營改增后商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃探討

摘 要：“營業(yè)稅改為增值稅”這一政策是我國稅務(wù)制度的一次完善，政策的改革對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說，既是一個絕佳的發(fā)展機遇，也是對于企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)改變的一項挑戰(zhàn)，為了更好地適應(yīng)這項稅務(wù)制度的改變，以免因企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的不合理而在此次改革中被淘汰，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要對增值稅的繳稅業(yè)務(wù)進行一定的籌劃，在合理籌劃各個經(jīng)營活動中的稅收以及積極改變營銷策略的基礎(chǔ)上，與稅務(wù)機關(guān)保持良好的溝通關(guān)系。

關(guān)鍵詞：營改增；商業(yè)地產(chǎn)；稅收；策略變化

一、營業(yè)稅該增值稅的相關(guān)概念

1.營業(yè)稅改增值稅的含義

營業(yè)稅是針對我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或是銷售不動產(chǎn)的單位和個人所得收取的營業(yè)額所征收的一種商品與勞務(wù)稅，增值稅則是對我國境內(nèi)銷售貨物或是提供加工、修理等勞務(wù)以及進出口貨物的個人以及單位，就其所取得的貨物或者是應(yīng)稅勞務(wù)的銷售額以及進出口貨物的金額來計算應(yīng)收稅款的征收方式，增值稅是一種能夠?qū)嵭械挚鄣囊环N商品稅。根據(jù)財務(wù)部以及國家稅務(wù)總局的有關(guān)文件，我國自2012年1月1日起在上海交通運輸行業(yè)以及部分現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)，將征收營業(yè)稅改為征收增值稅。隨著我國經(jīng)濟發(fā)展結(jié)構(gòu)發(fā)生轉(zhuǎn)變，我國稅收制度需要針對不同的市場發(fā)展階段來進行調(diào)整，只有完全貼合國情發(fā)展的需要以及相關(guān)行業(yè)的實際狀況的稅收制度才能夠更好的促進我國經(jīng)濟的健康成長，更好的推進我國社會的進步，更好的維護相關(guān)行業(yè)以及市場的穩(wěn)定發(fā)展。

2.營業(yè)稅改增值稅的意義

在當前我國的稅制當中，增值稅和營業(yè)稅都占據(jù)著極為重要的地位，是我國流轉(zhuǎn)稅當中極為重要的兩個稅種，當前我國實行的增值稅和營業(yè)稅并行的方式很大程度上破壞了增值稅的抵扣鏈條，造成了增值稅的“中性”作用遭到破壞，就是營業(yè)稅和增值稅所征收的范圍不同而對增值稅的征收造成了一定的影響。征收營業(yè)稅會造成重復(fù)征稅，會對現(xiàn)行的許多服務(wù)行業(yè)造成許多負面影響，營業(yè)稅在征收過程當中不允許進行抵扣，造成了行業(yè)內(nèi)部存在一定的稅務(wù)不公平的情況。當前所征收的增值稅的抵扣不夠徹底，這一制度不夠完善，消費增值稅的方式能夠很大程度上環(huán)節(jié)企業(yè)的稅負，能夠讓增值稅稅負逐漸趨于平衡。營業(yè)稅和增值稅并行的方式造成了稅收征管面臨重大難題，尤其是在現(xiàn)代市場經(jīng)濟環(huán)境當中，隨著商品和服務(wù)種類的增加，二者的捆綁銷售情況出現(xiàn)的越來越多，造成了產(chǎn)品以及服務(wù)的準確劃分出導(dǎo)致稅收征管陷入困境。實行營業(yè)稅改增值稅的政策，希望能夠建立完善、科學(xué)的國家稅收體制，能夠完善稅制，消除征稅過程當中的重復(fù)征稅問題，進一步細化社會分工，推進第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

二、營業(yè)稅改增值稅對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)納稅的影響

1.積極影響

國家出臺的將營業(yè)稅改為增值稅征收的政策對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的納稅工作的進行具有一定的積極影響，首先營業(yè)稅該為增值稅之后，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在之前繳納營業(yè)稅時所遇到的繳稅的抵扣、重復(fù)繳稅以及退稅等相關(guān)問題都可以得到有效的解決，這也是營業(yè)稅改為增值稅這一政策的主要目的。其次營業(yè)稅改為增值稅這一政策可以幫助商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)內(nèi)部的改造，在營改增政策的推動下，相應(yīng)地需要建立增值稅進項以及銷項的抵扣關(guān)系，為了更好地適應(yīng)繳稅的新政策新形勢，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進行內(nèi)部的結(jié)構(gòu)調(diào)整就成為必要舉措了。最后，營改增政策的實行會對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生一種淘汰作用，在這種改革政策下，那部分企業(yè)規(guī)模小、自身內(nèi)部管理不規(guī)范、與建筑行業(yè)的合作不達標的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)無法快速地適應(yīng)新的市場環(huán)境，其所需要繳納的稅額不僅不會減少反而會增加，這樣就對企業(yè)的進一步經(jīng)營帶來了一定的障礙與困難，進而導(dǎo)致企業(yè)的倒閉，因此營業(yè)稅改為增值稅的稅收政策對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)具有一定的積極作用。

2.消極影響

每一個事物都具有雙面性，營業(yè)稅改為增值稅這一政策也是如此，對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的稅收既具有積極作用，也具有一定的消極影響。第一，營業(yè)稅改為增值稅這一政策當前還處在過渡階段，而商業(yè)地產(chǎn)項目的周期一般都為三五年，這就為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的項目在實際繳稅過程中帶來一定困難，譬如說，商業(yè)地產(chǎn)項目在政策之前銷售需要繳納5%的營業(yè)稅，而在政策執(zhí)行之后就需要繳納11%的稅，而相對應(yīng)的房產(chǎn)的售價卻無法更改，這種情況下商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)就面臨著較大的經(jīng)濟損失，并且也為后期的土地增值稅的計算帶來的影響。第二，營業(yè)稅改為增值稅后建筑行業(yè)所需要繳納的稅額會有所提升，并且相應(yīng)的也會影響到商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟流轉(zhuǎn)，使得商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的項目收入有一定的減少，尤其是對于自身具有建筑部門的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)影響更大。第三，在營業(yè)稅改為增值稅的過渡階段，按照規(guī)定應(yīng)對商業(yè)地產(chǎn)的老項目按照營業(yè)稅進行稅務(wù)繳納，對于新項目應(yīng)該進行增值稅進行稅務(wù)繳納，而商業(yè)地產(chǎn)項目的周期一般較長，對于那些在早期簽訂了開發(fā)合同，但是卻遲遲沒有實施開發(fā)項目，已經(jīng)發(fā)生過的費用以及簽訂過的合同不能夠進行增值稅的進項，這樣會增加商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在后期的房產(chǎn)銷售時所需要繳納的稅費。第四，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要按期繳納城市建設(shè)等相關(guān)項目的政府性規(guī)費，這種費用不屬于營業(yè)性質(zhì)的收入因此不需要繳納營業(yè)稅，而在實行營業(yè)稅該增值稅的政策之后，政府性的規(guī)費仍然不需要繳納增值稅，因此商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在繳納政府性規(guī)費時不能夠獲得增值稅的發(fā)票，也就不符合增值稅進項抵扣的條件，進而不能夠在繳納增值稅的時候在銷項稅額中扣除，這就意味著商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要付出更多的經(jīng)濟支出。

三、營改增后商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃建議

1.合理籌劃各個經(jīng)營活動中的稅收

對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)到銷售各個階段的繳稅業(yè)務(wù)，首先，要做到各個項目的稅金的合理籌劃，才能夠?qū)崿F(xiàn)項目總過程的繳稅的最優(yōu)化，在營業(yè)稅改為增值稅的政策推動下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)增值稅的納稅人需要提高對于增值稅抵扣的意識，及早改變原有的營業(yè)稅繳納的形式，以適應(yīng)新的政策環(huán)境。增值稅的一般納稅人需要在商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的前期階段就介入，譬如說在前期的籌資以及建筑合作商的選擇就注重對于資金流動的管理，使得商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的各個階段都能夠符合銷售稅金以及土地增值稅的抵扣標準，并且加強對于增值稅發(fā)票的管理，在繳納增值稅時能夠在銷項稅額中進行一定稅費的扣除。其次，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在與建筑公司或者是建材供貨商進行合作時，要從多方面進行對比考慮，從而選出性價比最高的建筑商，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在從建筑材料供應(yīng)商處選購建筑材料時，可以向其索要增值稅的發(fā)票，以便在進行增值稅的繳納時可以進行進項抵扣，而若是在小型建筑材料供貨商處購買建筑材料無法進行增值稅的抵扣或者是增值稅的抵扣率過低，則可以與其在建筑材料的價格上進一步進行協(xié)商。第三，不同納稅對象的稅率之間具有一定的差異，納稅人可以利用這種稅率之間的差異來減少企業(yè)納稅的負擔，另外對于商業(yè)地產(chǎn)的增值稅，小規(guī)模的納稅人的進項稅率大于8%，因此為了減輕企業(yè)的納稅負擔，企業(yè)增值稅的一般納稅人可以申請成為一般納稅人。

2.積極改變營銷策略

合理籌劃商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中各個項目的繳稅業(yè)務(wù)，能夠有效減輕企業(yè)的稅務(wù)負擔，但是要降低商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本，提高商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟利潤，就需要對商業(yè)地產(chǎn)項目的營銷策略做出一定的積極改變，一方面營改增政策的實施可以有效降低商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的稅務(wù)費用，而另一方面如果企業(yè)購置的建筑材料以及人力資源的價格上漲，也會增加商業(yè)地產(chǎn)項目的投入，從而使商業(yè)地產(chǎn)項目的利潤減小，此時就需要對商業(yè)地產(chǎn)的銷售項目進行升級改變，提高商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭能力，擴大市場業(yè)務(wù)范圍，爭取實現(xiàn)企業(yè)的住宅項目與商業(yè)項目開發(fā)的同步進行。

3.與稅務(wù)機關(guān)保持良好的溝通

在營改增政策的推行下，商業(yè)地產(chǎn)稅務(wù)的征收部門由地方稅務(wù)部門變?yōu)榱藝叶悇?wù)部門，并且繳稅納稅的一系列政策與標準都發(fā)生了改變，在這種情況下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當主動與稅務(wù)部門保持良好的溝通關(guān)系，即使詢問了解新政策下商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)納稅新的標準與注意事項，明確增值稅的含義了解其相關(guān)知識。只有與稅務(wù)部門保持良好的溝通關(guān)系，面對政策的改變，根據(jù)新政策的要求進行稅務(wù)繳納業(yè)務(wù)的辦理，盡早地調(diào)整企業(yè)內(nèi)部的管理政策以適應(yīng)新的市場環(huán)境，為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范自身納稅行為，建立新的發(fā)展模式提供可靠保障，而不是墨守陳規(guī)拒絕改變。

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作者簡介：武瑩（1983.03- ），女，籍貫：陜西西安，學(xué)歷：研究生，畢業(yè)學(xué)校：對外經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)，職稱：高級經(jīng)濟師，研究方向：風(fēng)險管理，單位名稱：中核房地產(chǎn)開發(fā)有限公司