淺談農(nóng)村房地產(chǎn)與新農(nóng)村建設

楊麗

一、 發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)對新農(nóng)村建設的必要性

建設社會主義新農(nóng)村，其核心是要推動農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進程、促進農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展、提高農(nóng)民生活水平，從而根本解決長期存在的“三農(nóng)”矛盾問題。農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對于促進社會主義新農(nóng)村建設有著不可忽視的戰(zhàn)略性意義。

（一）發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)是全面貫徹落實“十三五”規(guī)劃的重大舉措

重視農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，建設社會主義新農(nóng)村，是發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟、提高農(nóng)村居民生活水平的基本要求，是全面貫徹落實“十三五”規(guī)劃的重大舉措。農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展直接關系到億萬農(nóng)民的切身利益，對于促進城鎮(zhèn)化建設、解決“三農(nóng)”問題都有著重要意義，事關我國整個現(xiàn)代化建設和全面建設小康社會目標的實現(xiàn)。

（二）發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)有利于提高農(nóng)民生活水平、縮小城鄉(xiāng)生活差距

中國是農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)村人口眾多，農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展落后，農(nóng)民生活水平普遍較低。發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)，改變農(nóng)民的居住方式，有利于促進農(nóng)民轉變小農(nóng)意識，樹立起與現(xiàn)代社會相適應的市場經(jīng)濟意識、法制意識、開放意識。

（三）發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)有益于推進農(nóng)業(yè)經(jīng)濟結構調整、拓寬農(nóng)民增收渠道

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，是發(fā)展國民經(jīng)濟和改善人民生活的基礎產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)具有先導性和帶動性的基本特征，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可以帶動其他相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。我們應重視農(nóng)村房地產(chǎn)發(fā)展可以改善農(nóng)村第三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達的現(xiàn)狀，解決農(nóng)村剩余勞動力的就業(yè)和轉移問題，從而拓寬農(nóng)民增收渠道，提高農(nóng)村居民的收入水平。

（四）發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)有助于集約利用農(nóng)村土地、形成農(nóng)業(yè)集約型生產(chǎn)

重視農(nóng)村房地產(chǎn)發(fā)展，依據(jù)保護耕地、集約用地原則，限制建設獨立式住宅，鼓勵農(nóng)村居民建設多層式住宅，建立“節(jié)能省地型”農(nóng)村住宅。 在農(nóng)村發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，進行統(tǒng)一規(guī)劃，集中建設，從而將分散的自然村改造為人口和房屋相對集中的居住區(qū)和耕地相對集中的生產(chǎn)區(qū)，這對于土地的有效保護以及農(nóng)業(yè)集約型、規(guī)模型生產(chǎn)有積極作用。

（五）發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)有利于統(tǒng)籌人與自然和諧發(fā)展、實現(xiàn)人地關系協(xié)調統(tǒng)一房地產(chǎn)既是自然資源，又是生態(tài)環(huán)境的基礎因子。因此，房地關系實際上是人口、土地資源與環(huán)境之間的關系。發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)，綜合利用資源，發(fā)揮規(guī)模效應，共建共享公共設施，盡可能做到與周圍的環(huán)境協(xié)調統(tǒng)一，既可大大減低當前因衛(wèi)生狀況差而引起的各種傳染病的突發(fā)率，又能體現(xiàn)各地農(nóng)民建筑風格特色，這都將十分有益于農(nóng)村居民的生理健康和心理健康，使農(nóng)村居民居住在和諧優(yōu)美的環(huán)境中，實現(xiàn)人與自然和諧發(fā)展及人地關系的協(xié)調統(tǒng)一。

二、農(nóng)村發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的挑戰(zhàn)性

新農(nóng)村建設為農(nóng)村房地產(chǎn)的發(fā)展提供了千載難逢的機遇，但我國特殊的土地產(chǎn)權制度、房地產(chǎn)業(yè)自身的復雜性以及經(jīng)濟社會轉型時期的獨特屬性決定了房地產(chǎn)業(yè)進入我國農(nóng)村市場必將面臨諸多障礙。

（一）失地農(nóng)民就業(yè)問題的迫切性

房地產(chǎn)業(yè)進入農(nóng)村市場會使一批農(nóng)民喪失土地。對于以土地為基礎，以家庭為單位生產(chǎn)的農(nóng)民，失地意味著失業(yè)。如何安置失地農(nóng)民，是房地產(chǎn)業(yè)進入農(nóng)村市場將面臨的問題之一。在進行新農(nóng)村基礎設施建設和房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中，可以吸收這部分失地農(nóng)民再就業(yè)。

（二）農(nóng)村土地資源浪費的嚴重性

由于農(nóng)村宅地使用權由政府通過行政手段無償讓渡，根本沒有引進土地價格機制。因此在很多地區(qū)，農(nóng)戶宅地處于放任狀態(tài)，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，造成宅基地面積侵蝕耕地面積；一些地方權利、關系、金錢與宅基地的非法交易猖獗，導致可用土地面積不斷萎縮。

（三）農(nóng)村房地產(chǎn)用地的無序性

由于國有土地有償使用制度未能得到充分的體現(xiàn)，收益調節(jié)機制尚未有效建立。長期以來，農(nóng)村房地產(chǎn)相對大中城市管理較為混亂，相當多的建筑用地未經(jīng)審批登記和整體規(guī)劃，土地亂占亂建隨意性很大。

（四）農(nóng)村住房金融制度的不完善性

在我國大部分農(nóng)村，生產(chǎn)力發(fā)展水平一般都很低，經(jīng)濟比較落后，個人購房受經(jīng)濟條件的限制能力有限，而房屋改革難以將住房金融制度推向市場，房地產(chǎn)按揭貸款仍是一般農(nóng)民可望不可及的一種奢侈行為。

（五）農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)投資主體的單一性

由于農(nóng)村集體土地使用權的權力限制，農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)建設的投資主體主要是農(nóng)戶個人。隨著農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，農(nóng)村居民收入的不斷增加，農(nóng)戶對改善自身居住條件的需求不斷增長，造成了農(nóng)村房地產(chǎn)建設的無序擴張，導致農(nóng)村村落的膨脹。

三、我國農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策建議

（一）提高農(nóng)民認識，積極引導廣大農(nóng)民群眾

農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，既關系到幾億農(nóng)民群眾的切身利益，又是農(nóng)村城市化、現(xiàn)代化、城鄉(xiāng)一體化的重要組成部分。

（二）創(chuàng)新補償方式，妥善解決失地農(nóng)民的就業(yè)保障問題

我國農(nóng)地征用是國家對農(nóng)村集體土地所有權的購買，然后再由國家以劃撥或出讓的方式向直接用地者讓渡土地使用權。

（三）改革土地制度，杜絕土地的無效使用和嚴重浪費

改革舊的土地協(xié)議轉讓制度，嚴禁以建廠、教育、農(nóng)業(yè)和生態(tài)建設等名義取得優(yōu)惠政策的土地后用于農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)；嚴禁利用農(nóng)民集體土地和國有劃撥土地進行房地產(chǎn)開發(fā)，進一步使農(nóng)村土地市場商品化。

（四）規(guī)范土地審批管理，積極促進農(nóng)村房地產(chǎn)用地的合理化

要嚴格按照國家的法律、法規(guī)和政策審批、辦理建設用地手續(xù)，不得將出讓土地使用權的審批權限層層下放。

（五）加強政府管制，實現(xiàn)農(nóng)村房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展

政府應當從農(nóng)村房地產(chǎn)發(fā)展實際出發(fā)，制定有關限制投機炒賣房地產(chǎn)的地方法規(guī)。具體做法可先對房地產(chǎn)商品的交易進行嚴格的登記制度，明晰產(chǎn)權，通過對交易的房地產(chǎn)商品本身的附加值進行核算，根據(jù)附加值與原值的比例關系，劃清二手房交易與投機炒賣房地產(chǎn)商品之間的界限。

（作者單位：161200黑龍江省富?？h房產(chǎn)管理處）