我國(guó)房?jī)r(jià)的影響因素分析
——基于35個(gè)主要城市的橫截面數(shù)據(jù)

姜明奇

(新疆大學(xué) 新疆 烏魯木齊 830000)

我國(guó)房?jī)r(jià)的影響因素分析
——基于35個(gè)主要城市的橫截面數(shù)據(jù)

姜明奇

(新疆大學(xué) 新疆 烏魯木齊 830000)

隨著城鎮(zhèn)化改革推進(jìn)，房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系越來(lái)越密不可分。本文選取中國(guó)35個(gè)大中城市商品住宅房?jī)r(jià)，從供需兩方面分析房?jī)r(jià)影響因素，引入虛擬變量考察區(qū)域發(fā)展程度影響。全文社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀分析各因素與房?jī)r(jià)的關(guān)系并提出相應(yīng)政策建議。

房產(chǎn)價(jià)格；影響因素

一、引言

安居樂(lè)業(yè)是中國(guó)人的傳統(tǒng)，“住”始終是人們關(guān)注的重要方面。房?jī)r(jià)不只是簡(jiǎn)單的價(jià)高價(jià)低問(wèn)題，它一定程度上反映復(fù)雜的社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系。首先，2015年房地產(chǎn)投資占我國(guó)GDP比重超19%，約占全國(guó)固定資產(chǎn)投資24%，對(duì)整體宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定具有十分長(zhǎng)遠(yuǎn)的意義。其次，房地產(chǎn)周期與國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)周期形狀極為相似，在時(shí)間上又具有先行性，因此其周期波動(dòng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)波動(dòng)有高度關(guān)聯(lián)。最后，改革開(kāi)放之后雖然我國(guó)人均收入明顯提高，但收入差距卻逐漸拉大，畸形的住房資源配置又成為貧富差距滋生的土壤，因此房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不再僅限于經(jīng)濟(jì)發(fā)展本身，已成為影響社會(huì)安定團(tuán)結(jié)以及人們生活幸福的關(guān)鍵性因素。

國(guó)外有關(guān)房?jī)r(jià)影響因素的研究展開(kāi)較早，Malpezzi指出收入變化和前期房?jī)r(jià)對(duì)現(xiàn)期房?jī)r(jià)有顯著影響。Hedonic估價(jià)模型特別考慮住宅環(huán)境、交通、區(qū)位等屬性對(duì)房?jī)r(jià)的影響。隨著我國(guó)房屋價(jià)格一漲再漲，國(guó)內(nèi)研究房?jī)r(jià)的學(xué)者越來(lái)越多。邵飛波等(2007)從微觀角度出發(fā)，認(rèn)為上海住宅價(jià)格影響因素包括住宅到地鐵、到市中心的距離、物業(yè)費(fèi)、容積率等。王超(2012)通過(guò)數(shù)據(jù)分析得出房?jī)r(jià)與利率、租金、地價(jià)、物業(yè)正相關(guān)，與房地產(chǎn)商數(shù)、竣工面積和匯率負(fù)相關(guān)，這也是近期房?jī)r(jià)影響因素定量分析比較全面的代表。

學(xué)者們對(duì)房?jī)r(jià)影響因素進(jìn)行了多方面的研究，但鮮有研究基于供求層面進(jìn)行考察。本文以西方經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論為指導(dǎo)，從供求層面探討我國(guó)商品住宅價(jià)格的影響因素。

二、指標(biāo)選取及數(shù)據(jù)來(lái)源

本文以中國(guó)35個(gè)大中城市商品住宅房?jī)r(jià)為研究對(duì)象，全文數(shù)據(jù)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。

1.商品住宅平均價(jià)格(AHP)=商品住宅年度銷(xiāo)售額/銷(xiāo)售面積。

2.城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄年末余額(RSDB)。居民儲(chǔ)蓄額是影響住房需求者購(gòu)買(mǎi)力的重要因素，很多居民儲(chǔ)蓄主要目的是為購(gòu)房，甚至家庭三代人為購(gòu)房?jī)?chǔ)蓄，因此取該指標(biāo)作需求指標(biāo)。

3.房屋施工面積(HCA)決定了房地產(chǎn)行業(yè)的供給量。

4.虛擬變量(D)。一線城市、強(qiáng)二線城市賦值1，其余城市賦值0。

三、建立模型

多重共線性會(huì)影響參數(shù)估計(jì)、統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)及模型估值的可靠和穩(wěn)定性。模型建立前通過(guò)方差膨脹因子檢驗(yàn)得出本模型變量間均不存在共線性。設(shè)房?jī)r(jià)函數(shù)可用如下多元回歸模型，回歸結(jié)果如下表所示：

AHP=β0+β1RSDB+β2HCA+β3DDA+μ (3-1)

本文選取懷特檢驗(yàn)考察模型異方差性，可得如下結(jié)論：給定顯著性水平，α=0.05,nR2=5.899<Χ20.05(6)=12.592接受原假設(shè)，該模型不存在異方差。

四、模型分析

(一)總體分析

經(jīng)過(guò)上文的模型構(gòu)建與檢驗(yàn)，由表1得回歸方程：

從回歸結(jié)果看R2=0.651，模型擬合較好。β1>0說(shuō)明城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄年末余額與商品住宅平均價(jià)格正相關(guān)，前者每增長(zhǎng)1億元，后者每平米增加0.717元；β2<0指房屋施工面積與商品住宅平均價(jià)格負(fù)相關(guān)，前者每增加1萬(wàn)平方米，后者降低2.471元/平方米。此外，虛擬變量系數(shù)表明在控制其余兩變量的情況下，發(fā)達(dá)城市的商品住宅平均價(jià)格要高出欠發(fā)達(dá)城市4142.66元/平方米。該回歸結(jié)果符合社會(huì)現(xiàn)狀。

(二)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄年末余額與商品住宅平均價(jià)格的關(guān)系

一方面，房產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)具有保值增值功能，房?jī)r(jià)上升可使住房擁有者財(cái)富增值，進(jìn)而促使其提高消費(fèi)，降低儲(chǔ)蓄率。另一方面，由于房租及購(gòu)房成本上升，沒(méi)有住房的居民會(huì)相應(yīng)降低消費(fèi)水平，增加儲(chǔ)蓄率。通過(guò)本文分析可看出我國(guó)居民儲(chǔ)蓄與房?jī)r(jià)正相關(guān)，符合社會(huì)現(xiàn)狀。2006年底我國(guó)居民存款儲(chǔ)蓄余額為16萬(wàn)億元，2014年末接近49萬(wàn)億元，年均增長(zhǎng)率16%。這不禁引發(fā)思考，若出于投資保值目的購(gòu)房，儲(chǔ)蓄作為貨幣投資途徑之一，應(yīng)與房?jī)r(jià)呈此起彼伏關(guān)系。事實(shí)說(shuō)明我國(guó)房產(chǎn)需求更多源于住房剛性需求，尤其是中低收入無(wú)房產(chǎn)群體，不得不壓低消費(fèi)為購(gòu)房?jī)?chǔ)蓄。

(三)房屋施工面積與商品住宅平均價(jià)格的關(guān)系

房屋施工面積與商品住宅平均價(jià)格呈反向關(guān)系。從房地產(chǎn)供給來(lái)看，商品住宅新施工面積的變化則反映了市場(chǎng)新增供給規(guī)模。盡管從短期看房地產(chǎn)的供給缺乏彈性，但從長(zhǎng)期市場(chǎng)調(diào)整來(lái)看，房地產(chǎn)供給具有一般商品的特征，是一條向右上方傾斜的曲線。隨著房地產(chǎn)供給量增多，在市場(chǎng)有效需求沒(méi)有顯著增加的情況下，房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)下滑趨勢(shì)。

(四)發(fā)達(dá)地區(qū)與欠發(fā)達(dá)地區(qū)的房?jī)r(jià)差異

當(dāng)前我國(guó)房?jī)r(jià)表現(xiàn)出很強(qiáng)的區(qū)域性，不同城市由于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、城市功能定位等多種因素影響而表現(xiàn)出很大的差異性。一方面發(fā)達(dá)城市地理環(huán)境優(yōu)越，基礎(chǔ)設(shè)施完善，信息和文化較發(fā)達(dá)，從而吸引大量人才涌入，隨之而來(lái)的就是高住房需求；另一方面，發(fā)達(dá)地區(qū)對(duì)外開(kāi)放程度和市場(chǎng)化水平較高，由于中國(guó)投資渠道狹窄，人們很自然把富余資金投向房地產(chǎn)，從而加劇投機(jī)需求興起。同時(shí)發(fā)達(dá)城市金融系統(tǒng)獲得基礎(chǔ)貨幣的來(lái)源非常豐富，房地產(chǎn)市場(chǎng)擁有多樣融資渠道，也為其信貸泡沫和高漲的房產(chǎn)價(jià)格墊定了基礎(chǔ)。

五、結(jié)論

商品住宅平均價(jià)格作為我國(guó)房?jī)r(jià)數(shù)量指標(biāo)之一，其影響因素是復(fù)雜多樣的。本文通過(guò)簡(jiǎn)單多元回歸模型，得出商品住宅平均價(jià)格與城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄年末余額、房屋施工面積和城市發(fā)展程度的線性關(guān)系，房產(chǎn)價(jià)格與城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄年末余額呈正相關(guān)、與房屋施工面積呈負(fù)相關(guān)，且發(fā)達(dá)地區(qū)房?jī)r(jià)明顯高于欠發(fā)達(dá)地區(qū)。以上結(jié)論證實(shí)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，也為政府調(diào)控提供了指導(dǎo)意義?；谖覈?guó)大眾對(duì)房屋的剛性需求，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)現(xiàn)象管控，扶持保障房建設(shè)的同時(shí)注重收入分配制度完善，縮小貧富差距；喊停房地產(chǎn)盲目開(kāi)發(fā)，打擊房產(chǎn)投機(jī)；加快城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐，提高城鎮(zhèn)醫(yī)療和教育水平，減輕發(fā)達(dá)城市人口壓力。房地產(chǎn)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，其良性循環(huán)發(fā)展對(duì)提高我國(guó)綜合國(guó)力、增加人民福祉有重要意義，進(jìn)而才能實(shí)現(xiàn)人民安居樂(lè)業(yè)，國(guó)家富強(qiáng)民主的偉大中國(guó)夢(mèng)。

[1]陸銘,歐海軍,陳斌開(kāi).理性還是泡沫:對(duì)城市化、移民和房?jī)r(jià)的經(jīng)驗(yàn)研究[J].世界經(jīng)濟(jì),2014,01:30-54.

[2]高波,陳健,鄒琳華.區(qū)域房?jī)r(jià)差異、勞動(dòng)力流動(dòng)與產(chǎn)業(yè)升級(jí)[J].經(jīng)濟(jì)研究,2012,01:66-79.

[3]謝潔玉,吳斌珍,李宏彬,鄭思齊.中國(guó)城市房?jī)r(jià)與居民消費(fèi)[J].金融研究,2012,06:13-27.

姜明奇(1990-)，女，漢族，河南人，研究生，新疆大學(xué)，世界經(jīng)濟(jì)。