共有產權房問題探討

谷營

摘 要：如今社會的發(fā)展也使得人口的收入分化日益加重，很多城市都存在著這樣一個群體，他們不能享受政府提供的廉租房等優(yōu)惠政策，但同時也不能以自己的力量購買商品房，他們就是夾心層人群。為實現(xiàn)人民的基本住房權益的保障，有必要探索新的住房保障體系的制度，共有產權房便應運而生。

關鍵詞：共有產權房；夾心層人群；住房權益；理論設計

正文：

一、背景

1.原有住房保障體系對于“夾心層人群”住房權益保障存在空白

城市化導致越來越多的農村人口涌向城鎮(zhèn)，同時城市中低收入人群自身住房的需求因城區(qū)擴展而增大。由于廉租房，公租房針對的是低收入家庭，中低收入人群不屬于供應對象，經濟適用房對于夾心層人群來說，存在價格較高以及監(jiān)管不力的問題，使得中低收入人群的住房保障問題長期以來處于被忽視的狀態(tài)。

2.我國加快建設保障性住房體系，推廣共有產權房試點工作

在國家政策推動下共有產權房試點城市初具成效。2017年，習近平主席在十九大報告強調，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。國務院住房部出臺支持試點城市開展共有產權房的相關建設，明確其發(fā)展的戰(zhàn)略意義。2018年，兩會期間針對記者提出的“高房價，買不起”這一問題，住建部部長王蒙徽給出了解決方案，發(fā)展共有產權住房。共有產權房作為多渠道保障中的“新環(huán)節(jié)”，已經引起人們的廣泛關注和討論。迄今為止，已有北京，上海，廣州，杭州等12個試點城市。預計到2020年，提供共有產權房和租賃住房的用地將會占到增量的30%。

河北省明確探索共有產權房的發(fā)展目標。按照“雙創(chuàng)雙服”總體活動部署，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”總體定位，我省出臺2018年全省住房制度改革工程實施方案。研究探索共有產權住房，完善住房保障和供應體系，多渠道解決群眾的住房問題成為我省2018年的目標任務之一。

二、實施設計

（一）定價設計考慮問題

基于雙贏的視角進行考慮，以政府的讓渡成本和共有產權房建設開發(fā)商的合理利潤率為基礎進行成本導向型定價設計，促進共有產權房的落地實施。同時還兼顧了特定城市夾心層群體的收入狀況以及還貸能力，確保其購房可支付能力，從而共同建立了共有產權房的初始定價模型。在增購價格設計上，為了激勵受保障對象對房屋產權的增購，加快共有產權住房建設資金的回流，通常給予在一定年限內按原價增購的優(yōu)惠政策，而超過一定年限則需考慮政府初始投資的時間價值，同時還需對占用的政府產權支付一定的租金。在回購價格設計上，當受保障對象因個人原因將所擁有的產權回售給政府時，在回購價格中主要考慮到房屋的折舊價值以及貨幣的時間價值。

（二）明確雙方權利義務

購房人權利：

其一，充分受保障居住權和使用權。政府應監(jiān)督房地產建設單位提供良好的小區(qū)基礎設施，引入合格的物業(yè)服務企業(yè)，滿足購房者享受充分的住房權利。

其二，受限制的處分權。購房人在購買共有產權房后，需自住滿5年后方可上市交易，但只能出賣給符合申購共有產權房條件的下一對象。交易產生增值收益由保障對象和政府按產權比例分配；同等條件下政府可優(yōu)先回購，再將部分產權出售給其他保障對象。

其三，收益權。共有產權房購房人可以將所購的共有產權房進行出租租金由政府和購房人按照產權比例分享收益。

購房者義務：

妥善管理和維護共有產權房的房屋建筑以及基礎設施，積極履行物業(yè)使用人繳納物業(yè)費用，維持物業(yè)服務良好運轉。

政府權利：

當購房者未取得完全產權時，與購房者共享出租和上市交易所獲得的收益。

政府義務：

做好共有產權房購房者的守夜人，監(jiān)督建設施工單位以及物業(yè)服務單位的建設和服務質量，保障購房者的居住權的良好實現(xiàn)。

（三）單獨選址

將對于共有產權房的建設用地實行指標單列，防止違規(guī)用地如閑置用地、擅自改變用途等違規(guī)現(xiàn)象的出現(xiàn)，保證共有產權房建設的順利進行。

（四）準入審核

在整理各地試點城市發(fā)展經驗的基礎之上，本項目針對制度原理上存在缺陷導致覆蓋群體不全面進行完善。本項目在準入機制上，分為程序條件審核和實體條件審核精準幫助保障人群。

（1）程序條件審核

購買共有產權房屋辦理過戶時，比單一產權人過戶要復雜，需要每個共有權人都簽署與售房有關的所有文件，如果買房人辦理貸款，還需所有共有權人在銀行工作人員面前簽署售房文件。在房地產交易所辦理過戶手續(xù)時，房產共有人應當?shù)綀雠浜腺I房人辦理過戶手續(xù)。如果因特殊原因不能到場現(xiàn)場，需提供經過公證的授權委托書，授權他人代為辦理。

（2）實體條件審核

正向規(guī)定精準幫助保障人群。以下群體具備申請條件：符合限購條件且家庭成員名下均無住房的家庭；應屆大學畢業(yè)生和優(yōu)秀青年人才，有在本市參加工作或定居本市意向的（非本市戶籍也可）。

以下群體不具備申請條件：已簽訂住房購買合同或者房屋拆遷安置補償協(xié)議的；有住房轉出記錄的家庭；申請家庭有違建未拆除的；有住房家庭夫妻離異單獨提出申請，申請時點距離婚時限不滿三年的。

三、研究意義

（一）探索特色融資渠道解決建設資金問題，助力政府保障房建設工作

很多三四線城市存在現(xiàn)有保障性住房建設資金來源單一，政府財政負擔較大的問題。針對現(xiàn)有政策而言，尚未形成系統(tǒng)性融資保障體系。

（二）保障夾心層人群住房權益的

夾心層人群在現(xiàn)有的住房保障體系之下難以實現(xiàn)自身的住房權益的保障，這與我國當前的民生政策-----讓全體人民住有所居不相符合，并且，也不利于人民群眾生活水平的提高。居住權益是人生產生活生活的基本條件，這是社會穩(wěn)定的基本條件之一。

（三）深化豐富現(xiàn)有的共有產權房的住房體系的理論基礎

共有產權房作為一項新興事物，目前仍處于理論探索與試點實踐相結合的層面。因此，本文所做的探究有利于在一定程度上豐富現(xiàn)有的共有產權房的理論體系，為以后的實施推廣提供經驗教訓。

參考文獻

[1]李海濤.完善共有產權住房制度設計的若干構思

[2]楊春志，康俊亮.共有產權住房制度研究

[3]鄭曉云，鄧芮希基于共有產權保障性住房PPP 模式研究

[4]張娟鋒，虞曉芬.以共有產權住房推動我國住房保障體系的發(fā)展

（作者單位：河北大學 政法學院）