淺析城市住宅小區(qū)中停車位（庫(kù)）的權(quán)利歸屬

萬(wàn)鈺

[摘要]隨著我國(guó)現(xiàn)代化進(jìn)程的加快，汽車成為了居民出行的常見(jiàn)工具，城鎮(zhèn)中的商業(yè)樓盤出現(xiàn)了用于停車的專屬區(qū)域。與此同時(shí)，由于土地資源的稀缺、規(guī)劃上的不合理，以及建設(shè)中的滯后性，致使城市商品住宅內(nèi)的停車位（庫(kù)）嚴(yán)重匱乏，“停車難”的現(xiàn)象愈加普遍。我國(guó)的現(xiàn)行立法雖然對(duì)“建筑區(qū)劃內(nèi)停車位（庫(kù)）的權(quán)屬關(guān)系”有所規(guī)定，但結(jié)合現(xiàn)實(shí)的復(fù)雜情況來(lái)看，仍然存在諸多不完善的地方，使得生活中的相關(guān)糾紛頻繁發(fā)生。因此，文章認(rèn)為深入探究城市住宅小區(qū)中停車位（庫(kù)）的權(quán)利歸屬問(wèn)題，對(duì)于推動(dòng)我國(guó)的法律體系建設(shè)，合理解決房屋開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司、小區(qū)業(yè)主間的糾紛，構(gòu)建和諧、融洽的鄰里關(guān)系，維護(hù)小區(qū)乃至社會(huì)的穩(wěn)定，具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。

[關(guān)鍵詞]城市住宅小區(qū)車位（庫(kù)）；建筑物區(qū)分所有權(quán)；權(quán)利歸屬

近幾年來(lái)，我國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，經(jīng)濟(jì)實(shí)力愈發(fā)雄厚，特別是“房地產(chǎn)業(yè)”和“汽車工業(yè)”的迅猛發(fā)展，使城市居民大范圍遷入商品房的同時(shí)，家庭的汽車持有量也急劇攀升，生活品質(zhì)得到有效提升。然而，因城市住宅小區(qū)車位（庫(kù)）的權(quán)屬問(wèn)題而產(chǎn)生的矛盾和糾紛不勝枚舉。從數(shù)量上來(lái)說(shuō)，商業(yè)樓盤的車位（庫(kù)）建設(shè)數(shù)目遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于汽車保有量，因此，“業(yè)主隨意停車”“物業(yè)混亂管理”“開(kāi)發(fā)商違約侵權(quán)”的現(xiàn)象較為普遍，摩擦?xí)r有發(fā)生。值得注意的是，開(kāi)發(fā)商徑行建造停車位（庫(kù)），將其租賃、售賣給有需求的業(yè)主，該行為是否合法，“所有權(quán)”“使用權(quán)”又究竟歸屬何方，引發(fā)了學(xué)術(shù)界的熱議。盡管《物權(quán)法》的頒布及相應(yīng)司法解釋的出臺(tái)，對(duì)小區(qū)的停車位（庫(kù)）權(quán)屬作了規(guī)定，但現(xiàn)實(shí)生活中的情況更為復(fù)雜，“車位”“車庫(kù)”有著明顯的區(qū)別，僅靠目前的立法難以解決不斷涌現(xiàn)出的新問(wèn)題。因此，對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)停車位（庫(kù)）的權(quán)利歸屬進(jìn)行研究，對(duì)完善我國(guó)的立法，合理化解“停車難”的困境具有重要意義。

一、我國(guó)法律對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)停車位（庫(kù)）權(quán)利歸屬的相關(guān)規(guī)定

在我國(guó)早期的民事立法中，“建筑物區(qū)分所有權(quán)”的概念還尚未形成，“城市住宅小區(qū)中停車位（庫(kù)）的權(quán)利歸屬”更存在著很長(zhǎng)時(shí)間的空白。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展、城市化的不斷推進(jìn)，商業(yè)小區(qū)內(nèi)的“建筑物結(jié)構(gòu)”發(fā)生了巨大變化，廣大業(yè)主開(kāi)始重視自己的合法權(quán)益，保護(hù)意識(shí)逐漸增強(qiáng)。日常生活中，由車位（庫(kù)）所引發(fā)的民事糾紛大量出現(xiàn)，促使人們關(guān)注我國(guó)法律的不完善之處。地方各級(jí)人民政府適時(shí)制定相應(yīng)的政策法規(guī)，試圖以“行政法”的形式約束各方民事主體的行為。在不同的地域，《物業(yè)管理?xiàng)l例》呈現(xiàn)出各自的特色和明顯的差異。

直到2007年《物權(quán)法》頒布，才正式從立法層面將“建筑物區(qū)分所有權(quán)”作為一種“所有權(quán)形態(tài)”固定下來(lái)，并對(duì)城市住宅小區(qū)中“停車位（庫(kù)）”的權(quán)利歸屬作了明示。這對(duì)于完善我國(guó)的民法體系、加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的保護(hù)、維護(hù)業(yè)主的正當(dāng)權(quán)益，具有里程碑的意義。該法第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”

仔細(xì)研讀該法條，不難發(fā)現(xiàn)，我國(guó)的立法機(jī)關(guān)雖然沒(méi)有對(duì)車位（庫(kù)）的權(quán)利歸屬作出明確規(guī)定，但通過(guò)意思表達(dá)來(lái)看，已經(jīng)意識(shí)到車位、車庫(kù)的區(qū)別，并在第2款指出了建筑區(qū)劃內(nèi)停車位（庫(kù)）的“約定處分”模式，在第3款確定了“法定共有”原則：即“規(guī)劃”的車位（庫(kù)）所有權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商，可以出售、租賃、贈(zèng)送給業(yè)主，而公共用地則屬于業(yè)主共有，任何人不得非法占有、使用、收益、處分。這是因?yàn)?，建筑工程?xiàng)目啟動(dòng)之初沒(méi)有所謂的業(yè)主，更不存在共有部分，開(kāi)發(fā)商是唯一的建筑用地使用權(quán)人，其修建車位（庫(kù)）付出了人力、物力、財(cái)力；而公共道路的建設(shè)成本已經(jīng)被各業(yè)主均攤，它是專有部分之外，溝通生活的橋梁。

盡管我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)“城市住宅小區(qū)內(nèi)停車位（庫(kù)）的權(quán)屬關(guān)系”予以了原則性的規(guī)定，但面對(duì)紛繁復(fù)雜的社會(huì)生活，仍因“概念比較模糊”“缺乏可操作性”，而導(dǎo)致“管理混亂、紛爭(zhēng)不斷”。鑒于現(xiàn)實(shí)考量，2009年，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》）審議通過(guò)，對(duì)一些容易產(chǎn)生分歧的地方作了細(xì)化和補(bǔ)充。其中，第5條表明：“建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫(kù)，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合《物權(quán)法》第74條第1款有關(guān)‘應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要的規(guī)定。前款所稱‘配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)與房屋套數(shù)的比例?！钡?條指出：“建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《物權(quán)法》第74條第3款所稱的‘車位。”

站在宏觀角度，我們可以很肯定地說(shuō)，《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》具有毋庸置疑的積極意義，具體表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：第一，立法者將“出售、附贈(zèng)、出租停車位（庫(kù)）的主體”從“當(dāng)事人”變?yōu)椤敖ㄔO(shè)單位”，并在表述上更為細(xì)膩，等同于承認(rèn)了建筑區(qū)劃內(nèi)“規(guī)劃”停車位（庫(kù)）的所有權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商，其能夠作為獨(dú)立的“交易標(biāo)的物”進(jìn)入市場(chǎng)，這有利于調(diào)動(dòng)建設(shè)方的積極性，實(shí)現(xiàn)貿(mào)易領(lǐng)域的繁榮與穩(wěn)定。第二，針對(duì)“規(guī)劃停車位（庫(kù)）應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”，將判斷標(biāo)準(zhǔn)鎖定在“配置比例”上，對(duì)開(kāi)發(fā)商的行為作出了一定的限制，有利于保護(hù)業(yè)主的權(quán)益、完善小區(qū)的配套設(shè)施，體現(xiàn)了科學(xué)、全面、綜合的立法思路。第三，明確指出除“規(guī)劃”停車位（庫(kù)）之外，占有小區(qū)公共道路或其他場(chǎng)地的車位（庫(kù)），屬于業(yè)主共有。如此一來(lái)，就肯定了“開(kāi)發(fā)商不能隨意配置小區(qū)內(nèi)的公共土地，擅自修建停車位（庫(kù)）謀取金錢利益”。當(dāng)然，我們也必須看到，該司法解釋雖然在一定程度上彌補(bǔ)了《物權(quán)法》的缺陷和不足，但仍忽略了許多深層次的問(wèn)題，譬如：如果開(kāi)發(fā)商不按“配置比例”修建停車位（庫(kù)），或侵犯業(yè)主的合法權(quán)益，占用小區(qū)的公共道路，接下來(lái)該如何處理？

二、現(xiàn)實(shí)生活中停車位（庫(kù)）買賣、租賃存在的爭(zhēng)議及理論界的討論endprint

（一）將“車位”“車庫(kù)”混為一談，在停車位（庫(kù)）的權(quán)屬問(wèn)題上產(chǎn)生紛爭(zhēng)

根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，“規(guī)劃”停車位（庫(kù)）的所有權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車位則為法定共有部分。但實(shí)際上，“車位”和“車庫(kù)”有著本質(zhì)的區(qū)別，我國(guó)民事立法卻沒(méi)有對(duì)二者進(jìn)行明確的界定。目前，“車位”主要指通過(guò)“地面劃線方式”規(guī)定的停車區(qū)域，有“室內(nèi)”和“室外”之分，優(yōu)點(diǎn)是能夠節(jié)省空間和建設(shè)費(fèi)用，缺點(diǎn)是車體暴露在外，不易得到保護(hù)；“車庫(kù)”則是指擁有“封閉性空間”的泊車場(chǎng)地，車輛可以通過(guò)開(kāi)啟、關(guān)閉大門自由出入，優(yōu)點(diǎn)是安全性能得到保證，缺點(diǎn)是購(gòu)買或租賃的費(fèi)用偏高。實(shí)踐中，對(duì)不同類型停車位（庫(kù)）究竟屬于“專有部分”還是“共有部分”，爭(zhēng)議較大。

1.“車位”的權(quán)屬問(wèn)題探究

有的學(xué)者認(rèn)為，如果城市住宅小區(qū)中的停車位是露天的，僅在地面上以“劃線”作為標(biāo)志和間隔，沒(méi)有任何附加設(shè)施，那么不論其是否在規(guī)劃之內(nèi)，所有權(quán)均應(yīng)屬小區(qū)業(yè)主共有。這是因?yàn)椋奥短焱＼囄弧彼加玫牡孛?，是?jīng)政府部門批準(zhǔn)使用的建設(shè)用地，其土地使用權(quán)歸全體業(yè)主所有，故應(yīng)作為“共有部分”。

而關(guān)于城市住宅小區(qū)中的“地下停車位”，有的學(xué)者認(rèn)為，雖然《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第2條列舉了車位作為“特定空間”成為“專有部分”需滿足的三個(gè)條件，尤其強(qiáng)調(diào)“構(gòu)造上的獨(dú)立性”和“使用上的排他性”?？v然“地下停車位”不符合全部要求，但從保護(hù)開(kāi)發(fā)商權(quán)益的角度出發(fā)，應(yīng)認(rèn)定其為“專有部分”。

2.“車庫(kù)”的權(quán)屬問(wèn)題探究

我國(guó)《物權(quán)法》第74條第3款，將客體圈定在“車位”，而未提及“車庫(kù)”，說(shuō)明立法機(jī)關(guān)也認(rèn)為兩者的內(nèi)涵有根本區(qū)別。大多數(shù)學(xué)者們認(rèn)為，現(xiàn)實(shí)生活中，無(wú)論是“地下車庫(kù)”“半地下車庫(kù)”，還是“獨(dú)立車庫(kù)”，均具有構(gòu)造和使用上的獨(dú)立性，應(yīng)為“專有部分”。小區(qū)業(yè)主往往通過(guò)“約定處分”的方式，取得以下兩種權(quán)利：一是“使用權(quán)”?！败噹?kù)”在建設(shè)之初，其所有權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商。在辦理銷售許可證之后，開(kāi)發(fā)商將“車庫(kù)”銷售、租賃，或直接贈(zèng)與不同的業(yè)主，使其取得相應(yīng)的“使用權(quán)”。當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商也可委托物業(yè)公司與業(yè)主簽訂合同，權(quán)利人繼而享有對(duì)“車庫(kù)”在規(guī)定年限內(nèi)或永久的“使用權(quán)”。二是“所有權(quán)”。業(yè)主若想取得該權(quán)利，必須通過(guò)“購(gòu)買”的方式，同時(shí)需與開(kāi)發(fā)商達(dá)成統(tǒng)一的意見(jiàn)。從理論上說(shuō)，作為建筑物區(qū)分所有權(quán)中的“專有標(biāo)的物”，“車庫(kù)所有權(quán)”的轉(zhuǎn)讓應(yīng)通過(guò)“產(chǎn)權(quán)登記”來(lái)完成。但由于我國(guó)目前缺失相配套的“車庫(kù)產(chǎn)權(quán)登記制度”，使交易過(guò)程中的各種糾紛叢生，關(guān)于完善立法的呼聲也日漸高漲。實(shí)踐中，不少地區(qū)已經(jīng)開(kāi)始探索“車庫(kù)產(chǎn)權(quán)登記制度”，來(lái)保護(hù)業(yè)主依法取得的車庫(kù)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。

（二）開(kāi)發(fā)商處于強(qiáng)勢(shì)地位，小區(qū)業(yè)主關(guān)于停車位（庫(kù)）的合法權(quán)益難以維護(hù)

在大力推進(jìn)“新型城鎮(zhèn)化”建設(shè)的今天，城市住宅小區(qū)內(nèi)“規(guī)劃”停車位（庫(kù)）的數(shù)量遠(yuǎn)落后于實(shí)際需求，日益嚴(yán)峻的“停車難”問(wèn)題和巨大的經(jīng)濟(jì)利益，促使手中掌握停車位（庫(kù)）建造權(quán)、處置權(quán)的開(kāi)發(fā)商，處于比較“強(qiáng)勢(shì)”的地位，不合理地開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)的停車位（庫(kù)），在“租賃、出售、管理”等方面采取不恰當(dāng)?shù)拇胧?，?duì)業(yè)主的合法權(quán)益造成了侵害，具體表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

第一，我國(guó)法律指明“規(guī)劃外”的小區(qū)停車位（庫(kù)）所有權(quán)歸小區(qū)業(yè)主共有。實(shí)際上，其涵蓋范圍不僅包括“占有小區(qū)共有道路或其他場(chǎng)地修建的車位（庫(kù)）”，還包括在“建筑物架空層”“頂樓平臺(tái)”，以及根據(jù)《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問(wèn)題的通知》第3條第1款規(guī)定的“層高在2.2米以下、不計(jì)入房屋建筑面積的地下室”修建的停車位（庫(kù)）。而某些逐利的開(kāi)發(fā)商，經(jīng)常鉆法律的空子，在業(yè)主不知自己合法權(quán)益的情況下，在上述地方，甚至是未計(jì)算容積率的地下人防工程，大規(guī)模建設(shè)停車位（庫(kù)），再以高價(jià)賣（租）給業(yè)主。

第二，業(yè)主雖然與開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司簽訂了合同，通過(guò)支付金錢的方式取得了停車位（庫(kù)）的“所有權(quán)”或“使用權(quán)”，但物業(yè)單位仍按時(shí)催繳所謂的管理費(fèi)，無(wú)形之中增加了業(yè)主的生存壓力。有的開(kāi)發(fā)商對(duì)小區(qū)內(nèi)的停車位（庫(kù)）“只售不租”，使得經(jīng)濟(jì)條件偏弱的業(yè)主望而卻步，只能將車停在小區(qū)外的道路上，不利于營(yíng)造“整潔、優(yōu)美的城市環(huán)境”；相反，有的開(kāi)發(fā)商則對(duì)停車位（庫(kù)）“只租不售”，使得業(yè)主哪怕支付了高額的費(fèi)用，最終仍不能取得其所有權(quán)。

第三，現(xiàn)實(shí)生活中，關(guān)于建筑區(qū)劃內(nèi)停車位（庫(kù)）的矛盾和糾紛，還體現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司在未經(jīng)業(yè)主許可的情況下，肆意在小區(qū)的公共通行道路（或場(chǎng)地）上劃線作為停車位，并安裝汽車地鎖，收取出入費(fèi)、停車費(fèi)、管理費(fèi)，或是直接將停車位（庫(kù)）出售、租賃給業(yè)主，嚴(yán)重侵害了業(yè)主的法定權(quán)益。

三、明確我國(guó)停車位（庫(kù)）權(quán)利歸屬、解決實(shí)際糾紛的若干建議

（一）建筑區(qū)劃內(nèi)停車位（庫(kù)）的權(quán)利歸屬，應(yīng)根據(jù)具體情況作不同的判斷

由于城市住宅小區(qū)內(nèi)停車位（庫(kù)）的開(kāi)發(fā)成本較高，對(duì)于頗具爭(zhēng)議的地方，譬如地下人防工程，如果法律明確規(guī)定，在這些地點(diǎn)修建的停車位（庫(kù)）所有權(quán)屬于全體業(yè)主共有，那么勢(shì)必將損害開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利益，影響其建設(shè)的積極性，長(zhǎng)久下來(lái)，將不利于“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定”以及“和諧社會(huì)的建立”。因此，立足于“解決實(shí)際問(wèn)題”的出發(fā)點(diǎn)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度考慮，我國(guó)法律應(yīng)根據(jù)不同的情況確定“小區(qū)內(nèi)停車位（庫(kù)）的權(quán)利歸屬”，綜合考量“土地的所有權(quán)”“停車位（庫(kù)）的類型”，同時(shí)借鑒不同地域、國(guó)家的良好措施，有效地解決相應(yīng)矛盾。

開(kāi)發(fā)商若想取得對(duì)小區(qū)內(nèi)停車位（庫(kù)）的租賃權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)，應(yīng)當(dāng)依法辦理預(yù)售許可證明或物權(quán)登記。如果停車位（庫(kù)）的面積納入了建筑容積率，開(kāi)發(fā)商便可獲得獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)憑證。相反則不能，停車位（庫(kù)）的使用權(quán)就作為建筑區(qū)劃內(nèi)的附屬設(shè)施歸屬于全體業(yè)主。當(dāng)然，我國(guó)立法應(yīng)進(jìn)一步細(xì)化業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)根據(jù)規(guī)約對(duì)小區(qū)內(nèi)停車位（庫(kù)）進(jìn)行處分的相關(guān)程序。

（二）城市住宅小區(qū)在規(guī)劃之初需考慮停車位（庫(kù)）的建設(shè)，完善配套設(shè)施

在“生活質(zhì)量”和“幸福指數(shù)”飛速飄升的今天，作為城市住宅小區(qū)中十分重要的公共配套設(shè)施，建筑區(qū)劃內(nèi)的停車位（庫(kù)）建設(shè)，影響著居民的日常生活，涉及到群眾的合法利益，是關(guān)系民生的重要問(wèn)題。因此，在完善立法，確定小區(qū)停車位（庫(kù)）權(quán)利歸屬的同時(shí)，必須將目光投向問(wèn)題的源頭，不能忽視商業(yè)樓盤在規(guī)劃之初的“滯后性”，更不能完全依賴市場(chǎng)調(diào)節(jié)走出“停車難，糾紛多”的困境。開(kāi)發(fā)商需要承擔(dān)起“合理規(guī)劃、監(jiān)督施工、維修保養(yǎng)”的責(zé)任和義務(wù)，根據(jù)預(yù)估算情況，按比例修建停車位（庫(kù)），以“平等、真誠(chéng)、尊重”的態(tài)度對(duì)待業(yè)主，力求實(shí)現(xiàn)“開(kāi)發(fā)商利益最大化和居民生活便利化”的雙贏局面。

[責(zé)任編輯：岳文可]endprint