C房地產(chǎn)企業(yè)銷售環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃新思維

張琮

摘 要：多年來，房地產(chǎn)企業(yè)一直保持其高盈利狀態(tài)，因而不斷吸引著資本的流入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量與日俱增。近日，國務(wù)院公布了"關(guān)于落實《政府工作報告》重點工作部門分工的意見"，其中提到了房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)"因城施策去庫存"，指出要加強房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，遏制熱點城市房價過快上漲。在如此政策背景與激烈的行業(yè)競爭環(huán)境下，如何依法降低稅負(fù)，保證利潤水平便成為每個房地產(chǎn)企業(yè)需要重點關(guān)注的問題。本文以C房地產(chǎn)企業(yè)為例，運用案例分析法及對比分析法，從房地產(chǎn)企業(yè)重點涉稅的銷售環(huán)節(jié)提出了稅收籌劃的具體方案，以期為該企業(yè)及有相似情況的其他房地產(chǎn)企業(yè)提供籌劃企業(yè)稅負(fù)的新思路。文章創(chuàng)新性思路如下：一方面，在籌劃方案中注重體現(xiàn)出新推行的"營改增"政策；其次，以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售環(huán)節(jié)為研究對象，并未局限于單一稅種，使稅務(wù)籌劃更顯完整性和可行性。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)籌劃；營改增

一、C企業(yè)背景簡介

C房地產(chǎn)企業(yè)成立于2006年6月10日，注冊資本金3300萬元，以房地產(chǎn)開發(fā)、銷售及租賃為主營業(yè)務(wù)，并兼營物業(yè)管理業(yè)務(wù)，具備房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二級資質(zhì)。公司現(xiàn)有在職員工58人，其中擁有高級專業(yè)技術(shù)職稱的職工為8人，擁有中級職稱的員工10人，85%以上員工擁有大專及以上學(xué)歷。自成立以來，公司始終秉持“以人為本，創(chuàng)一流服務(wù)；講求誠信，保房產(chǎn)質(zhì)量”的理念，先后在S市開發(fā)新區(qū)落成2個大型小區(qū)，現(xiàn)又在老城區(qū)即將建成1個中型小區(qū)，為本市居民近萬居民提供了高品質(zhì)住宅。曾多次榮獲S市“創(chuàng)利稅功勛單位”及“優(yōu)秀開發(fā)管理獎”等多項榮譽。目前，C公司正著手開發(fā)新的房產(chǎn)項目，各項工作已進入實質(zhì)性商洽階段。

二、C企業(yè)房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的稅務(wù)處理缺陷

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的各環(huán)節(jié)中，涉及稅種最多，涉稅數(shù)額最大的環(huán)節(jié)便是銷售環(huán)節(jié)，因此，如何有效地進行該環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃是企業(yè)應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注的問題。與此同時，隨著“營改增”的全面推進，也要求房地產(chǎn)企業(yè)對納稅籌劃做出新的思考。由于房地產(chǎn)企業(yè)具有銷售收入高的突出特點，而在銷售中，企業(yè)應(yīng)納稅額又多以銷售收入為計稅依據(jù)。那么，企業(yè)若想合理降低稅收，就需要綜合多方面因素、轉(zhuǎn)換角度、對比分析，從而形成高質(zhì)量的節(jié)稅方案。

1.非普通住宅定價不當(dāng)

對房地產(chǎn)商而言，房屋的定價尤為重要，一方面，能否取得價格優(yōu)勢決定了其在同行業(yè)中的競爭力，也在很大程度上決定了企業(yè)吸引客戶的能力；另一方面，出售房屋的價格與企業(yè)收入與稅負(fù)，尤其是占比極大的土地增值稅有重要聯(lián)系。我國土地增值稅稅實行四級超率累進匯率，稅率較高，依據(jù)增值額與扣除項目之間的比率，分別適用30%、40%、50%和60%的稅率。與此同時，由于土地增值稅綜合性與被綜合性的特點，其在計算過程中需考慮包括印花稅、契稅及“營改增”后增值稅等多稅種的影響，對土地增值稅的稅務(wù)籌劃就顯得更為必要和關(guān)鍵。眾所周知，土地增值稅有效避稅方法的關(guān)鍵點是要充分考慮到其超率累進稅率的特征，如何巧妙利用“零界點”方法降低這部分稅收，是企業(yè)籌劃稅收的關(guān)鍵點。C公司在房屋建造過程中，關(guān)注到了《土地增值稅暫行條例》中對普通住宅的優(yōu)惠政策并加以利用，但對于非普通住宅，由于在定價方面略顯隨意，一定程度上引起了稅收的增加，這應(yīng)當(dāng)成為其降低土地增值稅方案中重點關(guān)注的方面。

2.促銷方案適用性差

在房地產(chǎn)業(yè)高利潤的吸引下，行業(yè)競爭愈發(fā)激烈，為在激烈競爭中占得先機，C地產(chǎn)企業(yè)推出了一系列促銷活動吸引購房者。例如，依據(jù)購房面積大小贈送價值不等的小家電等。然而，種種促銷方案幾乎沒有結(jié)合本企業(yè)自身實際情況，而是盲目效仿其他地產(chǎn)商的做法，缺乏適應(yīng)性，尚擁有一定的節(jié)稅空間。

3.未充分利用市場需求轉(zhuǎn)變銷售思路

隨著城市競爭壓力的與日俱增，現(xiàn)代城市居民，尤其是年輕人多將大部分精力投于工作而無暇顧及家庭瑣事。房屋裝修對于每個購房者來說都是一件勞心費力之事，如若房地產(chǎn)商能夠提供購房者滿意的精裝商品房，必將受到消費者青睞。更為重要的是，“營改增”之后，精裝房在裝修過程中使用的材料、家具等都能夠在取得增值稅專用發(fā)票的前提下得以抵扣，如此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)便更應(yīng)將開發(fā)重點向精裝商品房轉(zhuǎn)移。C企業(yè)在近幾年的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，每個小區(qū)的精裝房約占整個小區(qū)住房的10%左右，而這樣的占比遠(yuǎn)不能滿足市場需求，也未充分實現(xiàn)利用增值稅進項稅額的節(jié)稅效果。

三、C企業(yè)房產(chǎn)銷售方面稅務(wù)籌劃方案設(shè)計

1.適當(dāng)降低住房售價

C房產(chǎn)公司現(xiàn)在老城區(qū)開發(fā)的中型規(guī)模小區(qū)既有普通住宅，亦有非普通住宅。前已述及，其在普通住宅方面已考慮到了法定優(yōu)惠政策，將增值額占扣除項目的比率控制在了20%以內(nèi)，享受法定免稅，但對非普通住宅的定價尚存不合理之處，仍需進行稅收方面籌劃。按照土地增值稅之特點，企業(yè)有兩種選擇：一是售價的合理降低，二是選用相對高價的材料使可扣額適當(dāng)提高?？紤]到消費者更為關(guān)注售價的變化，且材料價格的提高程度有限，選擇合理范圍內(nèi)下調(diào)售價為企業(yè)避稅的不二之選。具體操作方案如下：以C公司新樓盤某戶型起價的X元/平方米為例，可扣額為Y元/平方米（其中稅前可扣除費用為Z元）。則：當(dāng)增值額，即（X-Y）/Y>50%，其適用第二級稅率，即土地增值稅為：（X-Y）*40%-Y*5%，利潤為：（60%X+35%Y-Z）*（1-25%）。若通過對各非普住宅的增值率進行測算，找出增值率剛剛超出50%的戶型并考慮適當(dāng)降低售價，或可達到降低稅負(fù)同時保持甚至提高利潤的效果。即：售價降為r1X，其中0

2.轉(zhuǎn)變促銷手段

當(dāng)前，C房地產(chǎn)企業(yè)最主要的促銷手段便是“購房送家電”的活動，即：依據(jù)所購戶型選擇贈送各式家電。這種方法雖能吸引顧客，但由于贈品視同銷售導(dǎo)致銷售收入增加，并引發(fā)土地增值稅與企業(yè)所得稅等的增加。若企業(yè)轉(zhuǎn)變思路，使購房者與家電銷售方直接簽訂購銷合同，便可以只交稅額遠(yuǎn)小于土地增值稅與企業(yè)所得稅的印花稅，節(jié)稅效果顯著。

3.緊抓“營改增”背景下新的節(jié)稅關(guān)鍵點

前已述及，在“營改增”全面推進的前提下，如何運用好增值稅進項稅額對銷項稅額的抵扣已成為房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃中需要考慮的重中之重。C房地產(chǎn)企業(yè)不僅應(yīng)順應(yīng)市場需求，愈加關(guān)注精裝房的銷售，為企業(yè)創(chuàng)造新的利潤增長點，還應(yīng)極力尋求適應(yīng)新形勢的節(jié)稅方式。一方面，要重點關(guān)注增值稅專用發(fā)票的管理，確保增值稅專用發(fā)票取得的規(guī)范性、完整性和保管的安全性，條理性，為進項稅額的有效抵扣提供保障。另一方面，供應(yīng)商選擇過程中，盡量選擇能開出增值稅專票的一般納稅人，也可在充分考慮購貨經(jīng)濟性的前提下，選擇可由稅務(wù)機關(guān)代開發(fā)票的小規(guī)模納稅人。

四、結(jié)語

從2010年有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的新國十條面世以來，國家連續(xù)多年持續(xù)重視遏制房價過快上漲，很大程度上給房地產(chǎn)企業(yè)帶來經(jīng)營壓力。如何適應(yīng)外部政策變化和激烈的同行競爭，促進自身利潤提高是每個企業(yè)最為關(guān)注的問題。合理合法降低稅負(fù)是提高企業(yè)利潤的有效方法之一，尤其對于房地產(chǎn)這樣一個稅負(fù)較重的行業(yè)亦是如此。惟有在法律規(guī)定的合理范圍內(nèi)制定行之有效的稅收籌劃方案，才有希望在競爭中取勝。