“限價”下的上海房地產(chǎn)市場

文/林婧君

“限價”下的上海房地產(chǎn)市場

文/林婧君

2017年樓市進(jìn)程過半，上半年上海一手住宅價格的水平一直維持在4.8萬元/平方米左右，房價快速上漲的勢頭受到明顯抑制，這與政府加強(qiáng)在土地、新盤兩頭的調(diào)控措施密不可分，主要體現(xiàn)在住宅用地限溢價、新盤限售價上。

一、住宅用地——限溢價

（一）溢價水平走低

自去年“滬六條”提高住宅用地（此處住宅用地包括商品住宅用地和含住宅的綜合用地）出讓門檻后，地塊成交溢價率大幅回落，雖在2017年一季度出現(xiàn)上漲之勢，但政府再次對住宅用地出讓使用招標(biāo)掛牌復(fù)合式出讓進(jìn)行控制，促使本輪總體溢價水平保持在50%以下（見圖1）。

圖1 2016-2017年各季度上海市住宅用地成交溢價率走勢

（二）住宅用地招掛復(fù)合出讓或呈常態(tài)

招標(biāo)掛牌復(fù)合出讓在土地交易市場中并非首次出現(xiàn)，以往主要用于商辦用地出讓，而在住宅用地交易中十分少見，在今年一季度后期就有三幅市場關(guān)注度相當(dāng)高的住宅用地中止掛牌后以復(fù)合出讓的形式入市成交，溢價率受到明顯控制。

使用招掛復(fù)合方式出讓后，限定競買人最多保持在3人，避免了市場中過度的非理性競價（見圖2），在進(jìn)入招標(biāo)出讓環(huán)節(jié)后，將對有效申請人進(jìn)行綜合評分，確保拿地房企具有足夠的專業(yè)實(shí)力，防止“野蠻人”入侵，破壞住宅用地市場穩(wěn)定，進(jìn)而對樓市預(yù)期造成負(fù)面影響。

圖2 住宅用地招掛復(fù)合方式出讓

近期上海市土地市場又一連推出十多幅住宅用地，均采用招掛復(fù)合方式出讓，不過對相關(guān)出讓要求進(jìn)行了修改，例如：招標(biāo)綜合評分從100分變?yōu)?20分，增加“受讓管理”的評分項(xiàng)，對2017年5月1日后已拿過住宅用地的企業(yè)再進(jìn)行綜合評分時做相應(yīng)減分，以防止住宅用地集中于個別房企手中，確保公平性（見圖3）。

圖3 招標(biāo)綜合評分權(quán)重

以住宅用地的熱門程度，盡管是以招掛復(fù)合方式出讓，但最終通過招標(biāo)方式出讓仍是大概率事件，同時我們也可以發(fā)現(xiàn)，政府正在不斷完善招標(biāo)出讓的配套規(guī)定和要求，且不斷擴(kuò)大住宅用地的適用范圍，以此作為控制住宅用地成交溢價的有效手段之一，后期住宅用地均通過招掛復(fù)合出讓方式成交的可能性極大。

二、新盤——限售價

（一）商品住宅市場行情出現(xiàn)起色

從2016年以來各季度的商品住宅行情走勢看，盡管2017年二季度供求量整體仍處在相對較低的水平，但相較一季度已有明顯起色。二季度，上海市商品住宅新增供應(yīng)面積為162.7萬平方米，環(huán)比增加55.01%，成交面積為206.62萬平方米，環(huán)比增加38.59%?？梢?，在新增供應(yīng)的提振下，市場交易同步放量，而當(dāng)前新增供應(yīng)的增幅依舊較為有限，并伴隨預(yù)售價格的監(jiān)管，供應(yīng)端的調(diào)控依舊較緊。二季度，上海市商品住宅成交均價為47866元/平方米，環(huán)比基本持平，價格并未隨著交易行情的回暖而同步回升（見圖4）。

圖4 2016-2017年各季度上海市商品住宅供求價走勢

我們將商品住宅與二手住房的成交行情進(jìn)行對比，顯示出2017年二季度商品住宅的成交量環(huán)比漲幅明顯高于二手住房，較后者高出30個百分點(diǎn)，交易活躍度明顯更高，同時均價環(huán)比漲幅則不及二手住房，總體呈現(xiàn)出“量升價平”的良好趨勢（見圖5）。

圖5 2016-2017年各季度上海市住宅成交量價環(huán)比走勢

（二）新房、二手房價格倒掛，市場呈現(xiàn)差異化行情走勢

從上述的行情走勢分析可見，2017年二季度從成交量、均價漲幅的對比看，新房、二手房的表現(xiàn)明顯不同。在信貸收緊、市場整體處于低迷調(diào)整期的當(dāng)下，購房者對房價的敏感神經(jīng)再度被觸發(fā)，新房價格明顯更為平穩(wěn)，這在很大程度上促進(jìn)了交易行情。

我們篩選了二季度上海市首次開盤以及有新房源加推的商品住宅項(xiàng)目，將其在二季度的實(shí)際成交均價與周邊次新二手房小區(qū)的最新VISS均價進(jìn)行比較，可發(fā)現(xiàn)其中多達(dá)約四分之一的樓盤價格低于周邊次新二手房，出現(xiàn)了一、二手房價倒掛的現(xiàn)象。

這些出現(xiàn)價格倒掛的樓盤的區(qū)域分布與數(shù)量，整體較為均衡，市區(qū)、近郊、遠(yuǎn)郊地區(qū)均有涉及，可見范圍較廣，具有一定的普遍性，而這在以往的住宅市場并不多見。根據(jù)以往的情況看，一、二手房價倒掛僅會在住宅市場欠成熟、活躍度不高的外圍遠(yuǎn)郊地區(qū)發(fā)生，且為個別情況，本地購房者更傾向于有著口碑積累、有更成熟配套的二手小區(qū)，面對有限的購房需求，新房或只能依靠更低的價格作為競爭籌碼。

考慮到實(shí)際購買過程中相關(guān)稅費(fèi)減免的因素，同區(qū)域相對偏低的一手房價格會帶給購房者更大的福利空間，在價格優(yōu)勢的驅(qū)動下，新房對二手房市場產(chǎn)生了明顯的分流作用，故二手房成交量行情弱于新房市場。另一方面，從二手房市場的角度看，當(dāng)前的購房行為大多是置換型的連環(huán)交易，與新房市場預(yù)售價格會受到政府監(jiān)管的情況完全不同，相當(dāng)一部分二手房業(yè)主對價格依舊有著較高的把持度，由此逼使下家欲出售的房源價格也難有下調(diào)空間，市場形成了尷尬的僵持行情，二手房價格整體維持在相對的較高位，難有松動跡象。在政府行政干預(yù)與市場行為的對沖之下，促成了當(dāng)前一、二手房價倒掛情況的頻現(xiàn)（見圖6）。

圖6 一、二手房價倒掛樓盤的區(qū)域分布情況

（三）重點(diǎn)倒掛樓盤個案分析

我們根據(jù)一、二手房價格差異的大小，列出了價格差異值前十的樓盤，價差范圍約在5%-30%之間。

位列首位的是大場板塊的保利熙悅，其均價不僅低于板塊內(nèi)主力面積相似的其他新房，更低于部分次新二手房。項(xiàng)目主推94-119平方米的三房四房公寓，適合改善性購房者，與規(guī)劃在建的軌交15號線豐翔站直線距離約600米，同時周邊公交線路分布較多，且靠近滬嘉高速、外環(huán)高速等，公共交通與自駕出行均較為便利，總體看性價比較高，具備一定升值潛力，唯一不足的是其1公里范圍內(nèi)存在墓地，但明顯的價格優(yōu)勢并未令成交量受其影響，新開房源也在二季度內(nèi)基本售罄。

同樣是位于寶山中環(huán)沿線的地區(qū)，張廟板塊的中環(huán)國際公寓均價也低于同區(qū)域相同面積段的次新二手房價格。該項(xiàng)目雖距軌交1號線呼蘭路站達(dá)1.6公里，但自駕出行較方便，僅約5分鐘車程即可駛上南北高架。同時，項(xiàng)目靠近寶宸商業(yè)街、北斗星商業(yè)廣場和易買得等商業(yè)中心，商業(yè)配套較為成熟，憑借偏低的價格與較好的配套，中環(huán)國際公寓二季度的新推房源基本售罄。

除了新盤稀缺的中環(huán)沿線，外郊環(huán)沿線也不乏一、二手房價倒掛的項(xiàng)目。如位于嘉定新城板塊的綠地天呈，其售價略低于周邊同品質(zhì)二手次新房，二季度主推精裝三房和四房，非常適合首置首改的客群，項(xiàng)目距軌交11號線嘉定北站1公里左右，軌交出行較為方便，周邊有嘉定中心醫(yī)院，醫(yī)療資源尚可，且在建的日月光商業(yè)中心將于2018年開業(yè)，未來商業(yè)配套也有所保障。較高的性價比也令其收獲不俗成交，房源已基本售罄（見表1）。

表1 2017年二季度新盤與二手房倒掛情況排行

總體來看，一手房價格在新房預(yù)售受到監(jiān)管的影響下，與同地區(qū)的次新二手房小區(qū)相比，性價比優(yōu)勢可謂異常凸顯。價格優(yōu)勢對成交的促進(jìn)作用立竿見影，足見即便在信貸收緊、整體行情偏弱的情況下，潛在的首次剛需與改善性購房需求依舊客觀存在。短期內(nèi)，在貸款環(huán)境與調(diào)控環(huán)境均不會有明顯轉(zhuǎn)向的情況下，商品住宅市場的價格或仍將維持平穩(wěn)走勢，二手房市場的僵持行情或?qū)㈦S著時間的推移而有所緩解，買賣雙方對房價重新達(dá)成共識。

（作者單位： 上海城市房地產(chǎn)估價有限公司）