人口規(guī)模調(diào)控會(huì)減少上海的住房需求嗎?

文/嚴(yán)榮

人口規(guī)模調(diào)控會(huì)減少上海的住房需求嗎?

文/嚴(yán)榮

在過去二十多年，城市常住人口規(guī)模的快速增長(zhǎng)既為上海住房市場(chǎng)的發(fā)展創(chuàng)造了有效需求條件，又對(duì)住房供應(yīng)和城市發(fā)展帶來了許多挑戰(zhàn)。為適應(yīng)城市發(fā)展新形勢(shì)，按照國家相關(guān)政策要求，上海提出要嚴(yán)格控制常住人口總量，到2020年將常住人口控制在2500萬人以內(nèi)，到2040年控制在2500萬人左右。人口規(guī)模調(diào)控將對(duì)上海住房需求及其結(jié)構(gòu)帶來哪些變化，又將對(duì)上海住房市場(chǎng)產(chǎn)生哪些影響，是值得引起關(guān)注的重要問題。

一、人口結(jié)構(gòu)與住房需求的研究綜述

住房首先是滿足人們居住和生活需求的物品，因而人口一直是住房需求分析的關(guān)鍵因素之一。隨著認(rèn)識(shí)的不斷深化，研究者對(duì)人口與住房問題的討論在逐漸拓展，從數(shù)量規(guī)模、年齡分布等自然結(jié)構(gòu)特征衍生出人口撫養(yǎng)比等變量，又增加了對(duì)類似收入狀況、受教育程度等社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)特征的關(guān)注，進(jìn)而強(qiáng)調(diào)人口遷徙、空間集聚等空間結(jié)構(gòu)特征。

1. 人口的自然結(jié)構(gòu)特征與住房需求。Mankiw和Weil細(xì)致地分析了美國1910年至1983年間人口結(jié)構(gòu)變化對(duì)住房需求的影響，其提出的“嬰兒潮”概念啟發(fā)了后續(xù)諸多研究者。他們?cè)谘芯恐袠?gòu)建了一個(gè)以人口年齡結(jié)構(gòu)為函數(shù)的住房需求模型，發(fā)現(xiàn)美國“嬰兒潮”一代（1946-1964年）在20年后所引發(fā)的住房需求是20世紀(jì)70年代住房?jī)r(jià)格快速上漲的關(guān)鍵因素。陳斌開等利用人口普查數(shù)據(jù)對(duì)人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變與中國住房需求的關(guān)系開展了實(shí)證研究，認(rèn)為居民住房需求與年齡高度相關(guān)，“嬰兒潮”很可能是自2004年以來中國住房?jī)r(jià)格快速上漲的重要原因。楊華磊等認(rèn)為，伴隨著中國先后經(jīng)歷的嬰兒潮和生育低谷，中國歷年新增城鎮(zhèn)住房需求呈現(xiàn)出一個(gè)倒U型的軌跡。李超等利用面板數(shù)據(jù)和地理加權(quán)回歸模型對(duì)有關(guān)中國城市住房需求的因素做了細(xì)致分析，認(rèn)為人口結(jié)構(gòu)因素的影響程度在時(shí)間上和空間上都得到了明顯強(qiáng)化。

2. 人口的社會(huì)結(jié)構(gòu)特征與住房需求。Green和Hendershott在分析美國住房需求時(shí)，除了年齡結(jié)構(gòu)外，還引入了受教育程度和收入水平等因素，得出了影響非常顯著的實(shí)證結(jié)果。在預(yù)算約束內(nèi)，相比低收入人群，高收入者的住房支付能力更強(qiáng)，所顯示的住房需求會(huì)更強(qiáng)烈。比如，美國2010年的住房自有率調(diào)查中，大于等于中位數(shù)收入的家庭自有率為81.79%，而小于中位數(shù)收入的家庭住房自有率只有51.4%，兩者差距很大。但是，這種分析思路忽略了低收入人群的真實(shí)需求，而且國際比較的經(jīng)驗(yàn)并不支撐一國收入水平與住房需求之間呈現(xiàn)線性關(guān)系的觀點(diǎn)。

3. 人口的空間結(jié)構(gòu)特征與住房需求。人口的遷徙既會(huì)改變特定城市的人口規(guī)模和結(jié)構(gòu)，也會(huì)影響到經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和生活環(huán)境，而這些變化都會(huì)對(duì)住房需求產(chǎn)生影響。Saiz針對(duì)美國移民和住房市場(chǎng)的研究發(fā)現(xiàn)，移民數(shù)量每增加1%（占流入地城市人口總數(shù)的比例），該城市的房屋租金和交易均價(jià)都會(huì)上漲1%。但是，有研究者在分析英國的移民和住房市場(chǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn)，移民數(shù)量每增加1%，當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)會(huì)下降1.6%，其中的原因在于移民的流入會(huì)顯著降低當(dāng)?shù)氐慕逃|(zhì)量，一些收入較高的原住民就選擇遷往其他城市，從而對(duì)當(dāng)?shù)氐淖》啃枨螽a(chǎn)生了一種“消極的收入效應(yīng)”。陸銘等基于對(duì)中國地級(jí)市數(shù)據(jù)的經(jīng)驗(yàn)研究發(fā)現(xiàn)，在控制相關(guān)因素后，外來人口占比更高的城市房?jī)r(jià)也更高，表現(xiàn)為2000年移民占比每多出10個(gè)百分點(diǎn)，2005年房?jī)r(jià)就會(huì)高出8.33%。

上海的人口規(guī)模調(diào)控至少有三層內(nèi)容，在總量上要確保人口增速適度可控，在結(jié)構(gòu)上要確保人口結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，在分布上要確保人口布局均衡有序。因而，上海的人口規(guī)模調(diào)控會(huì)同時(shí)帶來人口的自然結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)社會(huì)結(jié)構(gòu)和空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整。這些調(diào)整將會(huì)對(duì)上海的住房需求帶來哪些影響，目前還缺乏深入的專門分析。本文擬從需求結(jié)構(gòu)視角探討人口規(guī)模調(diào)控對(duì)上海住房需求的影響。

二、上海的住房需求結(jié)構(gòu)及其變化

從1981年到2015年，上海市的常住人口增長(zhǎng)了一倍多，居住房屋面積增加了近13倍，全部常住人口的人均住房建筑面積擴(kuò)大了近6倍。進(jìn)入“十二五”時(shí)期以來，上海的常住人口增速和生產(chǎn)總值增速都有所回落，但住房市場(chǎng)更趨活躍。相比“十一五”時(shí)期，“十二五”時(shí)期上海的常住人口增速下降了3個(gè)百分點(diǎn)，外來常住人口增速下降了近9個(gè)百分點(diǎn)，地區(qū)生產(chǎn)總值年均增速下降了近4個(gè)百分點(diǎn)（表1），但是住宅投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的平均比重上升了8個(gè)百分點(diǎn)，住房成交面積年均增速上升了近11個(gè)百分點(diǎn)，住宅竣工面積年均增速上升了近15個(gè)百分點(diǎn)。這一方面體現(xiàn)為全部常住人口的人均住房建筑面積明顯增加，另一方面也說明隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，人們的住房需求在發(fā)生巨大改變。

表1 上海市的人口增速與經(jīng)濟(jì)增速（1981-2015） 單位：%

根據(jù)有關(guān)理論研究以及對(duì)上海住房交易的經(jīng)驗(yàn)觀察，每年新增的住房需求主要來自五個(gè)方面：新增人口的居住需求、家庭小型化趨勢(shì)下復(fù)合家庭分戶所帶來的新增居住需求、改善或置換而引發(fā)的新增需求、城市發(fā)展過程中因征收和城市更新而帶來的安置需求、住房困難群體的住房保障需求。

（一）住房需求結(jié)構(gòu)及其自然變化趨勢(shì)

1. 新增人口的居住需求?！笆濉逼陂g，上海常住人口增加了112.61萬人，平均每年約22.52萬人，其中本市戶籍人口占18.92%，外來常住人口約占81.08%。根據(jù)2010年人口普查的數(shù)據(jù)，外來常住人口中職業(yè)為“國家機(jī)關(guān)、黨群組織、企業(yè)、事業(yè)單位負(fù)責(zé)人”和“專業(yè)技術(shù)人員”的比重為12.13% 。由于這部分人群具有較強(qiáng)的購房支付能力，可以假定每年增加的18.26萬外來常住人口中，有12%左右的人可形成有效的購房需求，其余88%的人需要通過租賃住房解決居住問題。如果“十二五”期間全部常住人口的人均住房建筑面積目標(biāo)值為26平方米/人，這個(gè)時(shí)期內(nèi)每年新增居住需求為585.52萬平方米，其中購房需求為167.73萬平方米，占比約為28.65%。

如果今后若干年的常住人口規(guī)模仍然保持“十二五”時(shí)期的增速，并且在新增的人口中本市戶籍與外來人口大致保持二八比例，結(jié)合上述不同時(shí)期人均住房建筑面積的參照值，可以估測(cè)出各個(gè)時(shí)期內(nèi)每年新增人口的居住需求。到2020年，該需求量約為708.9萬平方米，其中購房需求為203.08萬平方米；到2030年，每年新增人口的居住需求量約為868.7萬平方米，其中購房需求為249萬平方米；到2040年，需求量約為1042.8萬平方米，其中購房需求量為298.67萬平方米。

2. 分戶帶來的新增居住需求。新中國成立以來，上海家庭戶的戶規(guī)模不斷縮小，由1949年的戶均4.9人縮減到1990年的3.1人，到2000年又減至2.8人，在2010年再減至2.5人。家庭戶規(guī)模的不斷縮小，一方面是生育水平下降、居民居住水平和生活質(zhì)量不斷提高的結(jié)果，另一方面又會(huì)帶來更多的居住需求量。

按照1990-2010年20年間的縮減速度推測(cè)，2015年上海全部常住人口家庭戶的戶均人口數(shù)將減至2.35人，“十二五”期間共新增家庭戶約52.68萬戶。因此，結(jié)合人均住房建筑面積參照值，可以測(cè)算出“十二五”期間分戶帶來的年均新增居住需求約為643.99萬平方米。

如果今后若干年上海家庭戶的戶規(guī)模保持該縮減速度，2020年、2030年和2040年家庭戶的戶均人口將分別減至2.2人、1.9人和1.6人；與“十二五”期末相比，累計(jì)新增家庭戶數(shù)量分別為59.87萬戶、207.95萬戶和411.57萬戶。結(jié)合不同時(shí)期人均住房建筑面積的參照值，不同時(shí)期因分戶帶來的年均新增居住需求分別為790.28萬平方米、921.91萬平方米和1053.62萬平方米。

3. 改善或置換帶來的新增需求。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，一部分收入有穩(wěn)定增長(zhǎng)的家庭會(huì)形成改善需求，或者選擇“以小換大”改善住房條件，或者選擇購買第二套住房。在相關(guān)研究中，這些家庭被界定為“戶主年齡介于35-50歲之間，受教育程度為大專及以上，從事職業(yè)為國家機(jī)關(guān)、黨群組織、企業(yè)、事業(yè)單位負(fù)責(zé)人或?qū)I(yè)技術(shù)人員，且擁有住房間數(shù)小于或等于3間的常住家庭戶” 。在2010年人口普查中，這類家庭占全部家庭戶的比重約為5.03%，比2000年提高了近1倍。結(jié)合經(jīng)驗(yàn)觀察，設(shè)定有改善需求的家庭占全部常住家庭戶的比例為1%左右，且每戶在改善或置換后新增住房建筑面積為65平方米。據(jù)此可以推算，在“十二五”期間，因改善或置換帶來的年均新增住房需求為668.05萬平方米。

假定今后若干年有改善需求的家庭戶占比保持上述比例，且戶均新增住房建筑面積不變，可以推算出至2020年、2030年和2040年，因改善或置換帶來的年均新增住房需求分別為748.52萬平方米、953.6萬平方米和1245萬平方米。

4. 征收安置需求。由于重大工程建設(shè)、舊區(qū)舊房改造以及城市更新等原因，上海每年都會(huì)有一批居民需要安置。根據(jù)《上海市住房發(fā)展“十二五”規(guī)劃》，“十二五”期間預(yù)計(jì)完成350萬平方米左右二級(jí)舊里以下房屋改造，動(dòng)遷居民約15萬戶，另外要力爭(zhēng)完成8.5萬戶農(nóng)民的宅基地置換，可以推算出每年約有5萬戶居民需要安置。根據(jù)《上海市動(dòng)遷安置房管理辦法》等政策規(guī)定，目前征收安置房的套均建筑面積為80平方米左右。因此，“十二五”期間每年的征收安置需求在400萬平方米左右。

截至“十二五”期末，上海仍有新式里弄、舊式里弄和簡(jiǎn)屋約1634萬平方米，約70萬戶居民。假如在2030年前完成舊區(qū)舊房改造任務(wù)，每年的征收安置戶規(guī)模為4.67萬戶左右，而假如在2040年前要完成任務(wù)，則每年約有2.8萬戶征收安置戶。因此，如果到2020年之前保持“十二五”期間的舊區(qū)舊房改造進(jìn)度，每年的征收安置需求為400萬平方米左右；如果到2030年前要完成任務(wù)，每年的征收安置需求約為373.6萬平方米；如果到2040年前要完成任務(wù)，每年的征收安置需求約為224萬平方米。

5. 住房保障需求。除了征收安置住房外，上海的“四位一體”住房保障體系還包括廉租住房、公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)保障住房。其中，廉租住房作為最基本的托底保障，已實(shí)現(xiàn)“應(yīng)保盡保”，即只要符合相關(guān)條件就可享受貨幣或?qū)嵨锓绞降牧庾》勘Ｕ稀５?，公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)保障住房的供應(yīng)還受制于保障資源的供給能力，有時(shí)甚至要輪候。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)觀察，上海平均每年約為5萬戶家庭（占戶籍家庭戶總數(shù)的1%左右，占全部常住人口家庭戶總數(shù)的0.7%左右）提供住房保障，戶均面積約為50平方米。根據(jù)國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃等政策要求，保障性住房等城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)要覆蓋全部常住人口。據(jù)此假定，每年新增住房保障家庭占全部常住人口家庭戶的0.7%左右，戶均住房保障面積為50平方米。

6. 住房需求合計(jì)?；谏鲜鲇嘘P(guān)五類基本居住需求的分析，可以匯總形成截至不同年份的年均新增居住需求。比如：以2010年的相關(guān)情況為基數(shù)推算出“十二五”期間（2011-2015年）的年均新增居住需求為2657.28萬平方米，其中購房需求為1879.78萬平方米；以2015年的相關(guān)數(shù)據(jù)為基數(shù)推算今后若干年的居住需求，截至2020年年均新增需求為3050.49萬平方米，購房需求為2141.62萬平方米，截至2030年的年均新增需求為3631.06萬平方米，購房需求為2497.89萬平方米，截至2040年的年均新增需求為4237.05萬平方米，其中購房需求為2822.04萬平方米（表2）。

（二）對(duì)需求估測(cè)的驗(yàn)證

為了解需求測(cè)算與實(shí)際需求之間的差距，擬結(jié)合“十二五”期間住房市場(chǎng)的交易情況進(jìn)行比較。2011-2015年，上海新建商品住房銷售面積為8872.24萬平方米，存量住房（二手房）成交面積達(dá)到8394.91萬平方米，兩者合計(jì)17267.15萬平方米，年均交易量約為3453.43萬平方米。通過需求結(jié)構(gòu)模型預(yù)計(jì)的年均需求為1879.78萬平方米，占年均實(shí)際交易量的54.43%。由于在實(shí)際交易量中，除了合理的居住需求外，還包括一部分投機(jī)性需求、家庭成員之間房屋產(chǎn)權(quán)變更登記（即通常所說的“更名”）以及存量住房成交中的重復(fù)計(jì)算等，預(yù)計(jì)量與實(shí)際交易量之間有較大差距。

根據(jù)需求結(jié)構(gòu)模型的推算，外來常住人口年均新增購房需求為594.91萬平方米。而根據(jù)公開報(bào)道，在實(shí)行住房限購政策之后，非上海戶籍人口購房面積占比從限購前的28%左右下降到17%左右 。假定2011-2015年外來常住人口購買上海新建商品住房和存量住房的面積占比為20%左右，則約合690.69萬平方米。預(yù)計(jì)外來常住人口的購房需求占實(shí)際購買量的86.13%。

通過需求結(jié)構(gòu)模型測(cè)算的“四位一體”保障性住房年均需求為759.72萬平方米。根據(jù)公開報(bào)道，“十二五”期間，全市共完成各類保障性住房67.8萬套（加上20萬戶舊住房綜合改造，合計(jì)為87.8萬套） ，約合4100萬平方米。預(yù)計(jì)保障性住房年均需求占實(shí)際完成量的92.65%。

從市場(chǎng)成交量、外來常住人口購房面積以及保障性住房建設(shè)等三個(gè)方面看，需求結(jié)構(gòu)模型的推算結(jié)果具有一定的合理性。

三、人口規(guī)模調(diào)控對(duì)住房需求結(jié)構(gòu)的影響

人口規(guī)模調(diào)控既要控制人口總量的增速，也要優(yōu)化人口結(jié)構(gòu)。假定其他條件不變，人口規(guī)模調(diào)控會(huì)影響到新增和存量外來常住人口的數(shù)量及結(jié)構(gòu)，還會(huì)影響到全市常住人口數(shù)量及家庭戶數(shù)。與住房需求結(jié)構(gòu)相對(duì)應(yīng)，人口規(guī)模調(diào)控會(huì)影響到新增人口的居住需求、改善或置換而引發(fā)的新增需求、住房困難群體的住房保障需求，另外還會(huì)帶來存量外來常住人口的購房或改善需求。由于在需求結(jié)構(gòu)測(cè)算中，改善性需求和住房保障需求的變動(dòng)只因常住人口總量變動(dòng)而引起，不涉及其他參數(shù)，因而較容易測(cè)算其變動(dòng)幅度。所以，在此重點(diǎn)討論新增人口的居住需求和存量外來常住人口居住需求的變動(dòng)情況。

1. 新增人口居住需求的變動(dòng)情況。如果到2020年，全市常住人口規(guī)?？刂圃?480萬人，將比2015年增加64.73萬人，比不實(shí)行人口規(guī)模調(diào)控情形下同比少增53.45萬人，減幅達(dá)到45.23%。假定在新增人口中本市戶籍與外來人口所占比例與“十二五”時(shí)期相同，“十三五”期間平均每年將新增戶籍人口2.45萬人，將新增外來常住人口10.5萬人。根據(jù)假定，新增戶籍人口的居住需求不受人口規(guī)模調(diào)控政策的影響，但新增外來常住人口的居住需求會(huì)因該政策的實(shí)施而受到影響。

如果到2020年，外來常住人口結(jié)構(gòu)優(yōu)化的目標(biāo)是中高端就業(yè)人員占比要接近25%，就意味著在2015-2020年間，該類人員占比每年要提高2.6個(gè)百分點(diǎn)。假定收入增長(zhǎng)與住房支付能力提高成固定比例關(guān)系，根據(jù)前述有關(guān)人均住房建筑面積參照值，可以估算出新增人口的年增居住需求為388.5萬平方米，其中購房需求為119.49萬平方米，分別比不實(shí)行人口規(guī)模調(diào)控情況下的需求減少320.4萬平方米和83.59萬平方米。

同理，假定到2030年外來常住人口結(jié)構(gòu)優(yōu)化的目標(biāo)是中高端就業(yè)人員占比接近50%，可以估算出新增人口的年增居住需求為197.75萬平方米，其中購房需求為60.74萬平方米；假定到2040年外來常住人口結(jié)構(gòu)優(yōu)化的目標(biāo)是中高端就業(yè)人員占比接近80%，可以估算出新增人口的年增居住需求為167.6萬平方米，其中購房需求為51.62萬平方米。

2. 存量外來常住人口居住需求的變動(dòng)情況。截至2015年底，全市共有外來常住人口981.65萬人。根據(jù)推測(cè)，其中約有12%的人購房，另有874.53萬人是通過租賃住房解決居住問題的。在實(shí)施人口規(guī)模調(diào)控政策的背景下，這些存量外來常住人口的結(jié)構(gòu)將得到優(yōu)化。隨著中高端就業(yè)人員占比逐漸提高，原來租賃住房的人數(shù)占比將下降，而選擇購房的人數(shù)占比將上升。

根據(jù)2010年人口普查的數(shù)據(jù)，外來常住人口中職業(yè)為“商業(yè)、服務(wù)業(yè)人員”、“農(nóng)、林、牧、漁、水利業(yè)生產(chǎn)人員”、“生產(chǎn)、運(yùn)輸設(shè)備操作人員及有關(guān)人員”和“不便分類的其他從業(yè)人員”的人均住房建筑面積20.85平方米/人。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)觀察，這些人員的居住類型主要是租賃住房，據(jù)此推測(cè)外來常住人口租賃住房的人均面積為21平方米左右。假設(shè)其增速與全市人均住房建筑面積的增速一致，到2020年、2030年和2040年的人均租賃住房面積將分別達(dá)到24.23平方米/人、28.27平方米/人和32.31平方米/人，但與不同時(shí)期的人均住房建筑面積參照值相比，分別差5.77平方米/人、6.73平方米/人和7.69平方米/人，這個(gè)差值構(gòu)成了人口結(jié)構(gòu)優(yōu)化后的新增來源。

如果與增量外來常住人口一樣，存量外來常住人口的結(jié)構(gòu)優(yōu)化目標(biāo)在2020年也是接近25%，這就意味著會(huì)選擇購房的人數(shù)占比每年將提高2.6個(gè)百分點(diǎn)。結(jié)合人均住房建筑面積與人均租賃住房面積的差額，可以估算出每年新增的住房需求約為131.17萬平方米。同理，假定到2030年和2040年存量外來常住人口結(jié)構(gòu)優(yōu)化的目標(biāo)分別是50%和80%，新增的住房需求則分別為148.87萬平方米和182.89萬平方米。

3. 住房需求合計(jì)?；谏鲜龇治?，將幾類需求匯總成每年的新增需求。比如，在2020年前，新增人口的居住需求量為388.5萬平方米，分戶帶來的新增需求量為790.02萬平方米，改善需求量為732.73萬平方米，征收安置和住房保障需求量分別為400萬平方米和394.55萬平方米，存量外來常住人口因結(jié)構(gòu)優(yōu)化而新增的需求量為131.17萬平方米，六類需求合計(jì)為2836.96萬平方米，其中新增購房需求量為2173.41萬平方米。同理，可得到2030年前年均新增需求量為2957.7萬平方米，2040年前年均新增需求量為3198.55萬平方米（表2）。

4.人口規(guī)模調(diào)控影響住房需求結(jié)構(gòu)的小結(jié)。從需求結(jié)構(gòu)方面對(duì)是否實(shí)行人口規(guī)模調(diào)控情形下的住房需求進(jìn)行對(duì)比，有以下幾方面發(fā)現(xiàn)。

（1）人口規(guī)模調(diào)控會(huì)減少住房需求量。假定其他條件不變的情況下，如果上海的人口規(guī)模調(diào)控能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，新增人口的住房需求量將大幅下降，從而使總的需求量有所下降。在實(shí)行人口規(guī)模調(diào)控政策后，新增人口的住房需求量在2020年、2030年和2040年將分別下降45%、77%和84%。由此，年均新增需求總量將分別下降7%、19%和25%（表2）。

表2 人口規(guī)模調(diào)控對(duì)住房需求結(jié)構(gòu)的影響 單位：萬平方米

（2）年均購房需求量雖有所下降，但降幅更小。雖然人口總量增速大幅下降，但由于人口結(jié)構(gòu)優(yōu)化會(huì)使中高端就業(yè)人員占比上升，使得住房支付能力更強(qiáng)的人數(shù)更多，因而在實(shí)行人口規(guī)模調(diào)控政策后，年均新增的購房需求量雖有所下降，但其降幅相比需求總量的下降幅度更小，在2030年和2040年分別下降6%和10%。如果到2020年，全市外來常住人口結(jié)構(gòu)優(yōu)化比例能達(dá)到25%，購房需求量將不減反增，增幅接近2%。

（3）外來常住人口的購房需求將有所增加。隨著更大比例的中高端就業(yè)人員進(jìn)入上海，會(huì)有越來越多的外來常住人口選擇在上海購房而不是一直租賃住房。因而，在實(shí)行人口規(guī)模調(diào)控政策后，外來常住人口的購房需求量將有所增加，在2020年、2030年和2040年的增幅分別是15%、6%和1%。

四、結(jié)論與討論

上海的人口規(guī)模調(diào)控政策既要控制人口總量的增速，也要優(yōu)化人口結(jié)構(gòu)。從人口結(jié)構(gòu)優(yōu)化的角度看，住房需求量雖有所下降，但其中的購房需求量降幅不大，而外來常住人口的購房需求量將有所增加。

在有關(guān)人口規(guī)模調(diào)控與住房需求的分析中，有幾方面問題值得進(jìn)一步關(guān)注。首先，不同時(shí)期的人口規(guī)模調(diào)控目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)，直接影響到住房需求量的增減。無論是人口總量增長(zhǎng)能否如期減速，還是人口結(jié)構(gòu)優(yōu)化能否如期推進(jìn)，都會(huì)改變對(duì)住房需求量的測(cè)算。為此，有必要定期對(duì)人口規(guī)模調(diào)控效果開展動(dòng)態(tài)評(píng)估，以及時(shí)修正對(duì)住房需求量的估測(cè)，避免供需失衡加劇住房市場(chǎng)的波動(dòng)。其次，需要結(jié)合上海住房供應(yīng)狀況對(duì)需求變動(dòng)進(jìn)行均衡分析。由于缺乏對(duì)非正規(guī)住房、“非改居”等方面情況的全面了解，也缺乏對(duì)外來常住人口相對(duì)全面的住房調(diào)查，在本研究中只依靠合法的居住房屋進(jìn)行測(cè)算，這會(huì)導(dǎo)致或者高估外來常住人口的居住水平，或者高估上海住房的有效供應(yīng)規(guī)模。這種高估可能會(huì)影響對(duì)住房需求的測(cè)算，從而改變對(duì)供需均衡狀況的認(rèn)識(shí)和判斷。再次，需要對(duì)外來常住人口的購房比例開展更具針對(duì)性的實(shí)證分析。為了更加清楚地了解人口結(jié)構(gòu)優(yōu)化對(duì)外來常住人口購房比例的真實(shí)影響，更加準(zhǔn)確地測(cè)算人口規(guī)模調(diào)控后住房需求的變動(dòng)情況，需要對(duì)外來常住人口的購房比例與年齡結(jié)構(gòu)、受教育程度、職業(yè)分布、收入分布等方面開展更具針對(duì)性、符合上海情況的實(shí)證分析。

（作者單位：上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院）