農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押存在的問題與對策

吳玉華

摘要：為了進一步推動農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展及改善，國家推行了“國發(fā)[2015]45號”來進行農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點工作，從加強對農(nóng)村金融扶持力度的角度來解決現(xiàn)有的“三農(nóng)”問題，雖然在試點中此政策的實行取得了較為良好的成績，但是其在全面推行中依舊存有一些不可忽視的問題。

關(guān)鍵詞：農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押；農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)；問題；對策

引言

目前社會經(jīng)濟轉(zhuǎn)型帶動農(nóng)村向著現(xiàn)代農(nóng)業(yè)方向轉(zhuǎn)變，而在農(nóng)村中固有的“三農(nóng)”問題限制了農(nóng)村經(jīng)濟轉(zhuǎn)型及進步，因此在實際中必須要有切實的金融扶持制度才能改善農(nóng)村經(jīng)濟問題。而農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)（下文簡稱“兩權(quán)”）抵押貸款的推行正是為解決這一問題的重要政策措施。

一、“兩權(quán)”抵押政策推行的預(yù)期目的

相較于我國社會經(jīng)濟、城市經(jīng)濟快速發(fā)展的情況來說，農(nóng)村經(jīng)濟落后已經(jīng)成為非常常見的現(xiàn)象，“三農(nóng)”已經(jīng)成為我國發(fā)展中的一項社會性問題，總體來說造成此種情況主要是由于農(nóng)村地區(qū)經(jīng)濟活性不足導(dǎo)致其發(fā)展過于落后，最為突出的問題就是金融注資水平過低而限制農(nóng)村的發(fā)展。而“兩權(quán)”抵押政策的執(zhí)行主要是為了通過新的金融發(fā)展模式來調(diào)動農(nóng)村經(jīng)濟，使農(nóng)村耕地資源利用效率得到提升，推動農(nóng)村經(jīng)營活動的進行，從而促使社會資金可以流入農(nóng)村，降低因金融流轉(zhuǎn)困難及融資困難所造成的“三農(nóng)”問題產(chǎn)生的影響，盤活農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，推進現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的進步。

二、“兩權(quán)”抵押在農(nóng)村中實行存在的問題

（一）土地資源分散，缺乏規(guī)模化經(jīng)營條件

受原有的土地經(jīng)營模式影響，多數(shù)農(nóng)村在土地經(jīng)營中仍以分散式經(jīng)營為主。以“兩權(quán)”抵押試點開展的實際情況來看，農(nóng)村耕地資源過于分散影響其在抵押貸款中的融資程度，因此在“兩權(quán)”抵押中多數(shù)農(nóng)戶是以小額信用貸款作為主要的貸款形式，這也是土地分散經(jīng)營中唯一可以采用的抵押貸款方式，其額度較低，這也使農(nóng)民在經(jīng)營中仍然以小型經(jīng)營模式為主，無法獲取規(guī)?；?jīng)營才能達到的高收益目標(biāo)。

（二）法律漏洞帶來高風(fēng)險

“兩權(quán)”抵押中其有許多內(nèi)容及條款與現(xiàn)行法律存在相悖的情況，以《擔(dān)保法》及《物權(quán)法》為例，其對土地使用權(quán)的規(guī)定及住房財產(chǎn)權(quán)的規(guī)定與“兩權(quán)”抵押之間存在著很大的沖突，這也使農(nóng)民在進行“兩權(quán)”抵押時可能會因法律障礙而出現(xiàn)不能融資或是融資風(fēng)險等問題，使農(nóng)民自身權(quán)益無法得到良好的保障。

（三）“兩權(quán)”抵押的限制

由于農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展落后，因此其法律制度及社會保障體系等都存在著很大的缺陷，這種情況使農(nóng)村農(nóng)民在融資的過程中所受限制因素也非常多，其中影響“兩權(quán)”抵押最為明顯的限制因素就是農(nóng)民所使用宅基地的社會保障特點，這也造成在農(nóng)村地區(qū)其個人不動產(chǎn)的確定存在邊界模糊的情況，使融資存在困難的現(xiàn)象。

三、“兩權(quán)”抵押問題形成的因素

（一）原有的土地制度無法適應(yīng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展要求

現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展及進步必然需要相應(yīng)的制度及政策作為支持，這樣才能保證農(nóng)村經(jīng)濟結(jié)構(gòu)得到相應(yīng)的調(diào)整及改革，而目前在農(nóng)村實行的土地及制度對農(nóng)民利益及經(jīng)濟發(fā)展之間的關(guān)系沒有清晰的界定，其多數(shù)涉及到土地產(chǎn)權(quán)的規(guī)定都沒有細化處理，可操作性仍需進一步驗證。

（二）法律體系不完善

目前在“兩權(quán)”抵押中其所實行的法律政策仍然存在較多的漏洞及缺陷，法律體系不完善使“兩權(quán)”抵押實際的所受影響因素較多，在不同的法律之間沒有相應(yīng)的制度來對其相悖之處進行調(diào)和，最終所影響的依舊是農(nóng)民的利益。

（三）農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)不明

土地產(chǎn)權(quán)不明在農(nóng)村中是一個非常常見的問題，土地產(chǎn)權(quán)所屬直接決定了農(nóng)民是否可以通過“兩權(quán)”抵押來進行融資，其也決定了農(nóng)民進行“兩權(quán)”抵押是否合法。雖然國務(wù)院頒布了相應(yīng)的政策要求對農(nóng)村土地進行登記，但是在實際中仍然存有許多具有產(chǎn)權(quán)爭議的土地，其歸屬問題影響“兩權(quán)”抵押的實行，為相關(guān)工作帶來較大的難度。

四、對“兩權(quán)”抵押問題進行解決的對策

（一）完善立法來限定“兩權(quán)”抵押的范圍

對于“兩權(quán)”抵押的范疇最終還需以法律作為基準(zhǔn)，通過對立法及對法規(guī)的修訂來明確農(nóng)民在“兩權(quán)”抵押中的相關(guān)權(quán)益，使“兩權(quán)”抵押這項金融政策可以在合法的基礎(chǔ)上全面實行，通過規(guī)范立法來為農(nóng)民的“兩權(quán)”提供更加完善的保障。

（二）規(guī)范“兩權(quán)”抵押的實施流程

為了避免在“兩權(quán)”抵押的過程中出現(xiàn)錯誤，必須要制定完善的制度來規(guī)范“兩權(quán)”抵押的實施流程，其通常是以“提出申請→資格認定→價值評估→貸款審批”作為主要的流程環(huán)節(jié)，在此過程中要加大監(jiān)督、審核力度，優(yōu)化審批流程，以期在最短的時間內(nèi)完成“兩權(quán)”抵押過程。

（三）規(guī)范不動產(chǎn)登記工作

不動產(chǎn)登記需要依據(jù)國務(wù)院下發(fā)標(biāo)準(zhǔn)及要求來執(zhí)行，通過登記的方式對農(nóng)民不動產(chǎn)歸屬進行記錄及確定，以此來保證在實際的“兩權(quán)”抵押中可以明晰“兩權(quán)”的權(quán)屬，提高“兩權(quán)”抵押工作的效率。

（四）加大扶持和協(xié)調(diào)配合力度

人民銀行要對符合條件的農(nóng)村金融機構(gòu)加大支農(nóng)再貸款支持力度。銀行業(yè)監(jiān)督管理機構(gòu)要研究差異化監(jiān)管政策，合理確定資本充足率、貸款分類等方面的計算規(guī)則和激勵政策，支持金融機構(gòu)開展“兩權(quán)”抵押貸款業(yè)務(wù)。保險監(jiān)督管理機構(gòu)要進一步完善農(nóng)業(yè)保險制度，大力推進農(nóng)業(yè)保險和農(nóng)民住房保險工作。

結(jié)語

以上“兩權(quán)”抵押中存在的問題主要是依據(jù)我國多數(shù)農(nóng)村發(fā)展現(xiàn)狀所提出的，其落實及執(zhí)行困難也是在“兩權(quán)”抵押中亟需解決的問題。而針對“兩權(quán)”抵押問題所提出的解決對策以是“國發(fā)[2015]45號”作為基礎(chǔ)而提出，通過不動產(chǎn)登記等措施來確定農(nóng)民自身權(quán)益，為“兩權(quán)”抵押的實行提供基礎(chǔ)條件。

參考文獻

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