房改新政開(kāi)啟新租房時(shí)代

王全寶+王雅欣

專家認(rèn)為，解決租賃住房問(wèn)題顯然主要是依靠市場(chǎng)。首先，租賃住房體系中的市場(chǎng)部分，應(yīng)該完全由市場(chǎng)解決。政府要做的是改革和完善相關(guān)的制度基礎(chǔ)和監(jiān)管規(guī)則，發(fā)展和培育供求市場(chǎng)主體，使供求雙方有動(dòng)力、有條件并且依循規(guī)則參與租賃交易。其次，租賃住房體系中保障部分，雖然由政府主導(dǎo)或者引導(dǎo)，仍可以借鑒市場(chǎng)或準(zhǔn)市場(chǎng)規(guī)則和途徑，解決保障對(duì)象的住房租賃消費(fèi)問(wèn)題。

7月20日，住建部聯(lián)合八部委印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）提出，在人口凈流入的大中城市，要多措并舉，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。

《通知》甫一下發(fā)，各地紛紛響應(yīng)。比如：廣州頒布租賃改革方案，提出租購(gòu)?fù)瑱?quán);北京則提出了“共有產(chǎn)權(quán)”住房;杭州推出租房創(chuàng)新模式，擬建智慧住房租賃平臺(tái)。

在中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)理事長(zhǎng)、原國(guó)家房改課題組組長(zhǎng)孟曉蘇看來(lái)，九部委聯(lián)合下發(fā)的發(fā)展租賃市場(chǎng)的新政力度之大，可謂前所未有。這意味著“住房改革再次出發(fā)”，改革方向是改變過(guò)去重售輕租的現(xiàn)狀，向租售并舉轉(zhuǎn)變。

他認(rèn)為，“只要能夠保證老百姓的基本住房，在基本住房問(wèn)題上給予足夠的政策，商品房就應(yīng)該用市場(chǎng)的方式解決。不同的購(gòu)買(mǎi)者和租賃者會(huì)在市場(chǎng)上找到自己的定位和選項(xiàng)?！?h3>強(qiáng)調(diào)“新市民”概念

九部委《通知》提出，在人口凈流入的大中城市，要多措并舉，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。同時(shí)又要求貫徹落實(shí)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這一定位，建立購(gòu)租并舉住房制度，要解決新市民住房問(wèn)題。

與以往住房改革政策不同，此次改革突出了“新市民”概念，并選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市作為首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)。

在中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛看來(lái)，九部委發(fā)文支持12個(gè)城市的試點(diǎn)，目的在于通過(guò)實(shí)踐探索和經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，盡快出臺(tái)中國(guó)特色住房制度中的租賃政策。

“隨著住房租賃制度改革的進(jìn)一步推進(jìn)，滯后的租賃市場(chǎng)也將被放置在風(fēng)口上。但是也必須認(rèn)識(shí)到，打破一些舊有制度的堅(jiān)冰還比較艱難，租賃市場(chǎng)發(fā)展任重道遠(yuǎn)?！蹦啭i飛說(shuō)。

實(shí)際上，兩年前中央就已經(jīng)提出住房租賃改革的新方向。2015年年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，將公租房擴(kuò)大到非戶籍人口;2016年6月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，要求加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作;2016年年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次要求，加快住房租賃市場(chǎng)立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展。

在中央住房租賃政策頻出的情況下，今年年初開(kāi)始，各地也密集出臺(tái)了鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策。

今年1月，廣東省就發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》，提出搭建市場(chǎng)化、專業(yè)化、規(guī)?；淖》孔赓U平臺(tái)，用于收購(gòu)或長(zhǎng)期租賃庫(kù)存商品房。截至6月，廣東省已成立肇慶、清遠(yuǎn)、汕頭、佛山、東莞、中山等6個(gè)地市租賃平臺(tái)。

今年兩會(huì)期間，北京市明確將“培育和規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)”作為2017年的主要任務(wù)。

此間，北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，北京正力圖使“租房住”成為解決居民住房問(wèn)題的重要方式，同時(shí)將完善“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)”地塊企業(yè)自持住房租賃的管理辦法。

最近，上海市發(fā)布的住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃中提出，“十三五”期間上海市租賃住房用地供應(yīng)占比約為31%，推出租賃住房共計(jì)70萬(wàn)套，加快住房市場(chǎng)向租售并舉轉(zhuǎn)變。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，中國(guó)住房租賃市場(chǎng)正在快速擴(kuò)張。全國(guó)約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，以外來(lái)務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生等新市民為主。

通過(guò)以上數(shù)據(jù)可見(jiàn)，中國(guó)租賃市場(chǎng)規(guī)模巨大。但在房?jī)r(jià)高企的情況下，如何解決“新市民”住房問(wèn)題，正在考驗(yàn)執(zhí)政者的智慧。

倪鵬飛在接受《中國(guó)新聞周刊》采訪時(shí)認(rèn)為，從需求角度看，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展進(jìn)入新階段，居民需求包括住房消費(fèi)需求更加多樣化，租房成為主要選擇。而城鎮(zhèn)化加速期的大規(guī)模的流動(dòng)人口對(duì)租賃需求大大增加。尤其城鎮(zhèn)化邁入以人為核心的新型城鎮(zhèn)化階段，新市民尤其是年輕人住房需求成為住房發(fā)展的重要問(wèn)題，租賃需求相對(duì)購(gòu)買(mǎi)需求更加迫切。從供給角度看，中國(guó)住房市場(chǎng)結(jié)束短缺邁入了飽和的新階段，目前城鎮(zhèn)家庭與住房套數(shù)之比已經(jīng)超過(guò)了1：1.1，富裕居民的投資需求為租賃市場(chǎng)提供了規(guī)模不小的房源。

2014年12月，廣州市白云區(qū)，一個(gè)住宅小區(qū)內(nèi)部被長(zhǎng)約百米的鐵絲網(wǎng)隔成兩片區(qū)域，一邊是商品樓，一邊是公租房及舊社區(qū)，導(dǎo)致雙方業(yè)主相互指責(zé)、爭(zhēng)執(zhí)不斷。

“目前一些城市已經(jīng)出現(xiàn)不同程度的空置和庫(kù)存，這不僅導(dǎo)致當(dāng)前資源浪費(fèi)，而且沒(méi)有市場(chǎng)信號(hào)引導(dǎo)，還有可能導(dǎo)致未來(lái)嚴(yán)重過(guò)剩。發(fā)展租賃市場(chǎng)，是解決新市民問(wèn)題的重要途徑?！蹦啭i飛說(shuō)。

滯后的租賃市場(chǎng)

據(jù)孟曉蘇回憶，實(shí)際上，從住房貨幣化改革之初，政府就提出了培育住房租賃市場(chǎng)。但是由于種種因素，住房租賃市場(chǎng)發(fā)展極為緩慢。

從 2000 年開(kāi)始，政府文件中就已經(jīng)提出培育住房租賃市場(chǎng)。只是在不同時(shí)期，對(duì)于住房租賃市場(chǎng)的政策定位各有差異。

比如，2000 年左右的政府文件，將發(fā)展住房租賃市場(chǎng)視為健全市場(chǎng)體系和開(kāi)放市場(chǎng)改革的一部分;2009 年的一些政府文件，則將住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展放在擴(kuò)大內(nèi)需和減輕居民、企業(yè)負(fù)擔(dān)的框架下推進(jìn)。

隨著房?jī)r(jià)的不斷高漲，2010 年開(kāi)始，政府文件強(qiáng)調(diào)住房租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展和保障民生的重要手段。

2010年4月，房地產(chǎn)調(diào)控“國(guó)十條”明確提出，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要會(huì)同有關(guān)部門(mén)抓緊制定房屋租賃管理辦法，規(guī)范發(fā)展租賃市場(chǎng)。

為了平抑高漲房?jī)r(jià)，住房租賃政策相繼出臺(tái)。比如2011年，住建部先后制定實(shí)施了《商品房屋租賃管理辦法》與《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》。

一位參與上述政策制定的人士表示，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》試圖明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的主管部門(mén)，卻沒(méi)有觸動(dòng)該行業(yè)“多龍治水”的監(jiān)管架構(gòu)。更重要的是，這個(gè)部門(mén)規(guī)章法律位階較低，并且偏重于技術(shù)性行業(yè)管理，無(wú)法為中國(guó)租房市場(chǎng)厘定發(fā)展方向，在全局性、前瞻性和操作性方面，皆有不足。

從2014 年開(kāi)始，一些地方政府開(kāi)始將住房租賃市場(chǎng)放在新型城鎮(zhèn)化的國(guó)家政策框架下推進(jìn)。比如，安徽省人民政府下發(fā)《安徽省人民政府關(guān)于深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化試點(diǎn)省建設(shè)實(shí)施意見(jiàn)》，文件重點(diǎn)提到“建立滿足新市民需求的住房制度”，并要求大力發(fā)展專業(yè)化住房租賃市場(chǎng)，住房保障采取實(shí)物與租賃補(bǔ)貼相結(jié)合，并逐步轉(zhuǎn)向租賃補(bǔ)貼為主。

2015 年年初，《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》出臺(tái)，被視為高層開(kāi)始推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的信號(hào)?！暗捎谶@是住建部一家出臺(tái)的文件，力度偏弱?！鄙鲜鋈耸空f(shuō)。

去年5月，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》（簡(jiǎn)稱《若干意見(jiàn)》）明確，“以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，健全以市場(chǎng)配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。支持住房租賃消費(fèi)，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展?！?/p>

在倪鵬飛看來(lái)，《若干意見(jiàn)》的出臺(tái)，意味著住房改革從單一的開(kāi)發(fā)銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變。

住房租賃面臨幾大難題

根據(jù)2015年住建部在16個(gè)外來(lái)人口較多、租房需求較大的城市進(jìn)行的專項(xiàng)調(diào)查顯示，由于市場(chǎng)上能租到的中小戶型住房較少，很多人只能合租，合租比例達(dá)到50%。而在熱點(diǎn)城市部分地區(qū)，房源數(shù)量與租客數(shù)量更是相差懸殊。2011～2015年住房租金類居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)呈連續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，年均漲幅達(dá)3.6%，遠(yuǎn)高于同期CPI年均增幅2.8%。在北上廣深四個(gè)城市，藍(lán)領(lǐng)合租的租房成本均超過(guò)其月收入的30%。

今年全國(guó)兩會(huì)期間，全國(guó)人大代表、龍湖地產(chǎn)董事長(zhǎng)吳亞軍表示，從滿足居民住房需求的角度來(lái)看，目前中國(guó)商品租賃住房市場(chǎng)還存在諸多方面的問(wèn)題。首要的問(wèn)題就是市場(chǎng)供給不足，租金居高不下。

“由于房源主要由個(gè)人提供，缺少統(tǒng)一規(guī)范管理，群租房等違規(guī)租賃形式廣泛存在。這些不合規(guī)的租賃形式帶來(lái)治安狀況惡化、消防安全隱患嚴(yán)重、環(huán)境衛(wèi)生臟亂等一系列問(wèn)題，顯著影響租戶及周邊生活質(zhì)量。”吳亞軍說(shuō)。

去年出臺(tái)的《若干意見(jiàn)》在明確住房租賃市場(chǎng)是住房供應(yīng)體系的重要組成部分的同時(shí)，也指出沒(méi)有發(fā)育完善的租賃市場(chǎng)的弊端：“居民對(duì)住房的合理消費(fèi)就得不到滿足、住有所居的目標(biāo)就難以實(shí)現(xiàn)、人口有序流動(dòng)就會(huì)受到制約、承租人的合法權(quán)益就難以得到保障、大量的存量房源就得不到充分利用”。

倪鵬飛從三個(gè)方面分析了阻礙住房租賃市場(chǎng)的因素：一是租賃供給短缺。首先，由于預(yù)售制度的存在，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)商品房預(yù)售，利用購(gòu)房者的資金和金融機(jī)構(gòu)的借款，通過(guò)高杠桿，以較少的資金投入可以獲得較大利潤(rùn)，而房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)自持物業(yè)從事出租，資金占用多，單位資金利潤(rùn)低，因此，房地產(chǎn)企業(yè)更愿意選擇開(kāi)發(fā)出售，而不愿意從事持有出租。

其次，從稅費(fèi)方面看，目前房地產(chǎn)租賃需要繳納所得稅、增值稅、房產(chǎn)稅等，這些稅收存在重復(fù)征收問(wèn)題，加上稅負(fù)過(guò)重，在目前的租價(jià)水平下，租賃企業(yè)利潤(rùn)低甚至面臨虧損。

再次，由于缺乏規(guī)范的法律約束，業(yè)主出租住房也面臨權(quán)利受損的威脅。

二是租賃需求不足。租房居住等權(quán)益得不到應(yīng)有的保障。房東可以隨時(shí)趕走租戶，可以隨時(shí)提升租金，租戶必須接受許多苛刻使用限制和約束。租戶缺乏基本的安全感;租購(gòu)不同權(quán)即租房者無(wú)法取得與購(gòu)房者相等的權(quán)益，包括教育、醫(yī)療等公共服務(wù)，這是導(dǎo)致只購(gòu)不租的重要原因。

三是租賃中介混亂。由于缺乏完善租賃市場(chǎng)的監(jiān)管（包括事前準(zhǔn)入、事中監(jiān)管和事后獎(jiǎng)懲制度）和行業(yè)自律制度，以及嚴(yán)重的監(jiān)管和自律缺位，導(dǎo)致亂收費(fèi)、隱瞞房屋真實(shí)情況、發(fā)布虛假房源等亂象，嚴(yán)重?fù)p害和挫傷了租賃供求雙方的權(quán)益，大大降低了供求雙方租賃住房的意愿。

同樣，居理新房數(shù)據(jù)研究院主任陽(yáng)洋也向《中國(guó)新聞周刊》表示，目前租賃市場(chǎng)并沒(méi)有成體系的監(jiān)管機(jī)制，并且在租賃體制下的法律法規(guī)還不完善，房產(chǎn)中介、流動(dòng)人口、基層社區(qū)等多方面涉及租賃的監(jiān)管并為落實(shí)，導(dǎo)致惡性租賃事件時(shí)有發(fā)生;租賃市場(chǎng)缺少規(guī)?；?、專營(yíng)租賃服務(wù)的企業(yè)，缺乏一個(gè)專業(yè)的市場(chǎng)品牌，整個(gè)市場(chǎng)供給還是以散戶狀態(tài)為主，中介機(jī)構(gòu)大面積存在欺瞞租賃價(jià)格、違規(guī)收費(fèi)、隱瞞房屋真實(shí)情況、提前解約等情形;中國(guó)的國(guó)情相對(duì)特殊，人數(shù)基數(shù)大，城市化率、發(fā)達(dá)程度、價(jià)值理念等一系列都比不上德國(guó)、法國(guó)等一些租房市場(chǎng)非常成熟的發(fā)達(dá)國(guó)家，在廣大人民群眾中的推廣落實(shí)也面臨重大難題。

構(gòu)建多元化市場(chǎng)主體

今年兩會(huì)期間，吳亞軍建議，政府應(yīng)該增加土地供給，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)興建商品租賃住房，建立穩(wěn)定供應(yīng)主體。在人口密集、房屋租賃供需矛盾相對(duì)突出的區(qū)域，向開(kāi)發(fā)企業(yè)以一定的價(jià)格優(yōu)惠供給自持物業(yè)租賃地塊，僅用于建設(shè)商品租賃住房及指定配套設(shè)施。

2015年8月，廣州市越秀區(qū)大南路小學(xué)，入學(xué)第一天的學(xué)生。

在九部委新政公布后，一些城市也公布當(dāng)?shù)氐墓┑赜?jì)劃。比如，上海公布《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》稱，“十三五”期間，上海預(yù)計(jì)新增各類住房約170萬(wàn)套，而其中商品房?jī)H有45萬(wàn)套，租賃住房70萬(wàn)套，保障性住房55萬(wàn)套。

此外，《北京市 2017-2021年及 2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》明確未來(lái)五年內(nèi)全市計(jì)劃供應(yīng)租賃住房 1300公頃，其中2017 年供應(yīng)租賃住房 227 公頃。而住建部選定的廣州、深圳、廈門(mén)、南京等12個(gè)試點(diǎn)城市也都有加大租賃住房的供地計(jì)劃。

對(duì)此，復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)研究所所長(zhǎng)蔡為民認(rèn)為，未來(lái)上海新增住房將以租賃住房為主，“上海未來(lái)的一手土地供給將進(jìn)入租房時(shí)代”。

在蔡為民看來(lái)，部分城市住房土地供應(yīng)正從“重售輕租”轉(zhuǎn)向構(gòu)建“租售并舉”態(tài)勢(shì)，住房租賃市場(chǎng)將迎來(lái)新格局。

實(shí)際上，去年出臺(tái)的《若干意見(jiàn)》，已經(jīng)從財(cái)稅、金融、戶籍等方面對(duì)住房租賃市場(chǎng)提出了解決手段。

陽(yáng)洋認(rèn)為，這些手段有助于改變“重售輕租”的現(xiàn)狀，推動(dòng)住房市場(chǎng)向租售并舉轉(zhuǎn)變，有效激活房屋租賃市場(chǎng)。“但房屋租賃市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展非一時(shí)之功，不可能一蹴而就，具體效果需要看政策執(zhí)行情況以及市場(chǎng)反應(yīng)情況。”

根據(jù)《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年2016-2020年規(guī)劃綱要》內(nèi)容顯示，中國(guó)將加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。對(duì)于具備購(gòu)房能力的城鎮(zhèn)居民，支持其通過(guò)住房市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)商品住房;對(duì)于無(wú)能力購(gòu)買(mǎi)住房的居民特別是非戶籍人口，支持其從市場(chǎng)上租房居住;對(duì)于難以承受房租、符合條件的困難家庭，政府予以公共租賃住房保障。

孟曉蘇認(rèn)為，推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)改革，各地應(yīng)該根據(jù)不同情況推進(jìn)租售并舉，由市場(chǎng)來(lái)主導(dǎo)，不需要有政府過(guò)多的干涉。

同樣，倪鵬飛也認(rèn)為，解決租賃住房問(wèn)題顯然主要依靠市場(chǎng)。首先，租賃住房體系中的市場(chǎng)部分，應(yīng)該完全由市場(chǎng)解決。政府要做的是改革和完善相關(guān)的制度基礎(chǔ)和監(jiān)管規(guī)則，發(fā)展和培育供求市場(chǎng)主體，使供求雙方有動(dòng)力、有條件并且依循規(guī)則參與租賃交易。其次，租賃住房體系中保障部分，雖然由政府主導(dǎo)或者引導(dǎo)，仍可以借鑒市場(chǎng)或準(zhǔn)市場(chǎng)規(guī)則和途徑，解決保障對(duì)象的住房租賃消費(fèi)問(wèn)題。

倪鵬飛還建議，應(yīng)該充分利用互聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)發(fā)展租賃市場(chǎng)。借鑒出租車服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)和模式，政府可以支持企業(yè)和機(jī)構(gòu)搭建住房租賃平臺(tái)，利用互聯(lián)網(wǎng)收集適時(shí)的租賃住房信息，為供求匹配提供準(zhǔn)確、高效、經(jīng)濟(jì)的服務(wù)。