按致合同無效的責(zé)任大小承擔(dān)租金30%的占有使用費。

本文所分析的判決對租賃合同無效時房屋占有使用費的處理基本是依據(jù)《解釋》第5條第1款的規(guī)定作出的，即“房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費的，人民法院應(yīng)予支持?！币虼嗽趯?0個案例進(jìn)行分析時，本人發(fā)現(xiàn)判決書對房屋占有使用費的確定方式基本可以分為兩種，一是以租金標(biāo)準(zhǔn)計算，二是參照租金，結(jié)合案件實際情況予以酌定，以案例一、二為典型。從這30份判決整體來看，以租金標(biāo)準(zhǔn)適用和法官酌定房屋占有使用費的比例是2：1，這個基數(shù)相對較小，但也可以看出在房屋占有使用費的確定上，法院大部分是直接以租金適用。另外房屋占有使用費的性質(zhì)雖然在理論上有不同觀點，但在實踐操作中，法院對其不予界定，直接適用《解釋》第五條，而最高法院對《解釋》第5條的理解適用中提到房屋占有使用費的返還基礎(chǔ)是不當(dāng)?shù)美埱髾?quán)，以此推斷法院判決對房屋占有使用費的性質(zhì)界定是不當(dāng)?shù)美姆颠€。

二、法院判決的評析

本節(jié)根據(jù)上文法院的案例以及對房屋占有使用費的性質(zhì)及計算標(biāo)準(zhǔn)的分析，對法院判決進(jìn)行評析，找出法院判決中存在的問題。

（一）未涉及占有使用費，以租金適用

[案例4]北京市第二中院審理王捷訴北京南城明苑房屋租賃合同糾紛[（2016）京02民終929號]一案，原審原告要求法院判令租賃合同因違法建筑無效、返還房屋。被告辯稱合同應(yīng)繼續(xù)履行，如果合同無效，則要求原告返還所有租金。法院經(jīng)審查宣告合同無效，被告返還房屋，原告返還房屋未占有使用的剩余租金。

案例4法院判決并沒有提及房屋占有使用費，僅是原告返還剩余租金。這一問題在實踐執(zhí)行中幾乎沒有什么影響，可能也不算問題，但本人認(rèn)為在判決書中它是處理無效合同的錯誤后果，因為它體現(xiàn)的是承租人對出租人的履行利益，而非合同無效時的返還財產(chǎn)。本人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在判決書中表述為“房屋使用費在已繳納的租金內(nèi)扣除，剩余租金返還”，這樣既可以體現(xiàn)適用的《解釋》第5條，更主要的是體現(xiàn)了房屋租賃合同是無效的。案例5中法院雖判令了合同無效，但承租人仍以“租金”名義對出租人進(jìn)行了支付，未體現(xiàn)合同無效。

（二）法院判決未考慮全面，多直接適用租金標(biāo)準(zhǔn)，或無使用費

[案例5]北京市第二中院審理北京新中物苑經(jīng)貿(mào)有限公司等上訴房屋租賃合同糾紛[（2016）京02民終5314號]一案，原審原告要求一審法院判令合同無效、返還房屋、支付房屋使用費、違約金等，被告辯稱：合同效力由法院裁決，如果租賃合同無效，房屋不屬于原告，便無權(quán)要求返還房屋，因涉案房屋停水停電不予支付占有使用費等。一審法院經(jīng)審查認(rèn)定合同無效，返還房屋，占有使用費支付至房屋停水停電前，停水停電后的房屋占有使用費不予支持。二審對房屋占有使用費一項予以更改：原審判決僅認(rèn)定支持停水停電之前的房屋使用費，不符合等價有償?shù)拿袷略瓌t，對停水停電后的房屋使用費綜合考慮具體情況，予以酌定。

案例5中一審法院認(rèn)定房屋停水停電后無占有使用費，對承租人對房屋的實際占有使用未予確定，考慮不全，僅判令支付了承租人正常使用情況時的占有使用費。二審法院認(rèn)定了房屋限制使用時的占有使用費，符合公平原則。實踐中也有法院以租金標(biāo)準(zhǔn)適用房屋限制使用時占有使用費，這種情況也不符合公平原則。上文提到法院對房屋占有使用費的計算標(biāo)準(zhǔn)多是以租金適用，少部分法院進(jìn)行酌定?！督忉尅返?條規(guī)定法院可以對占有使用費進(jìn)行自由裁量，也提到了參照租金，但在實踐中法官可能為簡便或?qū)彶椴蝗?，直接適用以租金或認(rèn)定無占有使用費，這就會導(dǎo)致不公的判決，所以本人認(rèn)為法院應(yīng)當(dāng)著重審查當(dāng)事人陳述中的房屋限制使用情況、盡量公平準(zhǔn)確的認(rèn)定房屋占有使用費。

（三）以過錯在當(dāng)事人間分擔(dān)占有使用費，未計算占有利益

以上文[案例3]為例

案例3法院對房屋使用費的判決結(jié)果是房屋一二層正常經(jīng)營，按租金標(biāo)準(zhǔn)；三層在消防停止使用前正常經(jīng)營按租金，停止使用后到騰退因無法經(jīng)營，按致合同無效的責(zé)任大小承擔(dān)租金30%的占有使用費。本人認(rèn)為該判決對三層在無法經(jīng)營時的占有使用費承擔(dān)是有問題的，倘若承租人因出租人的原因在無法經(jīng)營時無占有使用利益，但法院卻判決其承擔(dān)30%的占有使用費，對承租人來講有所不公，因此應(yīng)當(dāng)計算房屋在停止使用后有無占有利益，有的話予以返還，沒有的話根據(jù)造成出租人在這期間房屋占有利益的損失的雙方當(dāng)事人的過錯大小，予以分擔(dān)，而非基于合同無效的過錯分擔(dān)。

本節(jié)從上述三個代表案例分析了法院在處理房屋租賃合同無效時的占有使用費的判決所存在的問題以及解決方法。在民事審判實踐中，合同無效后房屋占有使用費的處理基本都比較符合公平原則，但也存在少數(shù)案件不公的判決。通過本文對租賃合同無效時占有使用費的實證研究，以及占有使用費的理論分析，借以希望在民事實踐活動中，可以靈活適用《房屋租賃合同糾紛司法解釋》第5條。

參考文獻(xiàn)：

[1]奚曉明主編：《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》，人民法院出版社2009年版。