基于南京住宅市場的房地產(chǎn)泡沫研究

蔣葉

[摘 要] 摘 要：通過對南京住宅市場房地產(chǎn)泡沫原因的分析，分析了南京住宅市場房地產(chǎn)泡沫的評價(jià)指標(biāo)，如房價(jià)收入比等。結(jié)合國外部分國家處理房地產(chǎn)泡沫的措施，提出了減少房地產(chǎn)市場泡沫的方法，以此來促進(jìn)南京住宅市場健康有序的發(fā)展。

[關(guān)鍵詞] 南京；住宅；房地產(chǎn)泡沫

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 17. 065

[中圖分類號] F224；F426.92 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2017）17- 0144- 04

0 引 言

全國房地產(chǎn)市場熱度不減，南京住宅市場近年來價(jià)格上漲幅度趨緩， 2008-2009年略有小幅下降后，從2009年至今，雖然浦口、江寧、河西等板塊價(jià)格有所波動，整體價(jià)格基本沒有回落，房地產(chǎn)泡沫指由房地產(chǎn)投機(jī)行為引起的房地產(chǎn)價(jià)格高于其實(shí)際價(jià)格，并且持續(xù)上漲現(xiàn)象。相比全國住宅市場，2014年以來，南京住宅市場價(jià)格趨于穩(wěn)定，是否還存在泡沫，一直是學(xué)者企業(yè)家爭論和關(guān)注的焦點(diǎn)，以下是南京市2016年1-10月新房和二手房均價(jià)（見表1，數(shù)據(jù)來源于搜房網(wǎng)）。一年以內(nèi)，房價(jià)上漲30%左右。

1 房地產(chǎn)泡沫的形成

房地產(chǎn)泡沫的形成不是簡單因素造成的，房地產(chǎn)行業(yè)的參與方眾多，政府、金融機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、購房者，他們都可能和房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生具有一定的關(guān)聯(lián)，而這四類人群的行為往往是交叉相互影響的，所以很難孤立的去解釋房地產(chǎn)泡沫的成因，現(xiàn)將一些因素進(jìn)行歸并，并闡述。

1.1 購房者的過度投資和消費(fèi)者及投資者對未來價(jià)格的預(yù)期

2014年南京市人均生產(chǎn)總值達(dá)到136 564元，而當(dāng)年的人均國內(nèi)生產(chǎn)總值為47 203元，人民生活水平的逐漸提高帶來的是消費(fèi)能力的提高，投資意識也日益增強(qiáng)。

普通居民投資具有如下特點(diǎn)：渠道單一，投資保守。中國自古以來根深蒂固的文化講究“安居樂業(yè)”，加之近年來持續(xù)上漲的房價(jià)，老百姓們更加趨之若鶩的將房產(chǎn)作為最穩(wěn)當(dāng)?shù)耐顿Y消費(fèi)品，普遍看漲也推動了房價(jià)的抬升。

1.2 政府行為的干預(yù)和房地產(chǎn)開發(fā)商的推動

截至2016年10月底，南京成交住宅用地總價(jià)約1285.36億元，出讓面積約2 810 867.25平方米，單價(jià)約4.5萬元/平方米。2015南京成交住宅用地總價(jià)約714.19億元，出讓面積約 3 096 528平方米，單價(jià)約2.3萬元/平方米。2014年南京成交住宅用地總價(jià) 約616.86 億元，出讓面積約4 772 019 平方米，單價(jià)約1.3萬元/平方米。2013年南京成交住宅用地總價(jià)711.6億元，出讓面積3 326 186.19平方米。單價(jià)約2.13萬元/平方米。2012年成交價(jià)格283.279億元，出讓面積3 109 832.4平方米，單價(jià)約0.91萬元/平方米。2111年成交價(jià)格252.617億元，出讓面積3 561 385.3平方米，單價(jià)約0.71萬元/平方米。一些非本地企業(yè)涌入南京，他們急需要打開南京的市場，土地是準(zhǔn)入證，為了能買到土地，尤其是熱門地區(qū)的土地，如河西地區(qū)，江心洲等，經(jīng)過拍賣之后，價(jià)格往往被抬高若干倍，使得土地市場競爭日趨白熱化，南京由此誕生了一塊又一塊的地王，虛高的地價(jià)帶來的是更高的房價(jià)，而這房價(jià)已經(jīng)超出了其本來的價(jià)值。

根據(jù)House365的信息，2016年南京在售住宅樓盤的價(jià)格分布（不含高淳/溧水）見表3。

可以看出，均價(jià)2萬元/平方米以上的的樓盤比例占到了一大半，凸顯出了南京房價(jià)之高。

2 南京住宅市場泡沫評價(jià)指標(biāo)分析

國內(nèi)外許多的專家學(xué)者在研究房地產(chǎn)泡沫，評價(jià)泡沫度指標(biāo)和方法稍有差異，現(xiàn)在評價(jià)房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)普遍為以下幾個(gè)：房地產(chǎn)投資增長率/GDP增長率；房屋的空置面積與空置率；房價(jià)收入比；房屋租售比。現(xiàn)選擇部分指標(biāo)針對南京住宅市場的具體情況進(jìn)行分析。

2.1 房價(jià)收入比

查閱南京市統(tǒng)計(jì)局的資料，整理出2010-2014年南京市城鎮(zhèn)居民可支配收入、人均住房面積等信息，見表4。

房價(jià)收入比指房屋總價(jià)與家庭年收入的比值。世界銀行提出發(fā)達(dá)國家正常的房價(jià)收入比一般在1.8～5.5之間，而發(fā)展中國家合理的房價(jià)收入比則在3～6之間。將房價(jià)收入比6作為房價(jià)收入比的上限，將各年房價(jià)收入比與之比較，依次算出各年房價(jià)收入比指數(shù)。以南京城鎮(zhèn)普通家庭為例，典型的三口之家，夫妻二人加上一個(gè)孩子，家庭年收入在10萬元左右，選取南京2016年全市住房均價(jià)2.4萬元/平方米，根據(jù)2016年南京住宅市場主要戶型90平方米計(jì)算，房價(jià)收入比高達(dá)21.6，若是選擇河西等熱點(diǎn)區(qū)域，房屋單價(jià)遠(yuǎn)超過2.4萬元/平方米，房價(jià)收入比也要高很多，超過了普通老百姓的承受能力。

2.2 空置率

空置率是指某一時(shí)刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。 按照國際通行慣例，商品房空置率在5%-10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；空置率在10%-20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。目前一般三種計(jì)算方法：

空置率=全社會空置房面積/全部住房面積

空置率=空置商品房面積/最近三年內(nèi)竣工面積

空置率=空置商品房面積/當(dāng)年竣工面積

基于這幾個(gè)公式，在統(tǒng)計(jì)年鑒中能查找出房屋各年竣工面積，但是空置面積無從查找，有學(xué)者將空置面積等同于各年的竣工面積與當(dāng)年銷售面積的差值，這一計(jì)算方法的準(zhǔn)確性還有待研究，因?yàn)楣P者認(rèn)為，房屋的空置面積不僅包括未銷售出去的面積，待售的面積，也包括購買后沒有入住的面積，而后者實(shí)在難以統(tǒng)計(jì)，所以無法運(yùn)用公式計(jì)算出南京準(zhǔn)確的住房空置率，通過一些媒體的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)南京的河西、浦口等地區(qū)晚小區(qū)亮燈較少，房屋空置嚴(yán)重，超過三成，泡沫現(xiàn)象比較嚴(yán)重。endprint

2.3 房地產(chǎn)投資總額/固定資產(chǎn)投資總額

根據(jù)學(xué)者們的研究結(jié)果，這一指標(biāo)為10%-14%之間屬于正常范圍，14%-17%屬于警戒區(qū)，超過17%就屬于危險(xiǎn)區(qū)了。

查閱江蘇統(tǒng)計(jì)年鑒，將相關(guān)的數(shù)據(jù)整理如下，將17%作為上限，將各年的住宅投資總額/固定資產(chǎn)投資總額數(shù)值與之比較，算出各年的指數(shù)（見表3）。

通過以上數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，南京住宅市場目前處于警戒區(qū)。

2.4 租售比

指每平米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價(jià)之間的比值。國際上用來衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1∶160-1∶200。將200定為上限，將各區(qū)域的租售比與之比較，得出指數(shù)，再將各區(qū)域的指數(shù)做算術(shù)平均，得出全市租售比的綜合指數(shù)。

根據(jù)House365網(wǎng)站提供的信息，選取了2016年南京各區(qū)域內(nèi)的小區(qū)售價(jià)和租金情況進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)租售比數(shù)值很高，泡沫嚴(yán)重（見表6）。

3 國外房地產(chǎn)泡沫的啟示

現(xiàn)將國外一些國家的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象及其處理原理總結(jié)如下，為我們處理城市房地產(chǎn)泡沫提供參考和借鑒（見表7）。

4 對 策

房地產(chǎn)泡沫危害已經(jīng)凸顯出來，在南京，早年如果在河西有一套住房，如今早已升值許多番，可以說許多人一房一夜暴富，財(cái)富取得如此便捷，增值如此迅速，而且沒有停止的趨勢，使得大量的資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，一方面拉動了城市的經(jīng)濟(jì)，另一方面也減少了對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投資力度，同時(shí)也帶來了很多的社會問題，比如貧富差距日益拉大，仇富現(xiàn)象嚴(yán)重，處理不好，就會引發(fā)社會不安定等諸多問題。

結(jié)合國外一些國家的房地產(chǎn)泡沫治理方法的啟示，以及國內(nèi)一些城市房地產(chǎn)泡沫的警示，對南京市住宅市場房地產(chǎn)泡沫的應(yīng)對措施給出如下建議：

4.1 從源頭做起，加強(qiáng)土地市場管理

目前的高房價(jià)源頭在于高昂的土地價(jià)格，土地作為一種稀缺商品，它的價(jià)格受供求關(guān)系的影響，適當(dāng)擴(kuò)大土地供應(yīng)量能有效的降低土地價(jià)格。完善目前的土地拍賣制度，減少“地王”現(xiàn)象的發(fā)生，同一區(qū)域或相鄰區(qū)域土地可以安排多幅接連拍賣，縮短拍賣間隔時(shí)間，減少房地產(chǎn)開發(fā)商因?yàn)樵S久沒有土地而爭搶土地以至“地王”頻發(fā)的現(xiàn)象，同時(shí)，嚴(yán)格準(zhǔn)入制度，對準(zhǔn)予參加拍賣的開發(fā)商設(shè)置門檻，探索是否能夠根據(jù)拍賣地塊起拍價(jià)的高低，選擇允許不同資質(zhì)的開發(fā)商參加拍賣，比如需要開發(fā)商進(jìn)入南京市場一定的年限，需要以往所開發(fā)樓盤的當(dāng)年銷售單價(jià)處于同一區(qū)域中等水平，一是防止外地開發(fā)商為了爭奪南京市場不惜高價(jià)拿地，為了獲得利潤而抬高房價(jià)；二是將開發(fā)商的拍賣資格直接和他們以往的銷售單價(jià)掛鉤，對開發(fā)商有了限制。

構(gòu)建分層次的住房體系，針對不同收入的群體建設(shè)不同的住房，建設(shè)廉租房或者保障性住房，減少對商品房消費(fèi)的擁擠現(xiàn)象。

4.2 緊縮金融信貸政策

要能對房地產(chǎn)住宅市場進(jìn)行有效的調(diào)控，減少房地產(chǎn)泡沫對經(jīng)濟(jì)和人民生活的不良影響，使得國民經(jīng)濟(jì)能夠健康可持續(xù)發(fā)展，最為有效的辦法就是運(yùn)用金融手段進(jìn)行調(diào)節(jié)，加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)特別是銀行的監(jiān)管力度。

南京二套房首付政策多變，從30%，到2010年的50%，2011年的60%，2013年的65%，2015年的60%，到2016年最高80%，這從某種程度上遏制了炒房，限購政策也限制了部分資金充裕人群頻繁的購房，對控制房價(jià)起到了一定的作用，當(dāng)房價(jià)上漲速度放緩的時(shí)候，金融政策，包括首付比例，貸款利率政策也都不能放松。加強(qiáng)對民間金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，對除銀行之外對個(gè)人提供購房貸款的機(jī)構(gòu)加強(qiáng)審核力度，防止他們忽略對借款人的資質(zhì)和信譽(yù)的審查，低估了借款風(fēng)險(xiǎn)，容易造成壞賬呆賬，不僅影響金融機(jī)構(gòu)的安全，也危機(jī)整個(gè)社會經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展。

4.3 構(gòu)建公開透明的信息平臺

建立公開透明的信息平臺，目前南京市實(shí)行一房一價(jià)，在各個(gè)樓盤現(xiàn)場的售樓處的確能查詢到公開的房屋價(jià)格，但是對于全市各年的房屋銷售價(jià)格還缺乏統(tǒng)一的查詢平臺，無法利用簡單的方式查詢到全市歷年房屋的成交價(jià)格，這樣的價(jià)格信息沒有公開，除了那些時(shí)刻關(guān)注全市各樓盤價(jià)格起伏的專業(yè)人士外，普通老百姓對南京房價(jià)的真實(shí)走勢很難做到心中有數(shù)，往往只感覺到市場的表面現(xiàn)象，那就是房價(jià)天天在漲，至于漲了多少，何時(shí)漲，有些樓盤有些區(qū)域有沒有跌過，很難了解到，最后便是跟風(fēng)買，爭搶買，導(dǎo)致市場總是彌漫著哄搶的氣氛，自然抬高了房價(jià)，制造了泡沫。

4.4 完善稅收政策

南京目前的稅收政策主要是體現(xiàn)在幾個(gè)方面，一是個(gè)人住房的交易環(huán)節(jié)，如營業(yè)稅，首套房90平方米以上稅率1.5%，二套房90平方米以上是2%。二是開發(fā)環(huán)節(jié)的一系列稅費(fèi)，開發(fā)商又通過提高房價(jià)轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者身上，政府一系列想通過征稅來控制房價(jià)的政策無形中又抬高了房價(jià)，制造了泡沫。國內(nèi)有城市已經(jīng)開征了房產(chǎn)稅，也有城市正在試點(diǎn)，理論研究的專家和企業(yè)家對于房產(chǎn)稅的開征意見也不統(tǒng)一，有人認(rèn)為應(yīng)該開征，有人認(rèn)為我國土地并非私有化，不宜開征。南京這幾年也一直傳言要開征，至今尚未證實(shí)，筆者認(rèn)為，如果要開征房產(chǎn)稅，開征的比例至少要不低于每年城市房價(jià)上漲所帶給投資者的收益，才能對投資者不斷炒房起到遏制作用，假設(shè)一套總價(jià)300萬元的住房，在南京的河西地區(qū)，2015年初至2016年房價(jià)的漲幅超過了30%，購房者貸款成本或者全額付款資金機(jī)會成本基本和房屋的租金持平，那房產(chǎn)稅開征的比例要接近房價(jià)的漲幅才能遏制居民對房屋的投資，轉(zhuǎn)而向其他商品投資。

房地產(chǎn)業(yè)是城市財(cái)富的重要支撐點(diǎn)，住房更關(guān)乎老百姓的民生，如何保持房地產(chǎn)業(yè)健康有序的發(fā)展，是我們要持續(xù)研究下去的課題。這其中離不開政府在城市規(guī)劃、土地政策、信貸政策方面的支持和干預(yù)，也需要媒體輿論的正確引導(dǎo)，引導(dǎo)城市居民了解政府的各種調(diào)控舉措，了解南京真實(shí)的房地產(chǎn)住宅市場，引導(dǎo)老百姓理性消費(fèi)，建立和諧健康的城市房地產(chǎn)住宅市場。

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