養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式與規(guī)劃設(shè)計(jì)研究

劉佳

摘要：養(yǎng)老是現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)面臨的重要問題之一，為了解決老年養(yǎng)老問題，通過養(yǎng)老地產(chǎn)的方式，為養(yǎng)老提供一個(gè)集醫(yī)療服務(wù)、養(yǎng)老、休閑娛樂和生活等的多功能養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，在滿足老年養(yǎng)老的基礎(chǔ)上，提高老年人口的生活質(zhì)量。但是由于現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)的商業(yè)模式和運(yùn)營(yíng)方式，尚存在摸索階段，使得市場(chǎng)開拓的效果不夠理想，影響?zhàn)B老地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。基于此，本文將著重分析探討?zhàn)B老地產(chǎn)的開發(fā)模式與規(guī)劃設(shè)計(jì)，以期能為以后的實(shí)際工作起到一定的借鑒作用。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn)；開發(fā)模式；規(guī)劃設(shè)計(jì)

1 養(yǎng)老地產(chǎn)涵義

養(yǎng)老地產(chǎn)是適應(yīng)現(xiàn)今社會(huì)形勢(shì)和國(guó)內(nèi)發(fā)展基本需求的項(xiàng)目，人口老齡化是制約社會(huì)進(jìn)步與安定的重要因素。大量老年人口的增加，不但會(huì)增加社會(huì)的負(fù)擔(dān)，還會(huì)導(dǎo)致老年人口的生活品質(zhì)無法得到保障。養(yǎng)老地產(chǎn)主要是致力于老年生活改善的重要項(xiàng)目，通過對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)，得到具備居住功能、商業(yè)功能、文化娛樂功能和醫(yī)療服務(wù)功能等，為老年人提供適宜居住的住宅環(huán)境、完善的交友娛樂和學(xué)習(xí)的場(chǎng)所和空間，并通過完善的醫(yī)療服務(wù)體制，重視對(duì)老年人的健康，進(jìn)一步改善老年生活的質(zhì)量。（見圖1）。

2 養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式

2.1 專門建設(shè)綜合型養(yǎng)老開發(fā)建設(shè)模式

目前，專門建設(shè)綜合型老年公寓、規(guī)劃養(yǎng)老社區(qū)，是比較常見的開發(fā)方式。綜合型老年公寓除了老年人養(yǎng)老居室外，還有小游園、健身場(chǎng)地和康復(fù)醫(yī)療活動(dòng)中心、醫(yī)療中心和老年大學(xué)等配套的基礎(chǔ)設(shè)施。規(guī)劃中把老年人的各種生活需求全部納入開發(fā)之中，注重創(chuàng)新服務(wù)需求，實(shí)現(xiàn)投資多元化的建設(shè)融資渠道。

2.2 普通社區(qū)中配建各類養(yǎng)老產(chǎn)品

近年來，越來越多的地產(chǎn)開發(fā)商在居住區(qū)開發(fā)時(shí)，配套建設(shè)養(yǎng)老產(chǎn)品。這種開發(fā)模式有利于帶動(dòng)地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向新的客戶群，走產(chǎn)品差異化路線。養(yǎng)老產(chǎn)品的居住者可分享小區(qū)其他設(shè)施，如健身場(chǎng)所、衛(wèi)生院等，降低配套設(shè)施的建設(shè)。同時(shí)，這種“一碗湯的距離”被越來越多的老人所接受，即可有自己獨(dú)立的生活，也能時(shí)常得到子女的照顧。這種被稱為“全齡社區(qū)”的居住理念是現(xiàn)階段最為符合我國(guó)國(guó)情的養(yǎng)老模式。

2.3 結(jié)合景點(diǎn)養(yǎng)生開發(fā)項(xiàng)目

目前，國(guó)內(nèi)很多旅游景點(diǎn)注重養(yǎng)生、體閑和康復(fù)開發(fā)建設(shè)，十分吸引老年游客，海南、廣西、云南等具有較好的風(fēng)景資源或特色文化的地區(qū)較為適合建設(shè)此類養(yǎng)老模式。針對(duì)老年客戶的需求，在風(fēng)景秀麗的地方引入醫(yī)療、保健、定期康復(fù)等項(xiàng)目。但是，目前這種養(yǎng)老模式的養(yǎng)老功能遠(yuǎn)低于其度假功能，比較適合高齡活力老人，候鳥式度假養(yǎng)生休閑。

2.4 引進(jìn)國(guó)際養(yǎng)老機(jī)構(gòu)投資興辦

1）建設(shè)國(guó)外老年連鎖設(shè)施：全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程中，國(guó)外很多養(yǎng)老機(jī)構(gòu)看好中國(guó)養(yǎng)老業(yè)的開發(fā)市場(chǎng)，政府部門或社會(huì)力量，積極展開項(xiàng)目建設(shè)對(duì)接，注重引進(jìn)開發(fā)養(yǎng)老項(xiàng)目，開辦一些國(guó)外養(yǎng)老企業(yè)的連鎖組織，既引進(jìn)了外資，又緩解了國(guó)內(nèi)養(yǎng)老壓力。2）同國(guó)際養(yǎng)老品牌機(jī)構(gòu)聯(lián)辦：發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)入老齡社會(huì)的時(shí)間要比較早，所以國(guó)外知名品牌養(yǎng)老機(jī)構(gòu)很多：國(guó)內(nèi)的企業(yè)或組織，興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)時(shí)注重與外商聯(lián)系，爭(zhēng)取與知名的國(guó)外養(yǎng)老機(jī)構(gòu)聯(lián)辦，引進(jìn)國(guó)外知名養(yǎng)老機(jī)構(gòu)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式和管理、護(hù)理經(jīng)驗(yàn)，引進(jìn)養(yǎng)老設(shè)備和高新技術(shù)設(shè)施。

除此之外，日本、新加坡等地還嘗試有與醫(yī)療機(jī)構(gòu)結(jié)合建立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，與幼兒園并設(shè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、與保險(xiǎn)業(yè)結(jié)合，利用險(xiǎn)資投資養(yǎng)老地產(chǎn)等多種養(yǎng)老模式。

3 養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)

3.1 養(yǎng)老地產(chǎn)選址

養(yǎng)老地產(chǎn)選址應(yīng)多選在景色優(yōu)美、地域?qū)掗煹慕紖^(qū)地帶，這樣的地理環(huán)境能夠?qū)９┠切﹦偼诵?、?zhǔn)備養(yǎng)生的老年人居住和療養(yǎng)。同時(shí)郊區(qū)地帶的土地價(jià)格較為便宜，并且地域遼闊，十分適合大規(guī)模的地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。

養(yǎng)老地產(chǎn)還應(yīng)臨近大型醫(yī)療單位，甚至與醫(yī)療機(jī)構(gòu)建立合作關(guān)系。這種養(yǎng)老選址，能夠?qū)?yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源引入養(yǎng)老項(xiàng)目，從而提升項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，使老人感到居住在其中有安全保障。

3.2 老年住宅設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)

現(xiàn)有養(yǎng)老地產(chǎn)的住宅類型也多種多樣，比如獨(dú)棟的住宅、多層的公寓、獨(dú)立居住中心、復(fù)合公寓、拼湊的住宅等類型。老年人可以根據(jù)自己的實(shí)際需要選擇住宅類型。對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)住宅的規(guī)劃設(shè)計(jì)，充分考慮到老年人身體狀況的特點(diǎn)，突出方便實(shí)用性，如住宅內(nèi)要求無障礙設(shè)計(jì)、緊急呼救系統(tǒng)等，有針對(duì)康復(fù)老人所設(shè)置的扶手，特制防滑浴缸等；更有針對(duì)特殊老年病，進(jìn)行的人性化設(shè)計(jì)，如養(yǎng)老中心為失智老人設(shè)計(jì)的特殊顏色房門、識(shí)別性空間節(jié)點(diǎn)、為避免失智老人的走失，設(shè)置的各類門禁等。

經(jīng)過多年的探索實(shí)踐，歐美、日本等養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)先行者，在養(yǎng)老住宅設(shè)計(jì)領(lǐng)域總結(jié)出了一定的方法和設(shè)計(jì)理念，其目標(biāo)為方便老年人的行動(dòng)，減少老人各類風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性，并激發(fā)老人的活動(dòng)興趣。

3.3 加強(qiáng)自身服務(wù)能力建設(shè)

養(yǎng)老地產(chǎn)不同于普通地產(chǎn)，在設(shè)施和服務(wù)方面需要投入更多。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)應(yīng)加強(qiáng)自身服務(wù)能力建設(shè)，提供更多先進(jìn)的設(shè)施設(shè)備，打造專業(yè)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)。在后期的服務(wù)管理方面，根據(jù)入住人群的特殊需求，在醫(yī)療保健、餐飲娛樂、以及信息咨詢等方面提供全方位系統(tǒng)的服務(wù)，從而提高入住人群的生活質(zhì)量。

3.4 創(chuàng)新養(yǎng)老地產(chǎn)新模式

我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展在很多方面還處在發(fā)展中階段，雖然近些年養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)取得了一定成績(jī)，但是還沒有認(rèn)可度很高的標(biāo)桿型的企業(yè)、項(xiàng)目出現(xiàn)。因此，有必要出現(xiàn)新的發(fā)展模式，將養(yǎng)老地產(chǎn)從投資開發(fā)到管理服務(wù)等都進(jìn)行充分整合，將各個(gè)環(huán)節(jié)打通并連接到一起，更好的推動(dòng)養(yǎng)老服務(wù)全面化和社會(huì)化。同時(shí)，要引進(jìn)高端的服務(wù)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的同時(shí)，組建自己的服務(wù)機(jī)構(gòu)，以帶動(dòng)的模式為社會(huì)提供更加高端的養(yǎng)老地產(chǎn)與服務(wù)，以此來形成趨于完整的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)和發(fā)展模式。

總而言之，養(yǎng)老地產(chǎn)是針對(duì)老年人的特點(diǎn)、致力于改善老年人的晚年生活水平，從而構(gòu)建具有養(yǎng)老、生活和醫(yī)療服務(wù)等多功能的老年服務(wù)房地產(chǎn)項(xiàng)目。為了保障養(yǎng)老房地產(chǎn)項(xiàng)目的更好發(fā)展，要求我們?cè)谝院蟮膶?shí)際工作中必須對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)行系統(tǒng)規(guī)劃，尋找適合中國(guó)國(guó)情的開發(fā)模式及規(guī)劃設(shè)計(jì)方式。

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