蘭州市未利用地開發(fā)探索與實踐

■ 曹 軍 任佳佳

蘭州市未利用地開發(fā)探索與實踐

■ 曹 軍 任佳佳

隨著中國的城市化進(jìn)程發(fā)加快，城市化率大幅提升，既有的城市空間承載力不足以容納從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市的大量人口，蘭州主城區(qū)發(fā)展空間受限，建成區(qū)面積人口密度遠(yuǎn)超上海、廣州、北京，城市空間拓展勢在必行。

一、蘭北新城規(guī)劃

（一）現(xiàn)狀建設(shè)情況

蘭北新城目前土地利用主要為荒山緩坡溝壑等未利用地，有村莊、公墓、道路、高壓線走廊、排洪溝等重要地物呈點線狀穿插于其間。規(guī)劃區(qū)總面積153.71平方公里，其中，未利用地面積94.8平方公里，占總面積的83.43%。一般耕地面積約10平方公里，占總面積的8.78%。其余為少量園地、林地、村民宅基地、采礦用地等。

試驗區(qū)造地范圍示意圖

蘭州主城區(qū)現(xiàn)狀移山造地片區(qū)區(qū)位示意圖

規(guī)劃區(qū)現(xiàn)狀主要交通設(shè)施有蘭渝鐵路、包蘭鐵路、柳忠高速公路、109國道、201省道、鹽什公路等；公墓主要有長青園公墓、臥龍崗公墓、清石渣公墓；主要排洪溝有大砂溝、尼瑪沙溝等26條洪道。目前鹽池、石溝村等地也已經(jīng)進(jìn)入造地實施階段，其中鹽池已平整土地2平方公里，石溝村已平整0.7平方公里，并安置村民約120戶。

（二）造地方案

蘭北新城造地控制范圍面積153.57平方公里，現(xiàn)狀占用林地4.4平方公里，占用一般耕地13.6平方公里，未占用基本農(nóng)田。

規(guī)劃單元總面積121.10平方公里。其中30米以上填方區(qū)31.85平方公里，可建設(shè)用地規(guī)模為88.47平方公里?？偼诜搅?3.70億立方米，總填方量23.52億立方米，基本實現(xiàn)在每個規(guī)劃單元內(nèi)部實現(xiàn)土方平衡。

二、主城區(qū)北部正在推進(jìn)的未利用地項目

（一）九州片區(qū)

1988年開始削山填溝移山造地，實施出讓土地。2006年批準(zhǔn)為省級開發(fā)區(qū)。規(guī)劃面積7.78平方公里，可開發(fā)建設(shè)用地面積6平方公里。現(xiàn)狀建成房屋總面積130萬平方米，人口達(dá)到3.5萬人，基礎(chǔ)設(shè)施基本配套，形成“食品加工、機(jī)械、電子、生物醫(yī)藥”四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。目前已進(jìn)駐各類企業(yè)126家，頭龍企業(yè)5家。

九州片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃圖

九州移山造地現(xiàn)狀照片

兩山夾一溝，平均海拔1610米。地質(zhì)上部黃土層約2～30米，下部紅砂巖，其地基承載力特征值500kPa（高于卵石的地基承載力350kPa），紅砂巖可作為可靠的建筑結(jié)構(gòu)持力層。九州片區(qū)缺乏整體統(tǒng)籌規(guī)劃，采取項目局部推進(jìn)方式，隨機(jī)性較大，對場地高程缺乏統(tǒng)一考慮，導(dǎo)致規(guī)劃單元與溝底高差較大，且邊坡處理不穩(wěn)定，曾出現(xiàn)多次滑坡事件。

（二）鹽池片區(qū)

規(guī)劃總用地為7.6平方公里，4萬人。平均海拔1700米，采用分層灑水碾壓技術(shù)將填方黃土進(jìn)行填埋壓實，防止填方區(qū)域地面不均勻沉降，提高地基強(qiáng)度，可作為城市建設(shè)用地進(jìn)行限制性開發(fā)。預(yù)計推山造地5.3平方公里。挖方量6200萬立方米，填方量6300萬立方米。以安寧科教新城建設(shè)為依托，投資80億元為行政效能建設(shè)試點項目，是集商貿(mào)、旅游、購物、休閑于一體的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園區(qū)。規(guī)劃作為城市綜合體，主要承擔(dān)城市商貿(mào)發(fā)展職能。已有項目主要有蘭州國際大市場、安寧北山城市商貿(mào)綜合園、鹽池工貿(mào)經(jīng)濟(jì)園、生態(tài)文化創(chuàng)新城。

鹽池片區(qū)分二期開發(fā)，圍繞“生態(tài)文化創(chuàng)新”的核心理念，將蘭州鹽池片區(qū)打造成蘭州的生態(tài)文化創(chuàng)新之城。目前項目一期與央企保利地產(chǎn)合作，已成功開發(fā)“保利·領(lǐng)秀山”項目，完成平整土地7800畝，規(guī)劃總面積為804.61公頃，其中城市建設(shè)用地636.07公頃，生態(tài)建設(shè)用地162.83公頃，公共綠化用地162.67公頃，總的生態(tài)綠化面積達(dá)到325.5公頃，占總用地面積的40%以上。各項市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也在進(jìn)行之中。

鹽池片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃圖

生態(tài)文化創(chuàng)新城造地現(xiàn)狀照片

生態(tài)文化創(chuàng)新城項目實景鳥瞰照片

（三）青什片區(qū)

規(guī)劃面積167.9平方公里，造地98.7平方公里。以文化旅游、休閑商務(wù)、生態(tài)居住為主。本片區(qū)地處黃河北岸高階地區(qū)域，總的地勢北高南低，現(xiàn)狀用地高程范圍在1513.36～1790.68米之間，最大高差277.32米。北部為黃土梁峁區(qū)，海拔1600～1720米，黃土堆積厚度30～50米（黃土之下有厚3～10米的礫卵石）。南部為黃土臺地區(qū)，地勢低緩總體向南傾斜，坡度5～10度左右，地形多呈臺階狀，相對平坦。根據(jù)規(guī)劃區(qū)現(xiàn)狀存在崩塌、滑坡、泥石流、采空區(qū)黃土濕陷等地質(zhì)災(zāi)害，土地整平方式采用挖山填溝，挖除控制高程以上的山體，并回填至控制高程以下的溝谷中，在回填過程中，無論采用何種填料，都應(yīng)進(jìn)行分層碾壓，以提高地基強(qiáng)度。

未利用地首期控制性詳細(xì)規(guī)劃圖（含青什片區(qū)）

碧桂園項目實景照片

山體改造形成的平臺與溝底高差巨大，且臺地邊坡坡度大，交通聯(lián)系困難。移山造地形成較多的“V”形溝，邊坡穩(wěn)定程度不佳，形成一定的安全隱患。片區(qū)內(nèi)高壓走廊及高壓鐵塔對移山造地的施工和臺地的規(guī)劃建設(shè)影響較大，高壓鐵塔在施工中做單獨保留處理，待規(guī)劃后統(tǒng)一搬遷。形成的臺地上已開始建設(shè)新農(nóng)村。在未利用地整理前期需進(jìn)行周全的土石方平衡計算，并優(yōu)先考慮整理后臺地與片區(qū)外道路的連接，避免整理單元與外部用地形成巨大高差和交通障礙。此外，高壓走廊是影響未利用地改造的重要因素，需重點考慮。

自2012年10月，蘭州市政府與蘭州大學(xué)、廣東碧桂園集團(tuán)、太平洋建設(shè)集團(tuán)合作，在城關(guān)區(qū)青什片區(qū)總面積達(dá)20平方公里的范圍內(nèi)平山造城。蘭州碧桂園、銀河國際居住區(qū)、蘭州水源綠谷小鎮(zhèn)等項目均已初見規(guī)模，蘭州大學(xué)新校區(qū)建設(shè)已提上議事日程。城市空間向青白石拓展，緩解了主城區(qū)人口壓力，未利用地對于拓展城市空間和城市發(fā)展的推動具有重要意義。

（作者單位：蘭州市城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計研究院）