香港地區(qū)公共住房市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)借鑒及對(duì)我國(guó)保障性住房建設(shè)的啟示

牛毅

摘 要：居住成本過(guò)高已成為我國(guó)民生的首要問(wèn)題，此次兩會(huì)的政府工作報(bào)告中明確指出搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要性，習(xí)近平總書(shū)記明確提出“房子是用來(lái)住的”。近期，隨著一系列“限購(gòu)限貸”政策的出臺(tái)，房?jī)r(jià)的漲勢(shì)得到了一定的遏制，但由于相當(dāng)一部分預(yù)售者由售轉(zhuǎn)租、部分欲購(gòu)者由購(gòu)轉(zhuǎn)租、合格購(gòu)房者明顯減少及利率上漲導(dǎo)致的預(yù)期收益增加等因素，住宅租金進(jìn)而被再度推高，因此單純抑制房?jī)r(jià)上漲并不能全面徹底解決地這一民生問(wèn)題，借鑒發(fā)達(dá)地區(qū)的公共住房發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，增加公共住房供給，提高公共住房覆蓋率，并從住房結(jié)構(gòu)上轉(zhuǎn)變?nèi)藗兊淖》坑^念，不失為現(xiàn)階段的一個(gè)有效手段，本文將以香港為例，對(duì)其公共住房市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行詳細(xì)的介紹。

關(guān)鍵詞：公共住房；機(jī)構(gòu)設(shè)置；建設(shè)啟示

一、香港公共住房政策簡(jiǎn)介

（一）香港公共住房構(gòu)成及機(jī)構(gòu)設(shè)置

香港的公共住房主要分為公屋與居屋兩類，公屋是出租型公共住房，居屋是出售型公共住房。

香港房屋委員會(huì)和香港房屋協(xié)會(huì)是提供公共住房的兩家法定機(jī)構(gòu)。香港房屋委員會(huì)（房委會(huì)）是根據(jù)《房屋條例》于1973年成立的法定機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)制定和推行香港的公共房屋計(jì)劃，以滿足無(wú)法負(fù)擔(dān)私營(yíng)租住房屋市民的住房需要，從而達(dá)至政府的政策目標(biāo)。該機(jī)構(gòu)除策劃及興建公共住房外，還負(fù)責(zé)管理公共房屋、中轉(zhuǎn)房屋及臨時(shí)收容中心，房委會(huì)同時(shí)擁有和經(jīng)營(yíng)部分分層工廠大廈，以及附屬商業(yè)設(shè)施和非住宅設(shè)施。房委會(huì)主席由運(yùn)輸及房屋局局長(zhǎng)兼任，房屋署署長(zhǎng)則為房委會(huì)副主席，房屋署是房委會(huì)的執(zhí)行機(jī)關(guān)。除主席及副主席外，房委會(huì)成員還包括兩名官方及26名非官方委員，全部由行政長(zhǎng)官委任，所有非官方委員都是以個(gè)人身份接受委任。房委會(huì)轄下設(shè)有六個(gè)常務(wù)小組委員會(huì)，并按需要設(shè)立附屬小組委員會(huì)和專責(zé)小組委員會(huì)，負(fù)責(zé)制定及實(shí)施不同范疇的政策，以及監(jiān)督推行情況。香港房屋協(xié)會(huì)（房協(xié)會(huì)）是另一個(gè)提供公共住房的法定非牟利機(jī)構(gòu)，主要解決房委會(huì)未成立前香港貧苦市民的住房需要，現(xiàn)在房協(xié)會(huì)經(jīng)?？梢垣@得政府注資，參與執(zhí)行房屋政策。

（二）香港公共住房政策的主要特點(diǎn)

一是租賃型公共住房占主導(dǎo)。香港的公共住房覆蓋面廣，且絕大部分是公屋，容納了超過(guò)1/3的香港居民。從房委會(huì)的發(fā)展計(jì)劃來(lái)看，今后香港公共住房的建設(shè)將以租住為主，逐步取消出售型房屋的建設(shè)。

二是由房屋補(bǔ)償向貨幣補(bǔ)償轉(zhuǎn)變。近年來(lái)，香港特區(qū)政府逐漸明確政府職能，進(jìn)一步加大貨幣補(bǔ)償力度，自房委會(huì)1992年實(shí)施租金援助計(jì)劃以來(lái)，租金只占到租戶收入的5%-15%，同時(shí)還針對(duì)特殊住戶提供大幅減免租金的優(yōu)惠政策。

三是保障對(duì)象針對(duì)性強(qiáng)。香港公共住房政策的保障標(biāo)準(zhǔn)層次分明，針對(duì)不同時(shí)期、不同人群制定不同政策，且保障標(biāo)準(zhǔn)也不斷提高。

四是政策設(shè)置人性化。香港公共房屋政策中很多是針對(duì)老年人和其他特殊群體（殘疾人等）的優(yōu)惠政策，如“高齡單身人士”、“共享頤年”、“家有長(zhǎng)者”、“新市樂(lè)天倫”等多項(xiàng)優(yōu)先配屋計(jì)劃，一般情況下，合格的申請(qǐng)人可在輪候時(shí)間或配屋方面獲得特別安排，另外，老年人還可以領(lǐng)取現(xiàn)金租金津貼租住私人樓宇。

五是注重居住環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展。香港公共住房政策中關(guān)于環(huán)境保護(hù)的措施非常有借鑒意義， 2003年推出“公屋清潔扣分制”，指租戶被扣分?jǐn)?shù)達(dá)到一定分值，房屋署有權(quán)終止租約，由此激發(fā)住戶環(huán)保的自主意識(shí)，營(yíng)造良好的公共住房居住環(huán)境。

六是善于運(yùn)用市場(chǎng)資源。房委會(huì)以出售居屋及小區(qū)附屬商場(chǎng)、停車場(chǎng)和其他非居住性設(shè)施的收入，補(bǔ)貼公屋造成的赤字，這種“以屋養(yǎng)屋、自負(fù)盈虧”的運(yùn)作取得了不錯(cuò)的效果。

二、對(duì)我國(guó)保障房建設(shè)的啟示

一是住房結(jié)構(gòu)輕租重售，公共住房售多租少。與大部分國(guó)家租售并舉的住房供應(yīng)體系不同，我國(guó)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)中租房市場(chǎng)遠(yuǎn)小于售房市場(chǎng)，公共住房供給有限，且其中用于出租的房屋只占很小一部分。

二是保障房覆蓋面有限，保障標(biāo)準(zhǔn)有待細(xì)分。由于地價(jià)過(guò)高、房源有限及申請(qǐng)人數(shù)多等因素，使能夠享受保障住房的人群比例過(guò)小。并且住房保障對(duì)象缺乏細(xì)分，目前國(guó)內(nèi)保障住房制度并不能很好地解決不同地區(qū)、不同人群、不同層面的不同問(wèn)題，產(chǎn)品缺乏人性化。

建議借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家、地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)與發(fā)展歷程，結(jié)合現(xiàn)階段國(guó)情，制定保障手段和補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，如針對(duì)低收入困難家庭的中長(zhǎng)期住房需求，針對(duì)外來(lái)務(wù)工人員、個(gè)體商戶等流動(dòng)人群的臨時(shí)性住房需求，針對(duì)新畢業(yè)學(xué)生或打工白領(lǐng)等暫時(shí)購(gòu)買力不足人群的過(guò)渡性住房需求，以及針對(duì)高齡獨(dú)居人群的便捷性住房需求等。

三是保障房建設(shè)須合理規(guī)劃，應(yīng)注重可持續(xù)性。我國(guó)保障房建設(shè)處于起步階段，在區(qū)位規(guī)劃、建設(shè)規(guī)格、后期管理等方面尚存在一些問(wèn)題。目前新建保障房均地處偏遠(yuǎn)地段，無(wú)形中增加了中低收入者的交通成本，以北京回龍觀、天通苑等超大型保障房小區(qū)為例，由于區(qū)位過(guò)于集中，配套設(shè)施發(fā)展滯后，使得小區(qū)周邊交通、教育、醫(yī)療等資源緊張問(wèn)題突顯。

四是保障房建設(shè)資金仍是主要問(wèn)題，拓寬融資渠道勢(shì)在必舉。從香港公共住房的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，由政府出資建房到“以房養(yǎng)房”再到調(diào)動(dòng)民間資金參與建房將是一條值得借鑒參考的發(fā)展之路，就目前我國(guó)保障房的發(fā)展情況來(lái)看，政府出資主導(dǎo)建房仍將是主要的建房模式，積極發(fā)揮地方政府融資平臺(tái)功能，探索地方市政債的發(fā)行，嘗試創(chuàng)新非營(yíng)利住房合作社運(yùn)行機(jī)制，試點(diǎn)推行私人機(jī)構(gòu)代建模式，同時(shí)可以引進(jìn)有資質(zhì)的私人機(jī)構(gòu)參與配套設(shè)施的興建并以未來(lái)受益權(quán)作為投資回報(bào)。

參考文獻(xiàn)：

[1]鄭云峰.中國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房制度研究[D].福建師范大學(xué)，2014.endprint