物業(yè)小區(qū)舊樓加裝電梯難點(diǎn)剖析

宋云

摘 要：隨著人們生活水平的不斷提高，電梯業(yè)已成為人們?nèi)粘Ｉ畹拇焦ぞ?，但是在絕大多數(shù)老式多層房住宅，人們則享受不到電梯的便利，特別是行動不便的老年人。隨著人口老齡化加劇，高齡老人、獨(dú)居老人、生活不能自理的老人的比例逐年增加，可以自如上、下樓，方便老人出行已成為影響老年人生活質(zhì)量的一個重要因素。本文主要對物業(yè)小區(qū)舊樓加裝電梯難點(diǎn)進(jìn)行剖析。

關(guān)鍵詞：物業(yè)小區(qū)；舊樓；加裝電梯

一、舊樓加裝電梯的研究內(nèi)容

舊樓加裝外掛電梯的占地面積小，每臺約1.5平方米。造價(jià)約20-30萬元/臺/套，施工周期較短，舊住宅樓加裝電梯只要滿足：1、能提供有效的建設(shè)用地批準(zhǔn)文件或房地產(chǎn)權(quán)屬文件；2、加建電梯間設(shè)計(jì)合理，加建電梯間后不影響原有房屋的通風(fēng)、采光、結(jié)構(gòu)安全，并滿足建筑退縮、城市景觀、消防等專業(yè)管理要求；3、加建電梯經(jīng)現(xiàn)場批前公示，并根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定設(shè)計(jì)入戶位置，電梯井道位置，并給出解決入戶問題有可能的解決方案，為了不影響居民樓里居室的采光，在舊樓外部應(yīng)設(shè)置鋼結(jié)構(gòu)的觀光井道，采用全玻璃密封，這樣不僅不影響周圍住戶的采光條件，而且營造了美觀的建筑物外立面形象。

二、舊樓加裝電梯的分類及其優(yōu)點(diǎn)

電梯井道式樣：鋼筋混凝土井道、鋼結(jié)構(gòu)井道、鋼結(jié)構(gòu)觀光井道、鋼筋混凝土觀光井道。加裝電梯的優(yōu)點(diǎn)是鋼結(jié)構(gòu)加裝電梯不影響樓梯及周邊業(yè)主的采光條件，實(shí)用美觀，個性鮮明，為生活增添時(shí)尚動感。鋼結(jié)構(gòu)的井道型電梯，施工周期短，一般三到五個月就可以完成，占地面積小，并且造價(jià)不高。采用全玻璃密封，這樣不僅不影響周圍住戶的采光條件，而且營造了美觀的建筑物外立面形象。

三、物業(yè)小區(qū)舊樓加裝電梯的難點(diǎn)

1、申請程序復(fù)雜，手續(xù)辦理繁瑣

物業(yè)小區(qū)舊樓加裝新電梯需要經(jīng)過比較嚴(yán)格的手續(xù)，申請辦理需要經(jīng)過很多的環(huán)節(jié)，這也是舊樓在加裝電梯中不得不面臨的一個重要的難題。實(shí)際上，在申請加裝之前準(zhǔn)備相關(guān)的材料也是非常困難的一件事情，提供業(yè)主房產(chǎn)證原件就是一個不容忽視的問題。有一部分把住房在銀行里作出抵押貸款的業(yè)主是不能夠按照申報(bào)材料中提到的要求，提供自己房產(chǎn)證的原件的。除了最開始的安全鑒定備案手續(xù)之外，如果是城市里已經(jīng)有了住宅增設(shè)電梯的話，還需要再辦理規(guī)劃審批、施工許可、電梯安裝角度檢驗(yàn)以及電梯使用登記證明等。

物業(yè)小區(qū)舊樓加裝電梯工作，所有進(jìn)行辦理的相關(guān)手續(xù)會牽扯到七八個機(jī)構(gòu)，期間經(jīng)歷的各個流程，甚至和重新建設(shè)一棟建筑物是差不多的，復(fù)雜繁瑣的手續(xù)已經(jīng)成為了舊樓電梯過程中不得不面臨的一個重要難題。在物業(yè)小區(qū)舊樓加裝電梯的過程中，還會牽扯到舊樓原本的水管和電路，還會牽扯到通訊線路和煤氣管道等，而這些問題的解決都需要各個職能機(jī)構(gòu)的共同協(xié)作才能夠完成，只有這樣，加裝電梯工程項(xiàng)目才能夠順利地進(jìn)行下去。針對那些并沒有聘請專業(yè)的物業(yè)公司進(jìn)行管理的舊樓小區(qū)來說，只有通過比較熱心的業(yè)主組織申請，才能夠真正落實(shí)。

2、業(yè)主關(guān)系難以協(xié)調(diào)

在對舊樓進(jìn)行加裝電梯工程項(xiàng)目的時(shí)候，協(xié)調(diào)加裝電梯眾多業(yè)主的意見是特別困難的事情，特別是很難能夠得到收入比較低的那些業(yè)主的支持。但是對于一樓層或者二樓層那些居住樓層比較低的業(yè)主卻有著自己不一樣的想法，因?yàn)闋砍兜搅俗约旱睦?，所以很多低層的業(yè)主也不愿意加裝電梯。如果加裝電梯的話，必然需要留出電梯井的位置，但是在樓層設(shè)計(jì)的時(shí)候，并沒有想到需要加裝電梯，所以增設(shè)電梯井道的話很有可能會對那些低層住戶的生活環(huán)境帶來一些影響。

就是不是需要加裝電梯這個問題，居住在高樓層的業(yè)主和居住在低樓層的業(yè)主有著不同的意見，而且意見差異非常大。對于那些居住在高層的業(yè)主來說，他們都希望能夠通過加裝電梯來解決出行的問題，為出行帶來更多的便利，但是居住在低層的居民卻不愿意接受舊樓加裝電梯，因?yàn)檫@對他們的出行并沒有帶來很大的便利。對于居住在低層的居民來說，低層居民更加顧慮的是會不會對自己居住的樓層帶來嚴(yán)重的不良影響，比如，舊樓加裝電梯很有可能會影響到居住在低層的居民的用水管線、用電管線和煤氣管道等，也有可能會影響到樓房的采光問題、通風(fēng)問題、日照問題和通行問題。除此之外，也有一些居住在低樓層的業(yè)主認(rèn)為，加裝電梯能夠?yàn)榫幼≡诟邩菍拥淖魩硪恍┓奖悖瑢幼≡谥懈邔拥木用駚碚f是一件非常值得推崇的事情，同時(shí)也能夠?yàn)樽》繋碓鲋岛蜕档暮锰?，但是對于居住在低層的他們來說，并不會帶來那么多的好處，所以，低樓層業(yè)主不會對加裝電梯這件事情有很大的熱情。

3、花費(fèi)較多，業(yè)主難以承受

針對舊樓加裝電梯的工程項(xiàng)目來說，項(xiàng)目在落實(shí)的過程中需要投入比較高的經(jīng)濟(jì)成本，這對于業(yè)主來說也是很難承擔(dān)的。在加裝電梯的過程中，需要投入的費(fèi)用包括勘測環(huán)境、規(guī)劃建設(shè)、建筑設(shè)計(jì)、土建和購買以及維修電梯等。加裝電梯之前勘測過程中需要投入的資金大概是1萬～1.5萬元。電梯井道的建設(shè)對于環(huán)境也有著非常高的要求，在電梯加裝的整個過程中，投入最多的步驟就是井道建設(shè)以及電梯費(fèi)用。所以說，舊樓加裝電梯的過程中需要投入的資金是具有一定的變動的，比如，需要加裝電梯的建筑是一棟7～9層之間的樓層，在這一樓層上加裝電梯的土建費(fèi)用大概在20萬～30萬元，如果加裝一臺20萬～30萬元的品牌電梯的話，一棟舊樓加裝電梯需要投入的費(fèi)用大概為40萬～60萬元。假如所處的地形條件比較復(fù)雜的話，或者說使用的電梯費(fèi)用更高的話，需要投入的成本可能還會更高一些。

哪怕有個別的業(yè)主愿意主動去承擔(dān)一些經(jīng)濟(jì)費(fèi)用，但是有很多舊樓的地理環(huán)境比較復(fù)雜，特別是需要在舊樓旁邊安裝一個電梯井的話，如果地下還分布有電線管道、煤氣管道、電信管道和自來水管道的話，或者說還有化糞池的話，業(yè)主也必須要向相應(yīng)的主管部門申請進(jìn)行遷移，假如情況不允許進(jìn)行遷移的話，或者說住宅樓并不能夠安裝電梯井的話，也不可能順利地進(jìn)行電梯安裝的工作。

4、維護(hù)費(fèi)用高昂，管理責(zé)任難以落實(shí)

舊樓在進(jìn)行電梯加裝的時(shí)候，也需要投入電梯的維護(hù)費(fèi)用，這也是讓業(yè)主非常為難的一個問題。舊樓在加裝電梯之后還需要長期的維修和保養(yǎng)。電梯屬于一種特種設(shè)備，所以它也同樣具有設(shè)備的特點(diǎn)，那就是三分制造，剩下的七分則需要依靠保養(yǎng)和維修。對于電梯來說，在安裝之后進(jìn)行的電梯年檢、日常維護(hù)保養(yǎng)以及維修等工作也需要給予一定的重視和關(guān)注，而且這也會牽扯到電梯的后期維修和養(yǎng)護(hù)工作問題。電梯的維修和保養(yǎng)應(yīng)該由具有相應(yīng)的資質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)的電梯公司來提供相應(yīng)的服務(wù)，費(fèi)用根據(jù)協(xié)議來共同商量和確定，年檢的費(fèi)用也需要按照相應(yīng)的規(guī)定及時(shí)繳納。對于一些零部件的更換以及耗材都需要根據(jù)實(shí)際的情況來進(jìn)行確定。

結(jié)束語

因?yàn)榕f樓在加裝電梯的時(shí)候需要經(jīng)歷非常繁瑣的手續(xù)問題，針對這一問題的解決方法就是需要建立一個協(xié)調(diào)小組，為其提供一站式的服務(wù)。對于政府管理機(jī)構(gòu)來說，可以組織一個聯(lián)合協(xié)調(diào)小組，組員是各個相關(guān)部門內(nèi)的共同人員。主要的義務(wù)是協(xié)調(diào)、指導(dǎo)以及幫助舊樓安裝電梯，為舊樓加裝電梯手續(xù)審批工作提供一站式的服務(wù)，從而有效地縮短居民辦理手續(xù)需要投入的時(shí)間，而且也能夠在最短的時(shí)間內(nèi)去解決業(yè)主的一些疑難問題。

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（作者單位：宣城市華菱精工科技股份有限公司）