當前直管公房管理面臨的難題與對策探討

李歡歡

摘要：直管公房作為時代的歷史產物，為城市商業(yè)網點的布局，解決群眾就業(yè)和住房困難作出過重大貢獻，曾經有過輝煌的年代。但是目前直管公房管理也存在一些歷史遺留問題：一是依法管房缺乏有效依據；二是直管公房以租不能養(yǎng)房；三是多頭管理使國有資產流失嚴重；四是問題復雜社會矛盾突出等。

關鍵詞：直管公房；難題；對策

1前言

某市現有直管公房主要來源于解放初期由政府經租、公私合營、沒收、私改和統(tǒng)建、危改回遷及其它來源的房屋。目前，該市共有約80萬平方米直管公房，居住人群收入都相對較低，房屋大多老舊，配套設施也不完善，有相當部分的房屋已是危房，其存在的安全隱患，嚴重威脅著國家財產和人民生命的安全，政府每年都須投入大量資金予以維修，面臨的直管危舊公房改造任務比較繁重。

2主要存在的難題

2.1重點和難點

直管公房租賃關系上的權利義務關系。根據國家房改政策，公有住房是一段歷史，因此，必須把它當做歷史來看待，而不能僅僅從現有的法律規(guī)定來處理。直管公房，是指所有權歸政府并由房管部門直接管理的國家經租、公私合營、沒收、接管、代管、劃撥、政府資金購建的房屋，以及福利分房和實物拆遷時期建造的尚未出售的住房（含小區(qū)公建配套）等。

2.2目前最大的問題是

國家層面，已經沒有哪個部門主管公有住房政策，也沒有哪個部門研究存在的難題；公有住房租賃行為不完全受《合同法》對出租人和承租人的權利義務的規(guī)定；國家層面的住房政策部門中，已經沒有熟悉公有住房管理政策的人員；《公有住房管理辦法》已經于1998年廢止，公有住房管理無政策可依。

2.3管理上的問題

各地政府領導和房管部門對國家關于公有住房的政策不熟悉，沒有認識到直管公房的實質是福利，公有住房承租權實際上相當于所有權，對租戶的購買權等權益沒有充分保障；在棚戶區(qū)改造過程中，直管公房的房屋置換政策不明確，難以按照法律和政策保障租戶利益?！秶鴦赵宏P于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》（國發(fā)【2013】25號）：“對經濟困難、無力購買安置住房的棚戶區(qū)居民，可以通過提供租賃型保障房等方式滿足其基本居住需求，或者在符合有關政策規(guī)定的條件下，納入當地住房保障系統(tǒng)籌解決?！比绱艘?guī)定，相當于讓棚戶區(qū)居民用房屋的所有權換取公共租賃住房的承租權，而公共租賃住房的租賃期限原則上是5年，居民的權利無法得到充分保障；直管公房租金過低，與保障性住房（如公共租賃住房）租金、管理等制度并軌困難，產權單位利益無法得到保障。

2.4售后公有住房物業(yè)管理中的難題

公有住房出售政策存在的問題：只向住戶出售了權利，沒有轉移義務。這種狀況與《物權法》相矛盾。存在上述問題的主要原因：公有住房出售政策在先，《物權法》頒布在后；公有住房的購買人的思想尚未轉變，還存在依賴思想，根據公有住房出售政策，理所應當地認為維修、養(yǎng)護、管理責任仍應由原產權單位負擔，不管《物權法》、《合同法》有什么樣的規(guī)定；物業(yè)服務費標準由政府規(guī)定，與物業(yè)服務的實際成本不符，中間的差額只能由原產權單位進行暗補；房改房住宅小區(qū)的資產劃分需要根據《物權法》的規(guī)定進一步明確，目前還難以完全按照《物權法》第六章的有關規(guī)定分配權利和義務。

2.5售后直管公房維修資金歸集、使用、監(jiān)管中的難題

《住宅專項維修資金管理辦法》（165號令）中關于售后公有住房維修資金繳存、管理、使用、續(xù)籌、監(jiān)管、返還等方面的規(guī)定。重點把握：

（一）住宅專項維修資金的實質是共用部位共用設施設備的養(yǎng)老金，交存維修資金是每個業(yè)主的義務，也是一種公德。因為這些錢不是用來修你自己家單獨所有的部分，而是修大家共有的部分。

（二）法律依據：《物權法》第六章“建筑物區(qū)分所有權”。房改房的維修資金及其增值收益的所有權；經濟適用住房的維修資金及其增值收益的所有權，增值收益使用的決策權。

（三）法律原則：有約定的從約定，沒有約定的從規(guī)定（例如，一層的住戶是否可以不交電梯費，是否可以不承擔電梯的維修、養(yǎng)護、管理責任？）。

（四）難點：續(xù)籌的義務主體、續(xù)籌的程度、續(xù)籌手段的強制性。從全國情況看，沒有任何一個城市解決了續(xù)籌手段的強制性，所以續(xù)籌都很困難。主管部門對售后公有住房維修資金的續(xù)籌不重視。

3直管公房管理的對策

3.1提高公房租金水平或給予稅收扶持

鑒于國有企業(yè)單位管理直管公房租金標準偏低，不能完全覆蓋管理成本，為消除房屋安全隱患，確保人民群眾的生命財產安全，服務社會，也為了管房單位自身的生存和發(fā)展，我們建議盡快啟動黨政機關辦公用房的市場化調租，租金標準綜合考慮折舊費、管理費、維修費、稅金、利潤等因素；建議物價和房管部門加強研究，適當提高民用住宅租金水平。

如上述調租工作短期內無法開展，建議考慮公房產權人承擔著為民服務的社會職責，公房租賃經營有一定的社會公益性質，并非純市場運營的因素，參照其他市屬、區(qū)屬直管公房的管理模式，在房產稅、土地使用稅等方面給予稅收減免或稅收返還政策。

3.2健全完善公房管理法規(guī)，加強行業(yè)指導

一是建議市政府及主管部門根據我市公房現狀，全面梳理現有法規(guī)及政策，對于已經明顯滯后的進行廢、改、立，確保公房經營管理“有法可依”，更好地維護當事人的合法權益。參照北京、哈爾濱等城市規(guī)定，明確承租人如轉讓公房使用權只能由產權人回購；承租人不得隨意改變房屋使用性質；明確對非住宅公房的征收補償采取實物補償的形式，對政府主導的非征收的房屋騰退（主要是對優(yōu)保建筑的騰退）確定對產權人的補償方式和比例；提出經營性用房租金標準指導意見，建議確定為房屋所在區(qū)位市場租金的30%。二是建議進一步明確行政管理部門的職責，對行業(yè)管理加強統(tǒng)籌、指導、監(jiān)督，不斷提高公房管理單位管理水平，優(yōu)質服務民生。

3.3創(chuàng)建非住宅直管公房規(guī)范化管理新模式

一是進一步明確市級非住宅公房的管理范圍，原則上應將政府性投資建設或購置的房屋、原公房征收（拆遷）補償資金置的房屋、以公房進行產權交換的房屋、依法接管、沒收歸政府的房屋下列非住宅公房納入公房統(tǒng)一管理。二是要完善公房資產管理基礎性工作，通過整合政府性資產的管理體制，一方面減少自管公房閑置，或無償被單位和個人占用的情況，另一方面減輕直管公房資金嚴重不足的壓力，切實發(fā)揮直管公房應有的作用。三是要建立市區(qū)公房公開租賃平臺。按照市財政部門關于行政事業(yè)單位非自用房產出租的基本流程，對一些空置周期長，容易錯失招租時機的房屋，要進一步完善操作流程，縮短招租至簽約的周期，減少相關手續(xù)審核審批手續(xù)，降低租賃成本，方便承租人承租。同時，要借鑒“管辦分離”，避免管理部門一手搞管理，一手搞經營，既當裁判員，又當運動員的現象，建議公房管理部門在加強產業(yè)產籍和資產管理的同時，建立獨立的公房租賃平臺，實行公房租賃備案制度，公開招租公示制度，對日常租賃經營和維修養(yǎng)護以購買服務的方式委托相關專業(yè)單位進行管理。

3.4將公房管理納入民生工程的重點范疇。

根據公房現在的狀況，梳理現有法規(guī)及政策，對于已經明顯滯后的進行廢改立，一則明確行政部門的職責，對行業(yè)管理進行統(tǒng)籌、指導、監(jiān)督；二則將公房維修基金納入全市維修基金平臺統(tǒng)一管理，改變各產權人分散管理、各自為政的局面，改變當前售后公房公共部位維修的困境。必要時政府應設立專項財政基金，著力進行老舊公房的供水、供氣、供電、消防設施等市政基礎設施的改造；三則加快老城區(qū)危改進程，徹底解決居民的生活環(huán)境。

3.5解放思想、拓寬領域，打造物業(yè)管理精品工程。

物業(yè)管理是隨著國家房地產業(yè)，尤其是住宅產業(yè)的發(fā)展而逐步發(fā)展起來的。當人們的生活水平逐步提高后，人們就更關注生活的質量，關注居住環(huán)境的日常保養(yǎng)和維護，盡可能使住宅小區(qū)整潔，環(huán)境優(yōu)雅，生活便利，安全不受侵害。根據政府關于物業(yè)管理的有關規(guī)定，新建小區(qū)必須實行物業(yè)管理制度，而直管公房舊小區(qū)卻在推行物業(yè)管理的過程中，遇到了很多困難和問題。

4結束語

房地產業(yè)與社會與民生關聯度最大，要從根本上改善居民的住房條件，必須有計劃地全面徹底地進行改造，并加大廉租房和經濟適用房建設力度。直管危舊公房的改造工作不僅是房管部門一家的事，還需要有關部門共同關注，統(tǒng)一協(xié)調。直管危舊公房改造要做的工作還很多，面臨的困難也不少，相信只要政府重視，各部門通力合作，一定可以把直管危舊公房的改造工作做好，進一步加直管危舊公房改造，發(fā)展低碳、節(jié)約、綠色、環(huán)保、智能型建筑，使城市面貌和人民群眾的居住環(huán)境得到顯著改善。

參考文獻：

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