重慶軌道交通三號(hào)線對(duì)沿線房?jī)r(jià)影響的研究

(重慶交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院 重慶 400074)

重慶軌道交通三號(hào)線對(duì)沿線房?jī)r(jià)影響的研究

霍嬌

(重慶交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院重慶400074)

以重慶輕軌三號(hào)線為例，研究了39個(gè)軌道交通站點(diǎn)對(duì)沿線房?jī)r(jià)的影響范圍，同時(shí)實(shí)證分析了輕軌三號(hào)線對(duì)沿線房地產(chǎn)價(jià)格的影響，結(jié)果表明：軌道交通對(duì)沿線房?jī)r(jià)的影響存在一定的范圍；離市中心越遠(yuǎn)，軌道交通對(duì)沿線房?jī)r(jià)的影響越大。

軌道交通；房地產(chǎn)價(jià)格；影響范圍；區(qū)位

一、引言

隨著城市化建設(shè)進(jìn)程的加快，軌道交通的作用和地位日趨凸顯。一方面，城市軌道交通為市民提供了一種舒適、環(huán)保、快捷的出行方式，給沿線居民帶來(lái)交通便利。另一方面，改變了沿線地區(qū)可達(dá)性，加強(qiáng)了與其他區(qū)的聯(lián)系，加大沿線土地的開發(fā)強(qiáng)度，同時(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)增值。

軌道交通對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響具有一定的規(guī)律性，則可以此為基礎(chǔ)研究城市軌道交通對(duì)房?jī)r(jià)的影響范圍及程度，但不同的條件下產(chǎn)生的影響也有差異[1]。比如，由于不同城市的經(jīng)濟(jì)與交通設(shè)施的發(fā)展情況有差異，軌道交通帶來(lái)的房地產(chǎn)增值效應(yīng)也有差別；在城市內(nèi)部，不同軌道交通站點(diǎn)的影響范圍不同，其增值效應(yīng)也不同。

二、重慶軌道交通三號(hào)線簡(jiǎn)介

重慶軌道交通三號(hào)線是重慶南北方向的交通主動(dòng)脈，跨越長(zhǎng)江、嘉陵江，連接巴南、南岸、渝中、江北、渝北五個(gè)行政區(qū)域。全長(zhǎng)66.49km，共設(shè)45個(gè)站點(diǎn)，是世界上運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)度最長(zhǎng)的單軌線路。

重慶輕軌三號(hào)線施工分為四個(gè)階段：該項(xiàng)目的第一階段是二塘至龍頭寺段，全長(zhǎng)21.16km，始于2007年4月6日；其次是2008年12月開始新建的龍頭寺至江北機(jī)場(chǎng)段，該區(qū)段全長(zhǎng)18.875km；第三個(gè)階段于2010年開工，該區(qū)段是南部的延伸段，始于二塘、止于魚洞，全長(zhǎng)16.3km；最后一個(gè)是于2012年開工的北延伸段，其乘車區(qū)間為碧津至舉人壩，全長(zhǎng)10.99km。

由于北延伸段在2016年12月28日開通試運(yùn)營(yíng)，而其他三階段工程已經(jīng)處于正常運(yùn)營(yíng)階段，為保證研究條件的一致性以及研究結(jié)論的準(zhǔn)確性，本文選擇一、二期工程與南延線段作為研究對(duì)象，即魚洞——江北機(jī)場(chǎng)區(qū)段。

三、重慶軌道交通三號(hào)線對(duì)沿線房?jī)r(jià)的影響

(一)重慶軌道交通三號(hào)線影響范圍的研究

為了研究城市軌道交通對(duì)沿線房地產(chǎn)價(jià)格的具體影響，首先要確定軌道交通的影響范圍。大量學(xué)者進(jìn)行了研究，并普遍認(rèn)為2km是軌道交通站點(diǎn)的影響范圍。但是城市發(fā)展水平的差異、軌道站點(diǎn)離市中心的距離差異，都會(huì)導(dǎo)致軌道交通站點(diǎn)的影響范圍不一致。因此，本文利用可達(dá)性相等理論[2]對(duì)重慶軌道交通三號(hào)線39站點(diǎn)的影響范圍進(jìn)行了研究。

表1 可達(dá)性相等理論介紹

重慶市的市中心位于朝天門，而三號(hào)線上兩路口是最靠近朝天門的站點(diǎn)，因此選擇兩路口代表市中心?？蛇_(dá)性相等原理不適用本身位于市中心軌道交通的站點(diǎn)，故兩路口站未在計(jì)算范圍內(nèi)。重慶軌道交通三號(hào)線魚洞——江北機(jī)場(chǎng)區(qū)段，全長(zhǎng)55.5km,全線所花時(shí)間大約102分鐘，計(jì)算可得：Vd=33km/h，而Vb、Vg的選取借鑒劉貴文[3]選擇的速度標(biāo)準(zhǔn)，最后選擇，Vb=5km/h,Vg=17.5km/h。因此，根據(jù)變形公式計(jì)算出38個(gè)軌道交通站點(diǎn)的影響范圍，如表2所示。

從表1可以看出，軌道交通三號(hào)線沿線站點(diǎn)的影響范圍整體表現(xiàn)為先減少后增加的趨勢(shì)。渝北區(qū)——江北區(qū)——渝中區(qū)，R逐漸從2.93km降到0.61km，最終降至0.36km，渝中區(qū)——南岸區(qū)——巴南區(qū)，R從0.36km上升到1.40km,最終達(dá)到3.81km。由此可知，Sd與R成正比，即軌道交通站點(diǎn)與市中心的距離Sd越大，其影響范圍R越大；Sd越小，R越小。因此，可以推測(cè)，軌道交通對(duì)沿線房?jī)r(jià)的影響程度與站點(diǎn)離市中心的距離相關(guān)。

表2 三號(hào)線江北機(jī)場(chǎng)——魚洞區(qū)段38個(gè)站點(diǎn)(兩路口站除外)的影響范圍

(二)實(shí)證分析

1.數(shù)據(jù)選取及處理

軌道交通三號(hào)線線路長(zhǎng)，站點(diǎn)多，每一個(gè)站點(diǎn)的影響范圍不同。為研究三號(hào)線對(duì)沿線房?jī)r(jià)的具體影響，需要分別將渝北、江北、南岸、巴南各區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行比較，此處選取四個(gè)區(qū)2017年1月份的新房均價(jià)，各區(qū)一月份軌道交通站點(diǎn)影響范圍內(nèi)、外的樓盤均價(jià)作為參考數(shù)據(jù)，分區(qū)對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比分析。渝中區(qū)位于重慶市中心，國(guó)內(nèi)外的研究表明，在市中心的軌道交通站點(diǎn)具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)。而區(qū)位成熟度越高，對(duì)房地產(chǎn)的影響越小，因此渝中區(qū)選取得樓盤信息時(shí)不考慮軌道交通站點(diǎn)影響范圍內(nèi)、外的差距。

采用網(wǎng)絡(luò)調(diào)查的方式，根據(jù)“搜房網(wǎng)房天下”“安居客”等專業(yè)房屋信息網(wǎng)站的數(shù)據(jù)，整理得到：渝北區(qū)軌道交通站點(diǎn)影響范圍內(nèi)所選的新樓盤房?jī)r(jià)均價(jià)為9757元/m2，所選軌道交通站點(diǎn)影響范圍外的新樓盤均價(jià)8414元/m2，而該區(qū)1月新房均價(jià)為9293元/m2，影響范圍內(nèi)的樓盤房?jī)r(jià)均價(jià)超過(guò)該行政區(qū)域均價(jià)5.0%；江北區(qū)軌道交通站點(diǎn)影響范圍內(nèi)所選的新樓盤房?jī)r(jià)均價(jià)為14375元/m2，所選軌道交通站點(diǎn)影響范圍外的新樓盤均價(jià)9700元/m2，而該區(qū)1月新房均價(jià)為12400元/m2，影響范圍內(nèi)的樓盤房?jī)r(jià)均價(jià)超過(guò)該行政區(qū)域均價(jià)15.9%；南岸區(qū)軌道交通站點(diǎn)影響范圍內(nèi)所選的新樓盤房?jī)r(jià)均價(jià)為11400元/m2，所選軌道交通站點(diǎn)影響范圍外的新樓盤均價(jià)7500元/m2，而該區(qū)1月新房均價(jià)為11077元/m2，影響范圍內(nèi)的樓盤房?jī)r(jià)均價(jià)超過(guò)該行政區(qū)域均價(jià)2.9%；巴南區(qū)軌道交通站點(diǎn)影響范圍內(nèi)所選的新樓盤房?jī)r(jià)均價(jià)為6788元/m2，所選軌道交通站點(diǎn)影響范圍外的新樓盤均價(jià)5781元/m2，而該區(qū)1月新房均價(jià)為6457元/m2，影響范圍內(nèi)的樓盤房?jī)r(jià)均價(jià)超過(guò)該行政去區(qū)域均價(jià)5.1%。渝中區(qū)所選樓盤的房?jī)r(jià)比區(qū)域均價(jià)超過(guò)-11.8%。

2.小結(jié)

(1)渝北、江北、南岸、巴南區(qū)站點(diǎn)影響范圍內(nèi)、外的樓盤均價(jià)存在較大差異，位于站點(diǎn)影響范圍內(nèi)的樓盤均價(jià)高，說(shuō)明軌道交通對(duì)沿線房?jī)r(jià)的影響存在一定的范圍；在四個(gè)行政區(qū)里內(nèi)，軌道交通站點(diǎn)影響范圍內(nèi)的樓盤均價(jià)高于區(qū)域平均房?jī)r(jià)，站點(diǎn)影響范圍外的樓盤價(jià)格明顯低于該區(qū)的平均房?jī)r(jià)，說(shuō)明輕軌三號(hào)線對(duì)沿線房?jī)r(jià)的影響較為顯著。

(2)對(duì)比四個(gè)主城區(qū)里軌道站點(diǎn)影響范圍內(nèi)房?jī)r(jià)與區(qū)域平均房?jī)r(jià)的增幅百分?jǐn)?shù)可知，在四個(gè)區(qū)域中，輕軌三號(hào)線對(duì)沿線房?jī)r(jià)的影響在江北區(qū)最顯著，其次為巴南區(qū)、渝北區(qū)、南岸區(qū)。江北區(qū)圍繞著長(zhǎng)江，處于各區(qū)交匯處。其地理?xiàng)l件優(yōu)勢(shì)、商圈發(fā)達(dá)、交通便利，市民選擇該區(qū)域的意愿強(qiáng)烈；巴南區(qū)和渝北區(qū)處于規(guī)劃建設(shè)中，其地勢(shì)開闊。三號(hào)線開通之后，改變了兩區(qū)的可達(dá)性，軌道交通的優(yōu)勢(shì)更加明顯；南岸區(qū)在主城圈內(nèi)面積少，其條形分布難以形成向外放射狀擴(kuò)展，只與巴南區(qū)相鄰，難以構(gòu)成區(qū)與區(qū)的協(xié)同發(fā)展[6]。

(3)渝中區(qū)位于市中心，其交通便利、基礎(chǔ)設(shè)施完善，軌道交通的修建雖然加強(qiáng)了渝中區(qū)與其他地區(qū)的聯(lián)系，但是其區(qū)位成熟度高，軌道交通的修建對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大。另外，市中心的商業(yè)和服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)，而許多因素影響房地產(chǎn)價(jià)格，軌道交通的影響就相對(duì)減少。

四、結(jié)論

通過(guò)對(duì)重慶軌道交通三號(hào)線沿線房地產(chǎn)價(jià)的研究分析，可以得出以下結(jié)論：城市軌道交通在一定范圍內(nèi)影響著沿線房地產(chǎn)的價(jià)格；站點(diǎn)距離市中心距離越遠(yuǎn)，軌道交通對(duì)沿線房?jī)r(jià)的影響越大。

[1]陳莉.軌道交通對(duì)沿線房地產(chǎn)價(jià)格影響的研究[J].特區(qū)經(jīng)濟(jì).2007(8):261-263.

[2]張小松,胡志暉,葉霞飛.城市軌道交通開發(fā)利益影響范圍研究[J].同濟(jì)大學(xué)學(xué)報(bào)(自然科學(xué)版),2005(8):1120-1121.

[3]劉貴文,胡國(guó)橋.軌道交通對(duì)房?jī)r(jià)影響的范圍及時(shí)間性研究——基于重慶軌道交通二號(hào)線的實(shí)證分析[J].城市發(fā)展研究，2007,14(2)：83-87.