長沙樓市：被新政激活？

李永華

頻現(xiàn)“秒光”盤，購房指標(biāo)被炒至10萬元

土地閑置高達(dá)1.7萬畝;人才新政加劇供需失衡

9月3日 ，長沙高鐵南站旁一樓盤網(wǎng)上開盤，907套房源10秒在網(wǎng)上搶光。當(dāng)天，長沙房地產(chǎn)另一熱門區(qū)域的梅溪湖也有一主打大戶型的樓盤開盤，同樣秒光。這一現(xiàn)象已持續(xù)數(shù)月，個別樓盤新房源甚至被內(nèi)部人直接分完，能否在新開樓盤中弄到一個內(nèi)部購房指標(biāo)，成為不少長沙購房者最近的熱點(diǎn)話題。

長沙濱江新城某樓盤售樓處

“秒光現(xiàn)象”背后，長沙房價從2016年下半年開始瘋漲。湖南中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，在限網(wǎng)簽大背景下，2017年上半年長沙內(nèi)五區(qū)（天心區(qū)、芙蓉區(qū)、雨花區(qū)、開福區(qū)、岳麓區(qū)）新建商品住宅真實(shí)成交價格達(dá)9426元/平米，同比上漲42.26%。據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者實(shí)地調(diào)查二手房并查閱鏈家數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，一年來，長沙市岳麓區(qū)、芙蓉區(qū)、望城區(qū)金星北片區(qū)，以及雨花區(qū)、開福區(qū)的多數(shù)區(qū)域，二手房成交價均已翻番。

在數(shù)次出臺調(diào)控政策之后，長沙為何拉不住房價這頭瘋牛？

“9年僅上漲3000多元”被吐槽

買房得先花10萬元買指標(biāo)

8月21日，湖南有媒體發(fā)表文章稱，根據(jù)湖南省住建廳和長沙市房產(chǎn)研究中心公布的數(shù)據(jù)，長沙商品住宅均價從2008年到2017年9年僅上漲了3000多元。長沙市住建委相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全市新建商品住宅成交均價6374元/m2，略有回落，其中內(nèi)六區(qū)（含2011年“撤縣改區(qū)”的望城區(qū)）新建商品住宅成交均價7365元/m2。

9年上漲3000多元，這一說法頓時被吐槽和刷屏，成為長沙購房者的安慰劑。畢竟，他們面對的是長沙房價領(lǐng)先全國的高漲。

根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的全國 70 大中城市6 月份房價指數(shù)，長沙同比上漲20.8%。如果以官方發(fā)布的全市新建商品住宅成交均價6374元/m2計算，上半年房價同比已上漲1098元/m2。

全國 70 大中城市7 月份的房價指數(shù)顯示，長沙新建商品住宅價格環(huán)比上漲 0.7%，同比上漲 18.3%，同比漲幅在全國70個大中城市中排第二。至此長沙房價環(huán)比已連漲24個月，同比連漲20個月，兩項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。

中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，7月份長沙內(nèi)五區(qū)新建商品住宅成交均價10096元/m2，環(huán)比上漲3%。

面對瘋漲的房價，長沙今年出臺了不少限制政策，比如說新樓盤嚴(yán)格限價，其效果卻是揚(yáng)湯止沸。因?yàn)榇蟛糠中卤P價格已經(jīng)與周邊二手房嚴(yán)重倒掛，刺激購房者跑步入市。

9月2日，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者前往長沙萬科某樓盤，銷售人員直言，7月份開盤推出的房源只是象征性地對外放出少量房源，絕大多數(shù)房子早已被開發(fā)商高管及相關(guān)人員搶光。該銷售人員稱，10月份開盤的一棟樓，價格至少應(yīng)該在15000元/m2以上。

一位知情人士說：“政府限價，這里最高只能賣12000元/ m2，但周邊的二手房價格早就到了15000元/ m2，搶到就是賺到。有些人一下子就拿了五六套房子，現(xiàn)在一個內(nèi)部購房指標(biāo)是10萬元?！?/p>

9月3日，長沙市雨花區(qū)的陽光城尚東灣907套房源開盤10秒被搶光，開盤價僅6800元/ m2，而周邊二手房的價格已超過9000元/ m2。陽光城尚東灣如此誘人的價格無疑是最刺激的興奮劑，一位沒搶到的購房者沮喪地說：“太快了，太快了。”但是也有購房者覺得，“太瘋狂也不是好事”。

中原地產(chǎn)監(jiān)測，8月中下旬長沙9個住宅項(xiàng)目開盤，推出1198套，成交1131套，開盤當(dāng)天成交率達(dá)94.4%，絕大部分項(xiàng)目成日光盤。

成交量與價格同步上升。2015年，長沙內(nèi)六區(qū)住宅成交1352萬平米，比上年大增70.9%;2016年成交2014萬平米，較上年再增48.9%。據(jù)統(tǒng)計，今年1至7月長沙內(nèi)五區(qū)新建商品住宅供應(yīng)338萬平米，但成交達(dá)464萬平米，市場一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。

房價上漲與“饑餓式”土地供應(yīng)有無直接關(guān)系

房價高燒不退，長沙市住宅用地的供應(yīng)卻十分克制。

2017年長沙計劃供應(yīng)住宅用地4890.15畝。《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者統(tǒng)計，截至8月底，長沙內(nèi)五區(qū)已出讓住宅用地6宗，商住地8宗，住宅用地（含商住地中的住宅用地）總計797.58畝，土地出讓面積僅完成年計劃的16.3%。如果容積率按3計算，建筑面積約150萬平方米，不到1至7月成交量的三分之一。

有業(yè)內(nèi)人士介紹說，這種“饑渴式”供地從2014年就開始了。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，2013年長沙內(nèi)六區(qū)經(jīng)營性土地供地727萬平方米，2014年499.2萬平方米，2015年僅189萬平方米，2016年332萬平方米，2016年供地面積不到2013年的一半。

橫向比較來看，2017—2019年，長沙年均住宅用地供應(yīng)計劃是290萬平米，同為二線城市的武漢、鄭州、合肥的供應(yīng)面積分別是1193萬平米、800萬平米與722萬平米，均比長沙高出很多。

土地供應(yīng)為何不斷在減少，以及與房價上漲有無關(guān)系？記者聯(lián)系長沙市國土局，長沙市國土局供應(yīng)處對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，“我們不回答這個問題，對外只回答業(yè)務(wù)問題”。

長沙土地供應(yīng)區(qū)域分布不均衡也相應(yīng)加重了土地“饑渴癥”。2017年上半年，望城區(qū)土地出讓面積最多，占比45%。望城區(qū)此前是長沙的下轄縣，城市建成面積狹小，2011年才變成長沙的第六區(qū)，并不屬于長沙的主城區(qū)。此外，土地供應(yīng)錯位讓開發(fā)商瘋搶居住用地，導(dǎo)致居住用地（含居住比例較高的商住地）頻頻高溢價成交，這種情況甚至蔓延到了市郊。8月1日，長沙市郊的長沙縣兩塊商住區(qū)出讓，溢價近3倍，樓面價直逼周邊房價。endprint

長沙一家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人易先生對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析，住宅用地供應(yīng)嚴(yán)重不足，應(yīng)該是導(dǎo)致長沙這一波房價瘋漲的重要因素。2017年上半年，長沙內(nèi)六區(qū)成交土地樓面價3654元/平方米，同比漲106%。業(yè)內(nèi)認(rèn)為這成為房價上漲的直接推手。

另一方面，近兩年商業(yè)用地成為供地（不含工業(yè)用地）的主角，卻大部分零溢價或流拍。有數(shù)據(jù)稱長沙商業(yè)物業(yè)消化周期是97個月。

土地閑置多達(dá)1.7萬畝

長沙市啟動去存量土地三年行動

業(yè)界人士推測，長沙近幾年供地大幅縮減，可能與該市閑置用地太多有關(guān)。8月中旬，有媒體報道長沙目前閑置土地多達(dá)1.7萬畝。

探究其原因，從長沙市天心區(qū)國土部門公布的信息或可管中窺豹。至2017年3月，天心區(qū)閑置土地111宗，共7224.98畝。按照閑置原因共分為七大類：拆遷原因未動工的面積2641.17畝;規(guī)劃原因未動工的面積2145.1畝;政策等原因未動工的面積184.58畝;基礎(chǔ)設(shè)施不到位未動工的面積13.58畝;司法原因未動工的面積159.6畝;自身原因未動工的面積608.57畝;已開工并督促開發(fā)的項(xiàng)目面積1472.37畝?？梢?，某些閑置土地未開發(fā)原因與政府相關(guān)部門有關(guān)。

對此，國家土地督察武漢局曾多次督辦長沙閑置土地，但由于閑置土地涉及的利益方錯綜復(fù)雜，處置難度不小。

今年4月，長沙市國土資源局局長汪澤秋上任僅兩個月就去職，有政府部門人士透露，這與汪上任后對閑置土地處置不力有關(guān)。

除已通過招拍掛進(jìn)入市場的閑置土地外，另一種閑置土地被稱為批而未供——指已從國土部門獲得用地指標(biāo)，但未進(jìn)入土地二級開發(fā)市場的土地，分為批而未征和征而未供兩種情況。這種土地大部分進(jìn)入了各級政府的投資平臺公司，從而間接導(dǎo)致土地閑置以及土地供應(yīng)不足。

2015年、2016年，長沙先導(dǎo)投資控股集團(tuán)有限公司旗下的洋湖新城計劃出讓土地1326畝。結(jié)果在這兩年時間里，洋湖新城實(shí)際僅出讓土地約312畝，實(shí)際出讓面積不到供應(yīng)計劃的四分之一。

地方平臺公司對閑置土地處理也頗為寬容。按相關(guān)政策，如因企業(yè)原因未能按時開發(fā)建設(shè)，閑置一年征收20%的閑置費(fèi)，閑置兩年則無償收回土地。但是，長沙先導(dǎo)控股的濱江新城A3地塊出讓7年后仍未開發(fā)，A4地塊出讓4年才由遠(yuǎn)洋地產(chǎn)接手開發(fā)。

此外，部分土地因發(fā)債設(shè)置抵押無法招拍掛。據(jù)興業(yè)證券的報告，天心區(qū)城投公司土地儲備 1500 余畝，其中 1000 多畝辦了土地證，發(fā)債抵押了 890 畝，今年計劃出讓的土地只有230 畝。

8月，長沙出臺《長沙市去存量土地三年行動方案（2017—2019年）》，成立了由市長擔(dān)任組長的去存量土地工作領(lǐng)導(dǎo)小組，決心用三年的時間盤活利用存量建設(shè)用地，為長沙市創(chuàng)建國家中心城市提供用地保障。不過，該三年行動方案并未向社會公布，究竟有多少閑置土地，為什么閑置，以及三年準(zhǔn)備盤活多少土地，外界無從得知。

房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)升級，

但人才新政加劇供需失衡

8月28日，長沙發(fā)布土地新政，宣布試點(diǎn)熔斷和限房價競地價的拍地規(guī)則，熔斷上限是掛牌起始價的150%，競價達(dá)到最高限價仍有兩個或兩個以上競買人繼續(xù)競買的，通過搖號產(chǎn)生競得者。同時，競得者建設(shè)的住宅商品房只能按政府限定房價銷售。

這可以說是長沙今年第三波房產(chǎn)新政。今年3月18日，長沙發(fā)布限購政策。5月30日，限購升級：暫停對在限購區(qū)域內(nèi)已擁有兩套及以上住房的本市戶籍家庭出售商品房（含新建商品住房和二手房，下同）;暫停對在限購區(qū)域內(nèi)已擁有一套及以上住房的非本市戶籍家庭出售商品住房。

對熔斷新政，長沙市國土局負(fù)責(zé)人表示，熔斷政策的目的是避免再拍高價地，穩(wěn)定樓市和房價，能更好地保護(hù)剛需。

土地熔斷政策在全國多個城市均已實(shí)施，長沙的創(chuàng)新之處是主要針對中端住宅商品房剛需市場，高端改善型住宅商品房則尊重市場規(guī)律，土地由市場自由競價。至于何謂中高端住宅，政策并未做明確界定。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者就此致電長沙市國土局問詢，工作人員表示，具體還要等市政府確定，他們也不清楚，并且強(qiáng)調(diào)這只是試點(diǎn)。至于下一步會推出幾塊中端住宅用地，面積多大，何時推出，該工作人員表示均不知情。

業(yè)內(nèi)人士直言不諱地指出，中高端住宅的定義模糊，為政策施行提供了很大的彈性，當(dāng)前情況，定位高端住宅的土地如果拍賣必然會出地王，這又如何穩(wěn)定樓市和房價呢？

房地產(chǎn)政策持續(xù)高壓，長沙新推出的人才新政卻被視為鼓勵購房，進(jìn)而推高房價。

8月20日，長沙人才新政細(xì)則發(fā)布，大專以上學(xué)歷、長沙工作且有一個月社保的人士就可以買房，35歲以下、本科以上學(xué)歷者無需社保，遷了戶口就可在長沙購房兩套。而辦理戶口更簡單，憑戶口本、身份證、畢業(yè)證即可辦理落戶手續(xù)。

這直接打破了5月20日發(fā)布的限購政策。根據(jù)這一政策，對在限購區(qū)域內(nèi)無住房的非本市戶籍家庭要在長沙市連續(xù)繳納12個月以上個人所得稅或社會保險證明才能購買一套商品住房。

無疑，人才新政為投資客提供了方便之門。8月底，來長沙的一位杭州投資客在購房微信群中認(rèn)為，“（長沙）政府信號很明確，允許人才進(jìn)入長沙并鼓勵買房”。該投資客所在的杭州看房團(tuán)領(lǐng)隊“胡博士”甚至宣稱，“當(dāng)下的長沙是一個被新政激活的炸藥桶，政府一腳把所有人踢醒了”，他的計劃是：買入后“集體收租而且持有5年以上”。9月3日梅溪湖某樓盤開盤現(xiàn)場，已有一批滬杭投資客的身影。

目前，長沙商品房消化周期為4個月。由于符合購房條件的人群驟增，市場普遍預(yù)計，這將加劇供需失衡，短期內(nèi)市場將難以降溫。據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者了解，9月初，住建部到長沙督察房地產(chǎn)市場秩序，對長沙地產(chǎn)的后續(xù)變化有待觀察。

（上官麗娟對本文亦有貢獻(xiàn)）endprint