制度套利與市場(chǎng)亂象整治從房地產(chǎn)兩則新聞?wù)f起

黃偉

近期房地產(chǎn)市場(chǎng)又出現(xiàn)在輿論的風(fēng)口浪尖上，一是銀監(jiān)會(huì)查處了信托公司對(duì)房地產(chǎn)的融資業(yè)務(wù)，二是上海市發(fā)布了整頓上海商住房的政策。除了都發(fā)生在房地產(chǎn)領(lǐng)域，這兩件事似乎并沒(méi)有直接的顯而易見(jiàn)的聯(lián)系。但細(xì)究其背后的邏輯卻不難發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是房地產(chǎn)融資的貓捉老鼠游戲，還是商住房的擦邊球，都是監(jiān)管政策不一致催生的制度套利案例。市場(chǎng)中的漏洞和亂象千千萬(wàn)，如果我們的立法和執(zhí)法僅僅只是“頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳”，恐怕很難真正地起到規(guī)范市場(chǎng)的作用。釜底抽薪式地抹平制度落差，降低市場(chǎng)主體的套利空間，才是法制建設(shè)的題中之意。

房地產(chǎn)市場(chǎng)向來(lái)是最熱鬧的話題之一，也是最關(guān)系國(guó)計(jì)民生的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域之一。在中央政府“供給側(cè)改革”的基調(diào)下，過(guò)去的半年多時(shí)間可以說(shuō)是房地產(chǎn)行業(yè)的多事之秋。本文中，我們將從房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩條“新聞”說(shuō)起，談?wù)勚贫忍桌麑?duì)房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的影響，以及從規(guī)范監(jiān)管的角度來(lái)說(shuō)，我們的立法和執(zhí)法應(yīng)當(dāng)如何應(yīng)對(duì)。

房地產(chǎn)去庫(kù)存下的房企融資收緊

第一則新聞是今年5月銀監(jiān)會(huì)向各地銀監(jiān)局印發(fā)了關(guān)于信托公司現(xiàn)場(chǎng)檢查的通知。這份通知的亮點(diǎn)在于，把違規(guī)開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)列入2017年信托公司現(xiàn)場(chǎng)檢查要點(diǎn)，例如信托公司通過(guò)股債結(jié)合、合伙制企業(yè)投資、應(yīng)收賬款收益權(quán)等模式投向房企融資規(guī)避監(jiān)管要求。

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，房企對(duì)于融資有著極高的需求。傳統(tǒng)上看，房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目的融資渠道主要是銀行貸款、上市和發(fā)公司債。但隨著監(jiān)管部門(mén)對(duì)這些融資渠道的逐漸收緊，非標(biāo)融資逐漸成為房地產(chǎn)重要的資金來(lái)源。所謂非標(biāo)融資，是銀行資金借道信托計(jì)劃、券商資管計(jì)劃這些資管產(chǎn)品投入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)、為房地產(chǎn)企業(yè)輸送資金的融資方式。過(guò)去幾年，非標(biāo)融資一度成為房地產(chǎn)企業(yè)最重要的融資方式。

另一方面，過(guò)去幾年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的一大新的挑戰(zhàn)是去除龐大的房地產(chǎn)庫(kù)存。為此，中央政府在2015年底特地提出了“供給側(cè)改革”，而房地產(chǎn)去庫(kù)存就是“供給側(cè)改革”的一項(xiàng)重要內(nèi)容。在這個(gè)背景下，證監(jiān)會(huì)系統(tǒng)開(kāi)始收緊非標(biāo)融資這個(gè)一度飆漲的房企融資通道。今年2月14日，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布了私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目的備案管理規(guī)范，文件全稱(chēng)叫《證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號(hào)-私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目》。這個(gè)《備案規(guī)范》對(duì)證券公司、基金子公司這些證監(jiān)會(huì)管轄的資管機(jī)構(gòu)發(fā)行的私募資產(chǎn)管理計(jì)劃參與房地產(chǎn)融資做了嚴(yán)密的限制，各種創(chuàng)新型的融資模式都被列進(jìn)了負(fù)面清單。但是《備案規(guī)范》只適用于證監(jiān)會(huì)體系下的各類(lèi)資管機(jī)構(gòu)，例如證券公司、基金公司、期貨公司等等，而不及于銀監(jiān)會(huì)管理的機(jī)構(gòu)，例如信托公司。所以在證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)資管計(jì)劃被限的情況下，房企紛紛求諸信托公司，以至于招致銀監(jiān)會(huì)的重點(diǎn)檢查。

“商住房”的前世今生

第二則新聞是近期上海市針對(duì)商住房發(fā)布了整頓政策，對(duì)違法違規(guī)的商業(yè)辦公項(xiàng)目和企業(yè)做了清理。上海住建部門(mén)強(qiáng)調(diào)，為進(jìn)一步維護(hù)好購(gòu)房人的正當(dāng)合法權(quán)益，對(duì)已實(shí)際成交并完成銷(xiāo)售合同網(wǎng)上備案的，購(gòu)房人要求退房的，支持購(gòu)房人依法維權(quán)，開(kāi)發(fā)企業(yè)必須積極配合；購(gòu)房人希望繼續(xù)履行合同的，可交付使用，相關(guān)信息記入房屋交易登記系統(tǒng)。

此前，北京市政府已經(jīng)出臺(tái)過(guò)對(duì)于商住房的整頓政策。今年3月26日，北京市住建委等五部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理的公告》，對(duì)“商住類(lèi)”房產(chǎn)作了限購(gòu)：對(duì)于個(gè)人購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，之前不限購(gòu)的商住房，現(xiàn)在不僅限購(gòu)，而且只能買(mǎi)二手商住房，商住房購(gòu)房人必須滿(mǎn)足在京無(wú)住房和商辦類(lèi)房產(chǎn)記錄，且在京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅。此外，即使有資格買(mǎi)商住房的個(gè)人，也無(wú)法跟銀行申請(qǐng)房貸，必須全款。

所謂商住房，是指開(kāi)發(fā)商將依法批準(zhǔn)的商業(yè)、辦公建設(shè)用地改作居住土地使用，并最終以商務(wù)公寓、酒店式公寓或者LOFT的產(chǎn)品形式推出的住房。相比真正的住房，商住房有不少明顯的不同：比如商住房的土地出讓年限一般是40和50年，而住宅為70年；商住房一般不強(qiáng)制要求設(shè)計(jì)學(xué)校、商業(yè)、居委會(huì)等配套設(shè)施；購(gòu)買(mǎi)商住房的貸款利率比較高，并且不能申請(qǐng)住房公積金貸款等。

一個(gè)城市的規(guī)劃，會(huì)綜合考量住宅、商業(yè)、辦公、基建等多種功能的布局，特定的土地性質(zhì)需要被用于特定的用途。例如我國(guó)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》將建設(shè)用地規(guī)劃性質(zhì)分為10類(lèi)，包括：居住用地、公共設(shè)施用地、工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地、對(duì)外交通用地、道路廣場(chǎng)用地、市政公用設(shè)施用地、綠地、特殊用地、水域和其他用地。商住房這類(lèi)產(chǎn)品實(shí)際上是對(duì)土地使用制度和城市規(guī)劃布局的一種變相突破，也是這些年房地產(chǎn)價(jià)格飆漲熱潮下出現(xiàn)的市場(chǎng)亂象之一。

監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)差異下的制度套利行為

信托公司對(duì)房企的違規(guī)融資和商住房似乎只是房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩處彼此獨(dú)立的灰色區(qū)域，但很大程度上它們揭示了市場(chǎng)亂象背后相同的行為邏輯。

為什么今年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)大量選擇了通過(guò)信托公司進(jìn)行非標(biāo)融資呢？前面我們交代了中央政府近期對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本態(tài)度，就是從“供給側(cè)改革”的思路出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行去庫(kù)存，同時(shí)在房?jī)r(jià)恐慌性地攀升時(shí)，通過(guò)限購(gòu)、限售和限制房企融資等手段調(diào)控房?jī)r(jià)。正是基于這樣的政策考量，證監(jiān)會(huì)和基金業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)轄下的證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)進(jìn)行了清理。證監(jiān)體系通路的封鎖，使得房地產(chǎn)信托產(chǎn)品重新煥發(fā)了生機(jī)。盡管信托計(jì)劃的融資成本相對(duì)較高，但為了渡過(guò)難關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)還是義無(wú)反顧選擇了信托融資。所以，這里的邏輯應(yīng)當(dāng)是清晰的：證監(jiān)會(huì)收緊資管機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)，但銀監(jiān)會(huì)并未要求銀行業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一步調(diào)，從而產(chǎn)生監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)的不一致和市場(chǎng)主體進(jìn)行制度套利的空間，最終資金紛紛涌向了制度洼地尋求收益。因而，想要真正限制社會(huì)資金盲目流入房地產(chǎn)企業(yè)，一行三會(huì)必須統(tǒng)一行動(dòng)，從傳統(tǒng)的“機(jī)構(gòu)監(jiān)管”向“功能監(jiān)管”升級(jí)，這也是我們的金融監(jiān)管部門(mén)正在積極實(shí)踐的方向。

這個(gè)邏輯同樣適用于商住房的案例。之所以開(kāi)發(fā)商和投資者大量涌入商住房，并希望落實(shí)“商改住”，很大程度上也是因?yàn)樯虡I(yè)用地和住宅用地監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)的不一致，同時(shí)這種不一致存在灰色和模糊區(qū)域，存在制度套利的空間。實(shí)際上，如前面所說(shuō)，商業(yè)房產(chǎn)的成本比住宅房產(chǎn)的成本更高，例如前者貸款利率更高、稅費(fèi)減免更少、物業(yè)保暖等費(fèi)用更高等，但依然有眾多投資者買(mǎi)入商住房。其原因在于，目前很多城市紛紛縮減了住宅用地的供應(yīng)，而對(duì)于商業(yè)用地的供應(yīng)并沒(méi)有收緊。另外，商業(yè)用地使用年限為40年，如果其能轉(zhuǎn)化為住宅用地，使用年限可以直接變?yōu)?0年，是巨大的收益增長(zhǎng)，這也成為眾多開(kāi)發(fā)商和投資者“搏一把”的重要?jiǎng)恿?。在?dāng)前住宅價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，而商業(yè)利潤(rùn)逐漸走低的大環(huán)境下，投機(jī)者通過(guò)商住房進(jìn)行商業(yè)用地和住宅用地的需求也變得越來(lái)越大。另一方面而言，當(dāng)前部分城市住宅用地的供不應(yīng)求也是商住房快速興起的重要原因。但居民住房需求的滿(mǎn)足，應(yīng)當(dāng)通過(guò)完善住宅用地市場(chǎng)供需機(jī)制，而非突破土地使用性質(zhì)、尋求制度套利。

統(tǒng)一的立法和嚴(yán)格的執(zhí)法是市場(chǎng)走向理性的必由之路

房地產(chǎn)市場(chǎng)的亂象絕不僅限于違規(guī)融資和商住房項(xiàng)目，現(xiàn)實(shí)社會(huì)的亂象也不僅僅限于房地產(chǎn)市場(chǎng)，立法部門(mén)和執(zhí)法部門(mén)作為經(jīng)濟(jì)秩序的維護(hù)者和社會(huì)利益的平衡者，勢(shì)必要對(duì)這些亂象做出回應(yīng)。以往我們的立法、執(zhí)法部門(mén)更多的是走在了市場(chǎng)亂象的后面，當(dāng)出現(xiàn)違法違規(guī)的行為時(shí)，出臺(tái)針對(duì)性的法律法規(guī)，或者直接對(duì)違法行為進(jìn)行取締。但這種“就事論事”式的管理方式無(wú)疑很難完全覆蓋市場(chǎng)的所有角落，也很難稱(chēng)得上高效完善。

市場(chǎng)的監(jiān)管似乎更應(yīng)當(dāng)從“動(dòng)力學(xué)”的角度去開(kāi)展。為什么投資者紛紛購(gòu)買(mǎi)上不了戶(hù)口裝不了燃?xì)獾纳套》?，為什么房企選擇成本高昂的信托計(jì)劃進(jìn)行融資？如果監(jiān)管部門(mén)能協(xié)調(diào)立法和執(zhí)法，例如對(duì)所有資管產(chǎn)品的房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)都進(jìn)行一致把控，不論是證監(jiān)會(huì)體系下的資管計(jì)劃，還是銀監(jiān)會(huì)體系下的資管計(jì)劃，甚至保險(xiǎn)資管計(jì)劃，資金恐怕便不會(huì)挖空心思尋找監(jiān)管洼地了。同樣的，如果商業(yè)用地和住宅用地的審批、使用是涇渭分明的，并不存在商業(yè)用地向住宅用地隨意轉(zhuǎn)變的可能，開(kāi)發(fā)商和投資者可能也不會(huì)想在這兩種土地間尋求套利。

監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一并非簡(jiǎn)單的在立法上做到一致，它同時(shí)也要求執(zhí)法在執(zhí)行上確保法律法規(guī)能得到一致對(duì)待，司法部門(mén)也需要做到一視同仁。沒(méi)有執(zhí)法部門(mén)和司法部門(mén)的支持，立法也可能流于紙面。以房地產(chǎn)非標(biāo)融資為例，一行三會(huì)監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一是資管行業(yè)房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)規(guī)范的前提，但各個(gè)監(jiān)管部門(mén)協(xié)調(diào)行動(dòng)，例如共享各類(lèi)資管產(chǎn)品底層資產(chǎn)信息等，則是統(tǒng)一監(jiān)管得以奏效的保障。

編輯：黃靈 yeshzhwu@foxmail.comendprint