基于流程的房地產(chǎn)建筑項目成本預(yù)算及動態(tài)控制

巫 鵬

(太原市建筑設(shè)計研究院,山西 太原 030002)

基于流程的房地產(chǎn)建筑項目成本預(yù)算及動態(tài)控制

巫 鵬

(太原市建筑設(shè)計研究院,山西 太原 030002)

選取某房地產(chǎn)建筑項目作為案例，分析了該項目的成本管理，總結(jié)了業(yè)務(wù)流程角度下的成功經(jīng)驗；并根據(jù)案例分析結(jié)果，得出基于流程的房地產(chǎn)建筑項目成本預(yù)算及動態(tài)控制模型，指出該模型主要用于對房地產(chǎn)建筑項目的成本管理。

流程，房地產(chǎn)，建筑項目，成本預(yù)算，動態(tài)控制

根據(jù)競爭優(yōu)勢理論來說，企業(yè)的競爭優(yōu)勢主要表現(xiàn)在兩個重要的方面：第一個方面是能夠在以與同類產(chǎn)品成本相同的前提下，提供比之更具價值的產(chǎn)品；第二個方面是能夠在以比同類產(chǎn)品成本更低的前提下，提供與之同等價值的產(chǎn)品?？梢?，對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，成本控制乃是重中之重。不過，目前業(yè)內(nèi)對房地產(chǎn)建筑項目的成本控制的相關(guān)研究尚較淺，若想進行深入講究，需要把握住其中關(guān)鍵，一是如何有效協(xié)調(diào)成本預(yù)算彈性，二是如何有效協(xié)調(diào)成本預(yù)算可控性。房地產(chǎn)建筑項目的特點是各階段任務(wù)清晰，管理對象明確，因此適合基于流程來進行成本管理。

1 基于流程的成本控制方法

在現(xiàn)實中，房地產(chǎn)建筑項目成本超預(yù)算是普遍存在的一個現(xiàn)象。在建筑業(yè)內(nèi)，有學(xué)者以施工過程為基準，對施工成本構(gòu)成關(guān)鍵要素進行了分析和研究，對其關(guān)鍵環(huán)節(jié)進行了剖析；有學(xué)者剖析了投標、準備、實施以及考核等各個工程階段中的成本管理問題，并站在投標報價、成本測算、成本管理標準化以及經(jīng)濟責(zé)任制考核等角度上提出了解決問題的途徑；還有學(xué)者重點對施工單位在施工階段的成本控制問題進行了研究，認為加強變更管理，正確處理好質(zhì)量、工期、安全等與成本間的關(guān)系至為重要。而筆者認為，站在流程的角度上對項目全過程的成本進行控制是一種很好的手段，其是指將項目分成為多個階段，然后對每個階段都采取具有針對性的成本管理辦法，并將各個階段的成本管理方法進行有效銜接。對于工程項目而言，其成本在會計核算中普遍是按照單項目歸集的，目的是為了在成本預(yù)算時方便責(zé)任單位的明確及考核；其次，項目具有明顯的流程階段性，且周期長、一次性，其成本控制往往不夠清晰，需要采取多種成本控制方法并用。而通過基于流程的成本控制方法，正可以同時滿足這兩點要求。

2 案例分析

2.1 案例介紹

某建筑企業(yè)通過公開招標，竟得了某房地產(chǎn)建筑項目。該項目的主要組成是：4棟高層寫字樓+1棟酒店樓+1個大型地下停車場。項目的總建筑面積預(yù)計為11 hm2，土地占地面積6.2 hm2。該房地產(chǎn)建筑的施工結(jié)構(gòu)為框架剪力墻結(jié)構(gòu)，樁的類型為混凝土灌注樁，外墻裝修為玻璃幕墻。其中，酒店樓的造價、設(shè)計復(fù)雜程度以及實際施工難度都要遠高于高層寫字樓，在等級上屬于四星級酒店，需要精裝修，具備完善的酒店配套設(shè)施，建造用材都十分高級。該房地產(chǎn)建筑項目于2010年3月正式啟動，2011年4月正式開始施工，2015年9月竣工。

2.2 項目成本預(yù)算及動態(tài)控制

中標后建筑企業(yè)通過綜合運用事前、事中及事后控制的成本預(yù)算及動態(tài)控制，采用多種有效的管理和激勵方法，使得項目的實際成本比預(yù)算成本節(jié)省了約8 000萬元。

2.2.1 立項階段的成本管理

其主要包括的工作有：成本預(yù)算、組建專項組、完善建立激勵制度。成本預(yù)算主要采取按時間順序從框算到精算、按項目性質(zhì)從標準項目預(yù)算到特殊項目預(yù)算這兩種方式。其中，第一種成本預(yù)算方式，是先在項目立項過程中采用費用定額控制法論證項目的可行性，其次到立項時對主要成本項目進行框算，然后到項目正式施工之前再對項目的各項具體成本進行預(yù)測，并結(jié)合市場調(diào)查信息，對目標成本指標進行確立。而第二種成本預(yù)算方式，是基于所有房地產(chǎn)建筑項目的內(nèi)容都基本一致的理念，將其他房地產(chǎn)建筑項目的成本數(shù)據(jù)作為新項目成本預(yù)算的依據(jù)和支撐，以此來提高成本預(yù)算的準確性及減少大量成本測算時間；而對于項目中的特殊項目則單獨進行深入測算，另外還要隨時掌握市場行情，兼顧考慮彈性預(yù)算。該建筑企業(yè)首先通過多次對比評估土地成本，以合理價格獲得了土地；其次定額控制及規(guī)定了項目前期的相關(guān)配套設(shè)施和開支。為了有效做好相關(guān)工作，專門組建了專項組，項目的總負責(zé)人是項目經(jīng)理，承擔(dān)著對項目成本進行整體控制的重任。需要對各個崗位分配好各項成本控制指標，明確崗位任務(wù)及各個負責(zé)人的具體權(quán)限。采取成本控制激勵機制，對于低成本達成質(zhì)量指標的情況予以獎勵，而超預(yù)算的情況則要予以一定的懲罰。

2.2.2 規(guī)劃設(shè)計階段的成本管理

這個階段的成本控制非常重要，因為其極大地影響著項目整體后續(xù)成本的控制，一旦其成本管理不當，極可能造成整個項目成本失控。所以，其需要對規(guī)劃設(shè)計反復(fù)論證，在眾多方案中經(jīng)對比后擇優(yōu)方案。例如在該項目園林景觀的具體規(guī)劃設(shè)計中，最終確定的方案是充分利用地形將噴泉改設(shè)計成小型瀑布，既節(jié)省了成本，又體現(xiàn)出了設(shè)計的別出心裁，這一規(guī)劃設(shè)計方案可謂是一舉兩得。當規(guī)劃設(shè)計完成后，再進行階段性成本分析，一者對實際成本與目標成本之間的差值進行對比，二者對尚未發(fā)生的項目成本的可行性進行分析。另外還要動態(tài)調(diào)整與目標成本指標偏差較大的項目。

2.2.3 采購階段的成本管理

在房地產(chǎn)建筑項目的采購階段，即施工材料、設(shè)備等的采購階段，需要采取彈性控制的方式，對價格采取招標、年度協(xié)議等多種方法，以避免指標剛性產(chǎn)生的負面影響，同時也利于用最合適的價格采購物資。定額成本控制方法的最大缺陷在于其目標成本金額是固定的一個數(shù)字，但在實際施工中由于各種不確定因素的影響，導(dǎo)致實際成本與目標成本不可能是完全一致的，所以很難實現(xiàn)對成本的定額控制，甚至還可能會增加管理費用和嚴重延誤工期，得不償失。而若采取成本指標的彈性控制，則一方面具體給出了項目目標成本的標準數(shù)額，以提供科學(xué)的依據(jù)，另一方面還給出了一個合理的成本浮動范圍，只要在實際采購中，采購價格在這個范圍之內(nèi)且采購程序和方法符合規(guī)定，即不用進行專門審批。而多種采購方式并用，則是為了應(yīng)對不同的情況，例如對于一些在預(yù)期中，價格可能會有所上漲的建設(shè)材料，與供應(yīng)商簽訂好年度合作協(xié)議，以避免在漫長的項目投建過程中因材料價格發(fā)生較大變動而導(dǎo)致實際成本與目標成本出現(xiàn)較大差異。而成本分析及指標動態(tài)調(diào)整，則一般是在采購階段結(jié)束后，對實際成本與目標成本差異較大的項目進行動態(tài)調(diào)整。

2.2.4 施工階段的成本管理

在房地產(chǎn)建筑項目施工階段的成本管理，主要需要控制的成本是人工、設(shè)備成本。具體工作包括成本的定額控制、分析以及成本指標動態(tài)調(diào)整等。在材料設(shè)備的成本定額控制方面，該房地產(chǎn)建筑項目規(guī)定在酒店樓與A棟寫字樓間共用塔吊1臺，通過對吊塔的使用天數(shù)作出控制，既確保了設(shè)備的充分使用，同時又降低了成本；而為了加強對設(shè)備的保養(yǎng)維護，還專門安排了2名維修人員負責(zé)這項工作，確保出現(xiàn)故障及時維修。而對于人工成本，則采取了兩種控制方式，一種是施工進度控制，一種是定額控制。而在成本分析及指標動態(tài)調(diào)整方面則沿用了采購階段的管理方式。

2.2.5 交付階段的成本管理

在房地產(chǎn)建筑項目的交付階段，首先要做好完工分析工作，歸集項目的各種信息，收入到企業(yè)信息數(shù)據(jù)庫中，為后續(xù)建筑項目提供科學(xué)的數(shù)據(jù)參考及為對項目部門的考核提供重要依據(jù)。其次還要做好竣工驗收的準備工作。

3 房地產(chǎn)建筑項目成本預(yù)算及動態(tài)控制模型

該成本預(yù)算及動態(tài)控制模型的流程共分為五個階段，分別是：立項階段、規(guī)劃設(shè)計階段、采購階段、施工階段以及交付階段。其具體模型見圖1。

3.1 動態(tài)控制的原因

從我國房地產(chǎn)建筑項目的特點來看，其主要體現(xiàn)在：一次性、周期長。其中，一次性是指其所面臨的環(huán)境特征都是獨一無二的，僅依靠事前成本預(yù)算和工程計價往往難以全面地反映出其復(fù)雜環(huán)境及未來施工中的一些不確定性因素；而周期長則決定了投標和實際建造時可能存在市場環(huán)境的差異性，因此預(yù)算必須具備一定彈性。而只有通過動態(tài)控制，才能夠滿足這一要求。

3.2 動態(tài)控制的內(nèi)容

動態(tài)控制的內(nèi)容主要有二：一者是對成本指標的動態(tài)調(diào)整，即當價格發(fā)生較大變化，或在生產(chǎn)過程中，成本價格漸漸變得明晰時，要及時地對成本指標適當?shù)剡M行調(diào)整；二者是對成本控制方法的動態(tài)調(diào)整，即當某項價格與市場價格出現(xiàn)較大偏差或遠超成本指標時，要對成本控制方法進行調(diào)整和改變。

4 結(jié)語

房地產(chǎn)項目的開發(fā)需要大量的資金投入，但是受金融危機的影響，房地產(chǎn)所能吸取到的投資量也逐漸減少，在此背景下，建筑企業(yè)若想提高競爭力，就必須要采取有效的成本管理方法。通過基于流程的房地產(chǎn)建筑項目成本預(yù)算及動態(tài)控制模型，一方面大大提高了成本管理效率，另一方面也改善了傳統(tǒng)成本管理方法中的一些問題。

[1] 陳占奪，韋顯婷.基于流程的房地產(chǎn)建筑項目成本預(yù)算及動態(tài)控制[J].沈陽建筑大學(xué)學(xué)報(社會科學(xué)版)，2016(2):180-186.

[2] 柴鑫偉.基于BIM的建筑工程動態(tài)造價信息庫構(gòu)建與實施研究[J].科技與管理，2013(3):67-70.

[3] 天津渤海恒源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司.動態(tài)管控 杜絕“三超”[J].城市開發(fā)，2013(6):22-23.

Thecostbudgetanddynamiccontrolofrealestatebuildingprojectbasedonprocess

WuPeng

(TaiyuanArchitecturalDesignandResearchInstitute,Taiyuan030002,China)

This paper selected a real estate building project as a case, analyzed the cost management of the project, summarized the successful experience under the business process perspective, and according to the case analysis results, gained the real estate project cost budget and dynamic control model based on the process, pointed out that the model mainly used for cost management of real estate building project.

process, real estate, building project, cost budget, dynamic control

1009-6825(2017)23-0208-02

2017-06-07

巫 鵬(1981- ),男,工程師

F293.3

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