地方政府建設(shè)保障性住房的成本收益分析

韓文艷

【摘要】本篇文章首先對保障性住房的基本含義進行闡述，從缺少充足的資金、績效考核力度不夠兩個方面入手，對保障性住房建設(shè)中地方政府成本存在的問題進行分析，并以保障性住房的主要特點為依據(jù)，提出地方政府建設(shè)保障性住房的成本管理建議。希望通過本文的闡述，可以給相關(guān)領(lǐng)域提供些許參考。

【關(guān)鍵詞】地方政府 建設(shè) 保障性住房 成本收益 分析

自我國明確保障性住房建設(shè)相關(guān)政策以后，不但讓低收入家庭住房環(huán)境得到了明顯的改善，同時還對城市化效率起到了促進作用。隨著保障性住房規(guī)模的日益壯大，保障性住房成本效益尤為重要，根據(jù)保障性住房建設(shè)中成本管理存在的問題，提出相應(yīng)的應(yīng)對措施，從而促進我國保障性住房的穩(wěn)定發(fā)展，下面，本文將進一步對地方政府建設(shè)保障性住房的成本收益進行解析和闡述。

一、保障性住房的基本概述

保障性住房作為當前我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)的特殊存在，其主要是結(jié)合我國相關(guān)政策和法律條例規(guī)定，由政策部門進行規(guī)劃，給低收入人員提供購置、租賃使用的住房，同時對該種住房建設(shè)標準以及變賣價格或者租賃價格標準給予限定，以實現(xiàn)社會保障效果的住宅[1]。目前，供給住房形式主要有四種，第一種是經(jīng)濟適用房，其不僅具備社會保障性質(zhì)，同時還具備經(jīng)濟性以及適用性雙重特性。第二種是公共租賃住房，公共租賃住房目前只能租賃不可銷售，主要出租給城鎮(zhèn)低經(jīng)濟收入人群。第三種是定向安置房，安置房主要指政府部門在開展城建項目以及其他公共設(shè)施建設(shè)項目時，對被拆遷居民提供安置的住房。第四種是兩限商品房，其中兩限主要指限套型以及限房價。

二、保障性住房具備的主要特點

保障性住房作為民心工程，其項目自身并非為了獲利而建設(shè)的。不僅要做好高質(zhì)量、低成本，同時還要將保障性住房的自身特點進行突顯。由此可見，保障性住房和一般商品房之間存在較大差異，屬于兩種不同類型的建筑項目。

（一）投資渠道廣、資金落實難度高

政府投資公共租賃住房的資金，通過各級財政預(yù)算安排投入，按規(guī)定比例提取土地出讓收益，出租、出售保障性住房所得，社會捐贈、銀行貸款、企業(yè)債券等渠道籌集。在建設(shè)施工的過程中，資金投放力度普遍偏高、投資份額較大、落實難度系數(shù)大。

（二）保障性高

建設(shè)保障性住房的主要作用就是滿足保障對象對住房的要求。所以，對房屋框架以及面積提出了嚴格的要求，主要注重住房設(shè)計以及施工標準的應(yīng)用效果，秉持“滿足基本住房要求”的基準，真正實現(xiàn)住宅面積不高，提升保障性住房的功能性。

（三）經(jīng)濟性顯著

保障性住房具備的經(jīng)濟性特點主要體現(xiàn)在兩個方面：第一，開發(fā)成本小。在保障性住房開發(fā)的過程中，開發(fā)成本占比較大的內(nèi)容有兩點，一個是土地成本，另一個就是前期報建成本。為了減少保障性住房整體價格，建設(shè)企業(yè)需要和政府部門進行積極協(xié)商，在獲取相應(yīng)的優(yōu)惠政策的同時，還能將現(xiàn)有的土地資源進行高效應(yīng)用，進而減少稅費。第二，開發(fā)利潤少。房地產(chǎn)企業(yè)包含在高效益行業(yè)范疇中，但是保障性住房的價格主要以保本低利的原則為主。換句話說，保障性住房主要以非營利目標為主，利潤方面受到約制，在進行保障性住房開放的過程中，不會獲得更高的經(jīng)濟效益。成本自然減少，其具備的經(jīng)濟特性將十分顯著。

三、保障性住房建設(shè)中地方政府成本存在的問題

（一）缺少充足的資金

要想保證保障性住房的穩(wěn)定發(fā)展，就要得到地方政府的大力支持，在其投放充足的資金成本的條件下，才能保證保障性住房建設(shè)的穩(wěn)定開展。例如，因為保障性住房土地使用權(quán)的獲得主要以劃撥方式為主，導(dǎo)致土地使用權(quán)出讓資金逐漸降低；在進行保障性住房建設(shè)的過程中，需要投放充足的資金；當前我國還沒有建立完善的保障性住房建設(shè)、流動以及運營方面的相關(guān)機制，在構(gòu)建相關(guān)機制的過程中，也需要投放充足的資金；只有保障性住房得到全面的運作，才能將保障性住房的自身作用進行全面發(fā)揮，進而給低經(jīng)濟效益人群提供保障，在部分城鎮(zhèn)家庭保障性住房運營時，僅僅針對信息收集這一項工作，就需要投放一定的人力資源、物力資源以及財力資源，更不用說可行性的資格考核、完備的進退管理機制等。

（二）績效考核力度不夠

當前經(jīng)濟發(fā)展作為地方政府績效考核機制中不可或缺的一部分，因為能夠減少的土地面積是存在限制的，大部分的土地應(yīng)用在保障性住房的建設(shè)中，不能應(yīng)用于商品房建設(shè)，進而給社會經(jīng)濟體系的快速發(fā)展帶來影響[3]。多年以來，地方政府部門只是憑借土地財政來促進各項經(jīng)濟建設(shè)的全面落實。土地使用權(quán)出讓資金的逐漸降低，導(dǎo)致城市其他方面工作受到不同程度的制約。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，不但會使得地方政府績效考核相對滯后，同時還會出現(xiàn)績效考核標準不達標現(xiàn)象，進而影響地方政府建設(shè)保障性住房整體效益。

四、提升保障性住房建設(shè)中地方政府成本收益的優(yōu)化措施

（一）獲取更多的優(yōu)惠政策

為了提升保障性住房建設(shè)中地方政府成本收益，就要加大政府部門間協(xié)調(diào)力度，在爭取土地的同時，來獲得更高的優(yōu)惠政策，并且保障性住房相關(guān)法律條例中明確表示，針對公共租賃住房建設(shè)來說，可以將行政事業(yè)性收費以及政府性基金進行免除，同時結(jié)合國家有關(guān)政策規(guī)定，積極實施城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、契稅、土地增值稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策。

（二）提升資金應(yīng)用效率

由于保障性住房具備一定的保障性，無法運用提升經(jīng)濟適用房價格或者提高租賃房租賃價格的方式來實現(xiàn)效益的增加，因此，為了在保障性住房建設(shè)中可以獲得一定的地方政府成本收益，我們可以采用提升資金應(yīng)用效率的方式來實現(xiàn)，例如，政府投資建設(shè)的公共租賃住房租金收入，應(yīng)按照政府非稅收入管理的規(guī)定繳入同級財政，實行收支兩條線管理。按城市規(guī)劃要求配建商業(yè)服務(wù)設(shè)施的，實行統(tǒng)一經(jīng)營管理，其收入專項用于公共租賃住房的建設(shè)和管理。此外，地方政府也可以開展一些試點工作，針對保障性住房居住時間超過三年，并且符合保障條件的社會群體來說，可以申請購買該公共租賃主體部分或者所有產(chǎn)權(quán)，銷售的資金可以當作地方政府成本效益。

（三）優(yōu)化績效考核標準

站在績效考核角度來說，應(yīng)該將當前地方政府績效考核標準進行轉(zhuǎn)變。隨著社會經(jīng)濟發(fā)展步伐的逐漸加快，社會環(huán)境和諧、群眾滿意度等已經(jīng)成為考核主要標準[4]。建立健全進城務(wù)工人員住房政策，促進進城務(wù)工人員有序融入城鎮(zhèn)。在對目前房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀把控時，應(yīng)該把地方政府部門實施的有關(guān)住房保障工作機制列入到績效考核中，并對工作推進緩慢的市縣和部門進行通報和問責，提升政府部門的公信度。

（四）構(gòu)建完善的保障性住房相關(guān)法律

構(gòu)建完善的保障性住房相關(guān)法律，可以給保障性住房機制的落實提供保障，住房保障機制作為社會政策中重要的內(nèi)容，具備高效的法律支撐。落實住房保障是一項繁瑣性、長期性工作，更是政府部門職權(quán)以及公共服務(wù)進行展現(xiàn)的主要方式，所以，需要由專業(yè)的部門進行落實。

（五）提升監(jiān)管效率

為了在保障性住房建設(shè)中可以獲得更多地方政府成本收益，加大對房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)管效率是非常必要的。嚴格落實資金管理機制，可以有效提升保障性住房建設(shè)水平，防止違規(guī)操作、虛假信息等行為出現(xiàn)。此外，還要加強監(jiān)管部門對保障房的資金管理、數(shù)據(jù)審核等過程的監(jiān)督。建立高度透明和公平的分配制度。嚴禁出現(xiàn)侵害保障戶合法權(quán)益現(xiàn)象。

五、結(jié)束語

總而言之，要想加大對保障性住房建設(shè)成本管理力度，促進保障性住房的穩(wěn)定發(fā)展，就要采用盡量降低成本投放、轉(zhuǎn)變績效考核標準、構(gòu)建完善的保障性住房相關(guān)法律、加大對房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)管力度等方式，做好質(zhì)量把關(guān)工作，從而給城市低收入家庭提供良好的居住環(huán)境。

參考文獻

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