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    “營改增”政策對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及應(yīng)對措施

    2017-08-24 09:02平怡潔季宇涵劉慧婷陳泓宇徐月
    時(shí)代金融 2017年20期
    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)營改增措施

    平怡潔+季宇涵+劉慧婷+陳泓宇+徐月

    【摘要】隨著新一輪財(cái)稅體制改革的推進(jìn),國家陸續(xù)推出了一系列“營改增”文件。全面實(shí)施“營改增”政策后,對于這四大行業(yè)的影響不盡相同,本文選擇與人們生活息息相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè),以上海市綠地集團(tuán)為例,探究全面“營改增”對發(fā)達(dá)地區(qū)大型城市房地產(chǎn)企業(yè)的影響狀況并提出相應(yīng)的對策措施。

    【關(guān)鍵詞】營改增 房地產(chǎn) 影響 措施

    一、研究背景

    我國稅制結(jié)構(gòu)中,增值稅和營業(yè)稅是最為重要的兩個流轉(zhuǎn)稅稅種,二者分立并行。隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展,增值稅和營業(yè)稅并立打破了商品和勞務(wù)流轉(zhuǎn)課稅方式的統(tǒng)一性,進(jìn)而形成了不公平課稅格局?,F(xiàn)行財(cái)稅體制不適應(yīng)、不完善的問題也日益凸顯,已經(jīng)不利于、不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的需要。新一輪財(cái)稅體制改革,國家陸續(xù)推出了一系列“營改增”文件。2016年3月18日,國務(wù)院常務(wù)會議審議通過全面實(shí)施“營改增”的試點(diǎn)方案,明確自2016年5月1日起,將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)全部納入“營改增”試點(diǎn)范圍。2016年3月23日,財(cái)政部和國家稅務(wù)總局聯(lián)合頒布了《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅[2016]36號),該通知明確了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、建筑和銷售不動產(chǎn)的增值稅稅率為11%。全面實(shí)施“營改增”政策后,對于這四大行業(yè)的影響不盡相同,本文選擇與人們生活息息相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè),以上海市綠地集團(tuán)為例,分析全面“營改增”政策對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響并提出相應(yīng)的對策措施。

    二、“營改增”政策對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

    (一)“營改增”政策對房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的影響

    “營改增”政策的實(shí)行,對于房地產(chǎn)企業(yè)稅收方面的影響主要體現(xiàn)在稅種的變化,稅率的相關(guān)變化,稅基的減少,計(jì)稅方法的不同以及由以上變化引起的應(yīng)納稅額的變化。在僅考慮營業(yè)稅和增值稅的情況下,假設(shè)某房地產(chǎn)企業(yè)為一般納稅人,年度含稅營業(yè)收入為R,可取得進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的營業(yè)成本占營業(yè)收入的比例為C,營業(yè)稅適用稅率為5%,增值稅適用稅率為11%

    (1)在營業(yè)稅模式下,營業(yè)稅額=R*5%,

    (2)在增值稅模式下,增值稅銷項(xiàng)稅額=R/(1+11%)*11%= 0.0991R增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額=R*C/(1+17%)*17%=0.1453R*C;應(yīng)交增值稅稅額=(0.0991-0.1453C)*R

    以上公式直觀反應(yīng)營業(yè)稅和增值稅征收的不同:征收增值稅時(shí),稅基為不含稅收入,比征收營業(yè)稅時(shí)稅基更小;增值稅允許進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣,存在將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的可能性。

    從平衡點(diǎn)的分析,當(dāng)C=33.79%時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)征收營業(yè)稅或增值稅,稅負(fù)相等,當(dāng)C>33.79%,房地產(chǎn)企業(yè)征收營業(yè)稅時(shí)的稅負(fù)大于征收增值稅的稅負(fù)。當(dāng)C<33.79%,房地產(chǎn)企業(yè)征收營業(yè)稅時(shí)的稅負(fù)小于征收增值稅的稅負(fù)。

    以上分析僅考慮營業(yè)稅和增值稅的稅負(fù)平衡,在企業(yè)實(shí)務(wù)中,由于稅金及附加是以營業(yè)稅或增值稅的稅基計(jì)算應(yīng)納稅額,營業(yè)稅與增值稅應(yīng)納稅額的差異會導(dǎo)致企業(yè)稅金及附加,土地增值稅,企業(yè)所得稅的變化。因此,“營改增”政策的全面實(shí)施并不意味著企業(yè)稅負(fù)一定減少,企業(yè)需要結(jié)合自身經(jīng)營情況積極做好稅收管理。

    (二)“營改增”政策對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的影響

    “營改增”之后,企業(yè)要想獲得更大的利潤空間,需要取得更多的進(jìn)項(xiàng)抵扣,而進(jìn)項(xiàng)抵扣效應(yīng)對于房地產(chǎn)企業(yè)成本有一定程度的影響,因此對于企業(yè)而言更好的利用稅收籌劃有利于減少企業(yè)成本費(fèi)用進(jìn)而減輕稅負(fù)。這里我們重點(diǎn)對土地成本、開發(fā)建設(shè)成本以及財(cái)務(wù)費(fèi)用進(jìn)行一定的分析。

    根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第18號第四條規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)中一般納稅人銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目,土地價(jià)款可以從銷售額中扣除,實(shí)行差額計(jì)征,計(jì)算公式為:銷售額=(全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+11%),相當(dāng)于可以抵扣11%的進(jìn)項(xiàng)稅;允許扣除的土地價(jià)款,是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款,即拆遷補(bǔ)償費(fèi)及土地變更用途等相關(guān)費(fèi)用不能扣除,假設(shè)不能扣除部分占總土地價(jià)款的20%,則可獲得可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅率8.8%。

    開發(fā)建設(shè)成本包括四項(xiàng)費(fèi)用(前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施費(fèi))。前期工程費(fèi)是指項(xiàng)目前期籌建、設(shè)計(jì)、水文地質(zhì)勘察及“三通一平”的費(fèi)用,進(jìn)項(xiàng)稅率為6%。建筑安裝費(fèi)主要指建造建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)用及裝修工程費(fèi)等,主要適用11%的進(jìn)項(xiàng)稅率。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用主要是供水,供電,燃?xì)獾裙こ藤M(fèi)用,適用進(jìn)項(xiàng)稅率11%。公共設(shè)施費(fèi)指公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用,適用進(jìn)項(xiàng)稅率11%。

    開發(fā)間接費(fèi)包括財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用資本化。根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第36號第二十七條規(guī)定,購進(jìn)的貸款服務(wù)不得從銷項(xiàng)稅額中扣除。納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等費(fèi)用,其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。故利息支出不能稅前扣除。

    土地成本以及四項(xiàng)費(fèi)用的進(jìn)項(xiàng)稅可抵扣效應(yīng),一定程度上有利于減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)由于行業(yè)特殊性質(zhì),資產(chǎn)負(fù)債比普遍較高,利息支出不能抵扣,加大房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力,可能影響企業(yè)融資決策。

    為了更好的解釋“營改增”政策對房地產(chǎn)企業(yè)的影響,我們采用由我們暑假實(shí)地調(diào)研所取得的綠地企業(yè)某房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行相關(guān)分析,以更好的佐證所得出的結(jié)論。

    從我們獲得的綠地企業(yè)某房地產(chǎn)項(xiàng)目2016年第三季度的數(shù)據(jù)來看,“營改增”后營業(yè)收入和營業(yè)成本均有明顯下降。增值稅作為價(jià)外稅,需要從房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)收入中扣除,因此“營改增”后企業(yè)賬面上營業(yè)收入會呈現(xiàn)負(fù)的差異。在營改增實(shí)施背景下,稅率的突然改變、消費(fèi)者市場的緩沖時(shí)間以及議價(jià)能力的限制,客觀也會造成企業(yè)經(jīng)營狀況的變化。土地成本、四項(xiàng)費(fèi)用以及部分管理費(fèi)用的明顯下降得益于進(jìn)項(xiàng)稅抵扣。營業(yè)稅金及附加由于少了營業(yè)稅的部分而明顯下降,增值稅額與土地增值稅的增加量小于營業(yè)稅金及附加的減少量,該房地產(chǎn)項(xiàng)目整體稅負(fù)有所減少。較之營業(yè)稅時(shí),改征增值稅后,該房地產(chǎn)項(xiàng)目毛利率,銷售凈利率分別上漲3.45個、2.03個百分點(diǎn),企業(yè)總體的獲利能力提高。

    (三)“營改增”政策對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)處理的影響

    營業(yè)稅是對營業(yè)收入直接征收,涉及的稅率和會計(jì)科目較少,而征收增值稅時(shí),一般納稅人在“應(yīng)交稅費(fèi)”會計(jì)賬戶下設(shè)置二級賬戶:“應(yīng)交增值稅”、“未交增值稅”、“預(yù)繳增值稅”、“待認(rèn)證進(jìn)項(xiàng)稅額”、“待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”、“代扣代交增值稅”等多個科目,其中“應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅”下設(shè)三級明細(xì)賬戶“進(jìn)項(xiàng)稅額”、“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”、“銷項(xiàng)稅額”、“已交稅金”等多個會計(jì)科目??梢钥闯?,改征增值稅后,一方面,用于核算的會計(jì)科目變多,稅率種類變多,存在不同減免稅,退稅、抵扣情形,對于會計(jì)人員的工作能力和綜合素質(zhì)提出挑戰(zhàn),要求對稅收相關(guān)政策有較全面的了解;另一方面,增值稅采用認(rèn)證抵扣,納稅申報(bào)采用網(wǎng)上申報(bào)的方式,征稅控制更為嚴(yán)格規(guī)范,也是對企業(yè)在日常經(jīng)營中票據(jù)管理和會計(jì)核算的規(guī)范提出更高的要求。

    三、對策分析

    (一)加強(qiáng)增值稅發(fā)票管理,重視對供貨商的選擇

    增值稅專用發(fā)票具有完稅憑證的作用,是兼具銷貨方納稅義務(wù)和購貨方進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣權(quán)利的證明。隨著“營改增”的全面推進(jìn),房地產(chǎn)企業(yè)面臨稅率上升的問題,為了有效提升房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對這一問題的競爭能力,企業(yè)應(yīng)有效利用正規(guī)的增值稅發(fā)票以實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)抵扣。因此,在開展業(yè)務(wù)前,企業(yè)需要提高對供貨商的選擇能力,選擇從正規(guī)供貨商中取得貨物從而獲取正規(guī)的增值稅專用發(fā)票。對于日常業(yè)務(wù)中取得或開具的增值稅專用發(fā)票,應(yīng)仔細(xì)核查發(fā)票項(xiàng)目是否齊全,開具是否規(guī)范。最后,在取得發(fā)票之后,相關(guān)財(cái)務(wù)人員要妥善保管,避免造成發(fā)票丟失。

    (二)注重成本控制,及時(shí)做好稅務(wù)籌劃

    “營改增”的全面實(shí)施對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本主要涉及三個部分:土地采購成本、建安成本及財(cái)務(wù)費(fèi)用。土地采購成本在不同地區(qū)價(jià)格相差懸殊,一線城市房價(jià)基本為幾萬每平米,而二線城市則在萬元左右。由于土地價(jià)款實(shí)施差額計(jì)征,扣除方式按可售建筑面積的比例進(jìn)行計(jì)算扣除,企業(yè)在土地購置預(yù)算中應(yīng)考慮到抵扣額的差異。房地產(chǎn)企業(yè)除了從上游建筑企業(yè)獲得建安工程勞務(wù)外,有時(shí)需要支付零星勞務(wù)和貨物的費(fèi)用,這部分材料的稅款無法充分抵扣。企業(yè)需尋找合法的方法對成本進(jìn)行分?jǐn)?,將?yīng)繳納的增值稅合理分?jǐn)偟礁鱾€環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)需要充分關(guān)注稅收優(yōu)惠和納稅期間的稅收政策變化來進(jìn)行相應(yīng)的稅負(fù)管理。

    (三)提高企業(yè)管控水平,拓寬企業(yè)業(yè)務(wù)范圍

    房地產(chǎn)企業(yè)可以以營改增稅制改革為契機(jī),在做好稅務(wù)統(tǒng)籌的前提下,利用進(jìn)項(xiàng)稅額可抵扣的條件,改善業(yè)務(wù)模式,梳理企業(yè)業(yè)務(wù)流程。很多大規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)分設(shè)很多服務(wù)部門,比如咨詢部門等,“營改增”以前,若這些部門從企業(yè)分離出來,稅負(fù)壓力大,分離動力不足。而“營改增”后,若這些部門從企業(yè)分離出來,則這些服務(wù)部門所提供的增值稅專用發(fā)票可以抵扣,從而使得企業(yè)整體稅負(fù)減輕。這些分離出來的服務(wù)部門也走上更加專業(yè)化、科學(xué)化的道路。而對規(guī)模相對較小的房地產(chǎn)企業(yè)而言,則可以通過將這些服務(wù)外包給服務(wù)部門,也能夠獲得進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。企業(yè)對內(nèi)部機(jī)構(gòu)更加合理化的管控加上服務(wù)機(jī)構(gòu)的更加專業(yè)化、靈活化,能夠促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的優(yōu)化,提高企業(yè)利潤空間。

    (四)適當(dāng)調(diào)整企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略,轉(zhuǎn)變開發(fā)銷售模式

    由于裝修工程費(fèi)用允許進(jìn)項(xiàng)稅抵扣,精裝房等中高檔住宅可獲得的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣額比毛坯房的可抵扣額更為可觀。同時(shí),精裝房由于顧客定位和產(chǎn)品質(zhì)量的優(yōu)勢,售價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于毛坯房。如果房地產(chǎn)企業(yè)在制定企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略時(shí),利用好精裝房的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣優(yōu)勢,能在一定程度上增加進(jìn)項(xiàng)稅抵扣來源,但相應(yīng)的轉(zhuǎn)變還需要根據(jù)企業(yè)自身的公司資金與管理水平進(jìn)行定奪。比如,調(diào)研發(fā)現(xiàn)綠地集團(tuán)很少做精裝,就是從企業(yè)實(shí)際情況出發(fā)。綠地集團(tuán)管理水平屬于業(yè)內(nèi)中等,開工樓盤多而造成人員需求大。精裝房對裝修過程質(zhì)量把控和人員管理的要求更高,易導(dǎo)致管理成本增加,抵消了稅負(fù)的節(jié)約。所以對于商品房供給結(jié)構(gòu)的影響需要具體公司具體分析。另外,房地產(chǎn)企業(yè)需要注重銷售工作,增強(qiáng)銷售力度,增加與客戶的溝通交流,及時(shí)了解客戶需求以有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的可獲得利潤。

    (五)提升企業(yè)自身財(cái)務(wù)管理能力,提高相關(guān)人員業(yè)務(wù)水平

    企業(yè)管理層要加強(qiáng)對于這一重大稅制改革的理解,加強(qiáng)對稅務(wù)人員和業(yè)務(wù)人員的培訓(xùn),提高企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部人員的稅務(wù)處理能力,使相關(guān)人員能夠熟練掌握“營改增”政策,處理好政策帶來的相應(yīng)變化。企業(yè)要重視自身的財(cái)務(wù)管理狀況,根據(jù)企業(yè)自身情況和外部環(huán)境制定合宜的經(jīng)營計(jì)劃,優(yōu)化財(cái)務(wù)管理水平。完善內(nèi)部控制制度,建立健全企業(yè)稅收機(jī)制,明確權(quán)責(zé)歸屬,防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

    四、結(jié)語

    國家全面推行“營改增”政策本質(zhì)上是為了減輕企業(yè)稅負(fù)。企業(yè)要順應(yīng)稅制變化和政策導(dǎo)向,加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理,完善內(nèi)部控制和稅收籌劃體系,結(jié)合企業(yè)自身情況,思考戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級,最大限度地拿到國家給予的稅收紅利,擴(kuò)大企業(yè)的利潤空間,取得最優(yōu)效益。

    參考文獻(xiàn)

    [1]高苑.淺議“營改增”對我國房地產(chǎn)行業(yè)的影響及對策[J].價(jià)值工程,2017,(11).

    [2]李雪.淺談“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及應(yīng)對措施[J].中國集體經(jīng)濟(jì),2016(9).

    [3]趙政儒,魯晟迪.關(guān)于“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響[J].財(cái)政與金融,2017(4).

    [4]國家稅務(wù)總局公告2016年第18號文[z].

    [5]國家稅務(wù)總局公告2016年第36號文[z].

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