土地儲(chǔ)備融資與土地收益的分配研究

郭春玲

摘要：土地儲(chǔ)備是政府為了提高土地開發(fā)和利用效率而建立的一種制度，為了有效推進(jìn)土地儲(chǔ)備，政府和相關(guān)部門需要按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律實(shí)施相應(yīng)的融資政策。近些年，隨著城鎮(zhèn)化和工業(yè)化不斷發(fā)展，政府部門的土地儲(chǔ)備和融資也遇到財(cái)政撥款不穩(wěn)定貸款風(fēng)險(xiǎn)等問題，這些問題既和土地儲(chǔ)備融資有一定關(guān)系，又與土地收益分配有著密切的聯(lián)系。本文主要結(jié)合實(shí)際情況，首先分析了土地儲(chǔ)備融資存在的主要矛盾，然后論述了土地儲(chǔ)備融資與土地收益的分配途徑和對(duì)策，希望通過本次研究對(duì)同行有一定幫助。

關(guān)鍵詞：土地儲(chǔ)備融資 土地收益 分配研究

近年來，山東高密堅(jiān)持“一個(gè)結(jié)合”，即土地儲(chǔ)備交易水平與中心干部職工的年終考核相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)突破”，即在轉(zhuǎn)變思想觀念、開拓創(chuàng)新能力上有所突破，在擴(kuò)大土地儲(chǔ)備和置換、拓寬融資渠道上有所突破。完善 “三項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)”，即嚴(yán)格執(zhí)行政策，讓領(lǐng)導(dǎo)滿意，管理服務(wù)優(yōu)質(zhì)高效，讓管理對(duì)象滿意，糾風(fēng)整紀(jì)毫不手軟，讓客戶群眾滿意。樹立“四種形象”，即樹立奉公守法、公平高效的管理形象，樹立甘為公仆、廉潔自律的廉政形象，樹立勤政為民、文明禮貌的辦事形象，以及著裝整齊、舉止端莊的儀表形象，切實(shí)做好土地儲(chǔ)備服務(wù)工作，切實(shí)提升了土地利用效率。

一、目前土地儲(chǔ)備融資面臨的主要矛盾

首先，財(cái)政撥款存在一定的不穩(wěn)定性。地方財(cái)政撥款取決于當(dāng)年財(cái)政收入的總額，再加上財(cái)政支出的輕重緩急，所以政府部門對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的撥款額度時(shí)多時(shí)少，有時(shí)根本不能全部到位，這就在一定程度上制約了土地儲(chǔ)備部門正常的運(yùn)轉(zhuǎn)；其次，銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)。土地市場(chǎng)具有很強(qiáng)的波動(dòng)性。土地價(jià)格也會(huì)隨著市場(chǎng)行情的波動(dòng)而出現(xiàn)價(jià)格的升降，有時(shí)會(huì)存在不能按時(shí)償還銀行貸款的現(xiàn)象，造成很大金融風(fēng)險(xiǎn)；再次，程序性儲(chǔ)備無償還性。政府部門所采取的程序性儲(chǔ)備，雖然在一定程度上解決了土地儲(chǔ)備資金短缺問題，但是僅僅是通過相應(yīng)的程序?qū)崿F(xiàn)土地變現(xiàn)，并沒有帶來任何的增值收益，只能保證土地儲(chǔ)備程序的合法性，幫助困難企業(yè)解決燃眉之急；最后，土地儲(chǔ)備收益本身具有局限性。將暫時(shí)未出讓的土地出租出去，獲取相應(yīng)的資金是十分有限的，再加上土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)賬戶不能實(shí)現(xiàn)封閉運(yùn)行，不能實(shí)現(xiàn)獨(dú)立核算和管理，這樣就不能很好的實(shí)現(xiàn)一定的資金積累。

二、土地儲(chǔ)備融資途徑選擇

（一）建立完善的銀行貸款合作機(jī)制

由于財(cái)政部門撥款額度有限，向金融機(jī)構(gòu)貸款是土地儲(chǔ)備融資的主要途徑，因此要積極協(xié)調(diào)好各方面的聯(lián)系，建立誠信的舉債機(jī)制。對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行科學(xué)規(guī)范，保證能夠科學(xué)合理的供給土地，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的封閉化運(yùn)行，保證土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)能夠按時(shí)交納貸款，用誠信取得金融機(jī)構(gòu)信任，形成財(cái)政支持銀行，銀行支持土地儲(chǔ)備，土地儲(chǔ)備促進(jìn)地區(qū)建設(shè)的良好局面，實(shí)現(xiàn)機(jī)構(gòu)、企業(yè)和銀行的雙贏。

（二）建立長效的積金累計(jì)機(jī)制

盡管能夠從銀行獲得一定量的資金緩解土地儲(chǔ)備的資金壓力，但是從長遠(yuǎn)發(fā)展角度來看，如果缺少自身的積累，單純依賴銀行的金融貸款很難長時(shí)間運(yùn)行下去。這就要求土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)設(shè)置相應(yīng)的儲(chǔ)備積金，并儲(chǔ)備土地有償使用的收益按比例留成，作為部門的儲(chǔ)備靈活資金使用。

（三）建立完善的資金封閉運(yùn)行機(jī)制

土地儲(chǔ)備融資具備資金集結(jié)的特點(diǎn)，更重視土地儲(chǔ)備融資的安全性。建立土地儲(chǔ)備專戶，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)單獨(dú)核算，封閉化運(yùn)行，確保資金不被挪用，形成一個(gè)完善的融資管理方式，確保相互制約，防范融資風(fēng)險(xiǎn)。

（四）采取利益共享的社會(huì)化運(yùn)行機(jī)制

對(duì)于有條件的地區(qū)，可以實(shí)行土地股份、土地債券、土地積金等利益共享的社會(huì)化資金運(yùn)行循環(huán)機(jī)制，這樣能夠顯著提升土地儲(chǔ)備資金的利用效率，而且還能夠促進(jìn)土地儲(chǔ)備融資行為規(guī)范化運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營土地的良性循環(huán)，促進(jìn)城市化不斷向前發(fā)展。

三、土地收益分配對(duì)策分析

（一）調(diào)整政府角色定位

政府部門對(duì)土地具有所有者和管理者的雙重身份，作為土地的所有者，要實(shí)現(xiàn)土地利益的最大化，在土地交易過程中能夠收到充足的資金。但是作為一個(gè)管理者來說，應(yīng)該超脫于市場(chǎng)，對(duì)土地產(chǎn)權(quán)進(jìn)行全面保護(hù)，維護(hù)好各方的利益，促進(jìn)土地市場(chǎng)向著更好的方向發(fā)展，提高土地配置和利用效率。在全新的歷史時(shí)期，政府部門應(yīng)該要以國家發(fā)展大局為重，樹立科學(xué)的發(fā)展觀念，土地收益分配應(yīng)該向著國家統(tǒng)一管理傾斜，國家應(yīng)該建設(shè)獨(dú)立與地方政府，不受地方政府干擾的，由國家政府直接領(lǐng)導(dǎo)的土地管理部門，其代表國家政府收繳相應(yīng)的土地收益資金，由中央政府統(tǒng)一支配，用于國家未來建設(shè)，提高土地的利用率。

（二）完善土地管理財(cái)稅體系

加快政府部門預(yù)算制度改革，強(qiáng)化政府部門土地收益分配的預(yù)算約束，嚴(yán)格管理政府預(yù)算收支。目前，土地收益專項(xiàng)基金已經(jīng)成為政府財(cái)政收入的一個(gè)重要組成部分，在具體收入組織過程中，由于人為因素造成的應(yīng)收未收，拖欠等問題十分嚴(yán)重，基金違規(guī)支出問題十分普遍，因此，必須從完善政府預(yù)算制度、強(qiáng)化預(yù)算管理等角度規(guī)范政府土地收益分配。按照全國性和地區(qū)性的利用空間規(guī)劃分年度落實(shí)使用，要進(jìn)一步加強(qiáng)給人民代表大會(huì)、政府審計(jì)部門對(duì)土地收益分配的監(jiān)督、檢查、審計(jì)等工作，避免出現(xiàn)不合理的土地繳費(fèi)和出讓金行為的發(fā)生。

（三）合理使用政府土地收益金

首先，要將一定的政府土地收益金用于耕地質(zhì)量建設(shè)，進(jìn)一步加強(qiáng)糧食主產(chǎn)區(qū)的生產(chǎn)能力。目前，我國城市化和工業(yè)化進(jìn)程十分迅速，在這個(gè)進(jìn)程中，會(huì)占有一定量的土地，而我國土地資源十分緊缺，依靠后續(xù)土地開墾來彌補(bǔ)這個(gè)缺口在數(shù)量和質(zhì)量上難以得到保證，因此，更好利用現(xiàn)有土地十分有必要；其次，需要一定的政府土地收益金保障失地群眾生活。政府土地收益金不僅要用于失地群眾生活方面的保障，還應(yīng)該用于群眾發(fā)展方面的保證，保證失地群眾失去土地后依然能夠生存，適應(yīng)新的生存環(huán)境。

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