房地產(chǎn)檔案共享模式建立的可行性研究分析

智璐璐

摘 要：住房二級市場的日益火爆，帶來檔案利用需求的劇增，在檔案服務(wù)窗口有限的前提條件下，如何從根本上提高檔案利用率成為時下的關(guān)注熱點。文章在分析利用者群體屬性基礎(chǔ)上，從改變傳統(tǒng)檔案利用的“供求模式”著手，試圖通過調(diào)檔權(quán)限移交，建立一種新型的房地產(chǎn)檔案共享機制。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)檔案；共享；利用率

筆者認為，提高檔案利用效率，應從改變當前檔案利用的“供求模式”著手，試圖通過調(diào)檔權(quán)限移交，建立一種新型的房地產(chǎn)檔案共享機制。

1 明確群體權(quán)限

改變檔案利用“供求模式”，應首先對“求”，即房地產(chǎn)檔案的利用群體進行梳理，并根據(jù)群體屬性和利用需求等進行分類。目前，房地產(chǎn)檔案利用者粗略可以分為以下幾類：一是國家安全機關(guān)、公安機關(guān)、檢察機關(guān)、審判機關(guān)、紀檢監(jiān)察部門和證券監(jiān)察部門等。二是房地產(chǎn)權(quán)利人。按照業(yè)務(wù)類型的不同，權(quán)利人主要包括：房地產(chǎn)所有權(quán)人、他項權(quán)利人，如，抵押權(quán)人。三是房地產(chǎn)登記過程中的相關(guān)部門，如契稅部門。四是被查詢房屋的利害關(guān)系人。五是與被查詢房屋無利害關(guān)系的一般群眾。檔案利用群體不同，利用權(quán)限也因人而異。為方便歸類，根據(jù)查詢內(nèi)容的不同，可以將檔案利用權(quán)限分為以下幾級：

在上述幾類利用者中，第一類群體享有一級權(quán)限。第二類群體中，房地產(chǎn)所有權(quán)人享有一級權(quán)限，其他權(quán)利人享有二級權(quán)限，即：根據(jù)所登記的業(yè)務(wù)類別，有針對性享有調(diào)閱該項登記中檔案資料的權(quán)限。第三類群體享有三級權(quán)限，可以調(diào)閱諸如房地產(chǎn)所有權(quán)人名下房屋數(shù)量、自然情況等信息。第四類群體，可以在提供與登記簿記載人利害關(guān)系證明的基礎(chǔ)上，享有一級權(quán)限；對于與被查詢房屋無利害關(guān)系的第五類群體，享有四級權(quán)限。

2 界定共享內(nèi)容

在信息安全的基礎(chǔ)上，文章所述共享機制的范圍僅限電子登記簿基本信息。對辦理各類業(yè)務(wù)時提交的紙質(zhì)及相應的數(shù)字化檔案仍需實地查閱。

3 建立共享模式

群體權(quán)限不同，查閱電子登記簿的內(nèi)容方式也需區(qū)別對待，具體而言：

3.1 對于一級權(quán)限群體。（1）國家安全機關(guān)、公安機關(guān)、檢察機關(guān)、審判機關(guān)、紀檢監(jiān)察部門和證券監(jiān)察部門等。此類機關(guān)的查詢特點是對結(jié)果的及時性、準確性和保密性要求比較高。目前，各地通行做法是上述機關(guān)根據(jù)案件需要，實地提交協(xié)助查詢函，檔案館工作人員根據(jù)查詢申請，逐個查詢并將結(jié)果以紙質(zhì)材料形式予以反饋。這種方法準確性和保密性好，但是及時性方面無法保證。

解決上述問題，可以從兩方面進行改進：一方面是開通協(xié)助查詢系統(tǒng)。在法院和房地產(chǎn)檔案館之間開通點對點網(wǎng)絡(luò)查詢通道，全國各級公檢法機關(guān)通過系統(tǒng)提交查詢申請，檔案館工作人員根據(jù)申請反饋查詢結(jié)果。此舉可以保證查詢結(jié)果的準確性和保密性，也可以在一定程度上提高送達及時性，但是對于查檔量頗高、人員緊張的房地產(chǎn)檔案館，上述方法的反饋及時性還是無法得到保障。另一方面是為各級法院開辟查詢專線，由公檢法部門直接登錄房地產(chǎn)檔案查詢系統(tǒng)，根據(jù)案件需要自行查詢，查詢路徑包括：被查詢?nèi)诵彰?、身份證號碼，被查詢房地產(chǎn)坐落、不動產(chǎn)證號等。此舉取消檔案館與公檢法機關(guān)之間一對多的查詢模式，將查詢權(quán)限移交給申請單位，最大限度取消了送達及反饋方面的時間耗損。通過系統(tǒng)，公檢法機關(guān)可以了解最新房屋狀態(tài)信息，以便及時采取相關(guān)處置措施，很好地滿足了此類機關(guān)對于及時性和準確性的要求。但是在查詢權(quán)限外放之后，保密性可能受到影響，這需要檔案館在移交查詢權(quán)限之前，與申請單位之間就查詢?nèi)?、查詢?nèi)容進行限定，并簽署相關(guān)保密協(xié)議來完善。實踐中，各檔案館可以根據(jù)實際情況，從上述兩種方案中擇優(yōu)選取。

（2）房地產(chǎn)權(quán)利人。對于房地產(chǎn)所有權(quán)人，可以根據(jù)建設(shè)部2006年《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》，在產(chǎn)權(quán)人提供身份證明之后，查詢其名下的全部房屋登記信息。實際工作中，房地產(chǎn)所有權(quán)人調(diào)檔內(nèi)容主要包括：打印房屋情況證明和復印檔案資料。對于后者，根據(jù)前文所述必須由產(chǎn)權(quán)人本人提出查詢申請，檔案館工作人員核驗身份信息后方可出具相關(guān)檔案資料。對于前者，可以根據(jù)其查詢證明的不同采取有針對性的措施。如果調(diào)檔人需要具體房屋坐落信息，可以在窗口由工作人員進行查詢；對于大多數(shù)只需要名下房屋數(shù)量及用途信息的，目前做法是申請人在窗口申請，由工作人員辦理，根據(jù)申請內(nèi)容的不同，每份證明大需要2～10分鐘時間。如果將上述權(quán)限移交給群眾，由本人或他人執(zhí)申請人身份證原件通過自助查詢機進行操作，每份證明可以縮短至半分鐘以內(nèi)，極大節(jié)省群眾等待時間。查詢結(jié)果示例可參考表2：

表2主要根據(jù)電子登記簿所載設(shè)計用途來顯示對應的房屋數(shù)量情況，而不顯示具體的房屋信息，一方面滿足了申請人查詢目的；另一方面也保護了申請人個人隱私。

3.2 對于二級權(quán)限群體。二級權(quán)限群體主要指房地產(chǎn)抵押登記、預告抵押登記等類別涉及的他項權(quán)利人，這類群體可以調(diào)閱自己作為抵押權(quán)人的相關(guān)檔案。

目前金融環(huán)境下，抵押權(quán)人對抵押物的狀態(tài)信息比較審慎，為防止抵押物出現(xiàn)異常，一般會定期對其狀態(tài)進行摸底，導致查檔頻率和數(shù)量非常高。緩解此類查詢給窗口帶來的壓力，也可以采取移交查詢權(quán)限的方式，由他項權(quán)利人自行查詢。對他項權(quán)利人查詢權(quán)限的設(shè)定，應基于其業(yè)務(wù)登記的類別。在房地產(chǎn)所有業(yè)務(wù)登記中，最基礎(chǔ)的是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，在產(chǎn)權(quán)登記之上，可以衍生出無數(shù)并行的包括抵押登記、查封登記等類別。對于他項權(quán)利人，其權(quán)限應該只能調(diào)閱辦理該筆抵押登記時提交的相關(guān)資料、房屋面積以及是否有查封等自然情況，對于產(chǎn)權(quán)登記檔案，其他抵押登記檔案及查封檔案等則無權(quán)調(diào)閱。

在明確銀行類他項權(quán)利人的查詢權(quán)限之后，可以為其開通查詢專線，進行遠程自助查詢，查詢路徑僅限他項權(quán)證號。查詢結(jié)果包括：抵押人姓名、房屋坐落、抵押金額、評估金額、抵押開始及結(jié)束時間、是否有其他抵押以及是否最高額抵押等。

3.3 對于三級權(quán)限群體。目前，居民名下房屋數(shù)量直接影響其再次購買或出售房屋時繳納的契稅稅率，為此契稅部門會要求房地產(chǎn)申請人提交名下的房屋情況證明，此類證明出具量約占房地產(chǎn)檔案館日常工作量的30%，如能將上述查檔業(yè)務(wù)權(quán)限移交給契稅部門或者讓群眾自行打印證明，群眾和檔案部門等都將受益匪淺。對于后一種形式，上文“對于一級權(quán)限群體”部分已做詳解；除此之外，我們還可以選取前一種契稅部門自行查詢的方式。契稅部門的查詢權(quán)限，應限定為查詢申請人的房屋數(shù)量及房屋設(shè)計用途兩項，查詢路徑包括：申請人姓名和身份證號碼。查詢結(jié)果可參考表3。

3.4 對于四級權(quán)限群體。四級權(quán)限群體對于所查房屋情況的權(quán)限比較有限，僅限于房地產(chǎn)的自然狀況及查封、抵押等權(quán)利限制情況信息。在工作中，可以在設(shè)定相關(guān)權(quán)限之后，由群眾通過外網(wǎng)遠程訪問，或者通過自助查詢機自行查詢。查詢路徑包括：房地產(chǎn)坐落或房產(chǎn)證號（不動產(chǎn)證號），查詢結(jié)果僅限《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》規(guī)定的房屋基本情況：

總之，在保證信息安全的基礎(chǔ)上，將部分檔案查詢權(quán)限移交到查詢申請人手中，可以從根本上提高檔案利用效率，解決房地產(chǎn)檔案查詢效率不高的弊端；可以取消紙質(zhì)檔案的流通環(huán)節(jié)，杜絕虛假房產(chǎn)證明帶來的危害。

（作者單位：南通市不動產(chǎn)登記中心 來稿日期：2017-05-21）endprint